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穿金路以东云波片区（自行车厂）旧城改造项目土地一级开发整理项目选择社会投资人竞争性谈判公告项目编号：ZB33673-QJF 、谈判条件本谈判项目为昆明市盘龙区建设投资有限公司，项目已具备谈判条件，招标代理机构为云南中咨海外咨询有限公司。现对该项目进行竞争性谈判，欢迎有实力的潜在谈判申请人参与谈判报名。2.项目概况与招标范围2.1谈判范围：穿金路以东云波片区（自行车厂）旧城改造项目土地一级开发整理项目选择社会投资人负责提供土地收储或一级开发整理的所有工作内容。2.2项目投资规模：1.8亿元。2.3开发周期：原则上不超过24个月。2.4本项目只设一个标段。谈判申请人资格要求谈判申请人须满足以下规定：（1）具备独立承担民事责任的能力，提供企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证或三证合一证照；（2）提供近三年（2013年至2015年）的财务报表；（3）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录，提供相关承诺；（4）提供企业自本招标公告发布日前三年的行贿犯罪档案查询结果，且无行贿犯罪记录。3.2 社会投资人必须具有独立法人资格，营业执照有效且经营范围包含项目投资或房地产开发经营，企业注册资本不低于5000万元（大写：伍仟万元整）。3.3 社会投资人社会信誉好，有较强的经济实力和信贷能力，投资土地一级开发整理项目，谈判申请人自有资金不少于土地一级开发估算资金的25%即其可用项目资本金不低于人民币4500万元（大写：肆仟伍佰万元整）；需提供谈判申请文件递交截止时间前30天内银行出具的银行账户资金时点证明及资信证明。3.4本项目不接受联合体投标。4．资格审查方式5．谈判报名及招标文件的获取5.1谈判申请人从云南中咨海外咨询有限公司（昆明市前兴路中天融域17幢1单元4楼，前兴路与广福路交叉口）获取竞争性谈判文件，时间为2016年10月08日至2016年10月11日，每天上午9时00分至11时00分，下午14时00分至17时00分，持介绍信、居民身份证原件等资料报名及购买竞争性谈判文件。5.2竞争性谈判文件售价为600元（人民币），售后不退。如需邮购，可以书面形式通知招标代理机构，并另加邮寄费每套100元（人民币），招标代理机构在收到邮购款后1日内以快递方式向谈判申请人寄送竞争性谈判文件。．谈判申请文件的递交谈判申请文件递交时间：2016年10月14日14时00分，递交地点：云南中咨海外咨询有限公司（昆明市前兴路中天融域17幢1单元4楼，前兴路与广福路交叉口）。6.2逾期送达或者未送达指定地点的谈判申请文件，不予受理。6.3本项目的谈判将于上述谈判申请文件递交的同一时间同一地点进行，各谈判申请人的法定代表人或其委托代理人应准时参加。7．发布公告媒介本公告在云南省"http://guoji.caigou2003.com/">（http://www.yngp.com/）上发布，我公司对其他网站或媒体转载的公告及公告内容不承担任何责任。8.联系方式采购人：昆明市盘龙区建设投资有限公司地址：尚义街199号东楼5层联系人：张工电话：9招标代理机构：云南中咨海外咨询有限公司地址：昆明市前兴路中天融域17幢1单元4楼，前兴路与广福路交叉口联系人：黄华光电话：2转8025传真：5&&
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如何做好一级土地整理——开发商土地投资拓展人员入门指南系列
& & & &说实话，这个题目我也是半桶水晃着写，虽然积累的知识碾压新人绰绰有余，但是和城投大神们比起来还是有不少差距，本文更多的是一种探讨，大神们有意见和建议请不吝赐教，我也能提高。
一、什么是一级土地整理
一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
二、谁做一级土地整理
不客气的讲，对政府而言，一级土地整理是一件非常暴利的事，一块土地成本往往只有几十万一亩，但是对外招拍挂之后可以卖几百万一亩，土地的一二级之间的差价很大，利润非常惊人。所以，但凡地方政府还有点钱的地方，比如长三角这种，一级土地整理一般都是垄断在政府手中，政府来当城市经营商。有人会提出来珠三角的土地整理政府基本上管不着，那是因为村社的力量太强了，政府搞不过，土地的一二级的溢价都还给村里了，政府赚一点出让金的计提。当然，也有不少地方政府财政很紧张，没有钱却想办大事做城建，所以土地的一级整理也都交给了社会投资人，政府不赚钱就赚一个政绩。
三、社会投资人如何从一级土地整理中赚钱
热衷一级土地整理的有两类企业，一类是开发商，另一类是施工企业。前者打着土地的主意，后者打着工程的主意。
1、开发商做一级整理
开发商做一级整理，主要看中的是能不能在一级整理完毕后，能顺带着把二级的房地产开发也做了，就是所谓的一二级联动。既吃到了土地上的利润，还能吃到房地产开发的利润，一地两吃，舒坦。
2、施工企业做一级整理
施工企业做一级整理，说实话，要求很简单，土地要达到三通一平前要做很多工程，比如修路，比如修管廊，大些的区域还要修一些水厂、电厂、污水处理厂这种，工程涉及的活好多好多，做一级整理的投资人就意味着范围内的工程不用费心去投标了，都是自己的，舒坦。
3、开发商做一级整理和施工企业做一级整理还有些不同的地方，开发商关心的是开发的房子能不能卖得掉，施工企业关心的却是工程量大不大、能不能养人，所以两者也很难完全匹配在一块，也碰到过不少施工企业整理出来的地都在山里面然后很难受，地也卖不掉，工程款也拿不回来。
四、开发商做一级土地整理要注意什么
这里不讨论施工单位做一级开发了，一般央企的单位资金成本低，做一级整理的投资人只是副业，只要拿到工程，工程上赚钱就行了。
一级土地整理最大的问题就是资金和时间的不可控，资金的不可控指的是结算的资金需求经常会比预算高出不少，时间的不可控指的是征迁时间的不可控以及挂牌时间的不可控，两个不可控导致了资金是长期处于超预算的净投入状态。如果要现金流回正，只能等到土地挂牌甚至房地产开发销售之后，资金沉淀期会比较长，而房地产企业一般负债都比较高，融资成本也比较高，扛起来会比较辛苦。
所以开发商做一级土地整理，在利润测算之外，还要重视现金流管理，一个项目如果账面利润很高，但是无法变现，那就不是好项目。而一级土地整理对开发商考验最大的就是资金链，所以要做一级整理，必须要有一整套资金计划，尽量减少自有资金的支出，尽量使用便宜的长期贷款，如棚改贷款等。测算上，也不要只算静态的利润，也要考虑自有资金的内部收益率情况来综合评估。
&&& 此外，一二级能否联动是开发商的第一考虑，如何实现二级的锁定也是关键，很多地方一二级没法锁定，只给一级15%的利润回报，这就意义不大了。
五、一级土地整理的出让手续
& 土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
& & & &1、规划条件：市规划局正式下发。一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
& & & 2、土地征收、收储：市国土局负责。集体地为征收，国有地为收储。集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号
定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。
4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
5、地价评估：选取评估机构、评估委托发放、评估公司评估、评估结果正式反馈给储备（国土）、报分管领导审核并通过。
6、供地方案审批：这个各地完全不一样，一般国土局会有地价会、供地会这种来审核，然后卷宗材料在市区国土局、储备中心、交易中心等机构流转，出让方案要报市政府、土委会等机构审议。
7、招拍挂公示公告
&项目名称：布罗姆利山庄3期（Bromley3）总面积：69.44公顷（281,013平方米）认购起点：24,300英镑（约人民币20万8,000元）,已注册不可分割永久产权土地。每平米相当于75英镑（640元）投资年限：3-10年预期投资收益：每年约20%（非保证）伦敦,布罗姆利镇Bromley位于伦敦东南部，离伦敦中心区20公里距离，驱车30分钟，坐火车从Hayes火车站出发到CannonSt....&入门土地银行商业租金收入平整FutureUrban找一个合适的土地投资项目最重要是控制投资大小和确保长期稳定收入。充分做好土地定存的准备。108CosseyRd,Drury土地22183m?室内3710m?(含大棚)住房砖瓦4房2厅3浴现代大房分区未来城市用地收入租金$72,000/年价格指导$2,850,000nogst战略位置StrategicLocation提前预留”越来越多的计划被曝光显示...&导言作为海外投资人士，投资海外的首要考虑因素，就是选择成熟的法治国家——因为只有一个国家拥有了健全的法律，投资者才可以很好地保护自己的资产。海外投资优先考虑因素——法制作为海外投资人士，投资海外的首要考虑因素，就是选择成熟的法治国家——因为只有一个国家拥有了健全的法律，投资者才可以很好地保护自己的资产。比如今天即使我们知道有一个投资回报率不错的柬埔寨房产投资项目，相信也不会有很多投资者去选择投资，...&　　　　什么是土地投资？　　　　土地投资(InvestmentinLand)土地投资是以土地为载体，或以土地为投资对象，通过对土地进行开发，促进土地增值，从而获得投资收益。一般直接进行土地投资具有位置固定(属于不动产投资)、投资额较大、资金占用时间长、增值明显等特性。　　　　投资强度是指建设项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资&项目总用地面积。...&点击关注温哥华房地产投资置业购买学区房以及大温楼花，请联系广辉地产：778-320-3708当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放2:05广辉地产来自温哥华房地产投资置业1.我为什么大量购买土地？土地储备(LandBank)，是一个极其重要的房地产投资方向。许多富豪都是在土地上得到了第一桶金。许多犹太老爷爷们当初以数千或数万加币买入土地，到儿孙辈再以数十万或数百万卖出!几十年之...&
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保监会严令各保险机构自查不动产
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11月4日，记者 获悉，中国保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品 情况开展自查，旨在规范保险资金不动产 行为，防范 运作风险。
| 保监会严令各保险机构自查不动产 11月4日，记者 获悉，中国保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品 情况开展自查，旨在规范保险资金不动产 行为，防范 运作风险。在这份名为《关于开展不动产 及基础资产为不动产的金融产品 自查有关事项的通知》（以下简称《通知》）中，保监会强调了三个核心点：一是保险机构应当严格遵守不动产
政策规定，规范开展 运作；二是保险机构应当加强内部管理，严格控制 风险；三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品 情况自查，并及时报送自查报告。具体来看，保监会明确表示，保险机构 不动产，应当坚持长期 、价值 和资产负债匹配管理原则，避免参与短期炒作，不得 开发或者销售商业住宅，不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发），不得向不动产 项目提供无担保债权融资，不得 设立房地产开发公司，或者 未上市房地产企业股权（项目公司除外）。保险机构以债权、股权、物权方式 的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年。其次，保险机构应当按照 规定和内控要求，规范完善不动产及基础资产为不动产的金融产品 的决策程序和授权机制，建立规范有效的业务流程和风控机制，涵盖项目评审、 决策、合规审查、 操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测 等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试，全面防范和管理不动产及基础资产为不动产的金融产品的 风险。根据《通知》要求，保险机构应当全面自查 的不动产及基础资产为不动产的金融产品 情况，并于11月15日前，按规定格式将自查报告和自查情况表报送保监会。其中，保险机构 的不动产及基础资产为不动产的金融产品中，涉及商业住宅的，应当在报告中进行单项说明。保险机构专业责任人（或分管领导）应作为自查工作 责任人，对报告内容和数据的真实、完整性进行审核确认。值得注意的是，《通知》中透露，保监会将对部分机构报送情况进行抽查核实，对填报数据不真实或隐瞒违规问题的，将采取取消或暂停不动产 能力备案等 措施。
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一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报 54P
来源：DOCIN &责任编辑：鲁倩 &
土地一级开发和二级开发的区别？答：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地...土地一级开发项目是什么意思答：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建...土地一级开发的内容是什么问：土地一级开发的内容和程序分别是什么？要最详细专业的啊，急急急！！尤...答：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地...一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报54P(图2)一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报54P(图4)一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报54P(图6)一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报54P(图9)一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报54P(图11)一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报54P(图13)土地一级开发、二级开发都是什么意思？答：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地...防抓取，学路网提供内容。==========以下对应文字版==========一级土地开发的流程是怎么样的？土地如何获取？有...答：一、一级土地开发的流程：(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。(二)市国土局受理申防抓取，学路网提供内容。投资拓展管理中心2012年12月 一、前言 二、一级土地开发基本问题 三、企业参与土地一级开发综合分析 四、总体建议 1）战略层面――土地拓展规模、结构、区位、布局、形式 2）战术层面――区域土地与房地产市场分析 土地获取方式的选择。土地一级开发需要什么资质？问：进行土地一级开发，动迁、5平1通等，需要什么资质的公司来做？是否是一...答：根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》：设立一级资质必需具备：1、不低于5000万的注册资金2、从事房地产开发五年以上3、具有中级以上资称的专业技术人员不少于20人，且上年开发规模不低于15万平方米。4、一级开发资质由国家建设部审...防抓取，学路网提供内容。包括：土地一级开发（一二级 联动）、二级市场（招拍挂、协议出让、行政划拨）、 二手土地（合作）。土地一级开发的暂行办法答：第一条为规范市区土地一级开发行为，更好地落实土地利用总体规划和城市总体规划，确保有计划供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院防抓取，学路网提供内容。土地拓展是房地产企业最大的决策 土地拓展是房地产企业最大的决策 1）土地成本是开发中最难控制的成本 2）土地事关企业可持续发展 3）土地投资本身甚至贯穿项目运营全过程(如：一级土地开发项目） 土地拓展工作内容 土地拓展工作内容 一、前言 本专题：一级土地开发项目投资拓展分析 本专题：一级土地开发项目投资拓展分析 一、前言 本专题意图 本专题意图 1）目前集团正在推进的一级土地开发项目较多，且一级土地开发工作内容 复杂，且通过一级开发的土地是房地产企业取得土地的主要来源，有必 要通过对一级土地开发项目投资拓展问题分析总结，为集团相关项目工 作开展提供有益建议。土地一级开发的运作模式有什么特点答：1、完全政府运作的模式。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不...防抓取，学路网提供内容。2）希望通过抛砖引玉，集思广益，使土地拓展工作得到大家的了解、关注、 思考、支持与协作。土地一级开发流程及相关手续答：办理流程及程序：1，提出申请：原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2，预审：市国土局受理申请并进行土地开发项目预防抓取，学路网提供内容。本专题选择一级土地开发项目投资拓展问题进行分析，具体分析更多从战 术层面进行。什么是土地一级开发整理项目土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区...防抓取，学路网提供内容。一、前言 二、一级土地开发基本问题 三、企业参与土地一级开发综合分析 四、总体建议 二、一级土地开发基本问题之缘起 2002年 2005年、2006年 《中关村科技园土地一级开发暂行办法》 首次明确提出“土地一级开发”的概念 北京市出台四部法规文件规范土地一级开发行为： 《北京市国有建设用地供应办法》、 《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、 《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让 流程示意图》、 《北京市土地一级开发招投标暂行办法》。关于市政项目或土地一级开发项目的社会投资人,除了招标之外...政府不可以通过其他方式,土地出让必须是招拍挂程序,项目必须是招标,具体参见政府采购法和中华人民共和招投标法。招商只是个噱头,没有任何意义,招商引资的企业和原有企...防抓取，学路网提供内容。《成都市人民政府批转市国土 局等部门关于积极引进和规范 社会资金进行一级土地整理意 见的通知》引导企业投资土地 一级开发的行为 2007年 缘起：在国家层面上并无所谓“土地一级开发”的概念，主要是各地根据自身发展实际对 国家层面的“土地储备制度”进行突破，出台了相应的“土地一级开发”相关地方法规。土地一级开发项目是什么意思土地一级开发项目的流程一.土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符...(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目,根据项目...防抓取，学路网提供内容。缘起：在国家层面上并无所谓“土地一级开发”的概念，主要是各地根据自身发展实际对 国家层面的“土地储备制度”进行突破，出台了相应的“土地一级开发”相关地方法规。土地开发整理项目中静态投资回收期怎么计算用总投资除以,净增收益,得的数值取整数,8.2一般也取整数9年,一般往上入。防抓取，学路网提供内容。海南省《关于规范企业参与成片 开发的通知》明确了一级开发商 最高可以分得70%土地纯收入
土地一级开发：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的 项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立 土地一级开发主体。土地一级开发风险种类预测,风险防范措施。急急急投资感兴趣,首先必须对徐州这座城市感兴趣,用徐州这个大环境来吸引外地开发商,然后...包括土地一级开发模式设计、挖掘土地内在价值、土地项目定位、土地项目招商等。以...防抓取，学路网提供内容。开发主体完成土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市 政基础设施建设、公共配设施建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节， 并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发服务。投资政府土地改造项目不缴营业税有条件一类是完全意义上的市场化企业投资经营模式。政府负责土地一级开发整理的项目储备,在条件成熟时,负责土地一级开发整理的招投标工作,对有能力、有意愿投资于土地一级开...防抓取，学路网提供内容。土地储备开发：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组 织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地出让条件的工作。注册一家新公司,经营范围想要:一级土地开发、土地整理、基础...一级资质注册资本不低于5000万元近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额连续5年建筑工程质量合防抓取，学路网提供内容。基本上包括土地储 备和土地一级开发两项内容，即使土地由“生地”变为“熟地”，达到出让标准。土地一级开发需要申报哪些税种?1、土地一级开发项目,按房地产企业会计进行核算,土地开发成本支出通过"开发成本"科目核算。2、需要申报哪些税种:(1)所得税。日以前成立的单位,在地税申.防抓取，学路网提供内容。概念：毛地做净、生地做熟 概念：毛地做净、生地做熟 二、一级土地开发基本问题之概念 土地一级开发 运作模式 二、一级土地开发基本问题之运作模式 市场化 运作模式 国有企业 运作模式 完全政府 运作模式 完全政府 运作模式 由土地储备中心完成一级开发工作，政府财政专项拨款进行土地一级 开发，开发完成后将预期的熟地交由土地交易部门公开出让。北京商务中心区(CBD)土地开发项目资金信托投资计划土地开发项目资金信托投资计划是由北京信托发行的。据信托法律网了解,该信托产品由北京朝阳区政府出具了承诺函以担保信托资金的安全,该信托计划涉及的自然人很多,发行...防抓取，学路网提供内容。案例：珠江新城、白云新城 二、一级土地开发基本问题之运作模式 案例：珠江新城、白云新城。防抓取，学路网提供内容。国有企业 运作模式 政府将土地一级开发整理工作交给国有企业具体实施，整理后的土 地出让收益由国有企业享有。说到时尚圈，可能大家会觉得遥不可及，是那些明星和超级时尚达人所处的地方，有时候也会觉得她们的穿戴虽说充满了设计感，但是并不可能出现在日常，这就引起了许多的讨论，到底该不该把时尚的艺术设计更加日常化呢？防抓取，学路网提供内容。案例：中关村、各地城投公司 云南城投一级土地开发 二、一级土地开发基本问题之运作模式 企业承担一级土地开发的角色、业务内容、利益诉求 运作过程 土地开发阶段 项目开发建设阶段 管理运营阶段 承担角色 土地运营商 房地产开发商 房地产代理、中介、物 业专业服务管理商 业务内容 项目定位研究、规划、融资、 一级开发、招商、土地经营 规划设计、建造营销 、项目合作或转让 销售、营销、物业经营 利益诉求 分享土地收益、为二级市场获 取土地铺垫 低成本取得土地、二 级开发收益 物业持续经营获取土地 获取土地增值收益 直接收益 一级开发 间接收益 二级开发、转让招商 市场化 运作模式 通过招商引资或公开招投标方式确定投资商，投资商先行支付土地一 级开发成本资金，待土地上市交易后，获取的土地收益首先用于偿还 投资商在土地一级开发中投入的资金成本，剩余部分按双方预先商定 的收益分配方式进行分配。洗发水作为每天接触的清洁用品之一，对日常生活影响很大，好的洗发水囊帮助我们清洗头发和头皮，散发出健康的自然光泽，而有的洗发水则可能对我们头发起到不好的效果，让我们头发变油，脱发等。1、聚乙烯/聚乙二醇――头发干枯毛躁在洗发水中主要起到增稠的作用，但长期使用，会破坏头皮和头发上的天然水分，导致头发不能吸收水分能力变差，更加不会自然锁水，长期下去，头发变得干枯毛躁，使用任何滋润补水的护发产品都没有用。2、矿物油――头螨矿物油和汽油都是石油的衍生物，相当于把汽油抹在头上，头发会呈现出光泽且手感柔软，要知道矿物油是头螨喜欢吃的油脂之一，长期使用这类洗发水，相当于在头上养宠物，长此以往，头螨增多，会导致防抓取，学路网提供内容。主要有项目带土地、一二级土地联动开发 等方式。首先幼儿园看动画片很常见啊！我女儿在的幼儿园有人让孩子们看动画片，每次放学接她的时候他们总是在看动画片，而且我女儿看的还挺入神，不止一次的我去接她，不管是老师还是我叫她的名字她都听不见呢，看动画片入迷防抓取，学路网提供内容。二、一级土地开发基本问题之运作模式 清远金谷科学城项目 市场化 运作模式 1、项目带土地方式：利用产业园区、科技园区等概念进行用地控制 和获取，除部分用地用于产业及产业配套使用外，其余大部分土地用 作房地产开发。首先问题要细分，长途自驾游哪里，多少人，怎么玩儿，分别都有不同的选择。全程高速+乘员少+成熟景区：普通家用车型都可以，人员少加成熟景区意味行李也不会太多，除非要买很多特产，一般来说也不用纠结轿车还是s防抓取，学路网提供内容。案例：清远金谷项目 二、一级土地开发基本问题之运作模式 清远金谷科学城位于清远东城街， 由广东汇裕投资发展集团有限公司 与湖南科力远高技术控股有限公司 共同投资组建，打造技术密集型新 兴产业为主体的现代产业体系，内 部还规划有高尚住宅区、中心商务 区等房地产开发物业。被投诉了，你就要小心点额，要是严重扰民的话，会被带走的，如果你的是小狗狗，叫几天熟悉了新的环境，就不会在晚上乱叫，要是大狗狗，估计你没有给狗狗安全感，养狗狗要有足够的耐心，要是你是做狗狗生意的，劝你早日收手，另换职业，做宠物买卖的，到头得到的都是一场空……防抓取，学路网提供内容。远期规划用地20000亩左右，起步 区用地为2000亩，规划总建筑面积 约350万平方米，计划投资超300亿 元人民币。谢邀，张一山凭借新剧《春风十里不如你》又再度火了起来，他真的是幸运的，从《家有儿女》扮演刘星时就被观众所喜爱。但是没有谁愿意活在小时候的光环之下，长大后张一山用出色的演技征服了大家，现在再提起张一山，防抓取，学路网提供内容。神州半岛规划图 市场化 运作模式 2、一二级土地联动开发方式：利用参与土地一级开发的优势，在二 级市场上享有低价获取土地的优先权。step1：用眉笔画出眉毛的框架~step2：然后用眉粉把整个眉毛填满~step3：用咖色在双眼皮皱褶出晕染~~~step4：用淡咖色眼影棒涂在双眼皮皱着内！step5:用海绵刷头晕染均匀~step6防抓取，学路网提供内容。项目推进中一级土地开发与 二级土地开发交叉进行，往往利用二级市场的土地收入的资金来投 入一级土地开发中的市政基础设施建设。电影《雨人》:1988年由巴里?莱文森执导的一部剧情片，主演:达斯汀?霍夫曼、汤姆?克鲁斯。影片中，查理?巴比特发现父亲将遗产留给了患自闭症的哥哥雷蒙?巴比特，便计划骗取这笔财富，并计划利用哥哥超强的防抓取，学路网提供内容。案例：海南神州半岛，我司海南木兰湾、龙波湾、四川大邑项目 二、一级土地开发基本问题之运作模式 中信泰富是神州半岛的土地一级开发商， 2005年9月，中信泰富与万宁市政府签订合作 开发框架协议，中信泰富负责整个神州半岛的 规划、道路平整、通水通电等基础设施，在完 成基建后土地交还当地政府，再以公开挂牌拍 卖方式出售，在2010年公开出让中，中信泰富 及关联公司共获取全部出让的12宗地块，平均 25万/亩，远低于同区域无海景资源土地30万 元/亩的价格。怎么去除额头皱纹一、黄瓜蛋清消灭抬头纹首先准备好新鲜黄瓜，洗净后放入榨汁机中榨成泥状放入面膜碗中，然后再加上适量的鸡蛋清调和，一同搅拌均匀，晚上临睡前洁面，将其涂抹在额头皱纹处，第二天早晨起床用温水洗净。坚持几个月可见效。二、点穴点走抬头纹在每天早中晚这三个时间段，用手指按摩穴位。首先将食指的指腹按压头维穴或印堂穴，按压1分钟后，轻柔缓和的在穴位上旋转1分钟左右。不过用力过大，力度适中，一定要有节律的按揉。怎么去除额头皱纹三、按摩击打消灭抬头纹将食指和中指的指端按住额头中间，然后顺着纹路慢慢向两侧滑动按摩，轻轻按压太阳穴2分钟，再将指腹从额头中间向两边轻轻拍打。之后，轻柔的用手腕击打前额，从两防抓取，学路网提供内容。规划用地18平方公里（约2.7万亩），总建 筑面积约406万，整体容积率约0.34。不知道题主有没有关注过海尔的产品，比如海尔的洗衣机在洗衣服的时候，上面可以立纸杯或者很多硬币而不倒；或者可以看看海尔的燃气灶烧干锅自动灭火的视频；再或者可以看看海尔空调吹白毛巾的视频，洗纸巾的视频，有防抓取，学路网提供内容。二、一级土地开发基本问题之运作模式 政府利益 城市发展 财政 政绩 开发商利 利润实现市场目标 政府 开发商 企业参与一级土地开发之现实必要性：政企双赢 政府：以将来的收益向开发商支付一级土地开发费用，再减轻 政府现期财政压力的基础上促进城市发展。既然首先界定了是新能源的混合动力车，那就排除了如丰田系、本田系之类的非插电混合动力车，因为从本质上讲，此类车所使用的能源仍是传统的燃油，并未外用任何的新型能源，至于多数丰田粉所说的电动，其电的来源也是由汽车发动机本身烧油进行转换而来，本质并非新能源，而其油转电的目的是为了避免汽车非全负荷工况下的燃油利用效率过低，从而达到节油的目的，本质上还是燃油车，只是有省油机构的燃油车罢了，同马自达的创池蓝天技防抓取，学路网提供内容。开发商：可以获取一级开发的投资收益，且有利于在二级土地 出让时拿地，取得二级土地开发收益，实现企业发展目标。你好，这是一枚清代山鬼花钱。花钱源于汉代，花钱在早期使用的时候主要是中国民间自娱自乐的一种玩钱，这种钱币由于不是流通钱，因此它的材质大都比较粗糙，中国民间把这种钱俗称为“花钱”。“花钱”虽然具有钱币的防抓取，学路网提供内容。市场化运 作模式 一、前言 二、一级土地开发基本问题 三、企业参与土地一级开发综合分析 四、总体建议 三、一级土地开发综合分析之分析框架 本专题选择一级土地开发中一二级联动模式进行深入分析。女司机错了吗？一部分而已,错的更多的是那些自己找死的人。我就不明白了,这些人有手有脚不去上班要出来害人害己，应该把他们全部抓起来强迫他们劳动以换取生活报酬。不只女司机,被碰瓷的司机都很无辜。还有我觉得防抓取，学路网提供内容。分析中注意结合 我司项目及我司相关项目所在地区的情况 一二级联动模式项目的两大核心关注点 一级土地开发投资收益能否实现。这个问题，我是第一次碰到，所以就凭我自己的观点给你解答吧！首先，并不是所有的宾馆卫生间都是带一面封闭磨砂玻璃的，还有很多是封闭式或是其他类型的，更有透明、半磨砂、挂帘子等状态的。实体的卫生间一般是透明防抓取，学路网提供内容。一级土地开发投资收益能否实现。其实一开始嗨氏也还行，因为开始没有太多的基础没有膨胀，慢慢的火起来以后，估计是开始膨胀了，慢慢的变得不谦虚。最后被王者一哥的头衔冲昏头脑。怕别人超过，想办法打压，其实谁也不怪，就怪名利冲昏了头脑。最后防抓取，学路网提供内容。二级土地获取能否如期（二级土地获取能否如期（按时期、按期望价格 按时期、按期望价格）实现。说实话，小米是你最佳的选择，其次是荣耀。先说小米小米的利润绝对是国产手机中相当低的，小米走的是量，特别是红米系列。首先要明确小米不是一家手机公司，小米是什么样的公司？这个问题恐怕雷军也不好用一句话概括防抓取，学路网提供内容。）实现。综合分析框架 三、一级土地开发综合分析之政策环境 国家层面政策不明确 从国家层面来看：2008年国发3号文明确“土地前期开发要引入市场机 制，并通过公开招标方式确定实施单位”；2010年，国务院13号文件明 确“鼓励民间资本参与土地整治”，但截至目前，仍无相关部门出台配 套实施细则。很多，做营销得时刻关注现下社会动态，涉及面也比较广，大概我分成以下几点：1.36kr，梅花，it桔子……这几个都是看一些营销资讯与最新案例、营销动态的。2.一般做营销的还要学东西，所以就得备有一些营销书单，如《长尾理论》，《乌合之众-大众心理研究》……这些可以买电子书，或是去电子书网站找找。3.做营销的，一般都得有思路，做思维导图，任务分工，做流程图等，就有类似百度脑图这一类的工具网站4.营销应该防抓取，学路网提供内容。1、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号） 完善土地储备制度。五铢钱是一种中国古铜币，也是用重量作为货币单位的钱币，在我国五千年的货币发展史上起到了深远的影响。初铸于汉武帝元狩五年（公元前118年），东汉、蜀汉、魏、晋、南齐、梁、陈、北魏和隋都有铸造，重量形制大防抓取，学路网提供内容。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先 纳入储备。和田籽料指的是山上被冲入河流里面的和田玉。外形基本和鹅卵石一样。并且因为水的冲击，表面密度差的地方被氧化成颜色较深的表皮。并伴有毛细孔。原来的和田玉大家最喜欢的是白度，也就是以白为好。但是现在因为假货防抓取，学路网提供内容。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式确定实施单 2、《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发[2010]13号）第二条第（十）款指出：“鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发”。如果你不着急吃板栗，你就将板栗摊在干艨湛醯牡厣仙梗挂恚痈鍪彀敫鲈拢謇醯娜夂涂蔷妥匀环挚耍缢丈拱敫鲈拢謇醯乃莼臃⒘耍謇跞饩褪账趿硕冶湫。匀欢坏鼐秃兔峦芽耍赂涸诳抢铮馐痹偕謇酰桶龌苹频陌謇跞庖坏忝露疾徽矗氯空丛诳抢锪耍庋陌謇跞猓旰梦匏穑蛊痢７雷ト。吠峁┠谌荨该土地整 治应该包括集体农用地的整理及城市建设用地的整理开发。66岁爷爷帅气似鲜肉，男士怎样保养才能永远年轻？胡海胡海在锻炼身体上海摩登爷爷胡海的一组照片最近刷爆了朋友圈，照片中的他头戴花色鸭舌帽、身穿黑色的卫衣和半筒裤，脚上还蹬了一双小白鞋，一副十足的“小鲜肉防抓取，学路网提供内容。三、一级土地开发综合分析之政策环境 各地政策不同，各具特色 四川省与成都市：上下级政府政策不统一，甚至相冲突 1、《关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知》（川国土资电发 [2011]26号）（2011年5月） 凡由地方政府及相关部门以招商引资方式与企业签订协议、合同，委托企业对成片集体土 地进行“一级开发整理”，或让企业参与土地出让收益分成，违反国家和省有关法律规定， 造成土地管理秩序混乱。什么是癌症性格？根据有关统计资料显示，和别人比较疏远以及容易招惹是非的人，与普通人相比更容易患消化系统和淋巴系统癌症；性格忧郁、感情不外露的人患癌症的危险性比性格开朗的人要高出15倍。因为精神抑郁等消极情绪长期作用于中枢神经系统，造成自主神经功能和内分泌功能的失调，使机体的免疫功能受到了抑制，癌细胞突破免疫系统的防御，形成癌症。所以医学专家把具有某些特定的性格叫做“C型性格”，C型性格指那种情绪受防抓取，学路网提供内容。凡是此类项目协议、合同的签订和执行必须立即停止。宝宝运动发育有赖于视感知的发育，与精神、肌肉的发育有密切的联系。发育的顺序是由上到下、由粗到细、由不协调到协调。分粗运动和细运动两个方面（一）粗运动0月：宝宝仅有反射性活动（如吞咽.吸吮等）和不自主的防抓取，学路网提供内容。2、《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知》（成府发 [2011]26号）（2011年9月） 各区（市）县引进社会资金进行一级土地整理，应建立健全并坚持政府相关职能部门集体 会审制度，坚持政府主导，统一规划，科学布局，统筹安排，合理确定规模范围。【五个原因导致越来越多的人不怀孕】据数据统计，近年不孕不育症的发生率约占生育年龄妇女的15%-20%，这个数据让人震惊。是哪些原因导致越来越多的人不怀孕呢？一、房事过于频繁。备孕需要夫妻双方都有良好的精神状态和身体素质，同房次数过多，会导致精子变得稀薄，女性的免疫力会消灭掉部分甚至全部精子。所以，应该注重精子和卵子的质量，平时房事不要过于频繁，到了排卵期可适当增加。二、人工流产次数多。一些年轻夫妻防抓取，学路网提供内容。项目投 资年回报率应不高于投资方实际投资金额的12%。（互粉走起）赵本山不仅本人很红，赚了很多钱，还带红了一大批徒弟。今天就来说说赵本山几个有代表性的徒弟，看看他们现在过得怎么样。第一位：宋小宝赵本山很多徒弟出身贫寒。早年刷过盘子，住过一晚三块钱的小旅馆防抓取，学路网提供内容。三、一级土地开发综合分析之政策环境 海南：政策未废止，实际难操作 1、《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知 》（琼府?2006? 34号） 鼓励企业参与海南土地成片开发；土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分， 企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%。首先说一下最好别试。因为很容易就打齿轮了。手动挡车型来说变速箱齿轮啮合状态完全由挡杆决定，也就是说只要你往倒档挂了，变速箱内部就按照你的操作进行动作。有人说变速箱有保护装置，可以防止前进时挂入倒档。但我真的没试过。不过大家应该都有这样的经历：原地调头的时候车没停稳就挂倒档还是可以挂入的，只是偶尔会有打齿轮的声音。自动挡车型就更别试了，因为自动变速箱贵！如果弄坏了就得不偿失了。而且我可以告诉你的是有防抓取，学路网提供内容。2、《海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批有关问题的通 知》琼府办?2008?99号 具体 明确土地成片开发选址及规划的审批流程。普通车不采用中置方向盘的设计是因为日常使用的便利性以及安全性法规的要求。只有在开轮式赛车或迈凯轮F1这样的神物上才能见到中置方向盘的设计。中置方向盘有着更好的视野，也方便驾驶者对前方情况做出更快的判断防抓取，学路网提供内容。3、政策未废止，实际难操作 上面两文件并未废止，实际操作中却难以按文件执行：海南省国土环境资源厅有关官 员于2010年初曾向《第一财经日报》证实：“今后没有必要再让企业来参与土地的一级开 发。首先说明一点，他们都是非常出色的足球运动员。不在同一个时期踢球真不好比较。其中大罗是一个时代的代表，有外星人之称的大罗有着非常出色的身体素质，极其变态的球技和速度，身体和足球的完美结合让人惊叹！是他让防抓取，学路网提供内容。”我司在海南的龙波湾项目也遇到原签订协议约定的土地出让收益返还在实际操作中 难以落实的问题，目前正与当地政府协商，通过签订补充协议来弥补。其实对于一个东西做广告了就比不做广告强，不知道大家有没有这样的感觉，当你在选择一个东西，比如奶茶的时候，你会在头脑里优先想到的是总是在电视上做广告的优乐美对吧，什么围绕地球一圈，广告词真的可以对咱们形防抓取，学路网提供内容。各地政策不同，各具特色 三、一级土地开发综合分析之政策环境 实践中仍有空间，但须注意不逾越： 政策红线与项目红线 政策红线 ：土地出让金收支两条线管理 中央政府要求各地必须严格执行土地出让金收支两条线管理。国办发?号：《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 三、一级土地开发综合分析之政策环境项目红线：限制类项目规定 一级开发项目涉及范围广，需要关注中央及地方现行的产业政策，尤其 是限制性政策 规定： 1、高尔夫球场：其变种包括体育公园、休闲公园、高球学校、练习场等，中央 已经先后下达10多次禁建令，每年国家级土地督办案件70%与高尔夫球场有关。2、别墅：目前中央部委对于别墅的禁令不少，但由于无法明确定义别墅，各地 的开发商都在打擦边球。3、政府楼堂管所：包括超标准的行政办公楼、政府培训中心、政府招待所等。4、跑马场/马术俱乐部：这类项目多以种马繁殖基地、驯养基地的形式存在，以 繁殖驯养为基础、为幌子，兼做马术休闲娱乐、甚至赛马博彩。5、主题公园：日，国家发改委发布《关于暂停开工建设主题公园项 目的通知》，但由于主题公园的界定十分模糊，各地扛着大力发展文化产业的大 旗，主题公园兴建之风日益兴盛。三、一级土地开发综合分析之收益模式 收益来源分析 一级土地开发本身分享土地增值收益 持有部分公共建筑 二级土地开发收益 关键在于严格控制各项成本费用， 其中比重和控制难度最大的是征地 拆迁费用。通过对环境景观的打造、公共配套 设施的完善以及引入品牌项目资源 等，加快实现土地增值，而政府与 开发商之间按一定比例分享增值收 开发商可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流，但最大的 挑战在于对公共配套设施的投资决 策和后期的运营管理能力。创造条件让一级开发商取得二级开 发项目土地，通过二级开发弥补一 级开发收益。三、一级土地开发综合分析之收益模式 收益实现路径 一级整理的经营性土地的招拍挂出让收入、产业用地的协议出让收入 上缴地方政府专门的财政出让专户 收支两条线，列入地方政府性基金收支预算计划 返还分配（政府审核成本后分配增值收益） 固定收益方式 按分成比例分配收益方式 三、一级土地开发综合分析之收益模式 各地收益分配政策规定：取得固定收益或取得按分成比例分成的收益 北京：如果是政府出资，开发利润不高于开发成本的2%；如果是企业自筹，不 高于开发成本的8%。但2010年初开始，北京的土地一级开发市场化已中止。海南：政府土地纯收益分成不低于30%。备注：我司海南龙波湾项目按照70%（我司）： 30%（政府）分成 成都：市政基础设施和城市公共公益配套设施均纳入一级土地整理投资方投资整 理范围；同时，积极采取土地收益梯度分成方式，形成土地成交价格越高、政府 收益越大的动态收益分配机制。但2011年9月，成都市政府要求废止2007年文件， 规定项目投资年回报率应不高于投资方实际投资的12%。备注：我司大邑项目原签订协议中约定为按分成比例分成土地出让收益，由于上 述政策变化，目前正与当地政府协商如何落实。三、一级土地开发综合分析之收益模式 一级土地开发收益实现存在问题 土地出让金收支两条线 目前，国家法律并未禁止企业参与土地收益分成，但实践操作中， 实现土地收益分成有较大的难度。文件规定：从日起，土地出让收支全额纳入地方政府性 基金收支预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政 府性基金收支预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支 两条线”。参见： 国办发?号：《关于规范国有土地使用权出让收支管理 的通知 三、一级土地开发综合分析之收益模式关于土地出让金支出规定 土地出让金收入 的规定使用范围 征地及拆迁补偿 土地开发支出、基础设施支出 城市建设支出 支农支出 其它支出 一级土地开发项目的投资成本部分可以分别纳入政府征地及拆迁补偿、城市 建设、土地开发支出等，但对于投资所得土地出让金分成收益部分可否列入，则 由各地的当地财政部门掌握，按规定需通过地方政府性基金收支预算安排。操作 中涉及国土收、财政支两条线管理，实际难以实现。另外，地方政府的政策也存 在不统一、不延续的情况，导致企业在土地一级开发合同项下某些利益的可能丧 失（如：我司龙波湾项目和大邑项目一级土地投资收益原约定通过土地出让金收 益返还方式实现，在实际操作中已存在困难，正与政府协商调整收益方式。）。三、一级土地开发综合分析之收益模式 二级土地开发收益实现存在问题 由于土地获取必须通过招、拍、挂 ，开发商在二级开发土地的取得上 存在风险。与政府约定的价格较难得到保障 一方面，“招拍挂”制度体现价高者得的原则，即价格由市场决定；另一方面，设Z限制 性出让条件涉嫌不正当竞争。建设用地指标按计划落实的难度较大 由于建设用地指标受国家土地利用规划管理以及建设用地总量控制，而且土地出让要依照 年度土地供应计划，因此政府与开发商约定年度供地计划的承诺难以确保。三、一级土地开发综合分析之收益模式 投资收益实现的策略 清晰了解地方政府性基金收支预算体制，动态跟踪政策变化，及时签订补充 协议保障自身利益 充分与当地政府国土、财政部门深入沟通，确保一级土地开发收益的获取在地方政府性基 金收支预算管理体制下具备可操作性。相关政策发生变化时，应及时与政府沟通，通过签 订符合新政策的补充协议，尽可能保障企业的开发收益。采用多种方式解决用地指标，先行取得足够的建设用地， 一是要主动协调多级政府，促成下级政府向上级政府争取更多的建设用地指标； 二是积极争取取得额外的建设用地指标；三是充分利用政策（如城乡增减挂钩 等），落实建设用地指标。争取取得其它额外收益 如我司大邑项目通过土地一级整理，获取了林地、农地的使用权。如我司大邑项目通过土地一级整理，获取了林地、农地的使用权。三、一级土地开发综合分析之投入成本 土地一级开发成本： 指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。一级土地开发 投入成本构成 前期费用 征地拆迁补偿费用 市政基础设施与公共配套设施建设以及设施 移交前的管理费用 财务费用 不可预见费 应纳税费 其它费用 三、一级土地开发综合分析之投入成本 一级土地开发项目成本控制的策略 制订科学、严密、可行的项目整体开发计划、征地计划，并加强征地组织和 管理，控制土地征用和拆迁安Z的成本。其中，比重与控制难度最大的是征地 拆迁费用，该部分费用可计入土地出让金收益返还，要与政府约定返还方式和 路径，确保能顺利返还。与政府落实项目红线外的外围市政基础设施完成的时间节点，并明确相关成 本和责任由政府承担。积极协调和配合政府完成区域土地利用规划、城市总体规划等前期规划方案， 并在方案中考虑土地用途、土地使用强度、市政基础设施容量的合理确定与科 学安排，进行建设时序的合理安排等。争取前期投入可用于抵扣土地出让金，或取得政府承诺将二级土地出让金收 入专款返回到项目基础设施建设中。三、一级土地开发综合分析之风险分析 政策风险 政府政策变化（如上级出台相冲突的文件） 政府换届或领导更迭 如果政府政策改变，或者上级政府的政策改变，就有可能对参与土地一级开 发的企业的利益进行调整。或许由于政府换届，或许由于一任领导的更迭等，都 会导致作为土地一级开发合同依据的政策发生变化，或者导致土地一级开发合同 项下某些利益的丧失。法律风险 国家没有统一的政策规定，实际操作中难以实施 政府失信或履约能力不理想（如土地指标难保障） 一级土地开发国家没有统一的政策规定，尤其是土地收益分成方面，与国家相关 政策规定及其实施操作有一定的冲突，且企业参与土地一级开发没有明确的相关 法律、行政法规来规范土地一级开发主体之间权利义务关系，政府的责任义务基 本上仅依靠企业与政府的投资协议和政府履约是否诚信，参与土地一级开发的企 业的权利保护处于劣势。因此，政府的诚信是企业企业权利的重要保证。三、一级土地开发综合分析之风险分析 资金风险 资金占用量大、占用时间长，资金筹集周期不确定。企业缺乏抵押物及担保，融资难、融资不畅，导致资金链断裂风险。土地一级开发需要的资金量大、周期长，企业一般不可能全部以自有资金进行开发， 需要银行贷款支持。但土地一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此 进行抵押融资。另外，中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的 发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大。土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大，这些巨额融资，通常来源于房地产 项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模 式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期 投入，动辄也高达数亿元资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、 行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。减少融资风险、保证融资渠道通畅，是土地一级开发成功的关键。三、一级土地开发综合分析之风险分析 市场风险 对市场需求分析判断 土地出让价格不可控 相对二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的 变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期 不完全确定、土地上市能否成交的风险。如土地出让价格过低甚至流拍，都会对土地一级 开发商收回投资造成较大的影响。另外，致力于土地一级市场拿地的企业也会遇到土地出让竞争激烈而自身资金势力不 够的情况，也将面临土地出让价格过高而无法实现通过土地一级开发拿地的风险。三、一级土地开发综合分析之风险分析 其它风险 征地拆迁风险 土地一级开发通常会涉及征地与拆迁安Z等相关事项，征地特别是农用地的征用 涉及到政府的审批，而拆迁安Z又是土地一级开发中较大且不可预知的风险。征 地最终能否得到政府的审批，拆迁安Z是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的多 少，将是土地一级开发合同履行的一个风险。联合开发中的合作风险 由于土地一级开发规模大、开发周期长，企业往往采取合作方式进行开发，以发 挥合作各方的优势，规避风险，推进项目实施。但由于合作各方利益、开发理念、 履约能力等存在差别，在合作过程中难免出现一定的矛盾，导致项目存在合作上 相应风险。三、一级土地开发综合分析之风险分析 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 项目运作基本流程 成立工具公司 开发企业与政府达成投资意向 一级土地开发 设Z限制性招拍挂条件，取得土地 综合土地 工业用地、科技用地 自主 开发 合作 开发 股权 转让 转为综合用地 经营（招商、转租等） 自主开发 合作开发 股权转让 大邑项目与政府签订的合同及其主要内容 1、日，签订《大邑晋北子龙生态休闲旅游度假区项目投资框架协 约定项目总投资50亿元，规划控制区域约20平方公里，拟分三期完成，一期规划7.5平方公里，二期、三期供地安排根据项目推进情况另行约定。项目投资50亿元左右，建设生态休闲旅游度假区，投资拟分三期完成，其中一期投资4亿 元以上，二期项目、三期项目投资根据整体项目规划确定。大邑县政府根据项目公司建设进度进行供地，项目集体建设用地、国有住宅用地的使用 权，通过大邑县政府依法出让方式取得；集体农用地的承包经营权，通过流转方式取得。项目运作实例分析―成都大邑项目 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 2、日，签订《四川大邑凤凰岛国际旅游度假区项目投资协议书》 用地取得方式：国有建设用地使用权，通过依法出让方式取得。大邑县政府协助项目公 司向当地农村集体经济组织流转部分农用地或林地，具体事宜由项目公司与项目所在地集 体经济组织协商，流转费用由项目公司承担，且按现行政策和标准对流转范围内的农民进 行安Z补偿。大邑县政府负责在日前依法出让首期开发用地约1000亩；在日 前依法出让一期第二批开发用地约1000亩；在日前依法出让第一期第三批开 发用地约1200亩。大邑县政府负责协调有关部门，为项目提供外部配套（水、电、信、气、路等）连接到 项目规划控制范围红线边界。项目运作实例分析―成都大邑项目 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 3、日，签订《大邑县七里村、仙合村片区土地一级整理协议书》 规划控制范围7.6平方公里，预计整理出建设用地约3200亩。经测算并经甲乙双方认可，本次合作片区建设用地土地整理成本约为32万元/亩，总投资 约10亿元人民币。土地开发成本由项目公司投入。投资收益的分配：整理土地的拍卖起始价为35万元/亩，拍卖成交价扣除依法应缴的税费、 拍卖佣金后余额为整理地块的国有土地使用权出让收入，政府同意优先归还项目公司实际 投入资金（不计资金利息）。如拍卖成交价在35万元/亩-50万元/亩，扣除归还项目公司 实际投资资金后的余额全部用于该7.6平方公里内基础设施和商业公建配套建设，大邑政 府不参与分成；超过35万元/亩按梯度分成：50万元/亩-80万元/亩，超过50万元/亩，由 大邑县政府与项目公司按照3:7的比例分成；50万元/亩-80万元/亩，超过80万元/亩，由 大邑县政府与项目公司按照5:5的比例分成；超过100万元/亩，项目公司不再参与分成。在各期土地出让之日后30个工作日内结算支付项目公司的投资资金。各期出让土地最终审计结算完毕后15个工作日支付项目公司应分得投资收益。项目运作实例分析―成都大邑项目 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 龙波湾项目与政府签订的合同及其主要内容 日，签订《联合开发龙波湾旅游房产项目框架协议》 项目规模：项目占地约13500亩，按照每期不小于90公顷，不大于300公顷的面积向省政 府逐期呈报成片开发方案。征地工作及用地指标：临高县政府负责取得项目的建设用地指标，办妥相关的土地及方 圆作为主开发商等报批手续，完成项目占地范围内的征地、拆迁、安Z工作，其中沿海区 域的2500亩土地由当地政府依法出让方圆用于自行开发。征地费用：方圆负责分期垫付项目的土地开发综合成本。土地收益：土地出让收入扣除双方确认的征地成本之外的土地收益，由县政府和方圆按3： 7的比例分成；其中属于方圆自身开发的2500亩范围内，县政府所得的30%的分成收益必须 定向投入用于该2500亩土地基础设施建设。项目运作实例分析―龙波湾项目 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 木兰湾项目与政府签订的合同及其主要内容 日，签订《文昌木兰头国际体育休闲园项目合作开发合同》 项目规模：项目规划用地范围约8平方公里，首期规划用地3000亩。投资规模：项目总投资约人民币150亿元，开发期限为8年。征地工作：文昌市政府负责完成项目规划用地范围内的征地工作。征地费用：征地费用由项目公司借付给向市政府。市政府同意将项目公司的征地借款相 应抵顶项目公司参与项目规划用地具体地块招、拍、挂时的竞买保证金，并在竞得土地后 抵冲为土地出让金。如项目规划用地全部或部分被第三方竞得，市政府退还项目公司已支 付的当期相应地块的征地借款和基础设施建设资金。土地收益：年度供地价格按现状土地评估价作为依据，项目公司如高于评估价竞得项目 用地，则市政府将溢价部分属于本级政府所得部分全部再投入到项目规划用地范围内作为 公共设施建设配套资金。项目公司未竞得相应地块，但已完成规划用地范围内市政基础设 施建设的，市政府将溢价部分属于本级政府所得部分的35%资金作为项目公司前期投资回 基础设施建设：市政府负责项目规划用地范围之外的大市政配套设施建设，项目公司负责项目规划用地范围内基础设施的投资与建设。三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 项目运作实例分析―木兰湾项目 主要开发内容 木兰湾项目 龙波湾项目 大邑项目 征地与开发模式 分期征地，一二级联动 分期征地，一二级联动 整体征地，一二级联动 规划设计 我司主持编制 我司主持编制 我司主持编制 土地出让状况 净地、生地出让 净地、生地出让 净地、生地出让 市政基础设施 有约定外围市政设施的建 设责任 部分落实（通路、但其 它市政配套未明确） 有约定外围基础设施的 建设责任 前期投入成本返还 与收益实现 前期投入成本通过出让金 返还，政府土地收益约定 通过投入基础设施建设及 土地出让金分成的方式返 还开发商 原约定土地出让金分成 ，需签订补充协议 原约定土地出让金分成 ，需签订补充协议 二级土地获取方式 招标、拍卖、挂牌 招标、拍卖、挂牌 招标、拍卖、挂牌 出让底价 评估价 评估价 评估价 政府对合同履行情 尚可总体较好 涉及政府违规操作 融资安排 股东借款，基金 股东投入，基金 股东借款 实例分析―三个项目之异同 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 实践经验评价―成功经验 重视建立与维护各级政府关系，取得政府支持 如我司海南项目推进中，重视建立省、县两级政府各相关主管部门的关系，取得了政府的 大力支持，如龙波湾和木兰湾项目在政府支持下批准为省重点项目，并已顺利地获取了一 批建设用地指标。积极介入前期规划，科学控制总体土地利用。龙波湾、木兰湾和大邑项目均由我司代政府直接委托设计单位编制控制性详细规划；规划 内容基本按照我司的开发意图落实；相关规划都获取了审批通过。在规划编制过程中，我司进行全面的项目现场踏勘和前期市场调研，在此基础上确定项目 定位和开发思路，确保规划编制工作的质量和进度。土地征用落实到位，确保项目有效推进 征地过程中得到政府大力支持，由政府主导，我司配合，如木兰已征地约3000多亩，大邑 通过一级土地整理，已全部完成11000亩的征地工作；龙波湾已完成约1900亩征地工作。采用生地出让方式，尽早取得优质土地。龙波湾、木兰湾和大邑项目均是在征地补偿完毕，而未进行市政基础设施建设的情况下 （即在对土地进行“净地”处理的情况下），进行“生地”出让，大大减少了我司的前期 投入。三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 实践经验评价―成功经验 重视取得政府支持，二级土地获取总体顺利 龙波湾项目已获取约388亩建设用地指标、木兰湾项目已获取317亩建设用地指标，大邑项 目目前已获取约1000亩建设用地指标；同时，我司在挂牌出让中设Z出让条件方面积累了 大量经验。通过二级土地市场获取土地总体价格符合协议约定。通过多种方式，有效落实前期投入资金的返还。木兰湾项目的前期征地费用用于抵扣土地出让金；龙波湾项目采用道路BT方式从土地出让 中获得前期投入返还；大邑项目前期一级土地整理投入资金部分已通过土地出让金返还。根据项目推动需要，积极开展项目合作 如龙波湾项目，成功引入碧桂园进行合作，整合资源，优势互补，实现共赢，目前项目推 进顺利。三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 实践经验评价―存在问题 对项目外围基础设施建设的落实有待加强。虽在合同中约定，但政府并未落实，已成为制约项目开发的重大不利因素。对协议约定的土地收益分成的落实需要到位。龙波湾项目原协议分成方式难以实现，拟通过BT方式实现，正在签订补充协议；另外，大 邑项目也存在原约定的土地投资收益实现方面的困难，目前正与政府沟通落实解决方案。项目存在的相关风险应予以足够重视。龙波湾、木兰湾和大邑项目都不同程度上存在征地、拆迁、高尔夫建设和后续二级开发土 地获取等方面的风险。对项目整体实施推进应做出周密安排。受宏观环境影响，周期长，项目如何积极有效推进需要深入研究。对大型旅游地产项目如何开发运营需深入研究。大型旅游地产项目有其自身开发运营的特殊性，需要进一步进行总结分析，并同时借鉴同 类成功项目的先进经验，弥补我司在此类项目的开发运营方面的不足。三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 一、前言 二、一级土地开发基本问题 三、企业参与土地一级开发综合分析 四、总体建议 四、总体建议 由于一级土地开发政策不完善，投资周期长，开发链条长，资金投入大， 占用时间长，流动性差，拆迁等关键环节易发纠纷，受市场环境和宏观经济环 境影响大、涉及面广等特点，从总体上看，一级土地开发中要着手做好以下4方 面的工作： 1、规划先导，计划先行 2、资源整合，系统集成 3、学习先进，提升能力 4、风险控制，精细管理 四、规划先导、计划先行 规划设计是项目总体开发目标与具体 开发实施的结合点（必须在规划上取得 主动） 宏观规划：社会经济发展规划、城市总体规划、 土地利用总体规划 微观规划：土地利用年度计划、控制性详规、修 先定位、再规划，后计划易犯错误：对项目宏观背景缺乏调研把握，对项目定位缺乏科学严谨分析， 对项目可行性分析论证随意性。投资拓展项目工作流程 四、资源整合、系统集成 重视各级政府关系，取得政府支持 大力开辟融资渠道，提升融资能力 积极寻求联合开发，实现合作共赢 （取长补短，集合优势，提升抵抗风险能力、共享收益） 引入优质资源，带动项目价值提升 （如引入品牌商业或酒店；工业与科技用地的一级土地开发项 目中，整合特定资源更是关键。） 四、学习先进、提升能力 从事一级土地开发的条件要求与自身能力对照，改正提高。应对市场波动的能力要增强，各提供综合能力（如成本控制方面） 善于学习与总结，弥补不足，克服所短，发挥所长。四、风险控制、精细管理 提升管理能力，过程有效控制。控制一级开发与二级拿地的协调链接，确保前期投入及时 转化为土地储备。积极争取优惠政策（如我司海南龙波湾和木兰项目都是省重点 项目，可享受相关优惠政策）。由政府部门作为征地拆迁责任主体，与政府形成利益捆绑。政策变化时，应与政府签订补充协议，消除风险，保障核 心权利与利益（资金回笼，利润分配，二级土地获取）。优化运作流程，把握行业波动周期控制开发节奏（小步走，求助！请问土地一级开发和土地整理有何区别？问：土地整理仅针对农地？整理出来是耕地？一级开发是针对农地市地都有？开...答：现在这种说法不叫乱，土地整理的范围很广，不仅仅针对农地，也可以是建设用地；土地一级开发这个说法应该是中国特色，这种概念是模糊的，所以不能比较。土地一级开发、二级开发都是什么意思？答：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地...一级土地开发的流程是怎么样的？土地如何获取？有...答：一、一级土地开发的流程：(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储...
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