原标题：上海限购政策与银行贷款知识（干货）
客户资质认定中，什么叫做以"家庭"为单位？
购房人及其配偶及未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内。
2客户资质认定中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会被认定为有房屋？
1.名下房屋状态分为二种状态：已网签、已登记。网签和登记在其家庭名下的房屋，均算作其家庭名下的房产，以家庭为单 位视情况而定计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅类房产，建委规划立项中体现为非住宅类项目的，暂不在限购范围内；
2.客户在外地名下有住宅暂不影响其在上海市的购房资质。
重点：上海有人多人是已经签了网签合同的房子，如动迁房和买的一手新房，虽然产证还没有下来，但是这样已经算您名下的房子了。
客户购房时是男女朋友关系，双方均具有购房资格，审核时应按几个家庭审核？注意事项有哪些？
2.在交易过程中，双方的婚姻关系不能发生改变。
资质认定时是已婚状态，过户前若出现离婚情形，是否需要重新进行购房资质审核？如需要，则还需注意什么？
①看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资格审核时需要将未成年子女 放到购房家庭当中进行审核；
②婚姻状况发生变化后，需变更买卖合同日期同时确保购房人仍拥有购房资格。
签约时，若申请人在孕期，且预产期在过户前的，要注意哪些事项？
1)如果小孩在过户后出生则无任何影响,
2)如果小孩是过户前出生：
若能等产权转移登记完毕后，再为刚出生的孩子上户口，则无影响,
若在产权转移登记前上户口，但未办理任何流程，则按现状提供家庭材料正常办理；
若在产权转移登记前上户口，之前已办理完成的房产税认定及住房认定流程需要撤销，并重新办理。
客户住房套数的认定时效和有效期分別为多长时间？
1.客户名下住房套数通过交易中心住房认定手续进行查询，5个工作日出结果；
2.住房查询结果有效期为3个月（以住房查询结果单上的时间开始计算时间）。
限购政策的实施日期是什么时候？限购前和父母共有的房屋如何界定是否算购房套数？
1.限购政策的实施日期是2011年1月31日；
2.限购政策前沪籍购房人各自和父母共有2套之内住房（<2套）提供关系证明，可不计入限购房屋套数。
注：关系证明包含以下几种，提供其中之一即可
①父母有一方为户主的户口簿；
④户籍证明（备注写母***身份证号、父***身份证号）
沪籍家庭购房的限购政策
何为沪籍家庭？沪籍家庭包括哪几类情况？
1.居民家庭成员中至少有一个具有上海市户籍的，即可视为沪籍家庭。
2.沪籍家庭包含以下几类情况：
①沪籍人与沪籍人组成的家庭；
②沪籍人与非沪籍人组成的家庭；
③沪籍人与外籍人组成的家庭。
重点是只要一方是沪籍，就算沪籍家庭了
沪籍家庭购房的限购政策是什么？
1.沪籍人与沪籍人组成的已婚家庭，以家庭为单位限购2套住房；
2.沪籍人与非沪籍人组成的已婚家庭，以家庭为单位限购2套住房，首套房外地人单独登记在产证上，须提供符合网签日期 前63个月内累计正常缴纳满60个月的社会保险（俗称"社保"，下文以"社保"做统称）或个人所得税税单（俗称"税单"， 下文以"税单"做统称）；若购买二套房，则沪籍人必须登记在产证上；
3.沪籍与外籍人组成的已婚家庭，以家庭为单位限购2套住房，首套房外籍人单独登记在产证上，须提供符合有效期内在沪 工作满1年的劳动合同或在沪就业证；若购买二套房，沪籍人必须登记在产证上；
4.对已拥有1套住房的沪籍已婚家庭，限购1套住房；
5.对已拥有2套及以上住房的沪籍已婚家庭，暂停在本市向其售房。
沪籍单身包括哪几类情况？沪籍成年单身购房的限购政策是什么？
沪籍单身包括以下几类：
沪籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
对于上海在读博士的购房政策是什么？
非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，若已婚名下在沪无房且为在沪在读博士，去学校所在地的派出所开具户籍证明， 至学校开具博士在读证明，在沪可购入1套住房。
重点只要是在读博士且已婚的，在上海可以购买一套房产，是不是突然发现高学历还是蛮好的。
驻沪部队现役军人和现役武警家庭购房（需军官或以上级别）的购房政策是什么？
原籍非沪籍的驻沪部队现役军人和现役武警家庭（需军官或以上级别），若已婚名下在沪无房且提供军队团级以上政治部门 开具的户籍证明，在沪可购入1套住房。
外地户籍家庭购房的限购政策是什么？
1.在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社保或税单的外地户籍 居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房）；
2. 拥有1套及以上本市住房的外地户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供在沪符合网签曰期前63个月内累计正常 缴纳满60个月的社保或税单的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；
3.外地户籍成年单身限购。
重点外地人要再在上海买房必须缴满5年的社保，还是要已婚的状态，等这么久还是蛮辛苦的。
外籍人士及港澳台地区居民的限购政策是什么？
外籍人士在上海市范围内家庭名下无房且符合有效期内在沪工作满1年的劳动合同或在沪就业证；港澳台地区居民在上海市 范围内家庭名下无房且持有有效期内在沪工作满1年的劳动合同或有效期内满1年的在沪学籍证明,可购入1套住宅类房屋 (即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，及投资性质的写字楼、商业物业）。
重点是外籍人只能买一套住宅性质的房子，一般还要缴房产税。
未成年单独购房的限购政策是什么？
1.沪籍未成年：只要所在家庭不限购，一次性付款时，未成年可单独登记在产证上，?购房需贷款时，则不可单独登记在产证 上；
2.外地未成年：不可以单独登记在产证上；
3.外籍未成年：外籍/港澳台未成年不可以单独登记在产证上。
以公司名义在沪购房的限购政策是什么？
1.境内注册的公司不受限购政策的影响，无购买套数的限制；
2.境外注册的公司限购。
面对限购人群：可以推荐商住房、使用权房（仅限上海人）、以公司名义购买、拍卖房。
什么是二手房住房按揭贷款？
个人在购买售房人（具有房屋产权证、能在市场上流通交易）的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以 要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。
二手房住房按揭有哪些类别？各定义是什么？
住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时， 以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住 房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提 供这种贷款。
组合贷款，是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请按揭贷款的同时，向银行申请个人住房 公积金贷款。在购买商品房时，既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的，便是"个人住房组合贷款”
哪些银行可以做二手房住房按揭贷款？
备注：商业银行是指所有操作人民币业务的银行,?中国人民银行是行政机构，属于非商业银行。
基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这_基准利率水平来确定。
什么是存、贷款基准利率？
存、贷款基准利率是中国人民银行发布给商业银行的存、贷款的指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货 币政策之一。
目前二手房房贷五年期以上基准利率是多少？
首套一般情况下是商业贷款基准利率下浮（9折）、公积金贷款为基准利率；
二套住宅商业贷款和公积金都上浮10% ；
商住房一般上浮10%起。
面签-评估-家庭住房情况查询-补件-件齐-送审-批贷-出抵押材料-过户-出产证及抵押证-放款材料递交银行-银行放款（具体 时间看银行额度情况）。
商业贷款的贷款年限如何计算？
1.与房龄有关：一般要求房龄在30年内；
最长贷款年限计算：贷款年限+房龄< 50年；
注：各银行间有差异，如：工商银行的最长贷款年限计算方式为"70年-房龄"（孰低原则），建设银行最长贷款年限计算 方式为"55年-房龄"；
2.与借款人年龄有关：一般可到65周岁；
最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<70周岁；
3.最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）。
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
商业贷款的还款方式有哪些？
什么是等额本息还款法？其特点是什么？
1定义：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法；
2特点：每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比 重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
什么是等额本金还款法？其特点是什么？
定义：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。
特点：每月归还本金一样，利息则按贷款本^额逐日计算，前期偿还款项,每月还款?渐减少。此种还款方式所 还的利息低，但前期还款压力大。
月供指在银行以按揭方式购置房产，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包 括本金部分和相应的利息。
银行审批贷款是如何认定主贷人套数的？
借款人家庭名下在沪无房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套 房贷款政策执行，首付款比例不低于35% ；
对在沪拥有1套瓶的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性 个人住房贷款购买普通自住房的，其首付款比例不低50% ，对在沪拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款 记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付比例不低于70%。
商业贷款：家庭名下在上海无房且名下无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套 可剔除；组合贷款：家庭名下在上海无房且名下无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各
商业贷款：家庭名下在上海有一套房或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记 证产证上的最多各有2套可剔除）
组合贷款：家庭名下上海有一套房且人均住房面积小于36.1平方米或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前 且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除）。
贷款认定的标准是什么样的？
凡有过住房贷款（含外地住房，包括商业贷款，公积金贷款，组合贷款），即使已经结清，依然计入套数认定。
已经备案过的动迁协议、拉过网签的合同计入套数认定。
公积金按缴纳性质分为哪几类？
职工个人缴存的住房公积金；
职工所在单位为职工缴存的住房公积金。
公积金贷款准入条件有哪些？
在上海缴纳公积金的在职职工（退休、离职的都不可以）；
在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月；
在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款。
公积金贷款首套、二套认定标准是什么？
首套：家庭名下在上海无房且名下无本市公积金贷款记录（在婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1 套可以剔除）；
家庭名下上海无住房，有1次本市公积金贷款公积金贷款记录，但已结清；
家庭名下上海有1套住房，且人均面积小于36.1平方米，无本市公积金贷款记录；
家庭名下上海有1套住房，且人均面积小于36.1平方米，在本市有一次公积金贷款记录，但已结清；
注：在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自有1套可以剔除，婚前如果与父母共有多套房产，原则上是 剔除面积大的那套；
|
住房建筑面积在90平方米（含）以下的普 通住宅，贷款首付款比例不得低于20% ; 非普通住宅或90平方米以上的普通住宅， 贷款首付款比例不得低于30% ; |
购买普通住房，贷款首付款比例不得低于50% ; 购买非普通住房，贷款首付款比例不得低于70% ; |
|
不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存金额的倍数（住房公积金账户 余额的30倍、补充公积金账户余额的10倍）确定的贷款限额。 不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额。 不高于家庭按照还款能力确定的贷款限额，计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工 资基数*还款能力比例（40%) *12个月*贷款期限 注：上海市计算公积金还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40% |
|
|
停止向符合下列情况 的借款申请人发放贷款 |
已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭,购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭 |
公积金贷款额度计算标准是什么？
如何计算公积金贷款年限？
原则："房龄"与〃年龄"的计算结果，采取孰低原则。
公积金的冲还贷方式有哪些？
1）年冲：是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金帐户里的钱。如是组合贷款优 先冲还公积金本金部分；
还款周期：每年的4月或9月。
2）月冲：是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时 补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息；
办理方式：第一个月正常扣款后，带身份证、共同还款人关系证明及公积金账号去办理贷款的银行办理。
