房贷20年好还是30好？听听专家是怎么说的房贷20年好还是30好？听听专家是怎么说的房产解说百家号专家一：一套房屋，对于普通家庭来说，那就是要住几十年或者一辈子的。所以坤鹏论认为，住房不应该将就。从房屋的总价来说，100万和80万的相比，20万的差距确实很高，但是考虑到贷款时间和通货膨胀来说，那就不存在了。先来算一笔账：商业贷款，按首付比列3成来算：80万首付24万（不包括税）贷款56万，20年还清，商业贷款利率4.9%（等额本息）还款总额为879.572.80，支付利息为319.572.80，每月还款金额为3.664.89。（等额本金）还款总额为835.543.33，支付利息为275.543.33，首次还款金额为4.620.00。每月递减9.53。100万首付30万（不包括税）贷款70万，30年还清，商业贷款利率4.9%（等额本息）还款总额为1.337.431.34，支付利息为637.431.34，每月还款金额为3.715.09。（等额本金）还款总额为1.215.929.17，支付利息为515.929.17，首次还款金额为4.802.78。每月递减7.94。公积金贷款，按首付比列3成来算：80万首付24万（不包括税）贷款56万，20年还清，公积金贷款利率3.25%，（等额本息）还款总额为762.311.10，支付利息为202.311.10，每月还款金额为3.176.30。（等额本金）还款总额为742.758.33，支付利息为182.758.33，首次还款金额为3.850.00。每月递减6.32。100万首付30万（不包括税）贷款70万，30年还清，公积金贷款利率3.25%，（等额本息）还款总额为1.096.719.92，支付利息为396.719.92，每月还款金额为3.046.44。（等额本金）还款总额为1.042.197.92，支付利息为342.197.92，首次还款金额为3.840.28。每月递减5.27。以上数据仅供参考，虽然从数据上来说，100万的房产要比80万的房产缴纳的贷款总额高了不少，但是买房你必须还要考虑以下三个因数：其一，月供VS幸福指数随着时代的进步，现在的年轻人越来越追求生活的幸福指数。而幸福感往往是和经济挂钩的。曾经有专家指出，每月的还款比例不超过收入的20%，那是不影响生活的，但是如果超过了40%，那么你的生活品质会有明显的下降。幸福感也会大打折扣。比如你以前都是在星巴克喝咖啡，因为有了贷款，迫使你只能在家喝速溶咖啡，你有何感受？所以，虽然80万房屋的贷款更少，但是因为年限关系，月供其实是比100万的房屋贷款是要高的。而且就入住感来说，100万的房屋肯定比80万的房屋体验感更好，这将增加人的一个幸福指数。其二，通货膨胀因素你知道10年的通货膨胀率是怎样一个概念吗？回想一下10年钱100元的购买力，和如今100元的购买力相比，你会惊讶的发现，呀！原来曾经的100元还是能买到不少东西的呢（10年期间的购买力至少翻了4倍）。随着中国经济的稳步发展，我们的工资收入是一路上涨，包括房价，也包括物价。所以以10年为一个过度，也许你现在觉得月供是压力，但是10年后，甚至20年后，你会觉得这点月供是相当轻松的。所以不要以现在的实力，去衡量未来的发展，人就是要学会活在当下。其三，房屋的升值空间房价虽然已经过了一个疯长的时期，回归理性，但也是稳中小幅上涨的。随着整体生活水平的提高，人们已经逐渐摒弃了低价时代，对生活水平质量的要求有着明显的提高。所以在未来，越好的房屋，它的增值空间也是越大的。专家二：一句话:房贷20年和30年各有好处，根据自己情况适度选择。20年和30年各有利弊。从最直观的还款时间和本金利息来看，30年的要多于20年的不少。从个人幸福指数来说20年的要高于30年的。从通货膨胀角度来说30年的贷款相比于20年的会越还越轻松。所以，这是一个综合的多因素的影响过程。除此之外，你还需要考虑个人的支付能力和生活水平。一般是还款不超过自己收入的25%是不影响的。若是超过，生活质量是大打折扣的。想象下，本应可以在星巴克喝咖啡，却选择了在家喝速溶咖啡。一个感觉么？怎么选择？个人认为买房无外乎两点原因:一是个人住的舒心，二是算个不动产投资，将来假若赚了大钱还可以卖。所以，答主建议是30年100平的比较好。理由如下:1.个人住的舒心，也有面子。(虽然还款时间长点)想想20年前50多平米是刚需，现在是80多平，所以你在想想20年后呢，或许100平米是刚需。时代在于不断的变化。也是，让自己20后没有不为自己的选择后悔。2.投资的选择。根据通货膨胀以后钱会越来越不值钱。你也会还款越来越轻松，房价可能还会继续上涨，所以投资也是不错的选择。20年后还是30年后的问题谁也说不准，何必太过于纠结。活在当下，根据自己实际情况，量力而行。专家三：我想说这个问题并没有一个绝对的答案。比如现在贷款年限最长年限是30年，对于相对保守的投资者或者刚需人群来说可能会觉得时间越长还的利息就会越多，因此不太想贷那么久，但是如果贷款时间短的话，每个月的还款压力就会变大。所以说两者各有利弊，我们在衡量的时候也要根据自己的实际情况来确定，比如月供、总利息、还款能力、贷款利率。首先我们要看自己的收入和实际状况来确定还款的方式，也就是说你的房贷还款不应该影响到你正常的家庭生活，如果这个比例过高，肯定会减少家庭的其他开支，从而影响正常的家庭生活。所以我们说月供占家庭收入的比例我们可以通过延长或缩短贷款期限来调节，而一般来讲，月供占家庭收入的比例一般不超过50%，如果超过这个比例，那么很有可能给家庭造成比较大的经济压力。其次还要关注贷款利率的问题，贷款利率不是一成不变，随着市场利率的调节，贷款利率也会跟着变动。贷款利率增加，月供的还款随着增大，贷款利率降低，月供的还款就会减少。而如果你有投资的话，就要分具体情况看了。如果当时的流动资金的收益率小于贷款利率的话，那说明贷款的利率比较高，做理财是没有办法覆盖你的贷款成本的，这个时候你应该尽量缩短贷款时间，或者少贷款，争取提前还款，尽快减少负担的利息成本。但是如果流动资金的收益率超过贷款利率，那说明你做投资的收益率可以完全覆盖贷款的成本。这个时候你可以选择多贷款，贷款时间越长越好，也不用去过多地考虑提前还款，可以尽量多的占用银行的给到的贷款。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。房产解说百家号最近更新：简介:专注育儿知道的解说。作者最新文章相关文章贷款买房对抗通胀 三十年后你就会偷着乐了
来源：贵港房产网 日 09:12
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虽然说还贷很可能会给你的生活带来一定程度上的压力，但如果你仔细分析贷款买房的好处还是很多的，而且肯定是弊大于利。
买房，恐怕是当今社会最最热门最最具有争议的话题，毫不夸张的说，估计90%的人都考虑过或者在正考虑买房的。 面对房价不断上涨，想要顺利买房，不少人都会选择贷款买房，可是一旦贷款买房就会背上沉重的房贷，让众多买房人觉得&鸭梨山大&，所以针对&是贷款买还是全款买?&这个问题大家已经争论得不可开交。
在中国人的传统观念中，都是不太愿意找人借钱办事儿的，毕竟老话说的好&有多大能耐就吃多大碗干饭&，所以，有的买房人就说，如果贷款买房，你每天一醒来就想着欠银行50万，而自己的薪水却只有5000，既不知道什么时候能还完,还害怕万一自己有一天收入断了，那就麻烦了，房子可能都被收回冲抵欠款啊。
不得不说，有这样思想的人不在少数，虽然说还贷很可能会给你的生活带来一定程度上的压力，但如果你仔细分析贷款买房的好处还是很多的，而且肯定是弊大于利。
贷款买房你能看见的优点
其实，贷款买房还是有很多优点的，专业机构稍微罗列一下，就举出不少例子。比如，贷款买房最大的好处是就把你从无产阶级变成有产阶级，从无房户变为有房户。当然贷款买房还有以下几个优点：
1、前期投入少 钱少能买房
现在通过贷款买房的人是越来越多，贷款买房可以花很少的钱，买到自己的房子，你只需要准备一部分首付，具备一定的还款能力，剩下的钱准备好贷款材料找银行去借就好了。
2、利率低 资金使用更灵活
从利率变化的情况来看，房贷基准利率已经从去年同期的5.65%降至4.9%，以100万30年等额本息贷款为例，可以节省利息约10万元。 另一方面，从投资的角度来看，现在利率处于下行通道，购房者可以把资金用于其它投资项目，让资金使用更加灵活，方便。
3、购房风险小
因为银行对于房贷审查十分严格，力图把风险降到最低，银行会对你贷款买房的房子进行考察，这样购房者购买的房屋一般就不会出现问题，保证了资产的安全性。 贷款买房你看不见的优点
前面说的优点显而易见，现在说的这个问题，可能很多购房者都还没能意识到。
先来说明一点，很多人的之所以对贷款买房排斥就是因为全款买房不用付银行利息，比较划算，所以这部分人即使是贷款买房也是尽量选择最短的还款年限，理由还是贷款年限越短最终所还的全部利息越少，吃亏少。
但不要忘记，贷款买房本身就是在减轻生活负担，贷款年限越长每月还款越少，压力越小，相应的对于生活品质肯定也有所改善。
更重要的是，当今社会正处于物价飞涨，通货膨胀的时期，这一点恐怕每个中国人都是深有体会。那么你把钱攒起来存银行的利率已经撵不上物价飞涨的速度，也就是说你把钱存在银行相当于在赔钱。简单来说，十年后的100元跟现在得100元根本就不是一回事，而如今的100元同十年前相比，购买力也无法同日而语。
所以存钱不如拿去消费，当然消费不是指挥霍，你可以把钱换成保值的东西，比如黄金、房子等等。那么既然你已经有了买房的意向，并且有一定经济能力，在人民币在不断贬值，通货膨胀持续扩大的情况下为什么不买房呢？毕竟相比炒股、P2P等其他投资形式，房产仍然是最保值最稳妥的选择，当然还别忘了房子如今仍在不断涨价，完全没有迹象表明有下跌的迹象，而且客观分析房价下降的可能性微乎其微。
好了，既然前文说明了利率低，人民币存在银行不值钱，房子还是资产保值最稳妥的选择，那么为什么还不肯选择贷款买房呢？
中国目前处于通货膨胀时期，人民币贬值的速度将远远大于您所支付的利息。即使没有通货膨胀的存在，物价仍然是不断上涨的，也就是钱只能是越不值钱，工资水平必然也是在涨。
想象一下现在月供3000元，再想想十年后甚至是三十年后的3000元，你还会觉得未来的3000元能够买到现在3000元的东西吗？
从网上查询到的资料看，1980年的猪肉价格在0.85元/斤，如今的价格大约是26元/斤，36年翻了31倍，大胆假设一下，三十年后的3000元恐怕连现在的300元都不值。所以说，贷款年限越长其实越划算，用未来的钱消费现在的东西，不仅是有效的抵抗了通货膨胀，还变相的提升了资产的价值，何乐而不为呢？
贷款买房7大潜规则 你知道多少？
最近一个朋友买房，她个人的公积金明明可以贷款到50万，但却选择贷款利息较高的商业贷款，这是为什么呢？最后商业贷款又拖了很长时间，且找了售楼部置业顾问帮忙，才顺利地办理下来。而和她几乎同时申请贷款的人，不仅贷款早早地就批下来，而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢？其实，银行贷款有很多潜规则。
一、贷款利率高者得房贷
即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在&无期限&地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，其他的只能排队等待。
二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷
银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款；也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。
三、不同楼盘利率差别化
贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
四、当心空白合同
空白合同已经是银行近年来形成的行业&潜规则&，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的&同贷书&，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
五、公积金贷款受歧视
公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：
1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。
2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。
3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。
4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有&任务指标&。因为&压力&和&动力&的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。
六、银行&嫌弃&组合贷款
办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
七、房贷提前还款要交&罚金&
提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法&回本&顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。
在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。
[责任编辑：王青]
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重点综合理财案例
案例一 1、家庭背景资料 小罗，男，27 岁，未婚，2004 年大学毕业，现任职于某银行。父亲，51 岁，母亲 53 岁，都在农 村。小罗的弟弟 17 岁，现读高中，明年高考，成绩很好。 2、收入支出状况（收入均为税前） 小罗月收入 2000 元，平均季度奖金 4000 元，每月支出房租 350 元，水电 100 元，通讯 100 元，生 活费用 500 元，给弟弟生活费用 100 元，支助女友开支 500 元。 3、资产负债状况 存款 1 万元，股票市值 1 万元（盈亏平衡） ，基金投入 2.5 万元，现在市值 1.3 万元，还有近 4 万 元信用卡负债。父母在农村的收入为供小罗上大学全部用尽，目前基本没有积蓄，但也无负债，每 年在农村的收入仅够基本生活和小罗弟弟的教育、生活费用。 4、理财目标（均为现值） 1）预计两年内结婚，预计婚礼各项费用 3 万元。 2）结婚 2 年后要小孩，每年小孩开支 1 万元；另需考虑 3 岁以后的教育费用支出，前 15 年每年 2000 元，上大学 4 年每年 2 万元。 3）2 年后购房 30 万元。 4）1 年后负担弟弟大学学费和生活费用 1.5 万元。 5）10 年内在父母所在的县城为父母购买 20 万元住房一套。 6）小罗目前尚未购买任何保险，父母也无任何保险，希望知道现阶段、2 年后结婚购房时、生子 后的家庭风险保障安排。 5、请根据小罗的具体情况制作包括财务诊断、方案分析、投资与保险规划内容的理财规划报告书， 提交 EXCEL 演算过程，并附上你认为必要的基本假设与参考资料。 理财建议 1、截至花钱欲望，加速积累财富。 小罗计划 2 年内结婚。结婚是人生大事，但是也要量力而行。建议小罗说服女友，选择旅行结 婚，这样既能省下大笔的婚宴花费，而且更加实用和浪漫。比如，东南亚双飞七日游，预计花费在 1 万元左右，淡季订票还有折扣。 2、适当地选择一些投资理财的品种，定投组合基金，财富积少成多，积累孩子的教育金并实现为 父母购房的愿望。 把每月的闲散资金用于长期固定的投资，不知不觉中就会积累一笔财富。小罗目前积累不多， 每月结余的资金也不太多，因此，建议小罗重点关注投资时间长、安全、稳定、资金小的投资方式， 积少成多，实现资金的积累。 （1）组合型基金定投 目前金融市场即将转暖， 正是基金定投的好时机。 建议综合基金排行榜和基金公司投研的实力， 选择 2~3 只不同的基金进行组合式的定投。 （2）适量持有股票 小罗选择基金定投，扣除 6000 元的家庭应急准备金，从存款里拿出 4000 元作为启动资金，每 月定投 1500 元，选择 3 只基金。按照年化复合收益 10%计算，4 年后可以累积约 9.3 万元，7 年后 可以累积约 18.9 万元，10 年后可以累积约 31 万元。小罗孩子 4 年后出生，每年花费 1 万元，3 随 后每年增加 2000 元，15 岁前计划花费 17.4 万元，按照基金积累的金额进行，开始是没问题的。 3、结清信用卡负债，按揭贷款购房，实现平稳衔接。 小罗目前尚有 2 万元的信用卡负债，可以利用旅游结婚节省下来的 2 万元，一次性还清信用卡 欠款。小罗计划 2 年后购房，预计 30 万元。目前小罗处于创业阶段，而结婚后购房改善生活质量也是 一件大事，建议小罗选择银行按揭贷款购房。30 万元的房子，首付 12 万元，贷款 18 万元分 30 年 还清，月供压力不大。小罗在两年后扣除资助弟弟的 1.5 万元大学学费以及结婚花费之后，总共持 有资产月 7 万元。 4、适当购买保障型产品，建立有效实用的保障体系。 小罗年龄小，今后的发展空间还很大，建议重点购买期缴型重大疾病险和分红险。每年保费支 出 6000 元，保额约为 25 万元。 以购买信诚人寿的健康今生为例，27 岁，男性，月缴保费 500 元，交费年期 20 年，保障期至 60 岁，保额 25 万元。假设小罗注意养生，身体一直很健康。直至退休的时候，小罗投保的这份保 单没有发生过理赔，且保单正好满期，那么他一共可获得 250000 元的满期保险金。他用这笔钱可 以实现他和太太年轻时要环游世界的梦想。在结婚、生子之后，小罗爱人及孩子的保障也需要纳入 家庭保障体系中一起考虑。 5、补充建议，顺势而为，实现投资的与时俱进。 由于小罗处于创业初期，在银行这种特殊的行业工作，随着工作经验的积累，收入会有较大的 提升。因此，随着收入的增加，小罗的投资分配方案也要随之变化，以适应不同阶段投资的需求， 只有这样，方能从容应对人生哥哥阶段的财务需求。案例二 一、背景 家住成都市的唐彬先生现年 38 岁，爱人陈媛 36 岁，已有一位 13 岁的女儿。唐彬为 个体工商户，经营服装批发，目前每月税前净收入在 10,000 元左右。陈媛在成都市 某中学担任老师，税前月薪 2,500 元。目前家庭月经常性支出每月 3,000 元，年支 出旅游费用 10,000 元，学费 3,000 元。家庭资产有存款 50,000 元,基金 50,000 元, 郊区价值 500,000 元的自用住宅，无贷款。另两年前投资一价值约 700,000 元的店 铺出租,月租金 4,000 元，目前还有房贷 400,000 元，还有 18 年还清。唐彬目前退 休金账户余额 10,000 元，陈媛目前住房公积金余额 2,000 元，两人都未购买任何商 业保险。 二、理财目标: 1. 一年后换购市区现值 900,000 元的新社区住宅。 2. 5 年后希望女儿到北京念大学，预估每年学费与生活费现值为 20,000 元。 3. 唐先生希望与太太 19 年后同时退休，夫妻皆在 80 岁终老。退休后除了每月希望 有生活费现值 5,000 元可用以外，每年旅游支出现值 10,000 元。 三、假设: 收入成长率 4%，通货膨胀率 4%，房价成长率 4%，学费成长率 5%，存款 平均利率 3%，住房公积金贷款利率 5%，一般房屋贷款利率 7%,唐彬的收入成长率为 5%，陈媛每年固定调薪 100 元，唐彬的社保年资 2 年，依照个体工商户计算退休金， 当地社平工资 2,500 元。陈媛退休时年资满 30 年，可以依照退休前一年工资的 90% 领取教师退休年金。当地住房公积金提缴率为 8%，住房公积金贷款上限为每人 150,000 元。房屋折旧率 2%。 四、问题: 1. 请依照目前的税法规定与上述提拨率假设，计算唐家每月可支配收入。 2. 请编制唐彬先生家庭的资产负债表与现金流量表，并为该家庭做财务诊断，有何 迫切需要改进之处? 3. 一年后换购市区价值 900,000 元的新社区住宅，请列举三个筹款方案，分析利弊 得失并作最后建议。 4. 请依照最终购房筹款方案，为唐彬一家人规划购房后合适的保障，估计保费，并 加计在月支出中。 5. 请计算唐彬夫妻的养老金需求与可领取的养老年金，是否有缺口? 6. 依照上述客户的期望及最终购房筹款方案，请估计合理的理财目标需求额，计算 月储蓄目标与月支出预算。(目标并进法) 7. 若该客户要如期达成目标，投资报酬率要达到多少? 请建议合理的投资组合。 8. 请制作理财规划建议书摘要。理财方案 1、唐彬月缴养老保险金：0 元 唐彬个人所得税：(00)*10%-250=500 元 唐彬月税后收入：0=9000 元 陈媛月缴公积金：2 元 陈媛个人所得税：(0)*5%=15.4 元 陈媛月税后收入 ：.5=2292.6 元 唐家每月房租税后收入：(%=320 元 唐家每月可支配收入为：+320=11612.6 元 2、资产负债表 资产项目 存款 流动性资产 基金 店铺 唐彬退休金账户余额 陈媛住房公积金余额 投资性资产 自用住宅 自用性资产 总资产 现金流量表 项目 一、生活现金流量 工作收入 生活支出 生活现金流量 二、投资现金流量 投资收益 房租收入 投资现金流量
45585 总现金流量 511.2 -.2 金额 项目 三、借贷现金流量 利息支出 还款本金 借贷现金流量 -508.7 -39144.1 金额 市值
000 % 自用性负债 总负债 400000 自用净值 总净值 000 58.10% 投资性负债 400000 投资净值 .80% 流动性负债 投资房贷款 0 400000 流动净值 50000 占比 负债项目 市值 净值项目 市值财务分析 家庭财务比率 流动比率 负债比率 紧急预备金倍数 财务自由度 财务负担率 平均投资报酬率 净值成长率 净储蓄率 自由储蓄率 风险承受能力评分表 年龄 38 就业状况 家庭负担 置产状况 投资经验 投资知识 总分 风险承受态度评分表 10 分 10% 首要考虑 认赔动作 赔钱心理 最重要特性 避免工具 总分 8分 6分 4分 2分 客户得分 20 6 6 4 8 8 52 10 分 8分 6分 4分 2分 客户得分 37 4 6 8 6 4 65 定义 流动财产/流动负债 总负债/总资产 流动资产/月支出 年理财收入/年支出 年本息支出/年收入 年理财收入/生息资产 比率 0 30.49% 6 77.79% 28.99% 6.20% 合理范围 2%-10% 20%-60% 2%-6% 20%-100% 20%-40% 3%-10% 5%-20% 20%-60% 10%-40% 建议 在合理范围之内 适度利用财务杠杆 在合理范围之内 在合理范围之内 无财务负担压力 偏低可再积极一些 在合理范围之内 在合理范围之内 在合理范围之内净储蓄/（净值-净储蓄） 11.83% 净储蓄/总收入 自由储蓄/总收入 53.05% 18.76%总分 50 分，25 岁以下者 50 分，每多一岁少 1 分。75 岁以上者 0 分 公务员 未婚 投资不动产 10 年以上 有专业执照 上班族 双薪无子女 自宅无房贷 6~10 年 财金毕业 佣金收入者 双薪有子女 房贷&50% 2~5 年 自修有心得 自营者 单薪有子女 房贷&50% 1 年以内 懂一些 失业 单薪养三代 无住房 无 一片空白不能容忍任何损失 0 分，每增加 1%加 2 分，可容忍&25%得 50 分 赚短线差价 默认停损点 学习经验 获利性 无 长期利得 事后停损 照常过日子 收益兼成长 期货 年现金收益 部分认赔 影响情绪小 收益性 股票 抗通胀保值 持有待回升 影响情绪大 流动性 外汇 保本生息 加码摊平 难以成眠 安全性 不动产经过风险分析，此客户的风险承受能力 65 分，承受态度 52 分，属于中高能力和中态度。但由 于唐彬收入不稳定， 妻子收入虽稳定但收入不高， 故不适宜做风险较高的投资。 根据风险属性分析， 我们假定客户的预期投资报酬率为 9％。 综合以上家庭基本情况和财务数据分析，初步可以得出以下结论： （1）客户目前财务上基本上能达到收支平衡。 （2）结合资产负债表可以看出，该家庭房产资产占总资产的比例达 58%，变现能力较差。（3）唐彬先生收入并不稳定，妻子收入又较少，但家庭没有购买任何保险，抗风险能力较弱。 3、方案一、出售投资用商铺，换购新房。 卖掉投资性店铺房产，结清店铺银行贷款，购新房用组合贷款,其中公积金贷款 15 万，商用性 贷 款 39.1152 万 。 此 方 案 要 公 积 金 贷 款 月 还 款 1055 元 和 商 用 贷 款 月 还 款 3190 元 （18N,7R,39.1152PV） 。 因为唐先生是个体户，收入相对来说不太稳定，把用来出租房产变卖，增加了投资收益风险。 方案二、同时出售自有住房与投资用商铺，换购新房。 把 现 有 房 产 全 部 卖 掉 ， 一 年 后 现 有 房 产 价 值 是 52.5 万 （ 1n,5i,50PV ） 和 81.0338 万 （3n,5i,70PV)。再公积金贷款 15 万，而一年后新房价值为 96.3 万（1N,7R,90PV） ，旧房房贷余额 为 38.849 万，由售房款归还。 此方案负担轻,除了公积金代理贷款月还贷 1055 元(18N,5R,15PV）还有整笔投资投资可用款 13.3848 元。此方案不利于投资，不能发挥房产投资带来的最大效益。 方案三、出售自有住房，换购新房。 一 年 后 现 有 住 房 房 产 价 值 是 52.5 万 (1N,5R,50PV) 而 新 购 市 区 房 产 价 值 为 96.3 万 （1N,7R,90PV） ，卖掉自住房产后，资金缺口为 43.8 万。使用公积金余额 2 千，余款公积金贷款 15 万，商用性贷款 28.6 万，此方案要公积金贷款月还款 1055 元和商用贷款月还款 2332 元 (18N,7R,28.6PV)， 还有旧店铺房产贷款月还款额 3262 元 （18N,7R,40PV） 合计每月共还款 6649 元， 减去用公积金月还款 384 元,还需每月另还款支出 6265 元。 此方案考虑唐先生的储蓄资产情况及不影响房产投资收益又能换个新房子， 以唐先生目前情况 此方案比较可行。 经过比较，方案三更为可行 退休养老规划 女儿教育金 2 万元在五年后的终值为 25526 元 FV（5n,5i,20000PV） 5 年后每年需要的学费折现为第五年初的现值为 96619 元 PV（4n,3.81i,-25526PMT,g BEG） 现在起每月需储蓄 1271 元 PMT (9gi,5gn,96619FV , gBEG ） 经计算该教育金规划可以实现 退休时每月所需生活费用：FV(19n,4i, 5000PV)=10534 元（每人按 5267 元/月） 退休时每年需要旅游费用：FV(19n,4i, 10000PV)=21068 元 唐彬夫妇退休时旅游、退休金需求 假定退休后安排旅游 15 年： 旅游金需求：PV(15n,4.81i, -2.1068PMT,0FV)=22.15 万元 唐彬退休金需求：PV(23gn,4.81gi,- 0.5267PMT,g BEG)=88.19 万元陈媛退休金需求：PV(25gn,4.81gi, -0.5267PMT,g BEG)=92.20 万元 唐彬夫妇退休时的养老金需求为 22.15+88.19+92.20=202.54 唐彬退休时可领取养老金：PV(23gn,4.81gi, 0.1496PMT,gBEG）=25.05 万元 陈媛退休时可领取养老金共: PV(25gn,4.81gi, 0.3870PMT,g BEG)=67.74 万元 基金投资收益：FV(19n,9i,5PV)=25.71 万元 租金收入为：FV(19n,2i,44160PMT,gBEG)=102.88 万元 唐彬夫妇退休时的养老金供给为:25.05+67.74+25.71+102.88=221.38 万元 供给大于需求，故唐先生没有退休金缺口 保险规划 根据唐彬夫妇有关指标分析,唐彬先生家庭资产分配中暂无保险项，缺乏足够的安全保障和风 险转嫁机制,尤其唐彬先生作为家庭主要经济支柱， 更应该为自己加大保险投资额度,否则一旦发生 风险远远无法满足家庭的正常生活。 在目前收入有较大节余的情况下建议唐先生预留 32000 元的存 款作为应急预备金，从剩余收入中拿出部分资金用来购买保险 唐先生家庭总保额=生活费用保障+子女教育金现值+现有负债额-现有生息资产 生活费用保障=+=154.8 万元 子女教育金现值= 万 现有负债额=40+15+28.6=83.6 万元 现有生息资产=1.8+70=71.8 万元 唐彬家庭总保额=154.8+8+83.6-71.8=174.6 万元 保额调整分析 本人寿险 配偶寿险 医疗健康保 险 已经投保的金额 建议投保金额 应该增加的保额 推荐购买险种 险种 唐彬先生 年交保费 平安稳赢一生年金寿 险 新华吉祥重大疾病险 附加意外险 附加住院医疗健康险 5，000 3，000 2，000 500，000 300，000 80，000 0 0
0 保险金额 1，000，000 陈媛女士 年交保费 8，000 保险金额 800，000 0 000
0 000 失能险 意外险家庭月保费支出为 0理财方案总结－目标并进法每月储蓄额 1年 购房目标 子女教育金规划 养老保险金规划 保险规划 当阶段总计 理财方案总结 1、换房计划:出售自住旧房,换购 90 万新房,使用公积金贷款 15 万元,商业贷款 28.6 万元,月还款 金额合计 6265 元； 2、子女教育金计划:月存 1271 元准备子女将来上大学费用； 3、保险规划:年趸缴元保险金 30000 元，增强生活保障。 4、支出计划:可适度提高生活水平,增加年支出至 80000 元。 投资规划-投资组合 投资组合的建议配置如下 1、活期存款配置 10% 2、债券配置 20% 3、货币基金配置 10% 4、股票型基金配置 60% 投资规划-投资产品建议 产品推介： 存款：零存整取、教育储蓄 债券：记帐式国债 基金：南方现金增利基金、广发货币市场基金 广发聚丰股票投资基金、南方宝元债券基金 诺安平衡证券投资基金、华夏大盘股票基金 经测算投资组合的预期收益率为 9% 定期检视 在本计划执行过程中，环境的变化将对其执行效果造成影响，因此需要定期对该计划的执行与 实施情况进行监控和评估，必要时进行适当的调整。本计划约定定期检视周期为半年，下次检视时 间：2009 年 4 月 声 明 本方案内的分析、判断以及提出的综合性财务规划都是基于您所提供的各种信息及数据，双方 共同参与，所供建议属参考性质，以客户意愿为主导。 1.00 0.00 36.00 2-5 年 1.00 0.00 36.00 0.00 5.00 6-19 年 6265.00案例三 1、家庭成员背景资料 王先生、吴女士和儿子的三口之家，属典型的工薪阶层，夫妻均是某大型企业职员，王先生今年 43 岁，妻子吴女士今年 41 岁，儿子 14 岁，读初三，明年中考。双方老人健在，目前不需赡养。 2、 家庭收支资料（收入均为税前） 王先生和吴女士月薪均为 3000 元，二人均参加养老、医疗等社保休系。住房按揭分别在夫妻两人 名下，每月两人分别可用 800 元住房公积金还贷。王先生家庭每年过节杂费支出约 3000 元，每月 支出明细：物业费 160 元、水电煤气 400 元、通讯 200 元、交通 100 元、伙食 1200 元。 3、 家庭资产负债资料 目前有银行存款 3 万元，股票市值 4 万元。有三处房产，自住房产面积 143 平方米，为 2003 年团 购，买价 32 万元，现价 60 万元，房贷余额 20 万元。出租房中的有一套为单位福利分房，成本 3 万元，面积 64 平方米，现价 20 万元，月租金 800 元，无房贷。另一处出租房为单位集资建房，面 积 200 平方米，2002 年底买价 34 万元，现价 70 万元，简装后月租金 2400 元，房贷余额 21 万元。 2007 年王先生、吴女士和儿子均购买了重大疾病保险，缴费期分别是 20 年、20 和 30 年，保额分 别是 5 万元、5 万元和 10 万元。 4．理财目标（均为现值） 1）希望儿子能上重点高中，读大学直至研究生毕业，每年学费 1.5 万元。 2）5 年后为双方老人共准备 5 万元，以备孝敬或应急之需。 3）5 年后拥有一部 10 万元小车，方便家人周末及节假日出游、登山。 4）退休后维持现有生活水平，且每年有 1 万元可供休闲或出游。 5）仅靠工资收入和房租收入能否实现上述目标？若不能，出售一套 200 平米住房可否实现目标， 何时出售合适？ 5．请根据王先生家庭的具体情况制作包括财务诊断、方案分析、投资与保险规划内容的理财规划 报告书，提交 EXCEL 演算过程，并附上你认为必要的基本假设与参考资料。 一：家庭基本信息： 家庭成员 王宏图 吴转运 王侧峰 王安成 李娜娓 吴立雄 张凤英 年龄 43 41 14 63 60 61 62 职业 同煤通风员 大齿检验员 初三 三医院医生 家庭妇女 一中教师 家庭妇女 备注 薪资收入，有三险一金，参保重疾商业保险 薪资收入，有三险一金，参保重疾商业保险 明年升高中 退休 太极会员 离休 社区自愿者二：目前家庭基本财务数据信息和诊断： 1、 当前家庭资产负债状况 资产负债表 资产 流动资产 投资资产 股票 自有福利房 2 自有商品房 3 自用资产 自有团购房 1 总资产 负债 房屋贷款 团购房贷款 自住房贷款 净资产 负债比例 年薪等收入赋税表 夫 薪金收入 单位公积金收入 单位养老金收入 收 入总计 个人公积金支出 个人养老金支出 所得税支出 其它支出 支出合计 合计 年收支储蓄表 成本价 工作收入 出租房收入 收入合计 生活支出 所提税支出 三险一金 贷款本息支出 保险支出 支出合计 单位:元 金额 72,000 38,400 110,400 27,720 4,488 11,520 22,692 6,000 72,420 36,000 4,320 7,200 47,520 1,800 2,880 360 27,720 29,760 17,760 5,040 42,480 合计 明细 明细 活期存款 成本价 30,000 410,000 40,000 30,000 340,000 320,000 320,000 760,000 410,000 410,000 200,000 210,000 350,000 53.94% 单位:元 市价价 30,000 940,000 40,000 200,000 700,000 600,000 600,000 1,570,000 410,000 410,000 200,000 210,000 1,160,000 26.11% 单位:元 妻 36,000 4,320 7,200 47,520 1,800 2,880 360现金流量分析 单位:元 项目 期初现金 工作收入 生活支出 税支及三险一金 保险支出 生活现金流量 房租收益 所得税 投资现金流量 金额 30,000 72,000 27,720 12,168 6,000 26,112 38,400 3,840 34560 期末现金 71,980 借贷现金流量 -22,692 贷款本息支出 22,692 项目 金额 项目 本期现金增加额 来自储蓄 37,980诊断 1、房屋资产占比过大，资金占用过大，流动性明显不足。虽然以市场价看负债比例不 高， 但如果出现房地产市场调整或家庭出现紧急开支， 难以及时足价通过出售房产来解决应急之需， 生活消费支出有待缩解。诊断 2、工作收入低。家庭负担重，存在财务风险。诊断 3、风险屏障不 足。 您和您的家人仅有 20 万的重疾商业保险，这远不能满足您抵御各种不确定风险发生时对家 庭和生活带来的冲击 2、综合家庭财务比率分析 单位:元 项目 总资产 总负债 每月生活开支覆盖率 储蓄比率 负债比率 生息资产比率 自用资产比率 数值 760,000
60．05% 53．94% 57．89% 42．1% 3-6 20-40% 20-40% &60% &40% 现金资产 / 每月生活固定开支 盈余/收入总额 总负债 / 总资产 生息资产 / 总资产 自用资产 / 总资产 参考值 说明诊断 1。生活开支覆盖率不足，面临家庭财务风险。储蓄比例虽高，主要是出租收入贡 献，仍需加大工资性收入。负债比率较大，需降低负债资产。生息资产有待提高，通过 提高流动资产来降低自用资产比例。家庭理财规划目标： 王宏图家庭理财目标 目标 王侧锋高中 王侧锋大学 为双方老人备现 王侧锋读研 小车 退休后旅游 维持现生活水平 风险偏好评估 通过以上您的描述，我们判断您属于保守型投资者，投资方面股票配置不大，房产投资较高属 于被动投资，主动型的投资明显不足，应该在投资方面作出调整，充分利用现有的财务资源，配置 不同的组合和收益率，实现自己的各项人生目标和财务需求。 假设条件及计算依据 根据目前数据推算，本理财规划建议书的各项假设数据如下： 1．年通货膨胀率为 3%。投资报酬率 6%。 2．存款平均利率 2。52%。 3．薪资成长率 1%。 4．房价成长率 3%，折旧 4%。 5．儿子高中教育费 10,000 元/年，大学现值 15,000/元/年，研究生现值 15,000 元/年。学费成长率为 4%。 6．当地职工平均工资现值为 2800 元。 7．养老金，单位 20%，个人 8%。养老金投资报酬率 4%。 8．住房公积金，单位个人均为 6%。 9．住房公积金贷款利率 5%，一般房贷利率 6%。 10．夫妻双方在 14 年后退休后将再生活 25 年。 11．经调查房租收入为税后收入，住房公积金贷款每月固定以夫妻双方公积金抵扣贷款，不足部分 由公积金盈余补足。 理财目标需求与供给能力分析： 目标需求现值 教育：PV（10N，6I，-15000PMT）=-117025 元 赡养：PV（5N，6I，-50000PMT）=-37363 元 重要顺序 1 2 3 4 5 6 7 距今(年) 3 3 5 7 5 12 37 支出 15,000/年 15,000/年 5,/年 100,000 10,000/年 47,880/年 预计状况 45,000 60,000 50,000 30,000 100,000 250,000 1,197,000购车：PV（5N，6I，-100000PMT）=-74726 元 退休：FV（14N，3I，-27720PV）=419280 元 PV 退休当年=4%)*{1-[(1+3%)/(1+6%)]^25]}=715784 元 FV 养老金累积= %))*12*(1+4%) ^14/(4%-3%)*{1-[(1+3%)/(1+4%)]^14]}=441619 元 PV[14N，6I，(619)FV]=-121263 元 旅游：PV 退休当年[25N,(5%-3%)I,-10000PMT,BEG]=199139 元 PV[14N，6I，199139FV]=-88079 元 总需求=63++456 元 总供给：PV[14N，6I，-37980PMT]=353023 元 总供给合计=00=383023 元 从计算结果来看,理财目标总需求现值 43.85 万元,总供给 38.30 万元,总需求大于总供给,不能 同时实现所有目标,因此推荐三种可行方案: 方案一：立即变卖房产,锁定收益,提前实现所有目标。出租房产现价 70 万元，出售后，归还 贷款 21 万元，还余下 49 万元，大于理财目标总需求，所有目标可一次性实现，同时时富裕资金还 为子女教育、提升生活质量创造更为良好的环境的想象空间。 方案二：优化目标顺序，推迟相关目标的实现。从目标在各年度的分布分析，特别是在前五 年，现金需求量大，而供给不足，目标不可能同时实现，必然要对各目标进行筛选，优选重要目标， 如教育、赡养进行规划，其它目标则延期实现。缺点是前期储蓄压力较大。 方案三：选择时机卖房，实现相关目标。克服前期储蓄压力较大的缺点，前期只实现子女教 育目标、择机变卖房产，再实现所有目标。主要缺点是要承受房价变动损失的风险。 房产规划 综合考虑您目前的情况，难以实现您的理财目标。为了不给目前生活带来更大的负担，建议您 将目前两套出租房中的其中一套 200 平米房以现值 70 万元出售，原因如下： 1、由于实现您的五大人生目标存在现金缺口，所以建议您出售一套房产。 2、根据目前市场行情，房地产市场波动加大，房产价值还有下行的风险。 3、据初步测算，房租收入的年收益率 4.11%,小于目前贷款利率,出租不合算. 4、流动资产不足,如果出现紧急情况,不能即时变现,从容应对。 出售房款 70 万元， 首先将其中的 21 万元用于归还房贷， 以减轻您的生活负担， 提高生活质量。 余款 49 万元首先用于满足您的人生目标。 保险保障规划您们目前只有重大疾病保险，由于您们是家庭的经济支柱，如有任何的意外或者疾病都将对 个人和家庭带来巨大的打击。所以我们建议您们一定要加强风险管理规划。 根据您家庭的财务现状和生活需求法计算， 您们夫妻的重大疾病保险保障原则是满足疾病的需 求，没有保障儿子的学业、家庭基本生活费，父母赡养费以及退休养老等需求。我们的建议如下： 因为王先生一家都有重大疾病保险，但是一旦遇到身故，这些保障是完全不够的。建议增加夫 妻双方的终生寿险。 具体的保险建议为： （1）购买以王先生为被保险人，子女为受益人，保额为 15 万，保费为 5 万的趸交型终生寿险， 用出售房产的余款一次性缴费，万一保险事故发生时，可把理赔金用来作为儿子的教育金。 （2）购买以王太太为被保险人的国寿鸿鑫分红险， ，一次性趸交 5 万，期限为 10 年。领取方式 为 10 年后每年领取或一次性领取。可用作老年生活护理金，用来请护工或保姆。 子女教育规划 单位:元 几年后 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 儿子年龄 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 学费支出
高中 高中 高中 大学 大学 大学 大学 研究生 研究生 研究生目前儿子 14 岁，1 年后高中，4 年后大学，第 8 年后上研究生。 在国内上学期间每年学费的年金现值之和为 11.7025 元。 PV(6，10，-1.5，0，1)=11.7025 教育金筹集来源; --------现有 11.7025 万元的资金重新投资组合配置。 考虑到目前全球金融危机，熊市将持续一段时间，故设置较为保守的投资组合策略。工银稳得 利一年期票据型理财产品较同期定期存款收益高，且相对稳定。基金组合由于品种配置上进行了适 当分散风险，一定程度上分散了非系统性风险。该投资组合分配比例如下：单位:元 品种 债券型基金 货币型基金 工银理财产品 风险 低 低 低 本金 3.7 2 6 预期年化收益率 3% 2% 4% 建议品种 南方避险增值 工银货币基金 票据型一年期稳得利由于一年后每年将有 1.5 万元的教育基金支出，故将 11.7025 万元的教育准备金投资于风险 低，流动性强，收益稳定的投资组合。 旅游规划 王太太 14 年后退休，每年预计旅游总开销现值 10000 元，折到 55 岁退休当年现值， PV(2%,25,-1,0,1) =19.91 万元，折到工作期间每月储蓄额 PMT（6gi，14gn，-19.91，0）=0.0759 万元。 为了实现该旅游目标，假定投资报酬率 6%，退休前 14 年内每年应准备旅游储蓄。 退休养老规划 按照您的计划，希望您在 55 岁的时候夫妻双方退休。退休养老规划的宗旨保障工作期间的同等 生活水平。退休养老金还有 14 年的准备期，退休后的生活费储备需要您终老 80 岁。 1、目前的支持额计算退休后的年支出，FV(3%,14,2.772O,)=4.19 万元。 2、退休后生活 25 年，我们可以在考虑通货膨胀率的基础上精确计算家庭退休金总需求，共计： 71.58 万元。 3、 王先生夫妻二人目前退休金提出=%)*12=2.016 万元， 因此根据增长型年金终值， 计算出 14 年后退休金账户的余额共计 44.16 万元。 4、由于王先生夫妻二人的养老金需求与供给相差额为:71.58-44.16=27.42,折现到工作期间每 月储蓄额为 PMT（6gi，14gn，0，-27.42）=0.1045 万元。 为了实现该退休养老目标，假定投资报酬率 6%，退休前 14 年内每年应准备养老储蓄。 赡养老人规划 5 年后为双方老人共准备 5 万元，以备孝敬或应急之需， ，还在工作期内，目标需求额折现到工 作期间每月储蓄额为 PMT（6gi，5gn，0，5）=0.0717 万元。 为了实现该赡养老人规划，假定投资报酬率 6%，退休前 5 年内每年应准备赡养老人储蓄。购车规划 5 年后拥有一部 10 万元小车，方便家人周末及节假日出游、登山。折现到工作期间现值为 PV （6%，5，0，10）=7.5 万元。出售房产后所得款其中一部分可用于 5 年后购车储备额，建议将 7.5 万元用于购买积极配置型基金，预期收益 8%。 品种 积极配置型基金 盈余资产投资规划 王先生夫妇只需留出 3 个月支出的备用金 10 余万元（3 万的银行存款，7 万元的股票） ，就可 以将每年结余的资金进行循环的投资配置， 由于该部分资金作为家庭盈余补充来源及家庭稳定的经 济保证，故设定该投资组合配置较为稳健。 每年结余资产投资配置品种参考: 产品类别 基金定投 工行如意金 股票型基金 风险类别 低风险 低风险 中高风险 51% 49% 建议占比 本金 300/月 00 预期年平均收益率 10% 10%--15% 8% 风险 中高 本金 7.5 预期年化收益率 8% 建议品种 嘉实稳健、广发稳健（1）王先生一家在每月满足规划完养老、旅游、赡养老人的三项目标后，节余 360 元，故 将 300 元投资于基金定投，预期年平均收益率 10%。 （2）王先生一家出售房产资金在满足完购车、子女教育金、保险规划后余款 29.8 万元，建议 投资 51%用于购买工行如意金 10 万元，49%用于投资股票型基金。 风险提示 以下情况可能会影响您目标的实现，需要您对相应的理财规划方案进行调整。 假设条件发生了变化，比如通货膨胀率。 国家经济发生变化，特别是您所选用的投资产品的实际投资收益 率发生变化。 其他影响您的事件。 免责条款 本建议书涉及的信息、资料、分析、预测、图表、理论或提示均为投资参考。您的投资决策完 全由您自行决定，理财顾问将不承担任何责任。 反馈和检测 这份理财规划建议书是根据您目前家庭客观情况、财务状况、收入支出、以及投资环境等因素 而制定的，需要定期检测。我们希望每三个月，至少不超过六个月进行检测。案例四 一、背景: 李中慈先生现年 36 岁，为来自台湾的台商，在上海工作了 10 年。9 年前与同龄的 上海小姐马君结婚，现在育有一女 8 岁，女儿出生后李太太成为家庭主妇。全家居 住在 8 年前于上海以 600,000 元购买，目前市价约 1,200,000 元的房产中，房贷已 经缴清。目前李先生在台湾尚有一房屋无房贷,每月可得租金 3,500 元，折合人民币 的房产净值为 1,000,000 元。在上海的资产还有人民币存款 250,000 元。李先生想 自行创业，故已离开原职，预估创业资金约需 500,000 元,在上海的生活支出为每月 15,000 元。子女念国际学校的学费支出每年 50,000 元。台湾房屋出租后租金投资 定时定投的海外基金,已投资 5 年，过去年平均报酬率约 7%, 除了李先生在台湾已 经投保的相当于人民币 250,000 元保额，年缴保费 10,000 元，已缴费 10 年，现金 价值 100,000 元的终身寿险保单以外，其它家庭成员均并无保险 二、理财目标: 1. 女儿 18 岁念完国际学校后，准备到国外留学念书，六年拿硕士，每年需学费现 值 200,000 元。 2. 立即筹集 500,000 元的创业基金。 3. 3 年后在上海换房，目标 2,000,000 元现值，需要贷款。台湾的房子不打算卖。 李先生打算在 60 岁退休，80 岁终老。无社保,退休金完全靠自己筹措。退休后除了 每月希望有生活费现值 15,000 元可以用以外，每年旅游支出 20,000 元。 三、假设: 通货膨胀率 4%，房价成长率 4%，学费成长率 5%，存款平均利率 3%，一 般房屋贷款利率 7%，创业三年后的收入成长率 5%。房屋折旧率 2%。 四、问题: 1. 请编制李先生家庭的资产负债表与现金流量表。请为该家庭做财务诊断，有何迫 切需要改进之处? 2. 请拟定三个方案来筹集李先生 500,000 元的创业资金，并分析利弊得失。 3. 李先生创业目标为第一年税后净收入 100,000 元，第二年 200,000 元，第三年 300,000 元,请问未来三年内是否有资金缺口，需要作怎样安排? 4. 从整个生涯规划来看(包括换房、子女教育与退休)，假设创业第四年起每年收入 成长 5%，退休前将房贷缴清，要达到所有的理财目标，请问李先生的内部报酬 率应达到多少? 请建议合理的投资组合。 5. 若合理的投资报酬率为 7%，依照上述客户的期望，请依据理财目标需求额现值， 算缭麓⑿钅勘暧朐轮С鲈に恪 6. 请计算该客户现在与换房后应有的保险需求，现有保险应如何调整? 7. 如果李先生决定要创业,除了上述以外还需要考虑哪些因素? 8. 请制作理财规划建议书摘要。李先生家庭当前资产负债表资产项目 存款 流动性资产 基金 投资用房产 终身寿险 投资性资产 自用房屋 自用性资产 总资产成本 ￥250,000 ￥250,000 ￥250,575 ￥1,000,000 ￥100,000 ￥1,350,575 ￥600,000 ￥600,000 ￥2,200,575市价 ￥250,000 ￥250,000 ￥250,575 ￥1,000,000 ￥100,000 ￥1,350,575 ￥1,200,000 ￥1,200,000 ￥2,800,575负债项目金额净值项目成本市价消费性负债￥0流动净值￥250,000￥250,000投资性负债￥0投资净值￥1,350,575￥1,350,575自用性负债 总负债￥0 ￥0自用净值 总净值￥600,000 ￥2,200,575￥1,200,000 ￥2,800,575李先生家庭当前现金流量表 项目 一、生活现金流量 工作收入 生活支出 生活现金流量 二、投资现金流量 投资收益 资本利得 投资赎回（实际发生） 新增投资（实际发生） 投资现金流量 期初现金 ￥42,000 ￥44,940 ￥0 ￥0 ￥86,940 ￥250,000 投资赎回（实际发生） 新增投资（实际发生） 工作收入 生活支出 工作储蓄 ￥0 (￥230,000) (￥230,000) 还款本金 借入本金 资产负债调整合计 ￥0 ￥0 ￥0 ￥0 ￥0 ￥0 (￥230,000) (￥230,000) 金额 项目 三、借贷现金流量 借入本金 利息支出 还款本金 借贷现金流量 四、保障现金流量 保费支出 保障现金流量 (￥10,000) (￥10,000) ￥0 ￥0 ￥0 ￥0 金额投资收益 资本利得 利息支出 保费支出 理财储蓄￥42,000 ￥44,940 0 (￥10,000) ￥76,940现金增减(￥153,060.00)期末现金￥96,940.00李先生当前家庭财务比率分析表 家庭财务比率 流动比率 资产负债率 紧急预备金倍数 财务自由度 财务负担率 平均投资报酬率 净值成长率 净储蓄率 自由储蓄率 数据 无穷大 0.00% 13.04 36.23% 0.00% 6.44% -5.47% -176.05% -187.55% 定义 流动资产/流动负债 总负债/总资产 流动资产/月支出 年理财收入/年支出 年本息支出/年收入 年理财收入/生息资产 净储蓄/期初资产 净储蓄/总收入 自由储蓄/总收入 合理范围 2-10 20％-60％ 3-6 20％-100％ 20％-40％ 3％-10％ 5％－20％ 20％-60％ 10％－40％李先生家庭财务状况迫切需要改进之处 没有工作收入，理财收入有限，不够支应生活、保费支出和子女教育费，储蓄为负值，只有动 用现有存款，长此以往，坐吃山空。应尽快恢复工作收入。 资产集中在房地产，缺乏多样性。虽然房地产能有效对抗通货膨胀，但是流动性差，管理成本 高，而且如果房地产市场出现系统性风险，资产将严重缩水。 现有存款 25 万收益率太低，应该寻找合适报酬率与风险度的投资工具，在留足 3－6 个月紧急 备用金的情况下，尽可能高的提高该部分资金的理财收益。 没有负值，也就没有信用记录，在急需资金的情况下不能取得金融机构的迅速而有效的配合。 建议可以申请小额信用卡，建立与银行等金融机构间的信贷往来。 筹集李先生 500,000 元的创业资金方案 方案一：将自己现在居住的房产抵押给银行，获得创业贷款 500,000 元，其他资产不做变动。 利：能最大限度盘活现有不动产，既不影响自己当前居住状况，又能让基金继续创造复利价值，还 有存款可以随时供调度使用。 弊：增加利息支出负担。创业之处往往不能马上获利，会使本来为负的现金流雪上加霜。 执行前 存款 基金 投资用房产 终身寿险 自用房产 创业资金 资产总计 负值总计 净资产 575 000
2800575 执行后 575 000 000 000 2800575 资 产 负 债 表 表 一 工作收入 投资收益 资本利得 收入合计 生活支出 利息支出 保费支出 支出合计 储蓄 执行前 0
86940 执行后 0
86940 收 支 表 二（230000） （230000） 储 0 （10000） （35000） （10000） 蓄 表（240000） （275000） （153060） （188060）方案二：将现有基金卖掉，筹得 250,000 元现金，结合现有存款 250,000 元，筹足 500,000 元创业 资金。 利：不用负值经营，不增加利息负担，也不影响现有居住状况。 弊：流动资产为零，金融性资产为零，没有基金创造收益，理财收入减少，只剩下固定资产。如果 创业之初受挫，将直接影响李先生一家日常生活。 执行前 存款 基金 投资用房产 终身寿险 自用房产 创业资金 资产总计 负值总计 净资产 575 000
2800575 执行后 575 0 000 000
2800575 资 产 负 债 表 表 三 工作收入 投资收益 资本利得 收入合计 生活支出 利息支出 保费支出 支出合计 储蓄 执行前 0
86940 执行后 0 00 收 支 表 四（230000） （230000） 储 0 （10000） 0 （10000） 蓄 表（240000） （240000） （153060） （198000）方案三：卖掉现有住房，获得售房款 1,200,000 元，除创业资金 500,000 元外，还有 700,000 元可 做他用。 利：不用负值经营，不用承担利息支出。仍然拥有基金金融资产创造理财收入。卖房后有大笔的现 金流入，除创业资金外还有 70 万资金可做风险投资，如果把握好机会选对投资产品可能有丰厚的 回报。 弊：卖房后必须过一段租房日子，生活支出增加且居住品质可能降低。可能承受房价继续上涨的资 本利得损失。 执行前 存款 基金 投资用房产 终身寿险 自用房产 创业资金 资产总计 负值总计 净资产 575 000
2800575 执行后 575 000 0 0575 资 产 负 债 表 表 五 工作收入 投资收益 资本利得 收入合计 生活支出 利息支出 保费支出 支出合计 储蓄 执行前 0
86940 执行后 0
86940 收 支 表 六（230000） （266000） 储 0 （10000） 0 （10000） 蓄 表（240000） （276000） （153060） （189060）李先生创业前三年资金情况 时间 第一年 第二年 第三年 工作收入 100，000 200，000 300，000 理财收入 86，940 91，766 96，879 生活支出 180，000 187，200 194，688 教育支出 50，000 52，500 55，125 保费支出
10000 储蓄
137066李先生创业之初资金流并不乐观。如果不变现基金收益，前两年都有缺口，一直到第三年才会 有正现金流。需要留足现金备用金，工作收入不足以应付开销时还需变现金融资产。可以考虑在创 业之处减少生活开支，增加储蓄。 为实现上述投资报酬率，建议现有资产和储蓄做如下配置 李先生存款较多，结合李先生年龄和家庭生活现状，建议留足 6 个月紧急备用金，其余现金投 入回报率较高的基金。 存款 预期平均报酬率 当前资产配置 建议资产配置 建议资产比重 组合报酬率 3% 250,000 90,000 6.00% 8.76% 存款 预期平均报酬率 建议储蓄配置 建议储蓄比重 组合报酬率 3% 6,175 19.05% 7.24% 基金 7% 15,438 47.62% 股票 10% 10,806 33.33% 32,419 100.00% 基金 7% 250,575 410,575 27.36% 房地产 10% 1,000,000 1,000,000 66.64% 1,500,575 1,500,575 100.00% 合计现有资产和储蓄的报酬率都在 7.24％，可以达到必要投资报酬率目标。 应有储蓄――换房规划 李先生准备 3 年后换购现值 2,000,000 元的新房，届时新房的价格为： FV=（10i，3n，0pmt，2，000，000pv）＝2，662，000 元 房价成长率为 10％，房屋折旧率为 2％，折现率为（1＋10％）/（1＋2％）－1＝7.84％，则李先 生现在的房产届时可出售价格为：FV＝（7.84％i，3n，0pmt，1，200，000pv）＝1，504，946 元 届时需要向银行贷款金额为： 2，662，000－1，504，946＝1，157，054 元 准备在 60 岁退休前还请贷款，从借款到退休还有 21 年，则每月本利摊还额为 8775.93 元。 PMT＝（7％gi，21gn，1157054）＝－8776 元 应有储蓄――退休规划 经过通货膨胀率调整，退休当年年生活费为 FV=（4％i，24n，0，15000×12）＝－461395 元。 以实际报酬率 3％（投资报酬率 7％－通货膨胀率 4％）为折现率，一直领用到 80 岁的退休金在退 休当年现值为 PV＝（3％i，20n，－，1）＝7070324 元。按合理投资报酬率 7％计算，从现在起到退休每月应储蓄 9504 元才能准备好这笔退休金。 PMT＝（7％gi，24gn，7070324）＝－9504 元。 应有储蓄――旅游规划 经过通货膨胀率调整，退休当年旅游费用为 FV=（4％i，24n，20000pmt）＝－51266 元。 以实际报酬率 3％（投资报酬率 7％－通货膨胀率 4％）为折现率，20 年总费用 PV＝（3％i，20n，－5）＝785590 元。 PMT=（ 7％gi，24gn，785590fv)=－1056 元 现在到退休每年应储蓄 1056 元，用于旅游。 应有储蓄――子女教育规划 CF0=0 CF1＝－50000，N1＝10，CF2＝－200000，N2＝6 折现率=(1+7%)/(1+5%)-1=1.9% NPV=－1382712 元 每个月要投入子女的教育金储蓄为 PMT＝（7％gi，16gn，1382712pv）＝－11991 元。 即每个月要投入 11991 元的子女教育金储蓄。 月储蓄额 理财目标 换房 子女教育 退休 旅游 合计 计算月消费总额 将各项目标的每月储蓄额加总，可以算出为了达到上述四项目标，每月所需的储蓄额为： ＋ 元＝31327 元。 创业收入稳定后月均税后工作收入 26250 元＋理财收入 7245 元－月储蓄目标 31327 元＝2168 元。 在不变现固定资产的前提下，李先生一家必须尽量减少日常开销，以达到必要储蓄额，才能实 现所有理财目标。 但是每月支出 2168 元可能性微乎其微，李先生如果不愿意放弃或者降低理财目标，就必须创 造更多收入。在收入无法增加的情况下，建议延迟、降低或放弃某些理财目标，比如让女儿在国内 读大学或现在选择公立学校等。 在女儿留学结束后月必要储蓄会减少 11991 元，届时可支配额度将大大增加。 退休后虽然工作收入和房贷储蓄都会归零，但是由于女儿独立，人均消费额增加，李先生和太 太还是可以过一个比较富裕的晚年生活。 36-39 岁 0
327 52-59 岁 4
59-60 岁 4
给李先生夫妇提供的保险规划建议 遗属需要法=PV(实际投资报酬率, 遗属生活保障年数, 遗属年生活费)+子女高等教育金现值+房贷 及其他负债+丧葬最终支出现值-家庭生息资产 李先生及太太当前所需寿险额度 弥补遗属需要的寿险需求 配偶当前年龄 当前的家庭生活费用 减少个人支出后之家庭费用 家庭未来生活费准备年数 家庭未来支出的年金现值 当前上学 16 年学费支出 未成年子女数 应备子女教育支出 家庭房贷余额及其他负债 丧葬最终支出当前水平 家庭生息资产 遗属需要法应有的寿险保额 李先生及太太购房后所需寿险额度 弥补遗属需要的寿险需求 配偶当前年龄 当前的家庭生活费用 减少个人支出后之家庭费用 家庭未来生活费准备年数 家庭未来支出的年金现值 当前上学 16 年学费支出 未成年子女数 应备子女教育支出 家庭房贷余额及其他负债 丧葬最终支出当前水平 家庭生息资产 遗属需要法应有的寿险保额 对现有保险调整 由于李先生现有保险已经缴费 10 年且已累计现金价值 10 万元， 故没有必要改动当前的保险只 要另外再买足寿险即可。 如果保费预算不够充足， 可以在终身寿险和定期寿险之间做相应比例安排。 另外，李先生和太太还可以按寿险比例的两倍购买意外险。 本人 36 $60,000 $120,000 10 $842,830 $1,700,000 1 $1,700,000 $1,157,054 $10,000 $500,575 $3,209,309 配偶 36 $60,000 $120,000 10 $842,830 $1,700,000 1 $1,700,000 $1,157,054 $10,000 $500,575 $3,209,309 本人 36 $60,000 $120,000 10 $842,830 $1,700,000 1 $1,700,000 $0 $10,000 $500,575 $2,052,255 配偶 36 $60,000 $120,000 10 $842,830 $1,700,000 1 $1,700,000 $0 $10,000 $500,575 $2,052,255李先生决定创业还应考虑的其他因素 除上述已考虑问题，李先生还应调查分析当前经济形式，选择进入的行业，并进行创业风险评 估和拟定创业计划书。 考虑将要创业的企业组织形式，是创办有限责任公司还是个人独资企业或合伙企业。不同的企 业形式税收标准不一样，提前规划可以做到合理避税。但是考虑税收的同时还应考虑是否愿以家庭 财产对企业债务承担连带保证责任，慎重作出决定。 为分散经营风险，李先生还应考虑在预算充沛的情况下购买财产险、责任险、企业保险，以防 止因生意上的纠纷发生赔偿责任而拖垮整个公司的经营发展。 未雨绸缪，在创业的时候也不能忽略家庭，只有后方稳固了才能在前方全力拼杀。因此李先生 最好还能成立安家信托，即使生意失败也不至于影响家庭生计。 产品推介 根据以上分析，我们精心挑选了一些理财产品供李先生选择浦发基金精品屋之“核心组合”方案核心组合 构建原则〃根据客户不同风险收益偏好程度，股票、配置和债券三种基金配置不同比例，构建不同的“核心组合”方案。 〃入选核心组合的基金为成立时间两年、晨星评级为五星或四星的基金，且基金公司为一线品牌基金公司。 〃入选核心组合的基金根据市场的变化或基金本身的表现进行不定期的的调整。 〃入选核心组合的基金优先选择有网上申购优惠费率的产品。积极型核心组合基金 类型 股票型 配置型 债券型 基金 代码 003 100018 基金名称 广发小盘成长 嘉实稳健 富国天利增长债券 配置比例 50% 30% 20% 单位净值 （元） 2.0 1.2495 今年以来 最近一周 最近一个月 最近三个月 最近一年 最近两年 12月晨星评级 （两年） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 年化回报（%） ★★★★ ★★★★ ★★★★ -5.50 -3.25 -0.40 -1.24 -1.33 -0.13 -12.27 -8.91 -1.05 3.36 0.90 2.63 75.60 87.08 27.53 118.88 101.52 29.67稳健型核心组合基金 类型 股票型 配置型 债券型 基金 代码 005 070005 基金名称 华安MSCI中国A股 招商先锋基金 嘉实债券 配置比例 30% 30% 40% 单位净值 （元） 4.0 1.2110 今年以来 最近一周 最近一个月 最近三个月 最近一年 最近两年 12月晨星评级 （两年） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 年化回报（%） ★★★★ ★★★★ ★★★★ -7.94 -6.28 -1.06 -1.98 -1.45 -0.08 -14.17 -10.39 -1.46 -2.26 -2.46 -0.44 81.76 60.13 23.57 117.10 98.78 25.88保守型核心组合基金 类型 股票型 配置型 债券型 基金 代码 001 001001 基金名称 博时主题行业 兴业可转债 华夏债券 - A/B 配置比例 20% 20% 60% 单位净值 （元） 2.7 1.1160 今年以来 最近一周 最近一个月 最近三个月 最近一年 最近两年 12月晨星评级 （两年） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 总回报率（%） 年化回报（%） ★★★★★ ★★★★★ ★★★ -6.62 0.18 0.45 -1.69 -0.16 0.09 -9.98 -7.50 -0.09 -0.64 5.58 2.44 112.03 78.03 12.95 125.33 83.03 12.71说明：基金表现的各项数据截至到日，核心组合的产品选择每月进行一次调整。案例五 1、家庭成员背景资料 朱先生今年 50 岁，正值事业高峰期。是一家大型房地产集团的高层，妻子 45 岁，是大学教师，女 儿今年 20 岁，正在国外留学。 2、家庭收支资料（收入均为税前） 朱先生年薪收入 40 万元，妻子年薪收入 10 万元。另有利息收入 5 万元，股息收入 3 万元，房租收 入 5 万元。朱先生家每年的主要生活开支约 20 万元。年缴保费 6 万元，还要缴 10 年。 3、家庭资产负债资料 银行存款 200 万元，朱先生持有任职房产公司价值 100 万元的股票，已有三套价值均为 100 万元的 房产，其中一套自住，一套度假用，还有一套出租，年租金收入 5 万元，贷款都已还清。朱先生夫 妻都有参加各项社保，同时朱先生身为公司高干，公司为其提供了保额 80 万元的团体寿险。商业 保险方面，朱先生已投保终身寿险保额 100 万元，朱太太已投保终身寿险保额 50 万元。已缴 10 年 保费，目前的现金价值为 70 万元。 4、理财目标（均为现值） 1）女儿留学费用每年 20 万元左右，念完硕士预计还要 4 年。 2）预计 10 年后与妻子一起退休，退休后前 10 年含旅游的费用每年 20 万元，之后 20 年含医疗的 费用每年 15 万元。 3）朱生还希望能够回馈社会，退休后以 500 万元设立一个基金会，提供奖学金资助贫困地区学生。 4）朱先生想知道经由上述规划后，若 30 年后过世，还有多少遗产（含保险金）可以留给女儿。 5．请根据朱先生家庭的具体情况制作包括财务诊断、方案分析、投资与保险规划内容的理财规划 报告书，提交 EXCEL 演算过程，并附上你认为必要的基本假设与参考资料。 理财报告 资产项目 现金 活期存款 流动性资产 股票投资 定期存款 房产投资 终身寿险 投资性资产 自用汽车 自用住房 自用性资产 总资产 成本 0 500,000 500,000 1,000,000 1,500,000 1,000， 000 700,000 4,200,000 0 2,000,000 2,000,000 6,700,000 市价 0 500,000 500,000 1,000,000 1,500,000 1,000,000 700,000 4,200,000 0 2,000,000 2,000,000 6,700,000 自用房贷 自用性负债 总负债 0 0 0 自用净值 总净值 2,000,000 6,700,000 2,000,000 6,700,000 投资负债 0 投资净值 4,200,000 4,200,000 消费负债 0 流动净值 500,000 500,000 负债项目 信用卡负债 金额 0 净值项目 成本 市价三金一险和个人所得税的计算 1、本例中，因朱先生夫妇的月税前收入分别为 33,333 元与 8,333 元，均超过当地职工平均工资 的 3 倍，所以夫妻二人每月的住房公积金费分别为 7 (元) 2、朱先生每月的养老保险费 33,(元) 3、朱先生每月的医疗保险费 33,(元) 4、朱先生每月的失业保险费 33,(元) 5、朱先生每月的个人所得税[33,333(1-11%)-600-75=5390(元) 6、朱太太每月的养老保险费 8,333 8%=667(元) 7、朱太太每月的医疗保险费 8,333 2%=167(元) 8、朱太太每月的失业保险费 8,333 1%=83(元) 9、朱太太每月的个人所得税[8,333(1-11%)-600-5=597(元) 月可支配收入计算表 工作收入 个人所得税税支出 医疗保险 失业保险 养老保险 住房公积金 可支配收入 现金流量表 项目 一、生活现金流量 工作收入 生活支出 生活现金流量 二、投资现金流量 投资收益 资本利得 投资赎回（实际发生） 新增投资（实际发生） 投资现金流量 130,000 130,000 373,160 （400,000） (26,840) 金额 项目 三、借贷现金流量 借入本金 利息支出 还款本金 借贷现金流量 四、保障现金流量 保费支出 保障现金流量 金额 2.00% 1.00% 8.00% 8.00% 税率/费率 夫 33,333 5,390 666 333 2,667 600 17,677 妻 8,333 392 167 83 667 600 6,424 家庭合计 41,667 5,782 833 416 3,333 1,200 24,101收支储蓄表 收入项目 薪资 三险一金扣除 所得税扣缴 工作收入 利息收入 股息收入 房租收入 理财收入 总收入 金额 500,000 (54， 996) (71， 844) 373,160 50,000 30,000 50,000 130,000 503,160 理财支出 总支出 0 400,000 理财储蓄 总储蓄 130,000 103,160 负债减少 自由储蓄额 43,160 生活支出 400,000 生活储蓄 (26,840) 资产增加 60,000 支出项目 家计支出 子女学费支出 金额 200,000 200,000 储蓄项目 金额 储蓄运用 储蓄型保费 金额 60,000现有资产配置情况 投资类型 银行存款 就职公司股票 投资性房产 自住性房产 保单现金价值 组合预计收益率 财务分析表 家庭财务比率 流动比率 资产负债率 紧急预备金倍数 财务自由度 财务负担率 平均投资报酬率 净值成长率 净储蓄率 自由储蓄率 财务诊断 1、家庭总资产达到 750 万元左右， ，应属于比较富裕的职场成功人士。坐拥丰厚的资产，却未进行 有效的资产配置。三套房产自用房屋价值 200 万元，仅有一套用来出租，资产利用效率较低。 2、夫妻双方收入可观,虽有丰富的经济资源,担生活支出较多,净储蓄较低。 3、流动资产比重过大,紧急预备金倍数过高,造成理财收入较少,财务自由度并不高。银行存款占货 定义 流动资产/流动负债 总负债/总资产 流动资产/月支出 年理财收入/年支出 年本息支出/年收入 年理财收入/生息资产 净储蓄/期初净值 净储蓄/总收入 自由储蓄/总收入 建议范围 2-10 20%-60% 3-6 20%-100% 20%-40% 3%-10% 5%-20% 20-60% 10-40% 王立家庭指标 目前无负债 0 12.5 32.5% 0 3.25% 15.4% 20.5% 8.63% 金额（万元） 200 100 100 200 70 比重 29.85% 14.93% 14.93% 29.85% 10.45% 预期收益率 2.25% 3% 5% 0币资产的 65%，明显偏高，因为银行存款的流动性虽强，但是收益较低。 4、最关键的是，所投保的终身寿险不能为每位家庭成员提供充足的安全保障，这对一个净资产达 800 多万元的家庭来说很不安全。 5、总体负债为零也影响了朱先生投资规划效率.家庭现在没有负债,未利用财务杠杆换取较高的回 报率。 理财规划建议 从您的理财目标及您的财务状况来看，您的主要投资规划重点第一应该是进行有效的资产配 置，提高资产运营效率，第二是实现收支平衡，满足理财目标需要，最要紧的是根据您的资产状况 实现资产的平稳传承。根据以上情况我们将对您的现有房产、银行存款等资产进行有效的规划。 规划目标 根据我们前面的一系列分析，按您提出的需求， 接下来我们团队开始为您和您的家庭进行全方位的理财规划： 一、保险规划 二、退休养老规划 三、教育金规划 四、教育基金规划 五、遗产规划 保险规划 有您的家庭的保险情况： 1、公司为您提供的保额为 80 万元的团体寿险。 2、您投保的价值 100 万元的商业性终身寿险 ，您的夫人投保的价值 50 万余的商业性终身寿险。 此两项保险已缴保费 10 年，目前现金价值 70 万元 弥补遗属需要的寿险需求 配偶当前年龄 当前至退休前家庭的生活费用现值之和 退休后的家庭生活费用现值 家庭未来支出的年金现值之和 应备子女教育支出现值 家庭房贷余额及其他负债 家庭生息资产 家庭已投保额 未来工作收入现值 遗属需要法应有的寿险保额 朱先生 45 200.00 500.00 700.00 80.00 133.00 500.00 100.00 308.00 $236 朱太太 50 200.00 500.00 700.00 80.00 133.00 500.00 50.00 77.21 $55 C=A+B G=D+E+F H I J K T=C+G+H-J-对方 K 代号说明 A B朱先生家庭保障计划 寿险部分 被保险人 产品名称 太平洋如意安康 保险责任 30 种重疾 50 万 身故所交保费+豁免 朱先生 太平洋长安定期 太平吉祥卡 身故或全残 136 万 意外伤害 60 万 意外医疗 太平洋岁岁登高 25 种重疾 53 万 身故 10 万+红利 朱太太 太平洋长安定期 太平吉祥卡 身故或全残 5 万 意外伤害 6 万 意外医疗 天安师生平安险 女儿 (两人各保一份) 身故或残疾 附加意外门诊急诊 附加学生住院医疗补助 财险部分 平安家庭财产保险（自住房屋） 房险 平安家庭财产保险 （投资性房产） 平安家财平安出租险 房险合计 保费合计 房产规划 朱先生三套住房从实用的角度仅留一套足矣， 建议对现有住房进行整合。 仅保留一套自用住房。 一套市价 100 万元的郊区别墅仅仅用于度假，有点浪费。建议朱先生将可将度假用住房与现有出租 住房全部转让，再通过贷款扩大资金规模，购买市中心若干处小户型房产自行出租或委托专业中介 公司出租，这样做的好处是 1、把“死”钱盘活。市中心的小户型房产很受年轻白领的青睐，有一 定的市场需求，能获得较好收益。2、对于出租用房产进行集中管理，便于提高效率进而获得较好 的收益。但考虑到朱先生 10 年后退休，建议朱先生将贷款期限控制在 10 年以内，且负债总额不应 超过总资产的 40%。具体计算过程如下： 1、两套现有住房出售可以获得 200 万元的现金； 2、通过贷款扩大资金规模，贷款期限控制在 10 年以内，且负债总额不应超过总资产的 40%，即 X/(200+X)=40% 因 X=134 万元故贷款规模在 134 万元以下，贷款总额控制在 330 万元以下(贷款 100 万 330 万 330 万 一年 一年 一年 一年 40 年 10 年 10 年 10 年 350 9 94923 5万 6.6 万 6万 0.7 万 0.3 万 4万 一年 4年 30 至 60 岁 一年 10 年 一年 270 100 136 万 66 万 6万 53 万+红利 终身 15 年 27115 至 90 岁 一年 10 年 一年
保额 50 万 保期 至 60 岁 交费期间 10 年 年交费 46150利率设定 5%)：每月贷款偿还金额 PMT（120n 5/12i 130PV 0FV ）=1.3789 万元，每年需偿还贷款本息合计 16.49 万元， 3、参考朱先生现有 100 万元房产年租金收入 5 万元，设定投资性房产年投资报酬率为 5%，朱先生 所购买价值 330 万元左右的若干套小户型房产每年租金收入大约为：330*5%=16.5 万元，将收入的 房租进行定期定额投资，朱先生退休时租金收入合计为 207 万元（10n 5%i 0pv 16.5pmt ） 房 租收入与投资房产价值合计 537 万元，朱先生退休时只需将投资性房产与所购基金全部出售，足够 支付朱先生退休时设立 500 万元奖学基金的支付。 理财规划 1、从朱先生的理财目标及朱先生的财务状况来看，您的主要投资规划重点第一应该是进行有效的 资产配置，提高资产运营效率，第二是实现收支平衡，满足理财目标需要，最要紧的是根据您的资 产状况实现资产的平稳传承。根据以上情况我们将对您的现有房产、银行存款等资产进行有效的规 划。朱先生目前银行存款 200 万元，朱先生家庭坐拥丰厚的银行存款，却未进行有效的资产配置。 银行存款的流动性虽强，但是收益较低。朱先生的银行存款占家庭资产的 65%，明显偏高，建议进 行有效的银行存款资产配置，以提高收益。 2、为解决以上这些问题，1477 团队理财师在对您家庭及个人的资产负债状况及收支储蓄状况进行 认真分析研究后，为您提供了一套针对现有银行存款的投资方案，此方案能维持您目前及您退休后 生活水平，目标明确，操作性强： 3、朱先生身为大型房地产公司高管，现有 100 万元的股票，300 万元的房产，200 万元的现有银行 存款可以办理一张中国银行的银行审批额度不低于 10 万元白金信用卡，日常生活开支尽量使用白 金信用卡支付，以最大限度的利用最长期限 50 天的银行信用免息期。 4、 对现有银行存款将银行存款保留 20 万元左右， 按照活期 15%， 三个月整存整取 20% （自动转存） ， 整存整取 65%。 5、国债被称为“金边债券” ，适合中老年稳健型投资者。朱先生 200 万元银行存款除去 20 万元的 银行存款，剩余款项 180 万元按照 4：6 的比例投资于中期国债与长期国债。 A、中期国债每年收益率 4%，利息收入每年 4 万元； B、长期国债每年收益率 6%，利息收入每年 4.8 万元； C、两项合计利息收入 8.8 万元。 剩余遗产 1、根据您的财务状况及您的理财目标，我们团队一致认为在不久的将来有可能开征遗产税的情况 下， 您和您的家庭理财规划的中心不应是追求最高的理财收益而应是平衡收支合理避税与实现家庭 财产平稳传承。 2、基于以上考虑及您作为上市公司老总的具体情况，我们设计的规划方案在您 70 岁时减持您所拥 有的公司股票，所获款项划入您女儿的名下作为您女儿的创业基金。 3、在您 80 岁时将您名下的基金全部赎回，所获款项划入再次划入您女儿的名下。 根据以上规划在您辞世后您的女儿将可以顺利继承您家庭的 865 万元，终身寿险产品 300 万元， 计算过程：出售股票收入现金 200 万元+赎回基金收回现金 100 万元+理财收入 565 万元=865 万元案例六 一、背景 郑勉今年 40 岁，是任职一家公司 10 年的中层主管，爱人 37 岁在同一家公司任职助 理 6 年，有 9 岁女儿与 3 岁儿子，目前税前月收入 10,000 元、爱人税前月收入 4,000 元，年终各二个月工资的奖金。另外郑勉每年有演讲收入 25,000 元(一次付，税前)、 爱人有稿费收入 9,000 元(一次付，税前)。家庭月支出为生活开销 6,500 元，房贷 6,000 元。公司自 2004 年起提拨以下福利：养老保险,单位 20％；个人为 8％，账 户累积 50,000 元；医疗保险,单位一般为 6％左右，个人为 2％；住房公积金,单位 和个人为平均工资的 5%，账户累积 20,000 元。目前有自住房价值 1,200,000 元， 已贷 5 年，贷款余额 700,000 元、股票市值 300,000 元(今年税前平均分配股息 9%)、 基金 100,000 元(平均报酬 6%)、活存 20,000 元，5 年车的现值 100,000 元。全家无 商业保险。 二、理财目标 1. 退休目标: 郑勉希望 55 岁退休无优生活至 80 岁、退休后每年开销现值相当于 现生活开销。 2. 子女教育金目标:两位子女都在国内上大学，每年学杂费现值 20,000 元，出国 念硕士两年，每年学杂费现值 200,000 元。 3. 购房换房目标: 三年后换房，房贷成数最高八成、拟购能力所及最高价房产。 4. 其它目标:五年后第一次换车、15 年后第二次换车，新车现值 200,000 元。十 年后开始每二年 20,000 元的国外旅游计划，第四年起连续 10 年，每年赡养父 母生活费现值 10,000 元。 三、假设: 当地社平工资 2,500 元、薪资成长率 4%、通胀率 4%、房价成长率 4%、 学费成长率 5%、住房公积金贷款利率 5%，一般房贷利率 7%、住房公积金报酬率 3%。 养老金报酬率 6%、住房公积金上限为每人 150,000 元。房屋折旧率 2%。 四、问题 1. 请计算郑勉夫妻年缴所得税总额及该家庭的税后可支配收入。 2. 请编制资产负债表与现金流量表，并为该家庭做财务诊断，有何需要改进之处? 3. 按照前述条件，依目标顺序法，三年后换房，可换购届时值多少钱的房子? 4. 请计算客户夫妻的养老金需求与可领取的养老年金，是否有缺口? 5. 请问客户达到所有理财目标的内部报酬率为多少? 请以风险属性评估该内部报 酬率达成的可能性。请建议合理的投资组合。 6. 若无法达成，请就放弃送两个子女出国留学、放弃换房与放弃换车三个目标调整 方案，评估所需要达成的投资报酬率，并提供适当的投资产品组合。 7. 请为客户家庭做出适当的保险规划。 8. 请制作理财规划建议书摘要。风险揭示 1) 流动性风险: 急需变现时可能的损失 2) 市场风险: 市场价格可能不涨反跌 3) 信用风险: 个别标的的特殊风险 4) 就预估的投资报酬率，提出说明: 需要的内部报酬率会降为 6%。 5) 估计平均报酬率的依据:风险属性分析表与内部报酬率法 6) 预估最高报酬率与最低报酬率的范围: 10%到-2% 7) 过去的绩效并不能代表未来的趋势 客户风险属性分析 客户的根据与客户夫妇的沟通，参考客户目前的投资组合，推定客户属于稳健型投资人，客户可接 受的最大损失为年度投资本金亏损在以内。 风险承受能力评分表 年龄 40 就业状况 家庭负担 置产状况 投资经验 投资知识 总分 家庭资产负债表 资产项目 现金 活期存款 流动性资产 股票 基金 养老保险 住房公积金 商业保险 投资性资产 自用汽车 自用住房 自用性资产 总资产 000
26.592 67.7 100 投资性负债 自用房贷 自用性负债 总负债 0 000
100 100 自用性净值 总净值
投资性净值
1...592 2..117318 流动性负债 0 流动性净值 金额 占比% 负债项目 金额 占比% 净值项目 金额 占比% 10 分 8分 6分 4分 2分 客户得分 35 失业 单薪养三代 无自宅 无 一片空白 8 6 4 6 8 67总分 50 分，25 岁以下者 50 分，每多一岁少一分 公教人员 未婚 投资不动产 10 年以上 有专业证照 上班族 双薪无子女 自宅无房贷 6-10 年 经验丰富 佣金收入者 双薪有子女 房贷&50% 2-5 年 自修有心得 自营事业者 单薪有子女 房贷&50% 1 年以内 懂一些资产负债比例分析 1. 收 支 平 衡 点 收 入 = （ 固 定 支 出 负 担 + 每 月 应 有 储 蓄 ） / 工 作 收 入 净 结 余 比 例 =()/[(-]=30826 元 安全边际率=(当前收入-收支平衡点收入)/当前收入=（）/1% 财务自由度=当前净值 x 投资报酬率/当前的年支出=(-1500=-0.26% 根据测算，客户第一年月均税后收入 15650 元，其中 6500 元为生活支出，6000 元为房贷还款。 客户每月储蓄额为 3150 元。 客户目前 40 岁，还清 70 万房贷需要的时间预测：N（7i/12,70 万 PV,-6000PMT,0FV，N=16.4 而客户预计 15 年后退休，无法在退休前还清贷款。可供选择的方案有： 1、增加每月还款额 292 元，则可在第 15 年还清贷款，实现客户在 55 岁退休的愿望。 2、延迟退休时间。 3、将现有住房出售后转换更小的住房，减小房贷压力。 子女教育金计划 1 客户女儿的教育金规划 预计郑先生 9 岁的女儿 19 岁上大学，23 岁大学毕业，继续就读硕士学位 1、就读大学时学费 大学学费的现值为 20000 元，通货膨胀率为 4%，则上大学当年学费为 FV(10N,5i，0PMT,20000PV),FV=32578 元 则大学四年共需学费: PV(32578PMT,4N,0FV,8.25-5i，1)，PV=124287 元，则现在需要的资金为： PV(10N,8.25i,0PMT,124287FV),PV=56253 元 大学学费贴现至现在的每年储蓄 PMT（10N,8.25i,0PV,124287FV) PMT=8478 元 2、研究生所需学费 A、出国留学所需费用 研究生每年学费现值为 20 万元，其女儿 23 岁时研究生学费 FV(14N,5i,0PMT,200000PV),FV=395986 则两年共需学费: PV(395986PMT,2N,0FV,8.25-5i，1)，PV=779507 元，则现在需要的资金为： PV(14N,8.25i,0PMT,779507FV),PV=256938 元 研究生(出国）费用贴现至现在所需每年储蓄： PMT(14N,8.25i,0PV,779507FV) PMT=31620 元 3.国内读研费用 A、国内读研所需费用研究生每年学费现值为 2 万元，其女儿 23 岁时研究生学费 FV(14N,5i,0PMT,20000PV),FV=39599 则两年共需学费: PV(39599PMT,2N,0FV,8.25-5i，1)，PV=77951 元，则现在需要的资金为： PV(14N,8.25i,0PMT,77951FV),PV=25694 元 研究生（国内）费用贴现至现在所需每年储蓄： PMT(14N,8.25i,0PV,77951FV) PMT=3162 元 子女教育金计划 2 儿子的教育金规划 预计郑先生 3 岁的儿子 19 岁上大学，23 岁大学毕业，继续就读硕士学位 1、就读大学时学费 大学学费的现值为 20000 元，通货膨胀率为 4%，则上大学当年学费为 FV(16N,5i，0PMT,20000PV),FV=43657 元 则大学四年共需学费: PV(43657PMT,4N,0FV,8.25-5i，1)，PV=166555 元，则现在需要的资金为： PV(16N,8.25i,0PMT,166555FV),PV=46850 元 大学所需费用贴现至现在所需每年的储蓄： PMT(16N,8.25i,0PV,166555FV) PMT=5378 元 2、研究生所需学费 A、出国留学所需费用 研究生每年学费现值为 20 万元，其儿子 23 岁时研究生学费 FV(20N,5i,0PMT,200000PV),FV=530660 则两年共需学费: PV(530660PMT,2N,0FV,8.25-5i，1)，PV=1044616 元，则现在需要的资金为： PV(20N,8.25i,0PMT,1044616FV), PV=213993 元 研究生（出国）费用贴现至现在每年所需储蓄 PMT（20N,8.25i,0PV,1044616FV) PMT=22203 元 3.国内读研费用 A、国内读研所需费用 研究生每年学费现值为 2 万元，其儿子 23 岁时研究生学费 FV(20N,5i,0PMT,20000PV),FV=53066则两年共需学费: PV(53066PMT,2N,0FV,8.25-5i，1)，PV=104462 元，则现在需要的资金为： PV(20N,8.25i,0PMT,104462FV), PV=21399 元 研究生（国内）费用贴现至现在每年的储蓄： PMT（20N,8.25i,0PV,104462FV) PMT=2220 元 关于子女教育金规划的假设 1.客户子女读研究生可以选择国内，每年学费现值为 20000 元 2.客户现有得股票和基金资产用于子女教育金，其中现有股票 30 万元，每年股息率 9%，基金 10 万元，年报酬率 6%，该组合预计收益率为 0.75X9%+0.25X6%=8.25% 教育金规划选择 1.假设客户子女均出国留学，女儿需要得现值 313191 元，目前基金和股票资产为 40 万元，仍剩 86809 元，儿子出国所需学费现值为 260843 元，资金缺口为 174034 元，则每月需要增加储蓄： PMT（14X12N,8.25/12i,174034PV,0FV）PMT=1635 元 2.客户子女选择在国内读研究生，学费现值为 =150196 元，目前基金和股票资产为 40 万元，仍剩 249804 元. 退休金规划 1 1.根据当地平均工资 2500，客户每月领取社会养老金为 *2=2000 元 2.根据客户理财需求，55 岁退休 客户退休第一年的生活费： PV（15N，4i，6500PV，0PMT） PV=11076，其中可用退休收入抵扣其中 2000 元，故 PV=9076 退休后客户所有生活费贴现至退休日： PV（25X12n,(10-4)gi,9706PMT,0FV，1） PV=1513970 住房公积金累计余额 目前夫妻双方月税前收入 14000 元，住房公积金缴存比率为 8%，假设客户年终奖均摊到每个 月，则每月缴存公积金为 1307 元，累积到客户退休时为 FV（15gn，6gi，0pv，1307pmt） FV=380100 则需要客户储蓄的金额为 100=1133870 元。 所有费用贴现至现值 PV（15N，10i,0PMT,1133870FV) PV=271439贴现至现在得每年储蓄： PMT（15N,10i,0PV, 1133870FV) PMT=35688 即客户为了准备退休