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公寓运营的基础是交易规模和效率
高用户黏性，实现交易效率的规模化效应。
【猎云网（微信：）】11月14日报道
互联网正在房屋租赁领域深度发酵，风口上起飞的正是长租公寓行业。面对不断增长的刚需租赁需求，巨大的房地产存量市场，长租公寓行业吸引了各方关注的目光，而全国2.5万亿的租赁市场规模以及未出现垄断型巨头的行业发展阶段，则让众多创业者和投资人对这个行业的发展潜力和市场红利有了更多期待。如何在这个充满竞争的领域站稳脚跟，赢得长足的发展空间，是每一个行业从业者深思的问题，而满足用户需求，提升交易效率，创造规模化效应，无疑是行业发展的核心诉求。
相比房东挂牌，中介牵线搭桥的传统租赁模式，长租品牌公寓的最大特点是以房屋托管为基础的运营模式。公寓运营商通过与业主签订房屋托管合同（托管周期一般为3-5年）取得房屋的长期使用权，经过标准化的装修出租给C端用户，并提供保洁、维修等一系列租后服务。在这个过程中，运营商面临的最大风险是房屋空置带来的成本压力，因此提高房屋的交易效率成为企业立足和发展的基础。
提升交易效率势在必行
与房屋买卖类似，长租公寓行业在运营过程中也会产生库存，即房东托管给运营商的房屋，而提高去库存速度，扩大市场占有率，则是运营商盈利和发展的重中之重。在实际操作过程中，运营商收入的房子存在至少一个月的免租期，在免租期内运营商不需要付租金给房东，但依然可以向租客收取租金，因此免租期的租金收入成为运营商利润的主要来源之一。如果未能在免租期将房屋出租给租客，就会产生租金损失，减少收益甚至造成亏损。
事实上，提高交易效率的意义不仅是保证公司利润，更为后续的服务升级和业务拓展奠定基础。交易效率影响着运营商管理的租客数量，只有在保证交易效率的基础上，运营商构建的租后服务平台、公寓社交平台、房屋资产管理平台才能够获得更大的发展空间，覆盖更多人群，使行业触角不断延伸。在这个过程中，交易效率扮演了地基的角色，其他的附属功能都以此为基础建立，地基的质量决定了整栋楼的高度。
“交易是服务的基础，包括保洁、维修、社区活动、产品在内的租后服务，都是基于交易效率提升而构建的多级转化模式的具体体现。在长租公寓行业，交易就是那个1，一系列租后服务则构成了1后面的许多个0。如果这个1不存在了，那么后面的0也就失去了存在的意义。”爱上租CEO童浩表示。
（行业的未来趋势之一生态化）
作为互联网与房屋租赁行业深度融合的产物，长租公寓的未来不只停留在房屋租赁层面，而更多得是通过完善房屋配置，实现流量转化。租赁交易达成的背后，代表的是运营商管理的房间数量、租客人群和房屋资产。提高交易效率能够帮助运营商形成规模化效益，降低运营成本，为租客提供更高性价比的租赁服务。
当一个公寓运营商管理着800万间房屋的时候，它可能同时管理着万名租客。他们构成了一个巨大的商业市场，家居品牌能够通过与运营商合作，使产品直达目标用户。这一模式在帮助运营商优化盈利模式的同时，提高了租客的居住体验，而建立这一模式的前提，是交易效率提高后带来的规模化发展。
巧用互联网工具 提升交易效率
爱上租开发了针对租客的PC端网站、移动端网站（M站）和APP系统，并与内部的ERP系统对接，从在线找房、需求匹配、线下带看到协商签约、租后服务无缝衔接，实现线上线下的交易闭环。爱上租员工可以通过ERP系统及时了解用户需求，并针对不同需求指派相应的负责人跟进处理，最终完成签约。
“与PC端和移动端网站相比，APP的开放性更强，也更符合用户习惯。”爱上租产品经理表示。“APP能够帮助用户实现房屋搜索、线上签约、缴纳租金、预约维修等服务需求。尤其是在租前阶段，用户能够综合价格、地段、租住模式、户型、朝向等房屋信息，在APP上锁定目标房源并直接与租房管家联系，实现线下带看。”
在完善基本功能的同时，爱上租希望将APP打造成一个开放式的用户服务平台，对服务内容与用户需求的匹配度等方面进行在线评价。公司经过对用户反馈的综合分析，得到更高效的匹配算法来指导实践，使服务和产品能够更好得契合用户需求，从而提高交易效率。
“我们正在通过APP系统帮助用户完成自主线上签约，这个功能实现后将极大得帮助我们提高交易效率。当你去找一个租住在爱上租公寓的朋友时，如果对朋友房间旁边的一间空房很满意，你很想把它租下来，那么你就可以通过APP找到这个房间，直接完成签约。自主签约可能会成为未来更加普遍的交易模式，我们也可以通过老租客带看等形式发挥自主签约功能的最大价值。”产品经理如是说。
（爱上租App）
与APP系统不同，ERP是一个基于后端的资源管理系统，支撑着爱上租的诸多信息传输和数据处理功能。根据后台数据分析，它可以告诉业务端哪些租客的租约即将到期，并提前预判租客续约的可能性，方便业务人员提前进行客户沟通，为房屋的下一次交易做好准备。
同时，随着爱上租楼盘字典的建立和完善，不同区域的楼盘有哪些可租住房屋、小区物业管理情况、附近商圈的辐射范围、交通便利程度等数据都会被一一搜集整理，输入ERP系统建模分析并构建逻辑运算程序，形成一个庞大的数据监控系统。通过这个系统，后台能够给业务端提供合理建议，优化房源与用户需求的匹配度，甚至根据用户习惯和搜索关键词推荐合适的房源信息给用户。在这个过程中，运营商不再被动得等待用户，而是通过需求预判和定点信息输出，在与用户的互动中掌握主动性，吸引更多潜在用户，提高交易效率。
在交易效率提高的同时，保障租后服务质量对于稳定租客规模，降低租客流动性至关重要。爱上租希望在ERP系统内搭建一个以提高租客体验为宗旨的第三方服务平台，为租客提供包括保洁、维修、租金管理、社区活动等内容在内的多重服务选择，最大限度得解决租客签约时的后顾之忧。同时，爱上租正在不断完善ERP的各项功能，其中很重要的一部分是对第三方服务平台的管理。建立一个基于租客反馈的针对第三方服务公司的在线评价系统，通过与APP端的连接实现用户评价数据的实时传送。同时，在ERP系统内构建大数据分析模型，及时发现和解决服务中的漏洞和不足，进一步提升用户体验。
除了对第三方公司的服务进行监督管理，爱上租还设立了专职的服务管家，他们专注于服务租客的不同居住需求，帮助租客解决居住中的种种突发问题，让租客感受到家一般的温暖。“我们十分重视社区的概念，通过组织丰富多样的社交活动，鼓励租客告别单调的生活模式，在互动游戏和面对面的交流中释放自我。”社区负责人如是说。
（社区活动图）
互联网的核心思维是服务用户，爱上租致力于搭建一个生态化的服务体系，在为租客提供细致周到的生活基础服务的同时，打造一个包含物联网家居系统、资产管理平台、社区生活娱乐空间在内的生态体系。在不断提升用户租前体验的基础上，爱上租希望满足用户多样化的租后需求，提高用户黏性，实现交易效率的规模化效应。
常驻蓉城：
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{{item.author_user_sign}}互联网＋长租公寓怎么解决行业盈利的问题？
来源：猎云网
作者：猎云网 （文/沈小雪）
原标题：互联网＋长租公寓正坐拥无限风光，怎么解决行业盈利的问题？
供给充足、需求旺盛、政策利好、资本扶持……长租公寓正坐拥无限风光，但盈利始终是一个难题。
长租公寓的发展离不开供给端和需求端的共同推动。从供给端来看，我国房地产高库存已经成为经济痛点，住房空置率近30%，长租公寓通过连接居住物业、业主和租客，满足各类租房需求，迂回地盘活地产库存。
然而，长租公寓的前期投入大，获客成本高，需要线上线下的运营相结合，在这种重模式下却需要快速跑马圈地来占领市场。高投入和不对等的规模发展，导致长租公寓普遍处于盈利薄的困境。
作为长租公寓市场的代表城市，杭州的房租在今年年初全面上涨，单价上涨可达10%，房租GMV飙升到了20%，几乎超出全国房租GMV平均上升水平的一倍。我们以杭州最大的长租公寓运营商爱上租为例，来解读长租公寓从行业定位、运营定位、产品定位、组织定位以及拿房、装修、出租，到租后管理的整个业务流程中的盈利机遇，看爱上租如何解决公寓行业盈利的问题。
爱上租盈利
一、以租金获利的四大策略
租金差在爱上租现阶段的营收来源中占比70%，爱上租的金融VP徐毅告诉猎云网：“我们有一个租金的营收公式，即：租金差＊规模＊时长＝总营收。”
徐毅说：“爱上租是在租金差合理的前提下获利，并用利润反哺业主和租客，提供更高品质的服务。譬如维持原有的收费标准不变，增加保洁的频率和范围。我们认为，如果单套利润下降，规模就会上去，时间长度也会增长，租客会住的久一点。业主觉得我们服务好，托管的时间也会延长，我们的利润空间会更大，可以继续扩大规模。这种正向的循环会减少内耗，令总营收始终处于增长之中。”
所以，爱上租在通过租金来盈利的过程中，抓住了产品、规模、服务这3个核心，这3个核心又是产生交易的前提。
爱上租公寓
1、扩充租房品类，混合模式发展
如果把公司的运作比作培育花草，那么产品就好比是一粒种子，是爱上租开花结果的根源。
从产品来看，爱上租是结合了个性化、多样化、性价比的长租公寓，为什么这么说呢？这就要提到爱上租的721产品模型――70%的服务公寓＋20%的品牌公寓＋10%的业主房源，同时又从整租和合租的角度进行了产品的二次分类：服务公寓中又分为整租和合租，品牌公寓包含集中式文化主题单身公寓“集寓”、分散式合租公寓“偶寓”、以及分散式整租公寓“随寓”。且房屋的选址考虑交通、通勤、购物、生活等方方面面的因素，装修方面引入了日本诸多顶尖设计师作为设计顾问。也就是说，业主和租客有丰富的托管方式和入住体验可以选择。
依靠这种混合模式，爱上租的盈利方式亦更加多元化。譬如，品牌公寓是经过完全标准化装修的产品，盈利主要来自租金差和室内物业服务费，利润率在25%－28%之间；服务公寓则是只需小改的精装房，盈利主要来自租金差，利润率在13%－14%；业主房源为不经任何改造的公寓，盈利主要为服务型中介费。
猎云网（微信：ilieyun）认为：721模式既符合长租公寓非标准化的特征，也满足了用户对公寓的差异化需求，以B2C为核心的多产品线定位，赋予了爱上租灵活的盈利方式。
爱上租“集寓”之民国女神
爱上租“集寓”之民国女神
2、扩大规模，迅速占有市场
完全标准化的品牌公寓投入之巨大，非服务公寓和业主房源所能比肩，因此，721模式让爱上租以更少的投入占领更大的市场。立足于杭州，爱上租将721模式沿袭到了上海、南京、苏州，并计划从长三角一带逐步扩张到全国的一二线城市。规模化的价值初现，随着管理公寓的间数从2万间增长至4.5万间，其月租金流水则从2500万/月提高到了5500万/月。
721模式冲锋的同时，爱上租团队也在积极筹建“全国楼盘字典”。徐毅把这比作是修建高速公路，“修路的前期投入重，但等高速公路修好了，就四通八达了。”
的确，收房和租房是保持市场占有率的核心能力，保持市场占有率又是获取利润的先行条件，而爱上租的全国城市楼盘字典是从源头开始，先获取业主信息，而后进行房源状态管理，再收入房源，将之产品化出租，并提供租后服务。徐毅透露，楼盘字典将帮助爱上租获得80%以上的业主信息，让拿房像漏斗一样。”
明年，爱上租会全面进入北京市场，他们的目标不是同类的竞品公司，而是瞄准一些服务差的二房东和中小租赁企业，把他们的市场替换掉。
爱上租提高交易效率
3、提升交易效率是关键
产品化和规模化的下一步动作便是交易，如果没有租客付钱这个动作，后面所有的商业模式都不成立，爱上租通过业务流程信息化＋信息匹配平台化来提高交易效率。
进一步来说，长租公寓行业存在进销存的概念，库存增加会加大对现金流的占用，因此周转率特别重要。业务信息流程化有效节约了房屋库存的周转周期、减少中间的空档，让收房、装修、出房、租后服务等所有业务一气呵成。
信息匹配平台化则涉及渠道管理，在线上，爱上租的官网和端口就是一种互联网渠道，能够让租客的租房信息有效匹配到房源，无形中提升了交易效率。此外，租客的支付全部在线进行，自动催租、自动收租，也能提升资金的流转效率。
在线下，爱上租以高效的运营来提高交易效率。爱上租的创始团队均已扎根在房产行业多年，非常了解房屋租赁的周期规律。譬如在年初，收房比出房的情况好，这种情况在年中则恰恰相反，房子供不应求，需要早早做好储备。爱上租让收房和出房的人员动态调配，当实现动态平衡时，再抓牢人效和业绩，徐毅以他管理公司多年的经验告诉我们：“业绩上不去，人才就留不住，整个公司的营收不可能稳定上升。”
所以，当业主、租客、员工都有利益可得的时候，爱上租才会良性发展和获益。但是，如果员工服务不到位，让掏钱的人不满意，导致交易无法达成，业主的利益无法维护，员工的业绩也无法保障，公司无法盈利，就更不要提后面的服务链条和金融链条了。
爱上租造物生活节
4、提高服务转化，让用户留下，并持续留下
有人说：“O2O一定要解决线下体验的满意度问题，缺少一个O，天平就会倾斜，另一个O也会掉到地上摔碎。”在长租公寓O2O这件事上，租前的线下体验决定了租客是否掏钱租房，租后的线下体验则决定了租客是否继续掏钱租房。
无论是对业主还是对租客，前期的房子定价、后期的服务品质、保持续签率……这些服务都属于溢价管理的一部分。目前，爱上租的业主续租率在80%左右，有30%的用户是转介过来的，这说明爱上租做到了准时交付租金，并用心维护业主的房子，而且将保洁、维修等租后服务做到了极致。
此外，猎云网还留意到，爱上租为租客准备了丰富的社区活动，譬如造物生活节、租友饭局、观影会、美丽约会日等。事实上，长租公寓的社区运营非常重要，爱上租以“租客部落”之名，让租客之间产生有效的互动和联系，但给用户以浓浓的归属感，牢牢锁定用户的续租行为。
虽然爱上租在社区运营商投入了一定的人力、物力、资金，但互联网创业反复印证的一个定律是：先赢得用户比先盈利更重要，因为用户会为你持续地创造价值。前期投入完全可以由其他方式弥补，直至盈利。
二、通过战略合作拓展产业链，商业内核不断变大
徐毅一再强调，爱上租是以租房为内核，通过战略合作拓展产业链，不断扩大服务生态。
现阶段，爱上租生态中已经聚集了包括业主、租客、管家在内的近2万人，同时管理着4.5万间公寓，背后产生的巨大需求促使很多的供应商和第三方服务公司和爱上租建立合作。爱上租会尽量满足租客和业主的共性需求，通过筛选留下优质资源。
爱上租将高性价比的服务给到用户，再把收益的一部分贴补到用户的支出成本中。优质的体验会让更多的用户被吸引和留存，爱上租的内核就会不断变大。对于合作伙伴而言，他们提供了免费的基础服务，却可以通过定制服务来获利。爱上租的渠道给商家省去了获客成本并产生效益，节省的成本可用于提供性价比更高的服务，产生的收益爱上租也能够按比例分成。
“比如前不久有一个做绿植租赁的公司来和我们谈合作，他们定制的方案是把服务嵌入到爱上租平台，前3个月免费送绿植，3个月后依然有需求的租客，可以通过爱上租在线购买服务，根据不同的产品支付不同的费用，就可以在房间里布置绿植。”徐毅这样告诉猎云网。
除了现有的保洁、维修、搬家、绿植、金融，类似的合作还可以触及招聘、家具家电供应、搬家等等，让爱上租内核的外围不断变大。内核和外围的不断作用，让爱上租的生态安全稳定，能量越来越大，能够吸附各种各样的资源，激发更多的商业机会。
虽然相对于纯Online的互联网模式，爱上租显得越来越重，但是，未来的互联网＋长租公寓巨头，必然是那些沉到线下服务去深耕的。服务溢价越来越高，利润则越来越大。
爱上租租后服务溢价
三、以金融服务获利，走出盈利难的困局
除了租金及增值服务溢价，完善的金融体系能够帮长租公寓走出盈利难的困局。爱上租的金融服务体系建设已经逐步稳健，包含ABS、房租分期，以及REITs模式，这些都将成为爱上租在未来的重要盈利点。
1、ABS租约证券化
在前文中（详见《怎么解决公寓行业投入巨大的问题？“爱上租”四大解决方案练就组合拳 》）我们已经对于ABS租约证券化作出了清晰的解读。实际上，ABS作为在国际金融市场上出现的新型金融投资工具，让资产的收益和风险得到了分离和重组，在信用高和风险管理能力强的前提下，爱上租在ABS上需付出的年化资金成本在8%－9％之间，而品牌公寓扣除装修分摊的租差收益大概在29%－32%之间，因此还会有25%－28%的盈利空间。
这就好比是一个杠杆，在ABS的撬动下，以短期的投入换来稳定的现金流、扩张的充足弹药、和长期的利润。
爱上租REITs_
2、借鉴美国的REITs模式
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资方式。
美国是全球首个开辟REITs市场的国家，特别是在房屋资产管理方面，美国围绕成熟的公寓租赁产业，已经通过REITs获得可观的收益。借鉴美国的REITs模式，爱上租也可以通过这种金融手段，把原本盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资，转化为资本市场上的证券资产进行交易。
当然，徐毅并未透露过多关于REITs模式的展望，但他非常认同将长租公寓做成一个金融产品，以实现轻资产运营和资产的长期稳定收益的思路。
爱上租＋金融
在整个产业的发展变迁中，从最初的将传统租房屋赁服务升级，到帮助业主进行房屋资产管理，到以内需为核、增值服务溢价，到金融＋房屋资产管理的完美融合，爱上租在长租公寓的阶梯式发展中不断探索着正确的盈利模式。
从获取房源――装修――交易――增值服务――业主信赖，继续托管――获取房源，爱上租在这个环环相扣的业务流程中建立了稳定可循环的交易闭环。爱上租实现盈利的目标途径很简单，诚如徐毅所说：“让业主和租客享受服务，让爱上租和合作企业不亏钱。”
徐毅告诉猎云网：“我们的思考，我们愿意全部开放，因为这个行业是非常难的。”的确，从1到N的模仿相对容易，但长租公寓市场的盈利并非一个方法可以解决的，资金的使用效率，定海神针般的切入点，独一无二的行业理解，巧妙的开源节流……种种因素叠加在一起，才能让盈利降临在爱上租的口袋中。
猎云网认为，长租公寓想要实现盈利，就像动物需要经历艰难的迁徙，忍受饥饿和寒冷，才能看到春暖花开。于爱上租而言，这既是必将面对的残酷真相，也是终将获得的丰厚回报。
(责任编辑：魏 UF023)
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房企扎堆长租公寓 如何实现盈利是关键
法治周末&&
当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域 。
当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域 。肖莎&近有好几拨开发商过来拜访，主要想了解长租公寓业务是怎么做的。&专家近日在一场关于租赁行业的研究报告发布会上透露。专家告诉法治周末记者，当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域。早在去年的8月17日，在万科集团(以下简称万科)2015年中期业绩推介会上，万科高级副总裁谭华杰谈及万科下半年的工作重点时就表示：&出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段。&&今年上半年，万科将长租公寓业务中的青年公寓品牌统一为&泊寓&。&万科长租公寓相关负责人告诉法治周末记者，除北京外，泊寓在深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个城市均已开业。据万科这位负责人透露，目前泊寓有超过20000间正在筹备开业，万科的未来规划是，5年内，泊寓在北京为青年人提供10万间租住房屋。今年12月北京会开第二家店，明年计划开8家店。&对于泊寓而言，明年会是爆发期。&前述万科长租公寓相关负责人表示。公开资料显示，目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家开发商均已开展长租公寓业务。&但有些开发商做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。&杨现领说。开发商如果要把长租公寓作为一项业务长期开展下去，盈利是必须考虑的问题，这或许是诸多开发商拜访某研究院的原因之一。开发商偏集中式经营自如公关负责人郭松涛告诉法治周末记者，目前行业里的长租公寓分集中式和分散式两种。&集中式就是长租公寓运营商集中租或买一栋楼和一定数量的房屋，统一装修和运营；分散式就是运营商从个人房东手里收房之后、统一装修后再行出租。&郭松涛说。据郭松涛透露，自如目前主要是分散式模式，集中式公寓相对比较少。集中式长租公寓目前自如一共有8栋，主要都是租的商业地产项目，收房成本相对较高进而使得租金比较高。&这些是集中式模式的劣势，其优势就在于比较好管理。&郭松涛说，此外集中式长租公寓也可以享受酒店式公寓的服务，简单的就是，管理员可以提供代收包裹服务，但是分散式的就很难做到这一点。万科长租公寓相关负责人告诉记者，泊寓目前都是集中式的长租公寓。&泊寓在北京目前开业的店是长阳半岛店，这家店是在万科的自有项目中拿出一些房屋做公寓。&万科长租公寓业务相关负责人补充道，未来肯定不会所有项目都会用万科自有资产，也会从外部获取项目。公开资料显示，龙湖的长租公寓品牌冠寓在今年开始起步，第一个项目落子重庆龙湖新壹城，该项目也是用半栋楼做长租公寓。&此外，集中式公寓规模效应临界点相对比较低，像魔方公寓可能干到两万间，三万间的时候，其盈利状况和收入状况可能会改善得比较快，因为它的管理成本、后台成本会被大量分摊。但是分散式公寓，可能像自如这样，做到30万间的时候，才会发现有非常显著的规模效应，它的规模效应临界点来得比较慢。&杨现领表示。法治周末记者查询公开资料发现，万科、龙湖操作长租公寓的方式目前基本上是自营，但也有一些开发商选择和其他的公寓运营商合作。怎么实现盈利杨现领在前述研究报告分享会上提到某些开发商未注重成本控制导致长租公寓空置率过高的情况之后，做了下述论断：&开发商需要做的核心是培养运营能力，尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。&专家也认为，整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营，实现盈利，而目前在这个行业里盈利的并不多。&做长租公寓前期主要是投入，只有达到一定规模之后，才会进入盈利阶段。&万科长租公寓公关负责人说。杨现领也分析道，长租公寓运营方的成本主要还是房源成本，即交给业主的房租的成本。我们判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。&一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小，你怎么提升都没用，因为房租是要支出的。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。&杨现领补充道，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。郭松涛告诉记者，自如目前管理规模有30万间，在北京、上海、深圳有分公司，北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。郭松涛还总结道，自如目前主要从三个方面控制成本和提升效率，第一是对收房价格严格控制，第二是利用自如的规模优势提高对供应商的议价能力，第三是运营环节通过大数据来精确管控，缩短房子的空置期，每个周都会进行数据分析，对库存进行匹配。&比如，我们在收房之前，会参考相关门店的租房交易数据，并定一个合理的收房价格区间，如果业主要求的价格过高，这个房子就不要了。&郭松涛说，在这些管控之下，自如的入住率在95%左右。记者也把成本控制的问题抛给了万科长租公寓业务公关负责人，她表示首先万科对于长租公寓的选址是有一定标准的，包括公共交通便利，以临近地铁站为宜；产权性质为商业、综合为佳，一般要求租期15年等。&其次，我们也不会只顾格调不看价格，会根据市场定价水平来反推产品的装修等因素。&万科长租公寓业务公关负责人说。至于万科长租公寓业务公关负责人提到的租期问题，恰好能解决杨现领提到的目前长租公寓行业的一个问题，即跟业主的租约短。&今年行业里跟业主的租约大概是三到五年，日本的租约是二十年到三十年。如果租约是二十到三十年，运营方就可以做非常好的装修，因为装修能够带来溢价，运营方能够享受溢价。那今天租约只有三到五年的时候，装得过贵，还没等你有收益，租约就结束了。&杨现领说。万科长租公寓业务公关负责人还向记者透露，为了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考虑的一个获客途径是谈大客户，也就是说跟某一家解决员工住宿问题的公司谈合作，因为租客的作息时间、生活习惯、公共区域使用情况、工作内容乃至学历等因素的相似度越高，管理成本越底。&现在泊寓的入住率在90%左右。&前述万科长租公寓业务公关负责人说。后期服务很重要&长租公寓这个领域在后期的服务水平和口碑也很重要，这是考验长租公寓运营商运营能力的重要内容。&郭松涛也坦陈，随着自如规模的增大，关于自如的负面信息也会有一定的上升，&我们认真分析过，差评如何产生的&。至于跟服务相关的问题都有哪些，郭松涛总结道，第一类是房源自身问题导致的，比如暖气不热等；第二类是自如自身服务导致的；第三类是供应商的问题导致的；第四类是合租租客引发的。&比如曾经有一个租户投诉说，房间里的中水和自来水管接反了。这就是自如的工作人员在做装修验收的时候没有发现，从那以后，我们在装修收房标准里加了一条，检验中水和自来水管是否接对了。&郭松涛回忆道。谈及合租租客引发的投诉，郭松涛称，自如对租客的身份和条件有一定要求，比如自如规定合租租客不能养宠物。记者也就如何提高长租公寓服务水平这一问题采访万科长租公寓业务负责人，她表示，所有租赁行业存在的问题，开发商所运营的长租公寓都可能会遇到，泊寓规模还没到那么大，问题也未呈现那么多，但泊寓现在已经在制定相关的服务标准，并逐步增加服务项目。&另外我们现在的工作重点是内部提升运营能力，打造运营团队，并完善后台服务水平；对外就是寻找更多的项目，提升规模。&万科长租公寓业务负责人补充道。
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