公寓运营的标准化工作流程标准化是什么？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-06 16:21 标签： 运营标准化流程
公寓产品做标准化，是一条绝路，还是生路？
最近身边很多做公寓的朋友讨论——长租公寓产品该不该标准化？
这个问题诞生的大背景是，随着长租公寓这两年的发展，新的品牌、新的产品疯狂冒出来，大家熟知的公寓品牌，也借助资本的力量不断在一线城市攻城略地、抢占资源，加上国家政策推波助澜，品牌之间竞争尚不明显。
但产品竞争压力越来越突出，大家突然间觉得公寓没那么好做了，对于公寓产品的风格模式开始迷茫了。整个行业还在往前走，下一步，产品怎么做？
怎么说呢，这个问题可说是仁者见仁智者见智。
按照惯例，公寓产品的标准化，应该把分散式和集中式，分开来看。
分散式公寓产品标准化，难
一方面，对于职业房东来说，现在可收的房源很紧张，收到的房子往往差别很大：
有的是毛坯房，需要从头到尾重新装修；有的是精装房，出于成本考虑，只能因地制宜，在原有基础上改造和优化，这样呈现出来的产品设计装修风格就是多种多样的；
另一方面，物业地段差异大，远郊房子和市中心的房子装修档次差不多，那么定价怎么定？要么是找不到租客，要么是收不回成本。从经营角度考虑，物业不同、地段各异，产品的标准化无从谈起。
对于分散式公寓产品来说，标准化的问题可以这么来解读：
不能为了标准化而标准化。
标准化的目的——复快速制和品牌的可识别性，但是对于不同类型的物业，还应根据实际情况来定装修标准和产品档次。
老洋房和老公房能全部走宜家风吗？对于以收益为目标的职业房东来说，决不能过分追求所谓的“标准化”而忽视产品的质量和体验，个性化的、“小而美”的长租公寓更有生命力。
相同区域、相似物业的标准化可以实现。
同一个区域，同一类原始属性的物业，比如“城市副中心、地铁口、毛坯房”，贴上同类关键字的标签，可以统一设计风格和装修标准。
这样既可以节约成本（材料统一批量采购），也可以保证装修质量（装修施工承包给同一家施工单位、同一批工人按照相同的施工标准装修，减少试错）。
集中式公寓标准化，可以有
先问一个问题：集中式公寓为什么要标准化？
先从连锁酒店的标准化说起。
大家都了解，连锁酒店的标准化程度非常高，所有的连锁酒店都尽量把分店做到标准统一，不管是直营还是加盟店，从建筑外观颜色、窗户的样式、甚至是空调外机护栏的材料和颜色，到房间内的布置、公共区域的规划，更不用说店内和店外的标识系统和广告位了，事无巨细全部做成标准规范，这样顾客不管在哪里入住同一个品牌的连锁酒店，都感觉是在同一家。
不仅如此，酒店的工程管理部门会编制规范的施工标准手册，将施工工艺和用材做统一规范要求，用来管控施工的进度和质量，并且施工成本也会相应的降低。
没有标准化，增加了人力、时间成本
如果没有这个标准，按照正常的设计流程，必须要全套的施工图纸出来以后，施工单位才能按图施工，这些工作需要设计团队在进场前全部完成。
一个3-4人的设计团队，可能需要20多天到1个月来做设计规划方案和全套施工图，其实就消耗了1个月的免租期，并且人力成本也是很高的；
整栋物业的施工涉及水电、消防的施工工艺专业性强，项目经理在质量管控时弹性也比较大，施工工艺和质量检验也会主要凭借个人经验，这样施工质量就会有很大的起伏。
有标准化，效率会大幅提高
而如果有了一套施工标准，设计师的工作就会简单和高效很多，因为80%的部分已经规范好了，1个熟练的设计师1个星期就可以把平面布局以及项目具有特殊性的20%的部分规划好，水电部分一般由施工单位深化完成，工作量会减少很多；装修施工有“法”可依、有章可循，人为因素减少、进度和质量相对容易把控。
集中式公寓如何实现标准化
从装修角度来说，集中式公寓一般是从砌墙开始施工，房间面积、软装配置有绝对的自由度，所以相对分散式来说，整栋的物业反而比较容易做标准化。
01 不同地段集中式产品，存在明显差异化
在不同的地段，租金成本不一样，租客可接受的租金标准也不同，对房间的预期和要求也不一样，不能不分青红皂白地标准化。所以，不同地段的集中式也需要制订不同的装修档次。
举例来说，城市副中心，或者上海的中环内、北京的四环内，可以做成相对中端的白领标准，房间面积在18-20平；但是位置相对偏一点的地方，上海的外环、北京的五环六环，做成偏低一些的蓝领标准，房间面积可以小一些，14-16平就可以，这个价位的租客其实要求不会那么高。
02 不同档次的产品，基础硬装没有太多差异
水电工程、防水工程，你没办法降低标准，标准降低了就会带来隐蔽工程的返修成本，公寓是没办法承受的。
但是在材料使用、施工工艺和软装配置上，是可以分档次的，比如把复合地板改为地砖、卫生间的淋浴房由玻璃的改为用浴帘，家具使用性价比高的板式家具，或者取消厨房的配置，在公共区域增加公共厨房，等等，成本一下子就降下来了，白领公寓就降低为蓝领公寓了。
03 集中式施工装修标准，不能照搬连锁酒店
两者有太多的类似之处，这也是一大波酒店品牌开始涉足长租公寓的原因，相对来说转变容易，很多集中式公寓的施工单位也是从做酒店转过来的。
两者的不同之处在于，目标群体和居住属性的差异性，所以不能把连锁酒店的标准照搬过来。
从功能上说
连锁酒店是短租，集中式公寓是长租，很多功能对于只住三两天的旅游或商务人士而言，是可以忽略或忍受的，但天天居住在里面的租客来说，就不行了。
比如洗衣做饭、晾晒和储物对租客来说都是硬需求。
反映到设计装修上，集中式公寓增加了厨房排烟的管道排布，水电的配置标准也相应提高了（增加洗衣机和厨房，用水量增加；增加洗衣机、油烟机等电器，电力荷载增加）；
设计上要求房间的布局更合理（要考虑有足够的储物柜，包括换季衣物和被褥的储存）；除此之外，长租公寓对隔音、采光和网络配置的要求也会强很多。
从设计风格上说
连锁酒店的设计风格标准划一，一般设计风格比较单一，不管公共区域还是房间，偏商务感觉，从家具到布艺千篇一律，这样在采购和后期运营保洁维修上尽量降低成本。
但长租公寓的设计风格，不能走这个路线，而是要营造“家”的感觉，并且提供好几种风格迥异的房间供租客选择。
酒店呈现给租客的成品，而公寓交给租客的是半成品，个人用品、床品、小件收纳需要租客去添加。
风格上尽量丰富、鲜明一些，并且偏家装感觉。公共区域满足阅读、上网、娱乐健身、交友聊天或组织活动等日常需求，风格变化更多。
由此看来，集中式公寓的“设计风格怎么标准化”，其实很难。
就单个建筑来说，需要给人个性化的品牌印象，不管是白领的时尚优雅或创客的个性前卫，都要有区别于其他品牌的公寓特质。
即使同一个品牌在不同的城市、不同的区域、不同的物业，在也可以呈现出不同的设计风格；如果能把不同城市不同的风土人情、风俗习惯，以及周边建筑环境的特点融入公寓的设计风格中，那会给租客带来更好的租住体验。
比如在西安可以用皮影戏作为设计元素，在北京可以用复古的老北京鸟笼元素；在上海可以让人感受到流行和时尚。
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提问时间： 14:10:46
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