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公寓类产品项目是散售还是托管
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二手房经纪人
看开发商是不是统一管理，各个楼盘都不一样的
房天下知识为您分享了一条干货
托管14间公寓山西榆次
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您当前的位置 ：&&&&&&&&&&&&&正文酒店式公寓托管听上去很美 大多承诺跑赢理财产品　日 08:58:54　住在杭州网
　　股票继续跌跌跌，眼看着失守3000点，一夜跌回解放前，在没什么其他靠谱投资渠道的情况下，资金又渐渐转战回楼市了。
　　楼市回暖近半年，一些热门板块热门住宅盘，已经默默涨了不少，个别楼盘甚至涨了五六千；商铺吧，总价太高；写字楼吧，面积比较大；左看右看，普通人手中的那点闲钱，最容易介入的仍然是小面积低总价的酒店式公寓产品。
　　然而这两年楼市行情下行，投资客变少，酒店式公寓明显没有以前好卖了，价格节节往下掉，有市中心酒店式公寓低价走量，比比三年前旁边楼盘的单价，足足降了一万都不止！惨烈行情之下，开发商为了打动客户下单动足脑筋，这不，最近开始不约而同地流行托管出租模式，想用让业主更省心、同时获得更多回报的方式，多卖点房子。
　　小户型最适合进行托管
　　有楼盘给出8500元的月租回报
　　现在市面上流行的托管模式互相略有不同，一些楼盘给出的是固定的收益回报。
　　未来科技城的首个大型商业综合体、总体量25万方的北大资源&海港城将于近期首次推出酒店式公寓房源，目前已经确定引入不动产运营管理平台&新旅居&，以英国白金汉的服务标准，提供管家托管方案。客户购买酒店式公寓后，可以跟新旅居签订五年的托管合同，获得平均每年5.8%的固定收益，其中最高的一年可达6.34%。
　　海港城一共500多套的酒店式公寓中，将有200多套会托管给新旅居，主力户型为37方和55方的一房，预计售价在13000元/平方米左右。&周边已经交付在用的酒店式公寓不多，未来科技城有大量产业带动，相信以后的出租行情还是蛮好的。我们的意向客户以投资客为主，引入管家平台托管让他们省心省力，还能给到不错的固定回报，很多客户对这个模式都挺感兴趣。&海港城相关人士介绍说。
　　钱江新城的老盘、万象城附近的东方君悦，则推出了小户型一口价清盘活动，附赠某知名酒店管理公司的托管服务。
　　据了解，东方君悦上个月推出了最后的30套63方户型，一口价175万，可签3-5年的托管租约，平均月返还8500元。由于单价从原先的三万多降到了27777元/平方米，再加上固定的不错收益，这批小户型的投资性价比一下子高了起来。
　　&小户型是最适合托管给酒店公司的房型。如果业主自己对外出租，租金不可能有这么高，目前我们这批户型的月租金一般是6000元。但酒店管理公司比起个人出租来有它的管理和渠道优势。比如黄龙饭店已经开在东方君悦的行政公寓酒店，生意就特别好，不提前预订一般订不到，63方的酒店房型日租金可以达到700-1000元。这么一算，8500元的月固定回报还是蛮靠谱的，因为通过酒店管理公司的运作完全做得到。&东方君悦营销负责人如此分析。
　　另一种模式是收益分成还能全国范围交换入住
　　无独有偶，上周日，城西的复地&黄龙和山也和途家签订了战略合作协议，把酒店式公寓托管给途家运营。该批酒店式公寓预计将于9月首开，主力户型40多方，总价60万起。
　　途家采用的是分成模式，即：签三年托管协议，收取一定比例的管理费(这部分费用由开发商黄龙和山来出)，所有客房收益途家和业主五五分成。据介绍，目前黄龙和山周边的酒店式公寓同等面积月租金为3500元左右，而途家方面预估称经它接手后，月租金可以达到元左右。
　　途家介入的优势在于它可以依托其全国最大的在线平台导入大量客流，统一运营、统一管理、统一打扫，可以让房屋保持较好状态的同时，省心、快速地进行短租。此外，黄龙和山的业主未来还能和途家遍布全国的客房进行免费居住置换，不管是商务出差还是度假旅行都很方便。
　　远洋大运河商务区的商业部分远洋国际中心，则把其酒店式公寓擎峰的尾房，托管给了北京的合作伙伴橡树悦庭。&擎峰400多套酒店式公寓，其实只剩十多套了，我们引入橡树悦庭管理品牌，更多是出于提升项目未来商务品质和氛围的考量，而不仅仅是为了促进销售。&远洋国际中心营销总监倪海锋表示。
　　同样，有着美国柯罗尼基金作支撑的橡树悦庭，也对远洋大运河商务区未来的大量高质量办公人群和外籍客群颇有期待。目前，具体的托管方式还未确定，但基本而言会采取月租金保底、营业收入如果超出再分成的模式。&周边项目40多方的月租金在3500元左右，橡树悦庭来运营肯定能比个人做得好，如果将来商务氛围足够成熟，那么还有可提升空间。&倪海锋判断称。
　　业主自行出租太麻烦
　　不经济托管模式有一定的规模优势
　　酒店式公寓不限购不限贷，面积小总价低，购买门槛低，是手有少量余钱的普通投资者最容易选择的一种房产品。因为是投资的性质多，交付后业主就要打理出租事宜，而杭城酒店式公寓的供应量一直较大，部分板块更是竞争激烈，因此想要获得不错稳定的租金收益，也是酒店式公寓购买者的一大烦心事。
　　事实上，短租业务并非新兴事物，在杭州市场上早有出现。比如精明又敢于尝新的郑先生，早在2007年就当了一次弄潮儿，做了一年多时间的短租生意。&当时我买了两套面积50方的市中心精装修酒店式公寓，加上亲戚手上的两套，就开始尝试着做短租。那时候经济型酒店数量少，做做短租生意还是不错的，租金能够达到200多元/天。但自己真的做起来很麻烦，床单被套盥洗用具等都要常常更换，做了一段时间后嫌累，只好把房子卖掉了事。&
　　如今日渐流行起来的酒店管理公司托管模式，则为酒店式公寓投资者解决了不少打理上的麻烦，同时，由于管理公司有互联网平台、客户渠道、管家服务以及自身品牌等各方面的综合优势，最终也能实现比个人出租更加优化的经济收益，因此对于投资者来说，基本是件省心省力的好事。
　　一位资深业内人士分析认为：&从现在市场上流行的两种托管模式来看，一种是具体收益具体分成，以途家为代表，这种模式更加流行。另一种是给予固定回报，或者是在固定收益保底的基础上，高出部分再进行分成。对于投资者来说，第二种模式由于有一定数额的固定回报，感觉上会更保险一些，而这对开发商的资金实力也有更高的要求。&
来源：每日商报　作者：陈贲　编辑：叶露最后编辑：叶露
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酒店式公寓托管的利弊收藏
产权式酒店，起源于上个世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。近年来，产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。 优势： 委托经营，业主轻松 目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。 提供包租，收益稳定 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。 最大风险：开发商是否诚信 产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。这种风险主要来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。 应对方式：选房先看开发商 化解风险的办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障的产权式酒店。产权酒店品质高低与否，起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出租率，这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动项目良好运作的源泉。
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登录百度帐号品牌型长租发展至今，也有三年有余，业内也经常有关于运营模式的讨论，也对比国内外成熟公司的模式进行比较，笔者根据多年的经验以及国内特点，进行一次抛砖引玉。
这三种模式的优劣点
重资产模式就是显然易见，就是通过大量资金持有物业资产的产权，通过持有运营后，实现推出，这种模式小企业一般无法参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。
中资产模式是目前长租公寓普遍采取方式，包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，我们俗称为“二房东”模式，主要赚取的是租金差或者部分服务费。
轻资产模式相对重资产，无需用大量资金去持有物业，利用自己的品牌价值和会员体系，通过委托管理进行输出，收取管理费、加盟费等一种模式，目前酒店行业普遍采取这种方式，比如希尔顿、万豪、华住集团、铂涛集团等。
相比较中资产模式，一般也有人称“轻资产”模式为纯轻资产或者托管模式。
酒店的轻资产模式，所有的投入都是由业主方或者受托方全部投入，轻资产管理公司接受委托管理，但是轻资产管理公司委派在项目的人员，一般都由业主支付工资和费用。
纯轻资产的路好走吗？
笔者认为，纯轻资产的路目前不好走！
长租行业处于初级阶段，因为运营商自己的品牌溢价能力、底层管理能力、复制能力、供应链能力，都没有真正建设好，盲目地去输出管理，只会造成自己后院起火。
纵观经济型酒店发展之路，纯轻资产模式是被一步步验证，而不是一撮而就的！酒店资深人士黄先智这样认为。
他说，经济型酒店2002年起步的，真正大规模放开加盟，并从战略高度对待加盟是2008年到2009年之间，当时的市场背景是，金融危机资本市场更加谨慎，直营物业获取更难更贵，且一些项目无法过测算。相对而言加盟业主获取房源，在地资源更灵活，能过测算，而且从品牌输出方角度，模式更轻，规模发展速度更快，就大力发展加盟了。
加盟商最主要的诉求生意赚钱，投资上省钱。因此主要一些沟通聚焦在：
1. 签约期，不能放炮吹牛，承诺不合理的投资额和回收期，如果这时候承诺并调高加盟投资人预期，是为后面埋了大炸弹；
2. 投资筹建期，不完全按产品标准来，如果这一关不把住，品牌方无异于自毁长城；
3. 经营期业主要赚钱，做收益，这个要靠系统运营监管及培训，考验后台系统深度和效率，不能总指望哪个店长更厉害，如果频繁出现业主吵着换某某店长，那只能说明运营标准化及培训上不够；
4. 一般品牌方都不准加盟商干预经营，但是业主的监督尤其知情权一定要保障，譬如资金安全，这个业主的参与能规避大的风险纵观经济型酒店发展之路。
华住集团总裁兼城家公寓CEO金辉指出，加盟发展就是价值赋能，必须要建立以品牌为核心的获客能力，品牌溢价力和品牌规模为基础形成的运营效率提升，服务品质力、以及实现运营成本降低，这个过程规模化是形成品牌能力的门槛。所谓的纯轻资产模式可以尝试，现在还没到时间，也成为不了主流，1-2年后，城家公寓才会去真正去试水轻资产托管，现在还是要练内功！
全雳认为，现阶段，长租公寓的轻资产托管要谨慎看待！加盟和托管输出是品牌输出，本质上更是价值输出，如果自己的商业模式没测清楚，自己都不知道怎样能帮到加盟业主投资价值提升(可能是赚钱，可能是止损或其他收益效益)，那后期一定是麻烦不断，品牌伤害大，一边大量签约一边大量解约，累死千军。
所以，现阶段，中和重资产模式依然是正确的选择！
作者全雳，房东东公寓学院创办人，同济大学讲师、清华大学公寓建筑标准小组成员、房东东金地研究分院院长，河南公寓管理协会名誉会长，江苏省房屋租赁专家委员会顾问、安徽省住房租赁专家委员会顾问、湖南省住房租赁专家委员会顾问，长期研究国内外住房租赁市场，参与国企租赁用地建设规划，三年发表文章超过600万字，先后为万科、碧桂园、华润置地、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等企业进行长租公寓的培训和咨询。
来源：房东东
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