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土地一级开发融资、盈利模式模式,融资,盈利,盈利模式,土地开发,融资模式,土地融资
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土地一级开发融资、盈利模式
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一级土地开发5大盈利模式
未知 朱光、刘卫卫
人物：&&&&企业：
导读：近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。这对房地产企业有积极的指导
近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出&允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。&这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：
1.固定比例收益模式
该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：&通过招标方式选择开发企业实施土地开发的&&招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。&此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2.分享土地出让金
该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以&土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同&的方式操作。
3.分享土地增值收益
该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定），以及分批出让计划的安排。
在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等。
这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发时，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地府按5∶5的比例分成。
4.持有部分优质公建配套设施
该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。
由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。
此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立&北京科技园建设股份有限公司&，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。
5.一二级联动开发，低价拿地
该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。
一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府&以地偿债&，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。
二、对土地一级开发盈利模式的评价
1.一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损
就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。
2.增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大
虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定：&土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。&但国家层面，根据&国发〔2006〕31号&文件规定，&国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行&收支两条线&管理。&这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。
3.优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平
从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。
4.加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用
从事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节。因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。此外，开发企业需要加强对于市场的研究和敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一致性，为与政府的后续合作创造有利条件。开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。（作者：朱光、刘卫卫）新形势下土地一级开发投融资与征地拆迁
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土地一级开发模式及盈利模式分析
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你可能喜欢　　　　关于土地一级开发模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。　　1、土地一级开发　　按照目前国内的实践，城市土地一级开发是城市政府在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。具体可以理解为：城市土地一级开发就是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发权的开发主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方案，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。　　2、 融资需求和融资原则　　2.1 融资需求　　根据几个一级开发项目的统计数据，在土地一级开发项目总投资平均百分比构成中，征地拆迁费用约占63.5%，市政及基础设施建设费用约占17.8%，其间费用及税金约占18.7%，说明资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等土地一级开发前期，且资金需求量较大。　　当开发完成的土地不能马上投入二级市场或暂时无法转让，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性，储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现资金周转，就要继续追加资金投入。所以说，资金是否到位是土地一级开发项目运作成功与否的关键因素之一，通过融资获取资金是土地一级开发项目顺利实施的必要手段。　　2.2融资原则　　土地一级开发主体在融资过程中，需要遵循如下原则：　　（1）科学预测和合理规划相结合的原则。土地一级开发资金需求量大，占用时间长，筹资任务非常繁重，这就要求开发主体在项目开始以前对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理规划。　　（2）合理选择筹资时机的原则。土地一级开发资金投入时间的选择应当根据项目进展情况和资金状况决定，既要避免资金不足，又要避免资金闲置。　　（3）合理选择筹资方法原则。不同筹资方式的资金成本不同，筹资的难易程度也不同。开发主体应当根据项目本身资金需求状况和项目本身的进展情况选择合理的融资方式，既要保证满足项目运转的资金需求，又要最大限度地降低资金成本。　　3、模式分析　　根据实践，现行的一级开发融资有四种模式。一下以银行贷款为例，说明现行土地一级开发融资具体操作方法。　　（1）、模式一：第一种模式是土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务的模式。其基本流程为，土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应责任与义务；金融机构将相关资金拨付给一级开发主体；土地开发完成后，通过招拍挂形式将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发主体；一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息，从而解除土地储备中心的责任；　　（2）、模式二：是一级开发主体直接融资，而土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任的融资模式。　　（3）、模式三：是一级开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务模式：　　（4）、模式四：是一级开发主体专门成项目公司，由项目公司直接进行融资而由一级开发主体提供担保责任的融资模式；　　4 、一级开发融资渠道、方式的前景分析　　（1） 一级开发融资渠道的现状和前景　　在目前的土地一级开发中，财政资金（包括政府的财政拨款、财政贷款、转移支付的土地出让收入或收益等）占比重很小，但随着政府对土地储备和一级开发的关注，有较大增长空间；政策性银行信贷资金，也有较大增长空间，取决于政府及土地储备机构的运作力度；商业银行及其他金融机构的信贷资金，目前占比重很大，但由于宏观环境紧缩和土地一级开发本身特点，其总量和比重将会逐渐下降；开发企业的自有资金投入，会随着土地储备机构对开发企业自有资金比例要求的提高而略有提高，但空间有限；外资、其他企业、事业单位、城乡居民个人资金，目前占比重很小，但子要采用合适的融资方式和模式，增长空间将会非常巨大。　　（2） 一级开发融资方式的现状和前景　　在目前的一级开发各种融资方式中，国家财政拨款比重很小，未来增长的可能性也很小；银行贷款仍将是主要融资方式之一；其他如吸收直接投资，发行股票等。　　总之，在目前的土地一级开发中，融资方式和渠道为单一，过分依赖银行信贷资金，造成土地一级开发的资金瓶颈。解决的基本思路是实行融资多元化。　　5 、土地一级开发融资时间规划　　融资时间安排解决的是在土地开发过程中不同时间阶段上融资的渠道，方式及具体类别的安排问题。这就涉及到对项目所需资金总量和分阶段投入的预测和安排。开发主体应根据项目本身的概预算确定开发项目在不同阶段所需要投入的资金数量。根据确定的融资渠道和方式，制定出具体的融资安排，包括项目总体所需的资金总量、资金来源渠道、融资的具体方式，各个阶段所需投入的资金数量等等。　　　　结束语　　土地一级开发是一个涉及行政、社会和经济的复杂体系。土地一级开发的开展，对于处理好耕地保护与城市建设的矛盾，促进土地集约节约利用，提高城市土地单位面积利用率，提升城市竞争力，加快统筹发展都具有非常重要的意义。
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