中国楼市泡沫高达70%却被视而不见 一旦破灭房价下跌要人命
来源：楼市参考
昨天小编被一则新闻刷爆了朋友圈，内容是深圳某豪宅开盘，房子的总价是1100万起。对绝大多数人来说，这些天文数字般的房子则在一天不到的时间，被土豪们像逛菜市场似的给横扫;而与此同时，小编又看到另一则新闻说是中国城市房价的泡沫程度，尤其是一线城市的房价泡沫高达70%。这两则新闻，一对比，就很有意思了&&
中国楼市有泡沫么?
对于身在&棋局&中的国人来说，这是一个仁者见仁智者见智的问题。过有时候，&庄家&的一些动作和&别人&的血与泪的教训或许能多少给我们一些提示。
在2016年7月的时候，我们的中央政府便提出了&抑制资产泡沫&;到了10月份，央行更是召集了17家银行，要求强化住房信贷管理，控制贷款风险;11月份时，发改委发文开始严格限制房企发债融资;年底时，更是提出&房子是用来住的、不是用来炒的&为楼市定调;
这还没完，进入新的一年后&&.
政府先是在春季两会期间隆重提出要&遏制热点城市房价过快上涨&;到了4、5月份，银监会、证监会更是全面收紧房企融资渠道;到7月份时，中央财经小组更是提出要妥善解决房地产泡沫问题等存在的&灰犀牛&风险隐患。
从上述一系列的动作中，我们能看出什么呢?那就是不论我们是否愿意承认，但至少，中国楼市的最大玩家和庄家 & 政府，是承认楼市有泡沫的。
而最近，易居研究院发布的《关于房地产泡沫的量化分析》报告则在一定程度上佐证了我们政府对泡沫的担忧。
报告研究发现，2016年以来，经过这一波的暴涨，北上广深及以其为中心的都市圈的房价收入比均值达到了22.6，而在年间是多少呢，约为13。两年翻了一倍，可以想象一下这一波的房价上涨疯狂到了什么程度。
而另一个重要指标，房价收入比偏离度达到73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度。也就是说，一线城市及周边都市圈的房地产泡沫化程度，相当于日本都市圈房地产泡沫高峰期的70%。
而一向精明的企业家们，往往比大众有着更敏锐的细节。比如猴精猴精的潘石屹同志，除了前几年就老早转型逃离房地产外。在前两天SOHO 3Q的拓展会上，对万达出售酒店一事，更是直言：(77家酒店)为什么便宜?(因为)东西多。办公楼也多，二线城市办公楼空置率高达20%-40%。
在老潘看来，全中国的房子都是多的。此前，他也曾向《证券日报》记者直言，房地产行业规模发展的天花板已经来临。
当然不是说，我们就一定会发生日本那样的楼市大崩盘，但这些数据至少提示了我们离山顶不远了。所以，再回过头来看政府从去年来的一系列动作，也就不难理解了。
现实中，大家对&泡沫&视而不见
那现实之中，大家对&泡沫&的态度是怎么样的呢?醉生梦死，至少从数据上你是这么看的。
去年，我国个人购房贷款新增余额占到全部贷款新增余额的50%以上，今年上半年虽然回落到了40%以下，但仍然高于28%的历史均值。而到了7月份，新增贷款余额占比再度升至55%。
也就是说这两年来，全国新增加的贷款中，每增加100元里就有30-55元被拿来买房子了。疯狂可见一斑。
再说最近的一个例子，前两天深圳某豪宅开盘。房子最低总价1100万起，购房者需要提供800万的银行存款证明才有资格参加选房。对绝大多数人来说，这些天文数字般的房子在一天不到的时间，被一扫而空。
为什么大家对楼市如此坚定?
为什么国人会对中国的楼市是如此坚定的看多呢?小编梳理出以下几点原因
1、盲目的坚信政府会兜底和不会让房价跌。这是支撑国人在楼市游戏中不顾风险疯狂下注的最强大的信念和力量。说白点，就是在和政府对赌：你不敢让房价下跌!至于为什么会有这样的想法和信念，小编就不在此展开赘述了，各位懂就好。
2、长期通胀，买房保值。我们近几年的M2增速一直在12%&14%之间，虽说最近两个月下滑道9%左右，但考虑到近几年的GDP增速(7%以下)。可以说，我国长期出于通胀状态。而为了对抗货币的贬值，房子就成了现阶段最好的选择。
3、实体经济的不景气，促成了楼市的旺气;最近几年，大家的一个普遍共识就是生意不好做。至于实体经济不景气的原因，是多方面的。但其中有一个逻辑是无法忽视的，那就是楼市的繁荣对实体经济形成了抽血效应，而生意的不好做又促使更多的生意人拿钱炒房，二者形成咯一个相互强化的恶性循环。
4、因为无知，所以无畏。生活在内地的我们，从来没有经历过真正的楼市崩盘或者说大的楼市调整。发生在上世纪的，日本、香港的楼市崩盘教训太过于遥远;08年美国因房价引发的次贷危机，我们也远谈不上有什么切肤之痛。所以，当心国人对房子及房价的态度，可以用&无知者无畏&来形容。
大家对楼市的那份坚定是经不起推敲的
做过股票投资的人应该都非常清楚一点，做投资最忌讳的就是&固守自以为是的常识&
比如上文中，所谓的&坚信政府会兜底和不会让房价下跌&的盲目乐观。其实这是完全经不起推敲的。我们必须承认政府在稳定楼市中所起的积极作用，但也必须承认政府不是万能的。不然就不会有上世纪九十年代的国企倒闭和下岗潮，和进入新千年后发生的多次股灾了。
而对于宽松的货币政策导致的通胀、实业不景气等因素，也在积极的发生的变化。更重要的一点，政府对调整经济结构的愿望要比我们强烈的多。所以，日后楼市对他们的抽水效应将会大幅减弱。
房价下跌会要人命么?
房价下跌会要人命么?这个，还真会。比如，香港。
香港楼市从1997年因金融危机出现崩盘，便开始了漫长的下跌之路，到2003年时更是进一步跌至低谷。而就在这6年里，香港产生了10.6万名&负资产&人群，占到总人口的5%;也就是在这段时间里，香港发生了第一起烧炭自杀案例，在2003年当年更是有320人自杀。
后来，香港楼市逐渐复苏回暖，烧炭自杀人数也开始降低，到2009年，香港烧炭自杀人数下降到120人。
小编相信，这，绝不是巧合。
而在这些自杀的鲁蛇(失败者)当中，很大一部分是在房价疯狂的大潮中，拼命加杠杆的赌徒(炒房客)。
现在在回过头来，再看政府此轮的&限购、限售、限价、限贷&等系列政策，无不是把枪口对准炒房客。鉴于香港炒房客的血的教训，那些在楼市里纵横捭阖、杠杆用的炉火纯青的购房者们，但愿你们能理解政府泼冷水的苦心。
有人说，调控期间恰是买房的好时候，这句话没说错。但这句话绝不是说给拼命加杠杆的购房客们听的。
原标题：中国楼市泡沫高达70%，为什么大家还在拼命买房
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于楼市参考，版权归属原作者]
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全球两大泡沫来袭！中国楼市泡沫会爆吗？2018年刚需到底该不该买房？
来源：QQ快报 &责任编辑:小易 &
全球目前有两大泡沫让不少专业人士也觉得看不懂，一个就是美国的股市泡沫，而另一个，则是中国的房地产市场了。随着中美贸易战的打响，不少专业人士都觉得美股泡沫快要到破裂的时候了，那么，我国的房地产泡沫又会怎么样呢？一、中国楼价高企，泡沫严重中国的房地产泡沫到底会不会爆始终是一个问题。目前，我国一线城市核心区域的房价很少有低于七万元一平米的，一些热点的二三线城市房价也纷纷比之前翻了一倍，想要买到三万元一平米的房子基本也要在郊区找了。和十年前只要千元的房价相比，目前我国的房价已经比较贵了。那么，房价上涨是因为我国飞速的经济发展和通货膨胀的原因吗？要回答这个问题，我们首先要来看看自己的工资。以一线城市上海为例，今年的平均工资在九千到一万元之间，换算成房价的话，就是一个普通上班族不吃不喝工作一年大概能在当地买一平米到两平米之间，这样一比较，房价的确是很高了，楼市的泡沫问题也已经比较严重了。二、管理层调控之下部分城市仍在涨价，楼市泡沫将要破裂？为了防止泡沫破裂，管理层也出台了不少调控政策来应对。去年北京317调控开始，我国不少热点城市的调控政策就逐渐落地了。按理说，有了限售、限购、限价、限贷这些严格的调控政策，房价应该呈现出稳中有降的格局，不过，事实上，部分热点城市的房价还在缓步上升。以最近比较热的二线城市杭州为例，从去年底到今年初，不少房地产中介都反映房主普遍都将挂牌价提高了。不过，挂牌价提高的同时，房屋的销售量却没有明显的增加。看到这个现象，老百姓们就开始疑惑了，这是楼市泡沫破裂的信号吗？三、今年到底该不该买房？那么楼市泡沫到底是不是要破裂了呢？专家认为，我国楼市泡沫破裂的可能性其实并不大。目前管理层的调控就是为了防止楼市泡沫破裂，在这一些调控政策影响逐渐显现之后，楼市将呈现价格、销售量稳定的态势，不会出现类似香港金融危机时房子量价齐跌的情况。既然楼市泡沫不太可能破裂，那么我们今年到底要不要买房呢？针对这个问题，专家认为不能一概而论。首先，如果你是刚需购房者，那么现在有合适的房源就可以尽快入手了，毕竟住房需求是需要得到满足。 其次，如果，你是改善型购房者，那么今年也是一个不错的买房良机，目前房地产市场还是比较稳定的，通过“以房换房”的方式购入改善型住房压力也不会太大。最后，如果你是炒房客，那么在买房之前一定要慎重了，未来炒房的获利空间不会太大。小编认为，在管理层的调控政策影响之下，我国的房地产泡沫问题将会平稳解决。至于今年买不买房？先看看你是哪一类购房者吧。
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- Copyright & 2018 www.xue63.com All Rights Reserved& & 目前全球有三大泡沫，第一个美国的股市泡沫，第二个中国的楼市泡沫，第三个日本的国债泡沫。这三大泡沫很可能一起破灭，时机大概在2017年底或2018年。& & 美国的股市总市值是GDP的1.31倍，全球是0.92倍，中国目前是0.76倍。从以上的比例就可以知道美国的股市确实是处在一个大泡沫中，目前道琼指数在一万八千点上下震荡，明年3月份可能挑战两万一千点，然后进行一个大型的头部形态，这头部形态要花费8至13个月，然后等一个致命性利空造成泡沫的破灭。这个破灭的级别相当于1929年的经济大萧条，可能要历经17年的大调整，道琼低点可能回到七千点一线。这一次的股市大泡沫是欧美工业革命以来第一个超级大浪的大调整，它的级别是200年的大调整，不容小觑，这种级别的大泡沫，日本在1990年就出现过，历经26年还无法恢复。一旦美国进入超长线的大调整对全球经济的杀伤力应该十分巨大。& & 中国的楼市泡沫也是在第五浪的高点做高位震荡，大概要震荡一年多，这个泡沫才会破掉，它的级别是30年来第一次大修正，一、二线城市房价要跌掉一半，三、四线城市要跌掉7成，这一点对中国银行业将是一个巨大的打击。对于经济也是要受到巨大的冲击，目前的PPP只能延缓泡沫的崩溃，这个延缓的效果大概只有一年多，如何把大崩溃转变为软着路，将是一个巨大的挑战。& & 日本的国债泡沫已经持续25年，目前日本国债的收益率接近于0，这是很不正常的现象，一旦日本国债泡沫破灭，日本可能要再历经17年的衰退才能真正爬得上来。日本的股市泡沫崩溃已经27年，再来一个国债泡沫再衰退17年，日本的国际地位将大幅衰退，没办法当世界的老三。& & 以上这三大泡沫在全球经济一体化的前提下很可能互相引爆，时间节点可能在2017年底或2018年，很难拖过2018年。以上的观点值得大家警惕。
所有文章只代表作者观点，与本站立场无关！
14楼2017年已经过去，2018年也已过去两个多月。郑先生的预测看来就是个泡沫，行将破灭。支持[3]反对[2]
13楼一年以后；就可以看到先生的高见了；哈哈。支持[4]反对[0]
12楼谢谢郑老师！支持[2]反对[1]
11楼一线二线房价在近一年迅猛上涨，而三四线城市房价涨幅没有那么的夸张，三四线跌掉7成还是一个警惕信号。一直以来都有唱空的声音，但是却没有停下上涨。楼主预测2017年底楼市泡沫破灭，不知是否会到来，我们也只有不断的做好破灭的准备，只是知道这一天早晚会到来。支持[2]反对[0]
10楼老是这样分析，那中国崛起看来也是很难呀，很多人说现在是把房地产当人民币的锚，不知老师如何看待支持[2]反对[2]
9楼如果全球资金大量流入美国,从而带动美国实体和美元投资资本的利润,动态看美股的泡沫就要重新计量；
中国的楼市是归根到底共产党堆砌起来,一是信贷导致的通胀,二是垄断土地和其他民生政策,实质上是对全体民众的储蓄征税,本质不变,房地产的价格的趋势也难大变动.
日本实体在走下坡路,国债只会加大压死它的压力,想重新走上振兴之路,只有赖账,但它又没有这个实力,最后的结局很大可能是穷兵黩武,被中俄美瓜分,日本天皇跳海了事.支持[4]反对[0]
8楼以博主论据就来分析所谓的三大泡沫，咱还能说什么，只能说博主，，，，，，，
咱什么都没法说，，，，，支持[0]反对[2]
7楼习主席在纪念长征胜利80周年大会上的重要讲话
--个人学习心得：国家面临的所有重大问题、矛盾，中央领导是清楚的、心中有数的。套用一句话也可能很不贴切-病来如山倒病去如抽丝，怎么解决复杂纠缠的矛盾问题又不造成大的波动或困扰-近14亿人口！国内问题相对好解决；最难的是外部，超霸迅速调整集结力量步步紧逼决不放松...这几天突然琢磨过来了。其实多位著名博主率先看懂了时局...真难！不多说了，个人只能静心观察支持[105]反对[1]
6楼如果你抄美股，你就不能把美股当作泡沫，也不能把它看成不是泡沫。道理很简单，你认为会跌，你做空，结果却涨了，你岂不亏死了？
如果抄抄房，你也不能轻易地把当作看作是泡沫。要实事求事。
金融是细致的。英退欧时，欧美股市大跌，当一些人认为会不断地跌时，它来了一个逆转，竟然反而涨了1000多点。不知有什么人血本无归了。支持[2]反对[8]
5楼上届的大掌柜也知道中国楼市泡沫惊人,所以喊调控.这届的大掌柜更知道中国楼市迟早要破灭,但无奈走不出新路,只能坚持泡沫,挺住高房价.因为楼市泡沫若破灭,后果是什么大家都知道.支持[114]反对[3]
4楼赞成楼主分析。
目前全球这三大泡沫的产生，均是由热终于资产掠夺的资产阶级炮制出的，贪婪无度的阶级秉性，让它们无法顾及到给全社会带来的灾难， 有瘾般的在险中不停的寻求满足，到头来只能自撑破。
中国本是社会主义国家，特色后效仿了资本发展，楼市中吹起的泡沫，确实给不少的人带来了喜悦和满足，所以楼市业的娇横难以遏制，让全社会忧、愤、无奈。如果当政意识到资本主义发展，带来的是无法克服的困境，斩断资本的垄断横行，让全社会为资产当家，楼市中的泡沫自会熄灭。支持[126]反对[0]
3楼楼主的分析，不可不警惕。支持[109]反对[0]
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出生在1949年3月，台湾大学法律系毕业，长期研究中国传统文化对金融投资操作的指导作用。著有作品《股市艺术与财富》、《选股攻略》、《选股攻略实战应用》。曾任台湾产经日报总编辑。现在致力于金融修道的研究和推广。请广大网友注意：郑j今先生的草根博客（zkj.caogen.com）是唯一经本人审核、认可的官方博客。
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& 历史数据
分享到微信 中国楼市泡沫破灭？第一财经日报 05:50:00 简介：一言以蔽之，中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。
中国楼市很可能进入最后逼空阶段。
过去的一两个月，可谓是中国刚需者最受煎熬的两个月，一方面看着楼价比2012年大幅上升；另一方面看到房贷收紧，生怕未来付出更高的利息，其中更有很多人一直观望等待国家调控使房价下跌，却不想每次略有调整后暴涨更甚，终于被煎熬得快疯狂了，忍无可忍进入市场。
这一幕与2007年中国A股何其相似，随着股价大幅暴涨，日开户数不断飙升，10万、20万、30万……这其中的很多人在一年前对股票毫无概念，甚至在3个月前仍对股市赚钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上，他们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀，在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下，在铺天盖地的千载难逢的大牛市，在“死了都不卖”的鼓噪中，终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说，这就是逼空散户，他们就不停地推高股指，直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘，他们才从容撤退。
所不同的是，与中国A股的超级大牛市发展了2年相比，中国房地产的牛市周期要长得多，从前一个低谷年开始，从2003年前后开始复苏并一路上涨，虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危机和中国股灾、2011年的再度房地产调控后，可谓每挫愈奋。今年8月中国70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中，北京房价同比涨幅为19.3%，居全国之首。广州和上海房价紧随其后，分别上涨了19.0%和18.5%。
国际货币基金组织（IMF）数据显示，五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至出现了超过800倍的。
尽管如此，无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了，即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不能避免，他曾准确地预测了2002年美国科技股泡沫和2007年美国楼市泡沫破灭，而对中国楼市，他曾在2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫，但现在中国楼市以再度上涨对他还以颜色。
那么，中国楼市真的能摆脱经济规律，就像空中楼阁可以摆脱地心引力，会让席勒们改写经济学吗？
中国楼市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方政府的命根子——土地财政的来源。二、中国的婚嫁习俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中，国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。
在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应，推更大的地块，以刺激高地价的诞生。9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价。
在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013年前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那么扎眼了，同时因为未来更高房价的威慑，刚性需求者心里更受煎熬。
这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的变化：
第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化，由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不切实际；二是中央下决心以房地产税代替土地财政，估计也会受到地方的强力反对，更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后，才被迫全面转收房产税。
第二个要素，中国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是，2015年，中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是年，每年出生人口都在2200万人以上，其中1987年的2550万人是顶峰，当年生的人今年是26岁，正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人；而到2015年，随着年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。
第三个要素，国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国，有两个目的，一是在中国本土赚取更多利润，二是获得人民币单边升值的汇率收益；而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前，人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币，今年二季度，美联储暗示开始退出QE后，中国外汇就出现了净流出，新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机；三季度，由于美国优先解决政府财政平衡问题，延后退出QE，9月中国外汇收支再转而为正。换言之，这个临界点就是美国开始正式退出QE，按照现在情况，美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE，最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了，这个时间点可能在2015年。
在美国开始退出量化宽松的时候，美国还会同步推动中东石油危机的升级，再加上国际粮价大涨，会对中国形成严重的输入性通胀，会比2011年更加严重，这将推动房贷利率大幅攀升，使得更多房贷违约，会引发房价大跌，就像现在温州已经发生的那样。
一言以蔽之，中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5000点以上”的时期买房吗？
（作者为本报特约主笔，中华元智库创办人。投资者决策风险自负，联系邮箱） 编辑：群硕系统
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