山西省省级机关住房资金管理中心关于进一步规范住房公积金个人贷款相关业务的通知

晋直房资发〔2018〕43号

为了进一步规范住房公积金个人贷款行为，防范贷款风险，同时维护缴存职工购房贷款权益，根据住建部等四部委《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金〔2017〕246号）、省住建厅《转发<住房城乡建设部办公厅关于住房公积金政策执行情况检查及风险隐患排查的通知>的通知》（晋建金〔2018〕799号）及《山西省住房和城乡建设厅关于开展对我省住房公积金有关工作综合检查的通知》（建金函〔2018〕959号）要求，结合我中心业务实际，经中心贷审会研究，现根据要求对部分住房公积金个人贷款业务进行进一步规范，请遵照执行。

一、严格执行省城调控房价有关政策，将公积金贷款首付比例上调至30％，同时为满足职工刚需和改善性购房，正常连续足额缴存六个月以上的职工方可申请公积金贷款，贷款额度不与缴存年限挂钩，最高贷款额度恢复到100万元。

二、在借款人选择自然人阶段性担保方式时，如在原有自然人阶段性担保方式规定的条款内，可选择距退休年龄五年以上的，且在省直中心缴存住房公积金的职工，采用职工阶段性信用担保方式。具体为：借款在50万元以内的，须选择2名职工作为担保人;借款在50万元以上的，须选择3名以上职工作为担保人。采用职工阶段性信用担保方式时，取消担保人住房公积金账户余额必须是申请贷款额10%以上的规定。

三、本着维护职工合法利益的理念，后转入我中心的缴存职工且连续足额缴存不足6个月的，可由原缴存公积金管理机构出具缴存证明及缴存明细，如原缴存公积金管理机构拒绝为职工出具相关证明的，经我中心审核情况属实的，职工可在省直中心领取统一制式证明材料，由原缴存单位盖章确认后，可合并接续计算缴存时间。

四、住房公积金贷款次数的认定标准为：借款人为单身的，以本人的购房类型贷款次数计算，借款人已婚的，以夫妻双方购房类型贷款最多次数计算。本次贷款前是否有过省直中心以外的购房类型贷款，以本人征信为准。同时，须由本人做出书面承诺，不得向第三次（含）以上职工发放公积金贷款。

五、停止受理自2018年9月30日以后商业银行发放的商业住房按揭贷款转公积金贷款申请。缴存职工购买住房时可直接持省直中心认可的相关资料申请住房公积金贷款，同时，该条款设定缓冲期，缴存职工购买住房并于9月30日前办理了商业贷款并符合省直中心其他贷款条件的，仍按原规定执行，并且不受申请时间限制。商业银行发放的住房按揭贷款时间按照购房人与商业银行按揭贷款协议签署时间确定。

 六、缴存职工在2018年9月30日后购买住房（包括新建商品房、经济适用房、拆迁安置房和二手房）申请住房公积金贷款的，不再将贷款资金支付给借款人。缴存职工9月30日后购买住房并已经全额付清房款的，不能申请住房公积金贷款。同时为了维护缴存职工权益，避免政策给调整前已经按省直中心原执行的政策购买住房的缴存职工带来不便，我们按照以人为本的原则设定缓冲期，9月30日以前全额付清房款购买住房、同时购房时间在贷款申请之日前三年以内符合省直中心其他贷款条件的，仍按原政策执行，购房时间按照网签合同签署时间为准。

七、已在省直中心办理公积金贷款业务的小微企业职工，在还款期间，如该企业公积金发生断缴，省直中心通知（电话或书面）缴存单位在一个月内进行全额补缴。如在一个月（30天）内仍未进行补缴，按照7月20日住建部在全国住房公积金归集业务标准培训会上的要求，该单位借款人的住房公积金贷款利率从次月起将调整至届时的商业住房贷款实际执行利率。该单位连续正常缴存6个月以上，方可恢复住房公积金贷款利率，期间已交纳的商业住房利率与住房公积金利率差额部分不予退款。如原单位拒不执行补缴的，借款人可按现工作单位在省直中心开户后连续正常缴存6个月以上，也可恢复住房公积金贷款利率。

八、取消住房公积金提取和贷款关联政策。

山西省省级机关住房资金管理中心

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（2015）侯民初字第105号

原告：侯马市张村街道办事处大南庄村村民委员会（以下简称村委会）。

法定代表人：李岗有，该村委会主任。

法定代表人：上官玉磊，该公司董事长。

法定代表人：上官国太，该公司董事长。

委托代理人：贾凤莲，女，汉族，****年**月**日出生，系晋韵公司职工。

委托代理人：魏从军，男，汉族，****年**月**日出生，系晋韵公司职工。

原告村委会与被告晋韵公司、晋韵集团民间借贷、土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告村委会的委托代理人王红兵、被告晋韵公司和晋韵集团共同的委托代理人贾凤莲、魏从军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告村委会诉称：1、依法判令被告晋韵公司、晋韵集团连带偿还原告借款及利息、律师费、差旅费、交通费共计3154375元；2、依法判令被告晋韵公司、晋韵集团连带支付原告土地租赁费及土地使用补偿费共计1077150元；3、本案诉讼费由二被告共同承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令被告晋韵公司、晋韵集团连带偿还原告借款本金2948110及利息元（利息截止到2014年12月31日）、律师费100000元、差旅费、交通费70000元，共计3454375元；2015年1月1日之后，每天支付利息元，直至被告将款项还清为止。2、依法判令被告晋韵公司、晋韵集团连带偿还拖欠原告的土地租赁费1077150元（截止到2014年12月31日）及利息。2015年1月1日之后，被告每天支付983.7元，直至被告将土地交付原告为止。3、本案诉讼费由二被告连带承担。

被告晋韵公司、晋韵集团共同辩称：1、二被告连带偿还原告借款没有异议，但因原告提前收回借款，借款利息应按年利率5%计息，且我方已归还5500000元，归还时并未体现归还的是本金还是利息，我方现在只欠原告借款本金1500000元，利息未付。2、不承担律师费、差旅费。3、对拖欠原告三年的土地租赁费1077150元没有异议，但土地租赁费的利息不承担。

经本院审理查明：2012年8月23日，原告村委会与被告晋韵公司签订《借款协议书》，该协议书约定：1、原告向被告提供借款7000000元，借款期限一年，借款利息按照年利率15%计息，每半年结算一次。2、原告如要提前收回借款，需提前一个月以书面形式告知被告，被告保证按期偿还借款本息，但利息按年息5%计息。3、如双方发生纠纷协商不成依法向人民法院起诉，执行费、律师费、通知费、催告费、误工费等相关费用由被告承担。协议签订后，原告即向被告出借7000000元，被告于当日为原告出具收据。同时，被告晋韵集团向原告出具保证函，言明对被告晋韵公司向原告村委会的借款承担连带责任保证，保证范围包括本金、利息、违约金、实现债权的费用。后被告晋韵公司未按期支付利息，被告晋韵集团于2013年7月8日归还原告2000000元。2013年9月13日被告晋韵集团向原告村委会出具《还款承诺书》，言明于2013年10月15日将借款本息一并偿还。到期后，被告晋韵集团没有按约履行，又于2013年10月20日单方为原告村委会出具《还款协议书》，言明于2013年11月20日前归还2500000元、2013年12月20日前归还2500000元、2014年元月将借款利息及土地租赁费用全部付清。此后，被告晋韵集团于2013年11月24日归还原告2500000元、2014年3月28日归还原告1000000元，但均未注明归还的是利息还是本金。

同时查明，2003年2月13日，上海晋韵物资有限公司（由被告晋韵集团控股）与原告村委会签订《用地补偿协议书》，由其使用原告位于侯马市大南庄收费站以南、郭仪线与铁道之间的约300亩（实为248亩）土地投资建厂（组建被告晋韵公司，后该公司于2003年4月9日成立，该公司建设在此土地范围内），土地补偿费每亩每年1000元（后变更为每亩每年1300元）。2003年5月28日，被告晋韵公司与原告签订《租赁道路协议》，由原告将其位于被告晋韵公司西围墙外北至乡环路、南至该公司南大门的道路租赁给被告使用，租赁费每年10000元。当日，被告晋韵公司又与原告签订《承包土地合同》，由原告将其位于南坡收费站南边、郭仪线西侧土地20.5亩承包给被告晋韵公司使用，承包费每亩每年1000元。2007年7月10日，双方又签订《补充协议》，将承包费更改为每亩每年1300元。综上，上述三宗土地费用每年为359050元，在实际履行中均由被告晋韵公司支付原告村委会，付至2011年年底。

同时还查明，上海晋韵物资有限公司与被告晋韵公司均为被告晋韵集团投资设立并控股的，被告晋韵集团对二公司均控股51%。上海晋韵物资有限公司现已注销。

上述事实，有原告提供的借款协议书、担保函、借据、收据、用地补偿协议书、租赁道路协议、承包土地合同及补充协议、还款承诺书、还款协议书、律师委托代理合同及收费票、山西省律师收费标准等证据予以证明，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为，被告晋韵公司从原告村委会借款，被告晋韵集团提供连带责任担保，在被告晋韵公司没有按约履行还款义务时，被告晋韵集团理应承担连带还款义务，且被告晋韵集团多次为原告出具还款承诺，并实际偿还了5500000元。因此，原告诉称要求二被告连带偿还借款本息的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院依法予以支持；原、被告签订的借款合同中约定“如双方发生纠纷协商不成依法向人民法院起诉，执行费、律师费、通知费、催告费、误工费等相关费用由被告承担”，且被告晋韵集团为原告出具的保证函中保证范围亦包括此项费用。由此，原告要求二被告连带承担律师费100000元，本院予以支持。原告未能出具其为了索要债权实际支出的差旅费证据，对于要求二被告承担差旅费、交通费的诉讼请求本院不予支持； 本案中，上海晋韵物资有限公司与原告村委会于2003年2月13日签订《用地补偿协议书》，由其使用原告248亩土地投资组建被告晋韵公司。被告晋韵公司于2003年4月9日成立，该块土地确为被告晋韵公司使用。上海晋韵物资有限公司与被告晋韵公司均为被告晋韵集团投资成立并控股的，被告晋韵集团对二公司均控股51%，被告晋韵集团在其为原告出具的单方还款协议书中也承诺对土地租赁费用全部付清。又，历年来被告晋韵公司对其使用的、由上海晋韵物资有限公司租赁的土地的租赁费及自己与原告租赁的土地的租赁费都是一并由其逐年偿还原告的。且庭审中，二被告对原告诉称的要求其连带清偿拖欠原告三年的土地租赁费1077150元也无异议，因此，对原告诉称要求二被告连带偿还拖欠原告的土地租赁费1077150元（截止到2014年12月31日），事实清楚、证据充分，本院依法予以认可。原告还诉称，2015年1月1日之后，被告每天支付983.7元，直至被告将土地交付原告为止。因其尚未发生，本院不予支持。被告晋韵公司、晋韵集团共同辩称：1、二被告连带偿还原告借款没有异议，但因原告提前收回借款，借款利息应按年利率5%计息，且我方已归还5500000元，归还时并未体现归还的是本金还是利息，我方现在只欠原告借款本金1500000元，利息未付。2、不承担律师费、差旅费。3、对拖欠原告三年的土地租赁费1077150元没有异议，但土地租赁费的利息不承担。本案中，原、被告签订的《借款协议书》明确约定“原告如要提前收回借款，需提前一个月以书面形式告知被告，被告保证按期偿还借款本息，但利息按年息5%计息”。庭审中，二被告未提供原告提前收回借款的证据，且二被告至今尚未将原告借款全部清偿，对其辩称原告提前收回借款的意见，本院无法采信，借款利息仍应按年利率15%计息。另，二被告认为其先后归还原告村委会5500000元，双方并未约定归还的是本金还是利息，现应认为其归还的是本金。对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条明确规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：1、实现债权的有关费用；2、利息；3、主债务。因此，二被告的答辩意见与事实不符、无法律依据，本院不予支持。应认定截至2014年3月28日被告归还的5500000元中的1448110元为归还的之前的利息，其余4051890元为归还的借款本金。故依照《中华人共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告晋韵公司、晋韵集团连带偿还原告村委会借款2948110元及利息（利息按照年利率15%，从2014年3月28日到本判决生效之日止计息）、律师费100000元，于本判决生效后十日内支付。

二、被告晋韵公司、晋韵集团连带偿还原告村委会土地租赁费1077150元（截止到2014年12月31日），于本判决生效后十日内支付。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费43052元，诉讼保全费5000元，共计48052元，由二被告连带承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。

代理审判员　 　卢　静

二〇一五年五月二十六日