房贷选等额本金还是等额本息？总算弄懂了！
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房贷选等额本金还是等额本息？总算弄懂了！
在办理房贷时，也许很多人都会纠结，还款方式要选等额本金还是等额本息？噼里啪啦一顿摁计算器，发现同样100万的商业贷款，等额本息还款总金额要比等额本金多8万啊！这时候是不是都想赶紧扑入等额本金的怀抱了？ 要回答这个问题，首先要弄清等额本息和等额本金究竟是怎么一回事，先上一张图。
（以某房贷还款计划为例） 等额本息VS等额本金 从以上图表中可以看到，等额本息的还款过程是，每个月要还的利息逐月减少，而还给银行本金的部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数是固定的）。 但等额本金的还款过程，则是每月还给银行本金的部分不变，利息随着欠银行本金总额的减少也逐月递减，因此每月还款本金+利息总数也是逐月递减的。 其实，无论是等额本息还是等额本金，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少本金，再乘以利率。只是等额本息一开始还的本金少一点，欠银行的本金相对更多，所以总的利息会高一些。 多留现金在手里VS早点还钱给银行 有了这样的分析，那我们就不难理解，选择等额本金还是等额本息的本质其实在于要不要快点还本金，也就是说你是要多留现金在自己手里，还是早点把钱还给银行？ 如果不考虑现金流问题，是不可能把这笔钱默默藏在家里的床头柜让它长草发霉的，肯定是要用于投资的。那么，这个问题又可以翻译为，这笔钱用于投资的收益率是不是能超过贷款利率？ 假设我以5%的价格获得了银行的商业贷款，转手以8%的利率将这笔资金卖出去，那么来去之间，我们就赚了3%的利差。这样的生意是只赚不赔的，所以我们应该多留些这种资金在手上，也就是选择等额本息法，本金还得慢一点。 所以结论很简单，假设投资收益率大于贷款利率，那么果断选择等额本息还款。假设投资收益率不如贷款利率，则选择等额本金更好。（这里的投资收益率是指一组现金流的内部收益率IRR，关于IRR的具体计算方法可在后台回复“IRR”获取。） 同样，很多贷款人纠结的其他问题，类似于「贷款期限是不是越长越好」，「要不要提前还贷」，其实都可以归结成投资收益率和贷款利率的比较。 通胀影响还款方式的选择吗？ 很多人会提出关于通货膨胀的问题。 一般来说，如果是良性通胀，通胀上升时，基准利率上升，贷款利率和投资利率会跟着上涨，不会影响之前说的决策逻辑。所以，一般情况下无需考虑通胀水平。 但如果是恶性通胀，假设通胀利率为10%，那么就代表你今天的消费要比明年的消费“赚”10%，可以视作是一种投资收益率。也就是说，如果你认为未来通胀利率会超过贷款利率，那么欠银行的钱越多越好，贷款越长越好，选择等额本息还款更合适。 当然，以上的决策是在不考虑现金流的情况下进行的。在实际生活中，个人的还款能力也是重要考虑因素。很多一线城市的房产动辄需要贷款200、300万，这样前几个月还款的压力就会陡增。如果贷款额度较大，导致手头根本没有多余的现金流，还是老老实实选等额本息比较合适。 有个同事就等额本金还是等额本息的问题，研究了半天。结果去银行才发现，妈呀，因为前几个月还款金额较多，收入不够审批标准，根本不让办等额本金还款。（摊手）
奉劝各位，还是好好攒钱，不要等到要买房时才一脸懵逼。 联系电话：400- 总部地址：东城区东直门东方银座写字楼9H 京宝融金服：jbrjf365
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喜欢该文的人也喜欢　　前些天来发过帖子，咨询大家户型问题的，最终，我们换了一套不是学区的120平房子。。。。。中间总总曲折就不讲了，　　首付6成砸锅卖铁的付掉了，（因为十年钱，老公家人用他名字买过房子，后来又过户过去了。但是银行说我们也的算2套了，所以，我原打算的3成，突然要提高到6成。。。。银行利率还上浮10%！！！！！）　　一朝回到解放前！！！现在是能省则省，请教大家，剩下的贷款部分，是选择哪种方式好呢？等额本金还是等额本息？前提是，我们预计五年内还清贷款的。　　谢谢大家。
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　　恭喜楼主，买上房了，我都看了半年了，都没有定下来 ：（
　　本金能少付利息！　　
　　本金还款初期压力大一点。
　　几年内有提前还款打算，就本金　　如果没有，就本息吧，每个月压力小点　　本息长期看比本金要多付出一些　　
　　所谓等额本金还款能省利息的说法其实是个误区。　　为什么等额本金还款法总的利息会比等额本息还款法少？　　还不是因为你前期还的钱多！　　你要是不借银行的钱，那还一分钱利息都不用还呢！　　所以，一般采用哪种还款方式，主要看你的家庭财政支出计划如何。　　如果你现在的收入水平很高，将来提升的空间有限，建议你用等额本金还款。　　如果你现在收入水平不高，建议你用等额本息，减少前提的还款压力。　　如果你预计5年内还清贷款的，那说明还款压力不大。　　用哪种方式区别不大。
　　谢谢上面朋友们的指点。我们是属于老实本分的那种穷人，不愿欠别人钱，哪怕是银行的。所以才想着，哪怕先苦几年，把帐全还清了，不欠钱一身轻松。因为两种利息，开始第一个月还款的差额也就相差七百块，咬咬牙也就过来了。就选择等额本金吧。嘿。　　目前还能赚到钱，万一以后能力下降了，贷款月付也少了些了。
　　本金好，越还越少，前期压力较大，本息前期还的都是利息，本金都没变，不过商贷，又没啥背景，去银行贷款，基本都是本息　　
　　@我爱茉莉花2013 1楼
11:23:48　　恭喜楼主，买上房了，我都看了半年了，都没有定下来 ：（　　-----------------------------　　亲爱的，我们只是买套房子自己住，而且房子跟很多都有挂钩，比如，我的宝宝明年要上幼儿园了，不买房上学都是个难事。　　也看了不少，反正没一处是完美的。。。。都有这样那样的问题，后来换这个房子，也是脑子一热买下来的。其实买也就买了。　　是，到处都在打广告，价格便宜的很，真去看房谈价了，那价格都相差很多的，说的好听，叫一房一价，你要问特价房呢，她们就说卖完了。反正算来算去，真是没有便宜的房子。
　　@小花小色 6楼
13:16:40　　谢谢上面朋友们的指点。我们是属于老实本分的那种穷人，不愿欠别人钱，哪怕是银行的。所以才想着，哪怕先苦几年，把帐全还清了，不欠钱一身轻松。因为两种利息，开始第一个月还款的差额也就相差七百块，咬咬牙也就过来了。就选择等额本金吧。嘿。　　目前还能赚到钱，万一以后能力下降了，贷款月付也少了些了。　　---------------------------　　如果是5年，两种方式差异也没太大的区别吧。　　如果真能过苦日子，干脆天天馒头咸菜，应该3-4年就能还清了。
　　@小花小色
13:16:40　　谢谢上面朋友们的指点。我们是属于老实本分的那种穷人，不愿欠别人钱，哪怕是银行的。所以才想着，哪怕先苦几年，把帐全还清了，不欠钱一身轻松。因为两种利息，开始第一个月还款的差额也就相差七百块，咬咬牙也就过来了。就选择等额本金吧。嘿。　　目前还能赚到钱，万一以后能力下降了，贷款月付也少了些了。　　---------------------------　　@爱尔波特 10楼
14:16:42　　如果是5年，两种方式差异也没太大的区别吧。　　如果真能过苦日子，干脆天天馒头咸菜，应该3-4年就能还清了。　　-----------------------------　　这个，呵呵，我们过苦日子肯定是没问题的。本身就是农村孩子，小时候吃的苦也不少。只是不想自己的小孩再那么清苦。有能力就尽早还上，后面赚的钱就供她学习就行了。万一没能力，目前还是可以顶顶的。三五年之后，实在不行只能不提前还了。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)商业贷款究竟是选择等额本息还是等额本金？
几乎每一位购房者都会面临向银行贷款的问题，那么贷款时商业贷款究竟是选择等额本息还是等额本金？公积金贷款跟商业贷款相比究竟能省多少钱？贷款年限选择多少年最为合适？等等一系列的问题还是先了解清楚方能做出最适合自己的选择。
以一套房总价90万为例（这个价格相当于郑州品质稍高些的刚需房），贷款7成63万，贷款年限为30年；
采用等额本息，最终还款总额为123.84万元；采用等额本金，最终还款总额为111.8万元。等额本金比等额本息差不多少还12万元的利息。所以大家买房如果用商贷，建议一定要选择等额本金。
注意：一般情况下，如果你不问或者不知道，银行会给你默认选择等额本息，因为这种方式对银行最有利！所以自己一定要问清楚，尽量要求等额本金方式还款。
公积金跟商业贷款相比究竟能省多少钱？
按照目前的政策，公积金贷款利率为3.25，已达历史最低点，所以能用公积金买房就一定不要推辞。
商业贷款（等额本息），贷款金额60万，贷款时长30年，还款总额约117.94万元；
公积金（等额本息），贷款金额60万，贷款时长30年，还款总额约94万元；
公积金贷款相比商贷大概可以节省23万有余。
注意：市值公积金个人贷款最高限额只有40万，如此一来首付款的压力就比较大，所以夫妻共同承担比较合适。
贷款年限多少最合适？
贷款年限选择最长的可贷款年限，也就是30年。但还款方式一定要选择等额本金。
1，房贷肯定是提前还完的。因为如果未来你想出售，得必须提前还完才能过户，即便你是本分的工薪族也不可能愿意替银行打工到老。
2,选择等额本金则可以提前还款不吃亏。
3，因为一开始买房大家有资金压力，选择最长的贷款年限可以缓解资金压力，选择等额本金，则可以好好赚钱，等候时机一次性还清不吃亏。
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要准备去签贷款合同了，等额本金，还是等额本息好？等额本息多了33万的利息
贷款200w，30年
还贷是没啥压力，两个人公积金总共8000一个月
算了下，等额本金比等额本息少33万的利息。但是等额本金一开始每个月还13880元，逐月减少， 等额本息每个月固定10787元。
给点建议，产用哪个？？
谢谢！！！
10年后1万块能干嘛
ezpipio 发表于
10年后1万块能干嘛
你的意思是？？等额本息？？多33万的利息？
8000的公积金，好腻害
8000元的公积金怎么来的啊 现在杭州公积金最高额不是1632*2么
房子房子天上飞 发表于
8000元的公积金怎么来的啊 现在杭州公积金最高额不是1632*2么
我也很奇怪楼主8000公积金来源。。。另外楼主既然买得起这样的房子，智商咋还跟不上啦，问这样的问题。。。
看现在的情况，人民币加速贬值啊，30年才多33万啊。估计15年后，你月入33万都可能！
要看你会不会提前还贷吧，如果要提前还贷另外再买房的话还是等额本金好了。
公积金总共8000一个月
那收入就是杠杠的，还用得着这么纠结吗？
对比你这公积金，只能说杭州房价太低了，钱都花不完
很多人都上了银行的当，以为等本比等额省利息，其实恰恰错了，现在的1万和10年后的1万能一样吗？所以如果你有能力付13880就缩短年限比如到25年等额，利息更省。没有能力就1万到头35年，将来还一阵子，比如经济状况好了，再缩短年限。这样利息更省。
whx1976 发表于
很多人都上了银行的当，以为等本比等额省利息，其实恰恰错了，现在的1万和10年后的1万能一样吗？所以如果你 ...
其实差不多，银行哪会算错的。只是你占用银行的资本在变。当然也跟每个家庭的具体情况有关系，但总的来说没啥区别。
还款没压力就等额本金，有压力就等额本息
8000公积金。。。啥单位啊
如打算提前还清贷款的，就采用等额本金。
什么银行了啊，昨天去建行市公组合只能选择等额本金，公转商贴息
如果利息涨了或跌了，数额30年不变？
房子房子天上飞 发表于
8000元的公积金怎么来的啊 现在杭州公积金最高额不是1632*2么
这个是前年的，去年调整到是1910*2, 两个人就是7640一个月
今年估计会到2200*2？？
smartxk 发表于
什么银行了啊，昨天去建行市公组合只能选择等额本金，公转商贴息
我是农业银行，省公积金组合
市公积金的贴息只能等额本金
等额本息喽，多余的钱去投资啊，用银行的钱赚自己的钱啊
coco12 发表于
等额本息喽，多余的钱去投资啊，用银行的钱赚自己的钱啊
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