买老人名下二手房 小心继承纠纷_凤凰财经
买老人名下二手房 小心继承纠纷
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中国甘肃网8月11日讯 据西部商报报道(记者祁瑞龙)前不久，市民张先生通过中介买了一套二手房，网签等手续已经完成，但在办理贷款申请时却卡了壳，银行方面称该房子是业主在婚姻期间配偶去世前获得的，因此需要业主的孩子、业主配偶的父母分别写一份放弃房产继承的公证，才能向银行申请贷款。这让张先生犯了难，最终放弃了购买。二手房买卖中，应该注意什么？记者调查发现，凡涉及老人名下房产买卖时，即使房产证上只有一个人的名字，房子也很有可能不只归一个人所有，多少都存在着继承的问题；要买老人房产，买家先得获得子女同意放弃继承的
李长义告诉记者，他让老人的女儿在公证处做了一份放弃房产继承的公证后，才正式购买了房子。而如果属于夫妻共有财产但夫妻中有一方已过世且有其他继承人的情况下，则在签订购房合同之前，需要除卖方以外的所有继承人都出示放弃房产继承的公证。
买老人名下 小心继承纠纷百度资料图中国甘肃网8月11日讯 据西部商报报道(记者祁瑞龙)前不久，市民张先生通过中介买了一套二手房，网签等手续已经完成，但在办理贷款申请时却卡了壳，银行方面称该房子是业主在婚姻期间配偶去世前获得的，因此需要业主的孩子、业主配偶的父母分别写一份放弃房产继承的公证，才能向银行申请贷款。这让张先生犯了难，最终放弃了购买。二手房买卖中，应该注意什么？记者调查，凡涉及老人名下房产买卖时，即使房产证上只有一个人的名字，房子也很有可能不只归一个人所有，多少都存在着继承的问题；要买老人房产，买家先得获得子女同意放弃继承的公证。老人卖房 不一定能“做主”张先生今年考到了省直某单位上班，到兰州上班，买房就成了他的头等大事。“前些日子我通过公司在广武门附近购买了一套二手房，卖方业主是一位丧偶、已退休的老奶奶，房产证上就写着老奶奶一个人的名字。”张先生告诉记者，房子网签已经完成，正准备办理贷款申请时，银行贷款专员告诉他，这套房子是业主在婚姻期间配偶去世前获得的，严格说来并不归属他一人所有，按照相关规定，需要业主的孩子、业主配偶的父母分别写一份放弃房产继承的公证，才能向银行申请贷款。随后，张先生就去找卖房的业主询问，卖房的业主表示，在她的丈夫去世之后，公公婆婆也去世了。丈夫还有个亲兄弟，同样也已经去世了。唯一涉及的就是儿子，儿子人在，办理放弃继承的公证不太方便。中介公司经纪人劝张先生，只要改变付款方式，采取全款买房而非贷款买房的方法，就能绕过银行审批这一关，直接去办理房屋过户。“怎么说都是近百万元的大事，最后，我还是放弃了购买此套住房，避免将来有麻烦上门”。“采取不贷款、换银行等办法即使能绕过贷款环节，在房屋过户环节也是走不通的。”采访中，包括巨信房屋、玛雅、宏辉等房屋中介相关人士均表示，像此类涉及产权继承的房屋，必须要有其他继承人出示放弃产权继承的公证，否则在房屋过户环节是无法办理的。“即使侥幸办理，将来其他房屋继承人也可以起诉过户无效”。购买老人房产 偶尔会涉及继承问题记者发现，在现实的中，虽然不经常涉及，但在购买老人房产时偶尔会遇到继承的问题，尤其是当两位老人中的一方在出售房屋之前已经过世的，只要是在婚姻存续期间，即使房产证上只写着一方的名字，所出售房屋也属于夫妻共有财产，就会涉及子女等的继承。而这些隐藏的产权分割，正因为不经常涉及，常常会被买卖双方所忽略。根据我国《继承法》的相关规定，子女继承父母财产有法定继承和遗嘱继承两种形式。如果父母生前已经订立遗嘱，那么子女可以依据遗嘱上写明的方式来继承遗产。如果没有遗嘱，则需要按照法律规定的顺序来继承，其中第一顺位包括配偶、子女、父母，第二顺位包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。采访中，市民李长义也向记者证实他购买的二手房也曾遇到过有关继承的问题。“我是第一次听说买房还能牵扯进继承的事儿。”李长义说，他买的二手房也是一位老人的，卖家的老伴儿在过世之前，并没有立下“名下房产全归老伴儿继承”的遗嘱，而老人还有一个女儿。所以，从法律上说，已过世一方所拥有的这1/2房产要平分给他的老伴儿、父母和女儿。也就是说，答应将房屋卖给他的老人，其实并不拥有全权处理房屋的权利。李长义告诉记者，他让老人的女儿在公证处做了一份放弃房产继承的公证后，才正式购买了房子。律师提醒购买二手房注意是否共有财产甘肃旭详律师事务所主任律师谢富萍：鉴于兰州的房屋价格较高，属于家庭大宗财产，近年来由于房产继承所造成的纠纷也呈现出不断增多的趋势。通常来说，纠纷的焦点都集中在房产分割上。为避免继承纠纷的出现，建议老人尽可能在生前订立遗嘱，并在遗嘱中写明房屋归属和处理方式。同时，最好要在第三方见证的情况下，对遗嘱进行公证，避免出现遗嘱无效等情况。而对于老人过世前没有订立遗嘱的情况，房产将按照法定继承来办理，原则上是将遗产在各个继承人之间均分，也允许继承人之间协商划分。同时，买房人在购买二手房时，也应该注意这套房屋是否属于共有财产，而不能单纯只注意房产证上产权人一栏的名字。举例来说，如果是属于夫妻共有财产且夫妻双方都健在，则在签订购房合同之前，需要另一方出示放弃权利、同意出售的公证书。而如果属于夫妻共有财产但夫妻中有一方已过世且有其他继承人的情况下，则在签订购房合同之前，需要除卖方以外的所有继承人都出示放弃房产继承的公证。
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播放数：5808920卖方太贼？二手房车库过户5大纠纷点要搞清楚
来源：凤凰房产
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
对于车库这个建筑物国家要求必须办理独立的产权证明，所以在申报的时候开发商必须向国家立项的时候，要规划出这些车库的独立性，如果说开发商办不了独立产权证，可能就是说这些车库有属于违法建筑。车库可以办理吗？车库如何办理？车库可以办理吗？1、地上车库一般是可以办理独立的，这个车库属于建筑物。对于这个建筑物国家要求必须办理独立的产权证明，在申报的时候开发商必须向国家立项的时候规划出这些车库的独立性，如果开发说办不了独立产权证，那就是说这些车库有可能属于违法建筑。2、但如果购买的是独立别墅而是一楼车库，这样的房屋一般也是不可以办理车库独立产权，这个需要开发在申报的时候是不是分开立项。但少数情况有可能能办理，这个需要看情况而定。3、而露天车位是没有房屋产权证的，因为不属于建筑物。而所买的房顾名思义是房屋产权证书，地上露天车位属于国有土地产权，开发商也只是买到了土地使用权。一个小区的土地产权一般只有一个。国家不允许开发商在小区内分割土地产权。但一般的开发商对于露天车位也只是办理租用。4、简单的说，中国的土地是国有化的，开发商只有盖了房子卖房子的权利，没有划个方框卖地的权利。5、高层停车位是不能办理独立产权证书的，其主要原因是高层停车场属于开放式场地，一个停车场是一个产权。一般也是租用。车库如何办理？车库取得产权必须有三个条件：1、小区的车库（位），不管开发商是否出售，不能算入公摊面积。2、小区车库（位）有墙分隔的独立车库，且达到2.20米以上。3、地下室（非人防工程）车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点，且2.20米以上，也经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。而且必须前期设计图与实际现状保持一致，开发商交房后临时更改了规划图做的车位，也无法办理产权证。4、而根据人防部门规定，修建一定规模的楼房，必须强制建设防空地下室。现在，城市相当一部分地下车库，其实属于人防地下室。这类地下车库，购买者也是无法取得产权的。以上就是车库可以办理吗？车库如何办理的全部内容，首先要了解车库的真实权利人，出让方是否有权出卖车库。如果车库占用的是小区公共面积，则车库属于全体业主共有，要与业主委员会或受委托的物业公司签订相关合同。接下来为您推荐一些链家带看较多的二手优质房源。 枫竹苑二区两室一厅 总价549万核心卖点：& 满五年 &中高楼层 采光好 朝南向两居交通出行：小区离地铁站有300米的距离，小区门口还有多条公交路线，交通便利。装修描述：房子没什么装修，之前出租来呢，现在租户到期了，已经搬走了，业主把客厅改成了一个卧室，当成了三居，但您可以随时改回去，业主诚心出售，把钥匙委托在我们链家店面了，看房方便，提前联系就可以。房源点评：本房格局方正，南向户型，客厅朝南，两间卧室朝南，中高楼层，前后无任何遮挡，清晨就开始享受阳光的沐浴。 顶秀青溪三室两厅 总价1000万核心卖点：& 楼层好，居住社区，花园洋房，人车分流，观景户型。交通出行：有地铁，换乘站，运通117路，昌27路，满足您生活所需。小区介绍：小区是花园洋房，水系花园，成树移植，环境幽静静谧，给人园林一般，安静天然的感觉。房源点评：进门是朝东向的客厅，带观景阳台，三个南向卧室，主卧带观景阳台，主卧带卫生间，此户型双卫，方便使用。& 北京北两室两厅& 总价455万核心卖点：&满五年，楼层高视野好，两卧朝南。交通出行：距离地铁500米，出小区步行便利，多路公交线路，在主路上。税费解析：房子已经满五年，业主随时签约，看房方便，随时看房，首套仅1%契税。房源点评：此房户型采光好，主卧次卧都带飘窗，朝南向，客厅带落地阳台，摆放东西，采光都比较好，格局合理，各个功能间分布合理，互不影响。
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48小时热文排行　　“我和妻子今年离婚了，我的名下没有房产，想问问我能不能申请租赁房？是否必须等5年以上才能申请？”3月11日起，本报成立信报房师傅专栏，解答市民关心的房屋问题。我们会定期邀请相关部门的业务专家做客房师傅专栏，和市民互动。对于开发商的违规行为 、霸王条款等，您也可以拨打电话投诉举报 ，信报房师傅热线电话为，市民从今天起也可以通过发送邮件咨询房屋问题(邮箱：)，信报房师傅接受咨询的时间为上午9点至11点30分(周五、周六全天休息)。另外，对于当天无法答复的问题，本报将在第二天的报纸上刊登，请读者注意阅读。
　　　　5年期限
　　李先生：我2008年买的，当时开了税务发票，2009年3月办下的房产证。我现在想卖掉这套房子，规定里说的五年期限，是从开发商开发票时间算起，还是从办房产证的日期算起？
　　房师傅：满5年的计算时间是从办房产证日期算起。
　　　　个税政策
　　李先生：个税20% 的政策，什么时候出台？我现在有套房子，卖给别人，马上就要成交了，我担心办手续的过程中，突然出台政策，就要多交十几万元的税。
　　房师傅：目前大家都在关注青岛版政策出炉时间。一般新政的实施，都是按照网签时间。政策前如果已经网签，则不受影响。
　　　　房屋改造
　　李先生：咨询一下，杭州路7号有没有改造计划？什么时间改造？
　　房师傅：经了解，杭州路7号已列入宁化路片区改造范围。宁化路片区作为2013年市北区启动的危旧房改造项目将于今年下半年分期启动房屋征收。
　　　　租户补偿
　　郭女士：在鞍山一路17号租住的房子有 10年了，如果这里要拆迁的话，作为租户可以获得补偿吗？如果要补偿的话自己需要什么手续吗？
　　房师傅：具体补偿可以咨询市北区拆迁办。郭女士可以按照租赁合同和房东协商。
　　骆先生：我现在是唯一住房，2012年办下来的房产证，买这套房是用公积金贷的款。现在如果想卖掉它的话，我是不是需要把全部贷款都还上？如果卖掉了它，再买房，算是首套还是二套？首付的比例是多少？我以前在银行已经有过买房的贷款记录，银行还能不能让我贷款？如果银行能让我贷款，利率是怎样的呢，按首套还是二套的利率？再买房，银行是只允许商业贷款，还是商贷、公积金贷款都可以呢？
　　房师傅：可以正常交易。鉴定是否是二套房，需要市民到交易中心开证明，还得看银行的查询情况 。如果是二套房，首付是六成。用过一次公积金贷款，得等还款结束5年以后再申请公积金贷款。骆先生现在再购房，只能用商业贷款。
　　李先生：我2008年买的限价商品房，当时开了税务发票，2009年3月办下的房产证。我现在想卖掉这套房子，规定里说的五年期限，是从开发商开发票时间算起，还是从办房产证的日期算起？
　　房师傅：满5年的计算时间是从办房产证日期算起。
　　宋女士：我和我前夫买房子时房产证上是我的名字。现在我俩离婚了，他再买房，算是首套房，还是二套房？
　　房师傅：看这套房子是如何判决的。如果归你，他再买是首套房。
　　张先生：我现在已经有了买限价商品房的资格，想问，需要每年到街道办审核，还是不用？再一个，杭州路72号乙，是砖砌的宿舍楼，很多年了居住条件差，有没有拆迁计划？报纸上说，瑞昌路、人民路、杭州路围成的三角区有拆迁计划，我想确认下，是不是真要拆迁啊？什么时候拆迁呢？
　　房师傅：有了购买资格，还得去街道办审核。这个三角区域已经列入市北区今年改造计划，拆迁时间暂时无法确定 。
　　李先生：个税20%的政策，什么时候出台？我现在有个房子，卖给别人，马上就要成交了，我担心办手续的过程中，突然出台政策，就要多交十几万元的税。谁都不愿意交这个税，但是房子交易办手续要拿号，我们排不上号很麻烦，很纠结。比如我今天和买家成交了房子，明天出台政策，后天办手续，交税是按照前期政策，还是按新政策？
　　房师傅：目前大家都在关注青岛版政策出炉时间。一般新政的实施，都是按照网签时间。政策前如果已经网签，则不受影响。
　　李女士：我手里现在有两套房，一套大的一套小的，我想咨询一下，如果把其中一套过户给我23岁的孩子，要交什么税？是契税还是个税？交百分之几？过户完之后，我和我的孩子手里各有一套，算不算我们各自的首套房、唯一住房？
　　房师傅：需要交契税，可以走赠与程序。过完户后，算首套唯一住房。
　　王女士：我和爱人今年离婚了，我的名下没有房产，想问问我能不能申请租赁房？是否必须等5年以上才能申请呢？
　　房师傅：申请公共租赁住房的家庭或年满35周岁的单身人员，须同时符合下列条件才可以：具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上；人均月收入不超过1864元；人均住房建筑面积不超过13平方米；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的6倍。
　　宋女士：我住在市北区宁夏路街道这里，去年8月份申请的经济适用房，12月份申购证办下来了。想问问经济适用房到底什么时候卖？
　　房师傅：预计首批将在今年上半年推出，房源目前无法确定 ，可以关注市国土资源和房屋管理局官方网站。
　　李先生：咨询一下，杭州路7号有没有改造计划？什么时间改造？
　　房师傅：经了解，杭州路7号已列入宁化路片区改造范围。宁化路片区作为2013年市北区启动的危旧房改造项目将于今年下半年分期启动房屋征收。
　　黄先生：我是菏泽户口，在青岛居住十多年了，一直在做小生意，现在可以在青岛申请经济适用房吗？如果我在青岛买房的话，自己可以投养老保险吗？”
　　房师傅：菏泽户口无法申请青岛市经适房。在青岛买房，如果房屋符合落户条件，落户后，可以交养老保险。
　　刘女士：我在2012年3月份买的房子，一直没办理房产证，现在就要办理了，想问一下现在是不是要先交房屋维修金？
　　房师傅：先交房屋维修金，高层和多层房子交费标准不同，每套大约万元左右。
　　薛先生：在报纸上看到申请经济适用房的条件。想问问，我是青岛常住户口，但是我的对象是胶州户口，这样的话可以申请经济适用房吗？
　　房师傅：您的户口符合要求，但还有其他方面的要求。申请购买经济适用住房的家庭或年满35周岁单身人员，须同时符合下列条件才可以：具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上；人均月收入不超过1864元；人均住房建筑面积不超过13平方米；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的6倍。
　　杨先生：我要在青岛买一套房子，属于首套房。卖房者的房子属于二套房并且居住满五年，如果我在4月1日以后买房的话需要交20%的所得税吗？
　　房师傅：细则还未出炉。但国家不会刻意打压首套房刚性需求，杨先生可以耐心等待 ，不用着急过户。
　　周女士：夫妇双方均为外地户口，入住青岛有六七年，在5年前商业贷款买过一套二手房，目前还有 5年才能还完贷款。现在想在青岛再买一套大房子，能用公积金贷款吗(公积金均在青岛交)？
　　房师傅：之前没有用过公积金的话，可以再买一套，新房最高可贷款60万元。
　　郭女士：在鞍山一路17号租住的房子有10年了，如果这里要拆迁的话，作为租户可以获得补偿吗？如果要补偿的话自己需要什么手续吗？房师傅：具体补偿可以咨询市北区拆迁办。郭女士可以按照租赁合同和房东协商。
　　记者 李晨 实习生 李樱
　　 （来源：半岛网-城市信报） [编辑: 曹海霞]
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市民买二手房入陷阱过户后被判返还房产(图)
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吴女士被判将房产返还郭娟 制图
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　　购买一套二手房，房款早已付清，产权证也已更名，按理说这个交易应该是板上钉钉的事，可永川华竹小区居民吴凤英这两年为此备受煎熬——由于买卖出了问题，她卷入了无穷无尽的纠纷中。
　　开心 终于有了自己的窝
　　会计出身的吴女士，大学毕业后在成都打工，2006年9月返回家乡永川。在外漂泊多年，拥有一套自己的房子成了她最大的梦想。回到家乡，她做的第一件事就是在城内物色合适的房子。通过中介，她选中了现在所住的这套住房。
　　“买卖是和一位叫刘笃新的男子完成的。”吴女士说，刘自称户主的表弟，受表姐阮女士之托全权处理房屋买卖事宜。当时，他出示了房产证、房主户口簿、离婚证以及永川公证处公证的委托书等材料。
　　当月24日，双方以13.36万元的价格成交，当天即到房管部门申请过户。15天后，吴女士拿到了印有自己名字的房产证。
　　终于有了自己的窝，刘女士甭提多高兴了，“有了房子，我和丈夫的‘造人’计划也可以付诸实施。”
　　吃惊 原房主要我还房子
　　刘女士买房的钱，一部分是向亲朋借的，还有4万块是按揭。为了还债，她南下珠海打工，房子交给婆婆看管。随后发生的事却让她始料未及。
　　2007年春节，回永川过年的她突然接到原房主阮女士的电话。阮女士表示，房屋的买卖并未得到她的授权，是她的朋友赵某找人冒名办理的委托书，又私拿她的房产证和户口证明卖房，这套房子应该还给她。
　　刘女士非常吃惊，但她认为，房产证已换成自己的名字，这证明交易是符合规定的。 2
　　苦闷 工作生活全部打乱
　　2007年5月，阮女士以委托书系伪造为名，向法院起诉。吴女士感到了事情的严重性，连忙从珠海赶回来应诉。
　　“打这场官司，前后花了两年多时间。”她说，为了应付官司，她在珠海的工作断断续续，两年换了五六个单位，请律师、自己的交通费等也花去了2万多元。
　　今年11月16日，永川区法院判定，因公证书存在瑕疵，房屋的买卖合同无效，吴女士应将房产返还给阮女士。
　　花一生的积蓄买的这套房，钱花了，房子却没了。吴女士说：“我怎么也想不明白，经过公证处、房管局、银行等多个部门审核过的买卖手续，为何到头来却全都不作数了。”
　　重庆经博律师事务所律师连毅表示，对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险，更应引起买房人的注意。
　　记者 程洪川
　　提防二手房8大陷阱
　　二手房的水究竟有多深？市民在买卖二手房时有何应对诀窍？重庆经博律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱：
　　1、“卖房者”非房主。
　　对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
　　2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。
　　对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
　　3、卖房者只是使用权人。
　　对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
　　4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。
　　对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
　　5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。
　　对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
　　6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。
　　对策：购房人一定要看清房屋性质。
　　7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。
　　对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。
　　8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。
　　对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。
　　（来源：华龙网-重庆晚报）
本文来源：华龙网-重庆晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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