拥抱未来 房地产市场的新机会，第四届平安地产金融创新论坛盛大开幕！搜狐焦点会为您全程直播！

【主持人-毛天宇】：尊敬的各位领导、女士们、先生们，大家上午好！欢迎大家出席第四届平安地产金融创新论坛！我是来自北京电视台的节目主持人毛天宇。

【主持人-彩云】：大家好！我是来自深圳电视台财经频道的主持人彩云。

【主持人-毛天宇】：即将过去的2017，对中国房地产是不平凡的一年，我们看到调控政策的不断设紧，也看到了各大房企销售额再创新高。我们看到一些城市住宅成交的大幅下降，也看到了住房租赁、共有产权等亮点频出。党的十九大报告指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一概念为行业发展指明了方向。

【主持人-彩云】：在新一轮经济社会变革的大潮中，作为行业发展的积极参与者，平安银行携手“第四届平安地产金融创新论坛”在这里如约而至。今天的盛会现场高朋满座、群英荟萃，我们会邀请行业大咖、专业学家、精英翘 楚济济一堂，共享盛举，我们将开启一场令人惊艳的饕餮盛宴，下面，请允许我为大家介绍今天到场的各位贵宾。

首先，隆重介绍各位尊敬的行业领导和专家：

中国房地产业协会会长刘志峰先生；

央行货币政策委员会委员樊纲先生；

中国银行业协会首 席经济学家巴曙松先生；

中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊先生；

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平先生；

深圳市住房和建设局副局长洪海灵先生；

中泰证券首 席经济学家李迅雷先生；

中国 指数 研究院常务副院长黄瑜女士；

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科先生；

《华夏时报》总编辑、著 名财经评论家水皮先生；

《地产》杂志主编张文豪先生。

【主持人-毛天宇】：今天现场也请来很多的企业家与行业领 袖，接下来让我们一起认识一下：

融创中国董事会主席孙宏斌先生；

建业地产董事会主席胡葆森先生；

旭辉集团董事长林中先生；

红星美凯龙家居集团董事长车建新先生；

协信控股集团董事长吴旭先生；

万科高级副总裁谭华杰先生。

以上几位企业家，也是我们今天的演讲嘉宾。期待看到各位的真知灼见。

出席论坛的企业家还有：

时代控股董事长岑钊雄先生；

福晟集团董事长潘伟明先生；

中南置地董事长陈凯先生；

文一集团董事长周文育先生；

弘阳集团董事长曾焕沙先生；

中渝置地董事长史虎先生；

祥生集团董事长陈国祥先生；

广铝集团董事长叶鹏智先生；

江南集团董事长于全先生；

联泰集团董事长黄婉如女士；

绿景集团董事长黄敬舒先生；

地平置业董事长任鹤年先生；

紫薇地产董事长李维东先生；

黄河大观董事长李伟先生；

能兴控股董事长钟乃雄先生以及来自碧桂园、世茂、保利、华夏幸福、招商、金地、华润等各大企业的领袖和高层。限于时间关系，非常抱歉还有很多业界大佬、企业家们未能逐一向大家介绍，敬请谅解！非常感谢各位企业家在百忙之中莅临现场！感谢你们对论坛、对平安银行的鼎力支持！

【主持人-彩云】：下面，由我来介绍论坛主办方、平安银行的领导，他们是：

平安银行行长胡跃飞先生；

平安银行监事长邱伟先生；

平安银行行长助理杨志群先生；

平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠先生；

除了平安银行，平安集团及各子公司领导也亲临现场，他们分别是：

平安集团风险管理部总经理李国才先生；

平安信托副董事长宋成立先生；

平安证券副总经理詹露阳先生；

平安证券总经理助理杨敬东先生；

平安不动产副总经理唐本胜先生；

平安好房副总经理周连成先生；

前交所总经理助理周泓冰女士；

平安大华基金副总经理孙宇先生；

平安金融一账通总经理助理黄绍宇先生；

以及来自平安财智、重金所的领导们，欢迎大家的到来！

天宇，你看今天这论坛的阵容，这重量级的嘉宾，绝 对是国内房地产圈一场难得的思想盛宴，我真不忍心在台上多占用一分钟。

【主持人-毛天宇】：很有同感！那话不多说，咱们就以热烈的掌声请出主办方领导—— 平安银行行长胡跃飞先生上台，为论坛致开幕辞！

【胡跃飞】：尊敬的刘志峰会长、尊敬的各位企业家，各位专家、学者，女士们、先生们，大家好！

今天在党的十九大结束不久之际，我们很高兴迎来了“第四届平安地产金融创新论坛”，过去的每一届论坛，我们都得到了来自国家权威智囊机构、行业主管部门、行业协会、科研院校领导和专家的大力支持，得到了诸多行业领 袖，也是我们紧密的合作伙伴的大力支持，从而让我们的年度论坛熠熠生辉。

今天各位贵宾的到来，再次为论坛增添了新的光彩。在这个交流平台上，我们非常期待分享大家的真知灼见，非常期待碰撞出新的火花，进而为行业进步增添新的力量。在此，我谨代表平安银行向莅临大会的各位来宾表示最热烈的欢迎，向长期以来关心和支持平安银行发展的各界朋友表示最衷心的感谢。

习近平总书记在党的十九大报告明确指出“中国特色社会主义进入了新时代”，这是中国发展新的历史方略，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。在新时代，在经济发展的新阶段，房地产行业需要有新的定位、新的角色担当和新的历史贡献。房地产企业以及为之服务的金融机构也势必获得新的成长，这里我谈几点认识和大家交流和讨教。

第一，坚持房子是用来住的，不是用来炒的这一定位，将赋予房地产行业更强的生命力。任何产品其投资价值终究建立在物用价值之上，房地产行业前进的原动力在于人民对于居住的根本性需求，在于让全体人民住有所居、住得更好。只有回归本源，整个行业才能脱离粗放型的发展模式，进而追求居住品质的提升，追求房地产行业与社会发展的全面融合，推动行业持续升级。所以，我认为坚持房子是用来住的，不是用来炒的这一定位不是缩小的房地产的市场空间，而是在改变该行业价值创造模式，让行业发展由单级思维转向多级思维，单元空间转向多元空间，行业持续则企业持续，把最本质的事情做得更好，不忘让全体人民住有所居的初心是我们共同的追求。

第二，行业整合将带来重大的行业进步，主流房企仍是中坚力量。今年三季度末，国有百强房企的市场份额达到了53.2%，较2016年末提升了8.4个百分点，行业集中明显加速。当前各大房企都在深化区域布局，开展项目并购或者进行横向联合。这些都是行业整合的具体表现，我们预计这一趋势还会加快，行业整合的过程是房企间加大竞争、优胜劣汰的过程，也是优化资源配置、改进市场效率的过程，这有助于化解行业不平衡、不充分发展的矛盾问题，可谓是一次重大的行业进步。在这个过程中，主流房企仍会扮演着最重要的角色。

除了自身的发展壮大，他们还会把先进的建筑思想、美好的居住理念和优秀的人本文化带入整个行业，推动行业蜕变。目前平安银行与百强房企的合作已达到71%，二十强达到95%，我们非常愿意与大家一起共同参与行业整合，一起促进行业发展。

第三，存量经营的价值空间正在开启，有望改变未来市场的格局。过去的十多年，住房的自住和投资需求集中爆发，造就了中国房地产业的黄金时期，这一时期，增量需求推动市场发展，各大房企的经营链相对简单，主要是把房子盖好和卖好。而当供给、需求达到阶段平衡点的时候市场则进入了存量时代。经营链变成了生产+销售+运营，对于诸多房地产企业来说，这是挑战也是机遇。

所谓挑战，是让持有一定的重资产、资源布局和财务模式都会发生改变，要更加善用金融手段。

所谓机遇，是因为存量经营在我国还处于初级阶段，巨大的市场蛋糕将逐渐形成。比如说住房租赁市场，目前我国政策支持的力度就相当大，而且潜在的市场容量也很大。我相信随着配套环境的成熟，现有的政策红利将加快转化为市场的自发力量，孕育出全新的价值空间，行业格局也将由此改变。

目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，后期我们希望联手各大房企共同参与推动这一市场的成长，推动的主体供给、多渠道保障，租售并举的住房制度早日建立。

第四，业态多元化也是今后的重要趋势。当前中国经济与社会的转型正在加剧，城镇化的进程不断加快，人们的工作、生活与消费方式持续变化，对生活品质的需求持续提升，对绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐等关注日益显著。

与此同时，行业间的跨界发展和资源整合会更加广泛，行业内的房企竞争会更加激烈和深入，这些因素彼此交互，共同作用，必将催生差异化发展的新模式、新业态，推动中国房地产业走向多元化发展的轨道。

昨天下午，平安银行与住建部政策研究中心在这里联合发布了年度地产金融白皮书，聚焦特色小镇，特色小镇不是搞房地产开发，但在产业导入、资源整合、项目开发等领域。在实现居民生活、生产和生态的融合上，房企是可以成为积极参与者并且大有可为。这也将为房地产行业转型升级带来新的契机，目前平安集团专门成立了房生态委员会，通过整合银行、证券、不动产、信托、基金、好房等子公司的优势资源，致力于构建完整的地产金融服务圈，充分发挥平安在综合金融领域所具有的各项优势，全力支持房地产业开疆拓土，做大做强，实现房地产业多元发展。

环境在变、市场在变，我们要走在变化之前，我们相信在中央及各级政府的正确领导下，房地产业将走向更加健康、平稳的发展轨道。我们看好房地产行业的长远发展，我们也期望各大企业、各位企业家一如既往的支持平安、信任平安。我们同心协力把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，共同开启中国房地产金融的新征程，为实现伟大的中国梦贡献不一样的房地产金融服务的力量。

最后，预祝今天的大会圆满成功，祝各位来宾、各位朋友身体健康，幸福平安，谢谢大家。

【主持人-彩云】：非常感谢胡行长的精彩致辞。我们刚刚从胡行长的致辞中，深刻的读到这样一点，服务房地产客户，其实不是平安银行一个人在战斗，而是整个平安集团的所有子公司一起在努力，这真的很不一样！

想要成为中国最 佳地产服务商让我们的居住生活更美好是我们共同的愿景，我们一直为此在努力，今天我们的盛会非常荣幸地邀请到了中国房地产业协会的刘志峰会长。刘会长是我们的老朋友了，也见证了“平安地产金融创新论坛”从第一届走到第四届，给予了平安银行极大的支持。请我们用热烈的掌声，欢迎刘志峰会长上台致辞。

【刘志峰】：尊敬的胡行长，各位新老朋友，大家上午好！

很高兴参加“第四届平安地产金融创新论坛”，我代表中国房地产业协会对论坛的召开表示热烈的祝贺。

党的十九大提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。报告在房地产方面提出要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。报告在金融方面提出，要深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，提高实际融资比重，促进多层次资本市场健康发展，守住不发生系统性金融风险的底线。

在金融和房地产两大领域面临新方位之际召开这次论坛，讨论如何抓住未来的发展机遇，很有意义。

当前，经济对房地产发展总体是有利的：

一是经济增长比较稳定，今年前三个季度GDP同比增长6.9%，预计全年增速为6.8%，较上年6.7%的增速相当。明年GDP增速有望保持6.5%左右，中国经济还会保持相对平稳的发展。

二是经济结构调整成果显著，2016年第三产业增加值占国民生产总值的比重为51.6%，比2012年提高了6.3个百分点，服务业占国民经济半壁江山，消费成为主要的支撑。2013年到2016年消费占55%，消费与投资比例趋于合理。

三是老百姓收入不断增长，城乡居民收入增速超过经济增速，中等收入群体持续扩大。

四是城镇化水平有所提高，一方面已经市民化的农业转移人口的住房条件仍有很大的改善空间。另一方面，市民化的新移民又创造了新的住房需求，两者叠加需求广阔。

五是老百姓生活品质进一步提高，我国人均GDP达到了8600美元，稳定站在中等发达国家行列，部分大城市已经达到16000美元的水平。

这样有利的条件下，老百姓对住房的需求，住房消费作为居民消费的主要方面，未来几年仍有发展。但也要看到房地产出现的新情况和新发展：

1，房地产从高速增长进入中低速增长，我国住房发展取得了举世瞩目的成就，未来住宅的安全性能、经济性能、环境性能和外在性能的要求更高，现在房地产的粗放式的发展方式已经很难保证高品质的住宅。

2，防范金融风险在房地产领域的主要任务是“去杠杆”，这将在房地产企业的供给发生一定的不确定性，房地产企业如何应对是极大的考验和挑战。

3，限购、限贷、限价、限售等短期调控政策虽然见效，但在未来住房政策还未从根本上解决。

4，住房供给既有区域与区域、城市与城市不同人之间的矛盾，已由满足人民的文化需求和精神享受的养老、教育、文化、健康等内容、内涵，供给无法满足需求的矛盾。

5，加快住房租赁是解决目前住房问题的主要途径，但也暴露了租金收入能不能在财务上可行，少交税、不交税能不能长期为继，能不能使住房市场的稳定发展，需要拿出改革的勇气和办法。

6，大量居住功能不完善的住房与全面建成小康社会的要求还有较大的差距。与发达国家相比，我国在住房舒适设计度方面和国外差距还比较明显，不能盲目乐观，房价持续上涨，削弱了居民的住房支付能力，也缓解了居民实际生活水平的提高。各种住房差距将越来越大，不利于解决住房发展的不平衡、不充分的矛盾。

在这样一些新情况、新特点面前如何应对，我认为主要还是要以解决问题为导向，将房地产的补短板、升级换代当作新的市场机遇，打造群众欢迎的美好生活升级版高品质住房体系，主要在以下几个方面我认为要重点优先发展：

发展长租公寓，当前新移民、新就业等居民群体住房困难问题突出，与社会发展同步，取得住房的愿望难以实现，要重点在12个试点城市加快推动住房租赁，把改建长租公寓作为供给侧改革的新动力。

2016年我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年市场规模将接近2万亿元，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，在缓解大城市的住房困难有着重要的作用。在很大程度上对城市的建设、创业就业、社会稳定都有好处。去年在住房方面总计交易额是20万亿，二手市场交易大概6万亿，租赁市场长租公寓是1.38万亿，总的租赁收入是2万亿，合在一块大概是20万亿。

发展健康住宅，人们在住宅里的时间占生命的50%以上，老人和儿童停留时间更长，没有全方位、全周期的健康住宅弹性和服务是狭义的健康、发展不充分的健康，更谈不上住房的高品质，更谈不上健康中国。

习近平总书记指出，要坚持不懈的推进，补齐影响群众生活品质的短板，房地产大力发展符合全方位、全周期、健康导向的住宅，把健康住宅作为提升城市居民环境，城乡文明建设和实施健康中国战略的重要内容。

今年有记者问，中国住房供给中心发布健康住宅的标准。发展百年住宅，为什么要提倡建设百年住宅？百年住宅除了朝寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的好房子，符合老百姓对美好生活的追求，尤其是在改善型需求和中高端消费具有吸引力。目前老百姓对住宅品质的要求越来越高，各地政府在产业化的配套也越来越高，为百年住宅发展创造条件，打造美好生活升级版高品质住宅方面，百年住宅优先发展，明年中国房地产业协会将制定、发布百年住宅设计建设标准。

发展绿色住区，当前绿色低碳、节能环保的住房发展缓慢，数量不足，与党的十九大报告坚持人与自然的和谐共生目标尚存差距，一些绿色环保的指标停留在口头上，还没有完全融合在住房项目上。资源、能源浪费也很严重，下一步要按照党的十九大报告中提出的，开发创建绿色住区的发展，加快绿色住区建设，促进居住、生活、生态空间的有机融合，同时将绿色住区与城市更新、旧城改造、城中村改造整合起来，补齐短板和弱项。绿色住区的标准我们房协正在修改，估计明年上半年可以公布。

发展住宅产业化，住宅产业化能保证施工工艺、成本控制和产品质量，避免人工作业的误差，提高工业化精度，提升生产效率，带动上下游产业发展，有效保证住宅品质的抓手。在打造美好生活升级版高品质住宅方面将发挥重要的作用。

最后预祝今天论坛取得圆满成功，谢谢大家。

【主持人-毛天宇】：非常感谢刘会长的精彩致辞！

党的十九大报告中指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。那么新阶段会呈现出哪些新变化、新趋势？2018年的经济走势会如何，货币政策是延续收紧还是适度宽松？相信大家都很关心。今天，我们非常荣幸地邀请到了国家顶 级智囊、央行货币政策委员会委员樊纲先生来为我们做权威解读。有请樊教授！

【樊纲】：谢谢平安银行邀请我这个盛会，给我将近五十分钟的时间讨论一些问题，题目是关于货币政策，关于宏观经济，今天我觉得机会难得，在座都是房地产业的精英们，我们最近也是在研究这方面的问题，中国的房地产成为非常奇特的现象，我们学界也在研究，今天我想把后面一半，我也讨论讨论房地产的问题，求教于大家。

首先还是讲讲中国经济发展的基本趋势，顺便说一句，好象我是央行的人似的，我是学者。央行政策委员会里有几位是学者的委员，我们不是央行的雇员，也不代表政府，也不代表人民银行，在这里说明一下。

分析一下现在的经济形势，现在有很多不同的说法，最近这些年中国经济一直在下滑，为什么下滑？有不同的分析、不同的解释。一种解释是中国经济到了中高或是中低发展阶段，告别了高增长阶段，原因是有很多因素，实体经济的情况发生变化了，成本上升了。我不否认有这些问题，一个十天、一个十年经济增长总是在发生很多变化，结构性的、基础性问题都发生了变化。但是我们大家想一想，我们经济主要面临的问题在什么地方？处理的难题在什么地方？产能过剩、库存积压、杠杆率过高、“三去一补一降”的问题，这些问题都是典型的经济周期下行期的问题，典型的是经济过热要清理的问题。

什么叫做经济过热，什么叫经济周期？经济周期是先有几年的过热，大家投资建了很多生产能力，建完以后发现没有那么多需求，结果往往其他经济体爆发危机，经济开始崩盘、倒闭、破产，有很长的市场出清期，把这些过剩产能消化掉。

我们处理这些过剩产能的问题是典型的经济周期现象，至少我们现在很大一部分的问题是周期性因素，是因为过去十几年的时间，两次经济过热：一是2004年到2007年，2007年的增长速度达到了14%多，2008年我们自己调整了一次，调整的力度还挺大，一个季度的GDP到了6%，深圳当时的房价跌了50%，一些高端楼盘跌了50%。但是没调整完，2008年底世界金融风暴来了，金融风暴来了20国开会，大家一致同意我们要联手救市，我们要托住市场，我们要刺激经济。中国回来也刺激了一把，4万亿。这次刺激又大了，2009年到2010年又过热了一轮。两轮过热叠加在一起，刚才说的那些问题就严重了，产能过剩就多了。

2008年底我们计算钢铁的产能过剩，4亿吨需求6亿吨产能，1/3过剩。2011年再计算产能过剩，6亿吨需求12亿吨产能，50%，而且是6亿吨的产能过剩。

这些年来我们清理这些问题，中国的特点在哪儿？中国的特点是软着陆，最近大家也许在国际上听到一个新词，说中国经济叫做比较有韧性，这句话的含义是，世界上的人唱了多年中国要崩盘、要崩盘、要崩盘啦，发现中国怎么就老没崩盘？发现中国有问题自己用另外一种办法在解决，而不是用他们经常习惯的、典型的过热、危机、衰退、萧条的周期办法解决，他们是硬着陆的办法。过热过热突然危机了，危机来了大家倒闭破产，衰退就是负增加，会经历几年的负增长，美国、欧洲2008年爆发危机以后，雷曼兄弟一夜之间没了，很多破产，经济负增长了两三年。然后再逐步出清。

中国经济即使下滑、下滑，待会儿我讲连续六年下滑，我们还有6%多的增长，还是在增长的过程中逐步解决一些问题，当然这是靠一些手段，虽然捂着盖着，有些问题不让它一次性爆发，也不让局部性的风险演变成全局性的风险，用各种办法控制局面，逐步在一个时间过程中慢慢解决这些问题。今年金融工作会议强调防范金融风险，处理地方金融债务等问题。这是我们的特点，外国人甚至不知道中国有经济周期，没发现中国有衰退，我们说我们经济波动的幅度比你们还大，我们现在6%多，最 高14%多，这两者之间的波动幅度是七、八个点的GDP增长速度。我说你们正的3%、负3%才6%。这是我们处理一些问题不同的方式。

全世界公认的宏观政策还是比较有利的，还是控制了一些局面，过热的时候拼命压，还是压住的一些盲目的投资，大家如果还记得有一个私人企业建钢铁，不让建钢厂，如果当时没有限制的话，后来不知道有多大的产能过剩。

紧急时刻一个是调整速度比较快一点，一个是敢于用一些别人用不了的办法。比如说2010年，我们刺激了一把，发现过热了又过热了，2010年上半年又掉头了，刺激政策用了一年多一点。而且掉头的时候，调整政策时采取的措施就是典型的行政手段，什么行政手段？和诸位相关的手段，2010年4月份开始实施住房限购，有钱不让买房子，这种行政手段是其他国家用不了的。我们敢用一些行政手段来控制局面，一会儿我要讲短期手段的必要性问题，因此我们能通过软着陆进行调整，不能说中国的体制完全没有它的优点。坏处是拖得时间比较长，这也是大家关心的问题。软着陆是好，还要多久？世界上没有参照系，我们只好比较比较我们自己过去的历史。

这张图很简单，两个数据，蓝的是GDP增长率，红的是通货膨胀率，通常说法似是而非，过去三十年中国经济10%以上的增长，没有那回事儿。中国经济一直波来动去。90年代初到2000年中间有一个深深的低谷，是上一轮的周期性调整。上一轮调整的原因也是一样的，因为1992年一次过热，1992、1993、1994，1994年到了14.2%，2007年14.1%，中国过热的级别都是在这个级别中。三年过热，2004年开始调整，那个时候深圳已经感觉到过热的因素，那一轮的过热具体内容。1994年开始调整，朱镕基收紧银根，1995年开始下滑，1995、1996、1997、1998、1999年连续五年下滑。2000年算是比1999年高了一点，1999年到底，2000年开始在底部徘徊，又徘徊了三年时间，2000、2001、2002，2002年还有通货紧缩，大家可以看到弧线。一共八年的时间，2003年非典，2004年开始新的一轮周期。

我们最近又开始讨论新周期了，我觉得这个事儿还没有那么简单。我们两轮过热，2011年开始下滑，前面那张图是2011年开始下滑，2011、2012、2013、2014、2015、2016，现在可以明确的说2016年探底，有人问我2016年GDP增长速度是不是探底了？2017年得说，2017年比2016年再高一点，那2016年探底，探底不等于反弹，探底之后还有底部徘徊的过程，这个需要多少年？现在还说不清楚，上次用了三年，这次是不是也还需要两到三年，三到四年的时间？这个会持续一段，为什么呢？因为我们要处理的那些问题，市场没出清的那些东西还需要一段时间解决。产能过剩、僵尸企业、债务问题都还有待进一步的调整、进一步的改革、进一步的供给侧做些事情，这些事情都在做，都不是没做，做了都需要一些过程。比如说银行债转股，上次就是债转股最后解决了很多问题，债转股说有一个额度、有一个计划了，用了10%。L型一竖到底，那一横还得走一会儿。

我同意用周期性的观点看待中国经济现状的方法，现在是新周期了还谈不上，还远远谈不上。做这样的对比，发现问题都是一样的，这次的问题和上次差不多，产能过剩上次是纺织业，总理、副总理拿着大锤子在浙江砸纱锭，资本主义砸机器倒牛奶，砸机器就是去产能，倒牛奶就是去库存。上次也是砸机器倒牛奶，上次也债务，银行坏债到了50%，这次是各种各样的债务问题。上次连说法都不一样，上次没保住八，这次保七没报住，有人说我们不要高增长了，就是6%、5%。现在是中国经济的正常情况吗？这些产能过剩压着大家都不投资，你觉得是正常情况吗？

反过来讲还是在低谷时期需要盘整、调整，拖着长一点都误以为是长期因素，其实它还是周期因素，还在调整当中。调整也不是坏事，调整过程就是盘整的过程。产业集中度高，兼并、收购、一批的倒闭破产，方方面面有它的好处。市场经济很多功能在过热的时候是发挥不出来的，非得到经济低迷的时候才能发挥出来。比如说兼并重组、优胜劣汰。

过热的时候你淘汰谁？都有碗饭吃，吃不吃得香是另一回事，谁都不愿意被淘汰。到了这个时候不淘汰，你不赶紧兼并重组最后就没了。央视的纪录片我偶然看到，回顾上上世纪末世纪之交美国当年大企业家，卡内基、摩根、洛克菲勒这些大企业家的奋斗史，各种产业发展的历史。请一批现在的商界精英来评论当时的事情，其中请了一位就是特朗普，特朗普当时还不是总统，他评论低谷时期，评论萧条、危机的时期，他说那个时候好，他说我最喜欢那个时候，为什么？我可以买东西了，这个时候东西便宜，我过去买不起的东西现在可以买了，兼并重组收购可以发生。而这也正是产业整合形成新的产业发展机制的过程，不要说现在都是坏消息，其实产业整合在一定程度上是一个好消息。

预期不多做了，也没什么特别做的，这两年应该是低谷徘徊比较平稳，6.5%到7%的增长是不成问题。这个时期有些高高低低，这个季度稍微高一点，那个季度稍微低一点，媒体容易炒作，推送到前面的媒体，很多似是而非。稍微高一点就说中国经济新周期了，稍微低一点就说不行了，又要崩盘了，高高低低是很正常的过程。

主持人反复强调政策的问题，我相信基本保持中性，也不会刺激经济，谁也不想把经济搞死，也不会紧缩了。就是一种相对中性的，让调整继续进行，压力继续存在，我不去刺激它，让这个过程走完，但是仍然保持在目前增长情况下的趋势，逐步走出低谷。

结构性改革不想多讲了，还想后面讨论关于房地产方面的问题，多少说一句供给侧改革的问题，供给侧改革的问题主要是长期问题，就是经济增长，怎么有更好的增长，怎么有更好的发展，回到增长理论、发展理论的四大要素：劳动、资本、制度、技术创新。这是经济学公认的四大要素，我们要不断的在这四大要素上做文章，我们才能提高潜在增长率，就是你的正常增长率。

现在所说的高质量增长，根本的是要在这几个问题上做文章，好好搞教育，好好发展资本市场，我们储蓄率很高，我们要搞好资本市场，让资本市场结构，直接融资、间接融资有更好的发展。改革各种体制，改革体制就是提高效率，通过体制改革提高效率使得一定的投入能产出更多的东西，增长率就高了，科技进步各种创新机制等，最根本的是这几个。长期的发展一定要做这几个。

党中央的文件开始也说这几个，我们要改革，要调整，突然话锋一转，当前最主要的问题要抓的是“三去一降一补”，当前的几个问题就是供给侧的短期问题，短期问题怎么理解？这些都是供给侧，去掉产能、供给的能力。举个例子，一个人从出生成为一个劳动力，首先要有劳动力，成为一个有用的人，18年的时间，还要人力资本，还要受教育，形成这个生产能力需要很长的时间，长着长着长出一个瘤子，这个瘤子是坏东西，会占用养分、会破坏机能，要把这个瘤子去掉，去掉瘤子是短期问题，瘤子长起来也是需要时间的，去掉这个瘤子一上午做个手术可能就好了，这是存在短期供给侧的问题。重要的是长期问题，长期问题天天抓、年年抓，到了供给侧改革，短期的问题是要抓住这些。

如果再多说一句，再讲讲需求侧，最近和特朗普的减税相关，需求侧的货币政策、财政政策都属于短期政策。需求侧的长期问题就是属于收入分配、税收结构、社会保障，这些都是属于需求侧的长期问题。特朗普的政策是从需求侧大幅降税，很多人研究对我们的冲击，反过来讲我们要思考，美国都大幅度降税了，我们怎么办？这是新的问题，供求关系的平衡在这里面也会起作用，我们怎么在新的国际竞争环境下重新思考我们的供求关系平衡问题，我们的供给不仅是供给侧，需求侧我们怎么应对新的现实。

这一轮房地产最突出的现象就是两极分化，大城市价格飙升，三、四线小城市库存积压，去库存着重讲的就是去房地产的库存。最近有人说三、四线城市价格也涨了，我说你得去分析分析你在说什么样的城市。你跟我说廊坊、燕郊、嘉兴、绍兴，那都是大城市圈中的一些小城市，那不叫三四线城市，那叫大都市群里的城市。我们说的三四线城市是偏远地方的人口流失小城市。

数据有点老，基本的趋势是这样，大城市飙升、暴涨一轮，为什么？市场上有了很多似是而非的说法，第一个说法大家很熟悉，货币太多了，货币太多了导致房价高了，发了这么多货币房价能不高吗？货币是一般等价物，它可以哪儿都去，他这次怎么没去股市、猪肉、蒜你狠、豆你玩。去楼市怎么单单去了几个大城市，怎么没去小城市？你说货币跟房价没关系，当然有关系，货币是一般等价物，说价格当然有货币的因素在里面，但是你解释不了为什么这轮房价上涨，而且偏涨在那几个地方。这一轮比较多的二线中心城市，人口流入的地方都涨。要说货币多，不比过去多吗？现在货币增长率M2就8%多，应该还是比较少的时期。

还有一个说法，房价高是因为地价高，我就要问问在座诸位了，地价高不是各位拍出来的吗？房价和地价的关系上，地价派生价格，是因为预期未来房价比现在的房价还高你才敢用更高的价格举牌去拍那块地，你想是不是这个道理？你说我预期错了，没有想到政府调控了，那是你预期错误的问题。一个反问题，地价不高，政府给你一块便宜地，私下给你了，除非他将来规定，这个房子只能卖多少钱，只能租多少钱。除了这个以外还让你去市场上销售的话，等你盖完房子市场价格起来了，你能够按照便宜的价格卖吗？你不去市场价格卖吗？在这种情况下，政府该做什么？政府就是在拍地的环节上把你级差地租榨干，不让它变成你的超额利润，这是基本的道理。政府这个钱用于吃喝还是公共建筑了，这是另外一个问题。

拍地就是这样的机制，如果地方政府故意饥饿供地，有地不供，故意憋地价、憋房价，憋地价是为了憋房价，有了房价的预期才会拍高地价。除非他做了那个事情，那是他的问题。即使在那个环节上，只要房价继续高的话，地价上涨的过程就是房价预期上涨的过程。

这些都解释不了为什么价格高涨，价格高涨要有很多因素解释，而且不能从需求一方，要从供求双方来理解我们现在中国房地产市场存在的问题，来寻找所谓的长效机制。

我们先分析分析需求，我们再分析分析供给，需求的第一个问题，居住性需求确实还在上涨，这个是2014年、2015年放开的时候，当时放开了一段，放开的时候有一个预判，判断整个经济形势、宏观形势，中国的房地产需求没了，中国的住房自有率已经高到世界最 高的程度，而且单子拉下来，所有地方的住房自有率都挺高，农民都有房子，小城镇70%到80%自有率，中等城市70%到80%的自有率，大城市也是70%到80%的自有率。过去公房延伸下来，大家都有房子，质量好坏是另外一回事，是世界自有率最 高的。

大家都有房子了，好象需求没了。但是没有关注到有些需求还在增长。住房真正的需求基本是三个部分，不管是买还是租是三个部分：一是所谓刚性需求，刚性需求是人口增长、孩子结婚。二是改善性需求，改善性需求也很重要，现在是幸福生活的需求，特别是城市住房，大家收入提高了需要改善。三是迁移性需求，这个过去大家比较忽视，城市化的进行过程中，农村人在向城里走，小城里的人向大城走，迁移不是都涌向所有的地方，迁移是有些地方的人会走向另外一些地方，特别是走向大城市，一些大城市的迁移性需求，刚才刘会长讲的新增移民问题，大量迁移性需求在涌向大城市。这是大城市为什么价格暴涨的重要原因。

自有率高只说明租赁市场不发达，租赁机制不发达，不是需求已经饱和，同样是住房也可以是租放，可以买房也可以租房。后面要涉及的问题和迁移性需求有很大的关系。

第二类需求是非居住性需求，非居住类需求仔细想想又有两类，买房是用来出租的，还是房子是要住的，我们不能一概否定投资性需求，买股票和买房产都是投资，可以收房租，没有用合理不合理的问题，只是居住、非居住。在非居住中也有一些部分是合理的，我买房的目的是投资，我投资是要租赁的。另一部分是我们要防止纯粹的炒房、纯粹的买了房子是为了升值。这个需求反过来想，为什么会出现这种需求？是因为制度上有问题，是因为市场有些缺失的东西，使他做这件事情，一是预期价格增长很快；二是持有成本很低。

后面着重针对解决的是后面这块。前面都属于正常，我们需要满足这种需求，后面是需要通过各种制度设计加以抑制的。

调整需求的过程中有一部分属于短期的政策，一部分是长效机制。短期政策就是我们现在采取的措施。大家知道限购、限贷、限价、限卖，一直限到离婚，都属于这种。短期政策需不需要？在紧急情况下我觉得是需要的，我个人在这个问题上赞同的，紧急情况下采取一些非常性措施，行政性的、非常性的措施，有钱不让买房子等等。因为什么？如果你不采取措施，泡沫继续鼓下去的后果是什么？我们2015年要是不采取这些措施，我们现在还沉浸在房地产的狂欢中，大家还在到处抢房。

两三年以后，美国人用了四年，次按的泡沫鼓起来，不再是房地产崩盘，金融就崩盘了，不仅是房地产的危机，金融就危机了。房地产的危机大家想想香港90年代的时候，大家都成负产阶级，你的房价是你按揭贷款价值的一半，跌到五六十。

金融危机，这轮首付都可以贷款了，那中国就完蛋了，中国这一轮要是有大金融危机出了局，还有没有下一个十年都是问题。咱不说拉美国家，印度尼西亚亚洲金融危机以后十年缓不过劲来。所以紧急情况下采取点措施，让泡沫抑制住，不让它无限的扩大，不让大城市波及大量的城市中。2010年就是这种情况，马上采取抑制措施，大城市抑制住了，没来得及波及到二三四线城市，后面还是比较平稳。紧急情况下是要采取紧急措施。

毕竟这些措施都是很不好的措施，也不可能持久，你说你限卖、限价，你能持久吗？后面搞各种猫腻。第二个协议、第三个协议又来了。

大家注意到房产税本身可以增加提高保有成本，这个大家都知道的。大家也比较容易理解房产税制度是内在稳定器，价格高的时候我就多征税。我美国一个朋友50万涨到150万，我说你们发财了，他说我是发财的，我得赶紧卖房，我们俩工资加一块负不起税，就得卖大房买小房，供求关系就实现调整。

大家不太说的一件事是房产税机制的好处，我们现在不是没交房产税，卖地的过程中一部分是房产税，用来做周围配套措施，公共服务、环境保护、交通维护，这些东西都是有成本的。但是你一次性交往往是按照现在的价值一次性交，你没有考虑到未来这些成本都是会涨的，土地价格会涨，人工成本会涨。提供一样公共品的价格也一样会涨。现价交了多少年，实际上是低估了未来就会造成低估未来公共品成本的结果。

现在买房，如果一次性交税的话，现在越买房越占未来的便宜，为什么现在买房合算？现在买房一次性交了，是占了未来子孙后代的便宜，那个时候要交更多的钱。房产税是按照当时的房价交税的话，就是按照当时的成本来满足当时的公共品供给所需要的财政支持。

说起来有点复杂，这是一个很重要的因素，为什么现在这种机制容易造成大家拼命买房的重要因素。这个事儿很有争议，一个是有没有用，天下没有无用的价格，没有用的一定是价格太低了，现在几个试点，两个试点城市零点几的房产税，当然不起作用。美国3%、4%的房产税，中国炒房团一听3%到4%的房产税，大家一听都回来了。难点是怎么房产税，一个是怎么过渡，十年过渡、二十年过渡，怎么把老房子的税折现，什么时候开始新征，无论如何我们借鉴中国经验，做中国改革，中国最 好的经验就是新人新办法，老人老办法，新房子新办法，老房子老办法，有一段时间慢慢过渡，我想不是特别难。

核心问题就是减免，一些低收入阶层怎么减免，这块今天没有时间多讲，我们在这个问题上做了一些研究，我们推演了各种情况，无非按几种方式，按身份证、按家庭、按房子价值，没法按面积按房子的价值，这几种措施推来推去都有漏洞、都有不合理、都会有不公平，都会有人钻空子。最后建议，要把收税和补贴、福利分开来做，收税，建房子就收税，减免根据收入情况可以申请，就像申请低保的道理是一样的。用这种办法，不要互相干扰，既保障低收入阶层的既得利益，又使得房产税能进行。这也不是没有先例的。

历史上有一个故事，中国历史上有一个名人名言，赛金花，他落寞以后在北京住着，有一个宅子，他曾经找北京市市长申请减免他的房产税。中国的房产税已经收过了，我们用各种办法推演，可能只有这种办法，申请减免的办法，而不是自动的把这个房子自动减免了，一个人自动减免多少多少，这个都做不下去，很多漏洞会出现。

供给侧的问题还是蛮多的，我们很大的问题出在了供给侧，说是需求侧，投资性需求的暴涨是因为供给侧没有做好，供求关系失衡导致价格暴涨。说到供给侧说一下土地的供给，中国是世界上人均耕地、人均可居住面积最少的国家之一，是世界平均人均可居住面积的1/3。本来就很少，如果世界上只有一块土地，土地的价格就是这个人的生活水平，就是我们的GDP，我们用14亿人，我们的人地关系很紧张，我们的土地价格相对比较高，理论上应该是这样，因为稀缺。与此同时我们还要有18亿亩红线自己种粮食，自给自足，自给自足不是近来问题，经济学家跟我们讨论进口粮食、进口土地，我说年来说得对，进口粮食、进口土地不是我们的问题，是国际政治，是关于禁运的问题。60年代我们闹饥荒的时候世界对我们做了粮食禁运，现在禁运仍然存在，不是粮食是高科技。禁运这件事还存在的话，你不敢放弃自给自足的问题，18亿亩粮食红线确实有它的道理。现在的政治家还有这个记忆农村土地的宅基地怎么流转，集体土地怎么流转，现在开始鼓励城市周边集体用地进入城市的土地供给，我们还有小产群问题等等。

总之有一块问题我们一时半会解决不了，比如说远处的宅基地，近处的宅基地可以租赁解决，远处宅基地恐怕一时半会还解决不了。

还有一些人为的因素，我们的问题出在什么地方？我先不讲集体土地的问题，前面也是值得讨论的问题，我们可以解决供给侧的问题，第一个是容积率太低，这么点土地，要多建点房子就是提高土地利用率，结果我们多年压容积率，深圳是3，香港是9，我们也可以高一点，高一点就多出点房子，这是地方政府的责任，有地不供。很大的问题是租赁房、保障房，特别是租赁房的政策不健全，法律也不保障，机制又没有形成，这块发展确实有问题，这些年欠发达的。

有的人买了房不愿意租，怕麻烦，两方面权利都不受保障，问题就来了。最近抓了两件事，一个是租赁房的发展问题，包括不动产房，再一个是农村土地进城的问题，这个应该说增加的土地的供给，增加了住房的供给。

最后是城市化战略出了偏差，有限土地的分配问题上，我们过去出了问题，什么问题？我们不叫城市化叫城镇化，鼓励城镇发展，给小城镇无限供给土地，而大城市限制发展，不供地，限制供地，土地就那么点，你给谁、不给谁？分配到哪儿去？这是我们过去最重要的问题。

在这里就要研究了，给哪儿供地得研究根据什么决定分配方案，要根据人到哪儿去了决定，土地和住房的供给应该在哪儿发展，因此要研究城市化的问题，人往哪儿走？人往小城市去吗？人往小城市去不去首先得看企业往不往小城市去，不要说城市群中的小城市，咱们说边远一点的小城市。

人要到那儿去首先得企业到那儿去，创造就业人们才会到那儿生活，人为什么迁移？追求美好的生活，追求高一点的收入，要有好一点的就业。这些年城市化的基本趋势是，乡镇企业进了城，小城市又进了大城市，进了大城市的周边。首先是企业都利用了城市化的集约效应和聚集效应涌向大城市，人跟着就涌向大城市，这是基本趋势。

我们研究院还做过一项研究，中国政府也鼓励沿海地区的产业向内陆转移，内陆要承接制造业，中国政府设了将近一百个城市试点，承接产业的试点。十多年下来，将近90%的产业到中西部地区去了，到哪儿去了？还是到几个省会城市，寥 寥 无几去了小城市，你让人到小城市生活？小生活无限供给，小城市盖了不少房子，盖完房子发现人走光了。因此你要研究城市化的趋势、基本的逻辑，人们涌向大城市。而过去不允许发展、限制发展，结果不给城市供地。

前两天在车里听收音机，听到北京的城市供地，我们关起门说，都不准确。2016年住房供地只有十几万平方米，2017年是它的八倍、九倍，主持人用到少到令人发指的程度，这么多人用进来这么点地，当然是紧缺了。基本的供求问题，这么多人进来了，这么点的供给，最后一定是价格飙涨，怎么解释不了。房地产是基本的供求关系问题。你说这是一个制度问题还是战略问题，这是一个战略的偏差，我们的城市化发展的过程中，战略上出了问题。

最近这两年开始有所变化，这是好的趋势，这是我们房地产业应该关注的。从雄安新区开始，现在是给大城市多供点地，限制或是停止给小城市、人口流出的城市供地。大城市房价比较平稳，增加供地看你还涨不涨，这是大家要关注的问题。房地产市场走势，土地供给多了形势会发生什么样的变化，这不是我讲的，这是等会儿巴曙松要讲的问题，我这儿着重讲长效机制的问题。

大城市本来很大了，还要继续大的话就要发展城市群、城市带，京津冀，雄安就是城市群、城市带的问题，长三角自动对接上海、对接杭州，珠三角有了大湾区的概念，将来用轨道交通来连接城市群、城市带，现在的轨道速度比过去快了，伸展的面可以更大。在东京、伦敦、纽约大家可以承受一小时的火车通勤，他那一小时就到一百公里之外，我们现在快的话可以到二百公里之外，我们的城市群、城市带更大一点。我们14亿人口，我们需要一些大的城市群未来的发展

小城镇不多讲了，刚做了小城镇方面的研究，中国的小城镇不是不要发展，包括特色城镇。有些小城镇大概还不到发展的阶段，说起来中国为了不能发展小城镇，欧洲的小城镇多好？我们的工业化城镇、城市化进程确实和欧洲有点差异，欧洲是100到150年期间完成了工业化进程，什么意思？村里的年轻人还没走光，老一代退休的人回来了，退休的人可是不一样，拿着一生的积蓄，着高工资，拿着社保，带着社保回来修老宅，把城镇延续下去。

中国除了特色小镇以外，我们重要的工作是保护好生态、保护好文化，保护好老宅，将来盖有回流的过程，还有城市居民来旅游、居住、养老的过程。

长效机制还得靠市场，还得坚持市场化的方向，稳定房价不一定房价不变，真正不的是相对价格，只要房价与收入的比例关系基本稳定，我们住房市场就应该能基本稳定按，不能要求房价绝 对不变。二是要在供求两个方面进行调整，长效机制不能只强调一方面。三是不能回到政府供房的老路上，不能再回到政府大包大揽的老路，好不容易有了房改，房地产市场的发展，怎么在这个基础上完善房地产市场的制度，使这个市场更加稳定、更加健康的发展，使中国人的居住条件变得越来越好，这是我们的目的，而不是又回到计划经济，又回到政府大包大揽，那问题就多了，过去的问题又会回来，将来会产生更大的矛盾、更大的社会不稳定。就讲这些，个人观点供大家参考，谢谢大家。

【主持人-彩云】：感谢樊纲教授的精彩演讲！

刚刚大家都听得非常入迷，非常感谢樊纲教授为我们带来非常权威的中国宏观经济与政策的解读。我们看到了中国经济的新一轮改革大幕正在拉开，而房地产市场稳健的发展更需要长效机制。过去2017年我们看到政策频出，房地产市场也是跌宕起伏，尤其是十九大之后，我们的房市走势又将如何，而2018年我国的房地产市场又将迎来哪些全新的特征和全新的趋势？接下来我们带着这些问题有请中国银行业协会首 席经济学家巴曙松先生为我们带来主题演讲《中国房地产市场的新特征与新趋势》。

【巴曙松】：谢谢主持人，很高兴参加平安今天的会议，昨天中央政治局刚召开经济形势分析会，我觉得根据以前的惯例，基本上就是定调接下来马上要开的中央经济工作会和明年的经济政策的基调，关于房地产方面提了两句话，“加快住房制度房地产市场的改革，建立房地产市场的长效机制”。大的政策基调是三大攻关，化解重大金融风险、环保、定点扶贫精准扶贫。

我们梳理一下市场正在出现的新趋势、政策动态，对新的一年我们做一些趋势的判断，我简单想谈三个方面的内容。

第一，从总体的趋势来看，中国的增量房地产需求确实在呈现放缓的趋势，或者说中国房地产市场启动以来，是一个典型的增量市场，大家不断盖新房。现在市场上占比越来越大是一个存量市场。大家熟悉的增量时代逐步远去，需求在逐步的放缓，置业人口的占比在稳步的回落，考虑到总的人口率和出生率确实是回落的态势。

如果再做国际的对比，有关决策部门有一个指标用来评估房地产供求状况，就是户均套数比，家庭套数比，在城镇居住的成套住房的套数和家庭的个数比值。从日本和美国这两个发达经济体家庭套数的走势对比来看，大概到了1左右，基本上就是总量大致平衡的阶段。

可能地区的分布、产品的分布会不一样，总体上是供求大体均衡，到1.1左右，基本上接近这个行业的增量峰值。不断的扩张，大致上接近这样的增量的峰值。中国的户均套数，包括在座各位这么多年的努力，各位取得了事业的成功，2010年户均套数比值到了1。2015年、2016年在1.05、1.06的水平，现在是大致总量平衡，告别增量为主的时代，而且在接近增量新房的峰值在出现。

实际上房地产市场正式启动是97、98金融危机，由于历史的变化。我们计算一下房地产投资的增速，1997、1998年有这个市场以来，美国和日本房地产市场投资增速做一个对比来看，我们可以看到我们一直比他们高太多，特别2008年金融危机，发达经济体受到极大的冲击，明显萎缩的时候，中国4万亿的一揽子刺激政策，其实对我们房地产的带动作用是非常显著的，大家因此得益很多。

近几年房地产投资市场增速在大致平衡市场，现在投资市场非常类似的趋势，我们在房地产市场投资的增速上已经向成熟市场收敛开始。

第二，增量房开始增长，增速在减少，存量房上升的势头非常猛，越来越多新增的需求，通过改善型需求，通过存量房在满足。一年两您看得不太清楚，我们把北京、上海十年一手房和二手房进行对比可以看到剧烈的变化。

2003年北京基本上是新房主导的市场，二手房几乎可以忽略不计。左边绿色的部分和右边红色的部分，现在两个一线城市二手房是新房的三倍，这个过程是在发生一些新的变化。对比不同的经济体也走过类似趋势，对比2016年各经济体和地区二手房的交易占比和2016年主要中国城市二手房的占比，我们和成熟经济体还有一个大的差异，以前到欧美经济体会嘲笑他们说几十年都没有什么变化，是因为城镇化和分界线市场发展阶段不一样，我们以现在的发展阶段为标志，欧美的朋友到现在的中国来看，建筑的格局和面积大致稳定下来了，这是一个很重要的变化。

而且不仅一线城市是这样，也在向二、三线城市扩展。总体上到目前为止，中国人买了房子是拿着，他还没有进行充分的流通，这也是下一步应该大幅降低。我们赞成收房地产税，不能单纯的说加税，要减少流通环节的成本，让不同来源的房子有充分的流通，发现大致上有深度交易支撑的价格，再收房地产，可能更合理一些。

2016年全国主要城市房子的流通率，我们右边这几个发达的经济体，包括中国台湾流通比例的占比，我们的占比还是太低了。

第三，围绕这些存量房、二手房的交易变化相关新的生态也正在形成，我在这里做一个冒昧的预计。我原来也在分行做过银行的行长，我们以前给房地产贷款，信息是集中的，除了地面预售，按揭贷款这是集中的信息与银行做业务链接。未来在存量房、二手房占越来越大比重的话，还是这种模式的话，很难成为市场的主导力量，二手房的交易是信息的分散，买方和卖方分散，怎么去找到新的信息流？进入这个场景、提供你的金融服务呢？

银行间要思考，找到新的商业模式，包括金融、托管、信息、实有运营。对比全世界，房地产行业的上市公司在不同的交易所的分类，很有趣。不同的地方分成不同的类型，有分成工业、制造业，重资产发展阶段，买地、钢筋水泥盖楼，也有分为服务业的，主要是做一些持有、运营、管理，还有做金融，分成金融业的。比如说开始就是大学附近、收租，租金，再发REITs，收益率之间的利差，这也是不同业态的不同表现。

还有一个很重要的趋势，正式进入城市群、城市圈时代，我看一下2014年的主题就是这个。这一轮调控三年以后效果更显著，合作的报告对大家有价值。2014年按照城市群布局，最灵活的收益就很可观。

刚才樊纲老师从宏观的角度讲了城市群节省交易成本、信息流传播。我们用统计数据证明一下，大家都在说逃离北上广深，实际上我们从统计数据来看，我们没有看到任何逃离的迹象。北京常住人口也好，幼儿在园人数、小学招生人数还是在向一线城市集中，我看到一个报告很有趣，说这一波的房价上涨跟哪一个经济指标关联度最高？其中一个就是幼儿园在园人数。年轻人居住、养育下一代，这个指标是在集中，涨幅和这个指标关联度很高。

总体上来看，房价过万元的城市俱乐部流动人口和房价是正相关的，有的城市，你在疏散、驱离低端、中端人口，对这个城市的发展可能会有一定的影响。

我们用2016年三个大的城市群主要的房价涨幅来看，明显的同步波动、同步涨跌的趋势。原来上面一栏没想那么多，环上海和北京没人说什么，环深圳，好几个城市给我打电话，怎么能说环深圳呢？为了照顾一下面子，加了环深圳广州，确实深圳是这个板块中最活跃的。

中心城区，同一个城市群里二线、三线、四线的城市价格总是非常的趋同，如果没在北京待过的，不一定知道燕郊在哪里，中间是廊坊。大致上都是类似的走势。

如果我们再换一个角度计算，这不是给大家做建议，只是一个事实，2016年的成交数，看出来市场确实是在向一小部分城市在集中。

刚才樊纲教授有张PPT讲三四线上涨很快，那是特定条件下棚户区改造，特定的力量推动的，我认为很持续。

三个城市群加上六个中心城市，这个口径算一席，我们叫“3+6”，深圳广州、上海、北京，重庆成都、武汉、长沙、长江中游城市群也可以，就是四大城市群。如果三个城市群加上南京、合肥、武汉、长沙、成都，新房交易接近一半，二手房交易超过七成，再把中心交易活跃的城市，郑州、西安再稍微加进来，很可能有限的几个城市交易、新房和二手房的占比会占到更过的比例，可能是八成甚至更多。

这个图有一个调侃的点评，可能未来这个趋势发展下去，在这些交易活跃的城市买的房子可以视为一个资产，其他地方买的房子就是房子了，住的时候才有点用。

我们说城市群正在显示它非常大的集聚潜力，实际上我们看北京市的规划，基本上体现了城市群大致的体现。廊坊的规划在北京大的都市群里，包括我们说的雄安新区。经济、地理角度来说，是一个副都的概念。既在一个城市群里，又解决樊纲教授讲的供地不足的问题，又在一个城市群，又有大片可供使用的土地，雄安靠近北京最 大的水源，全部是大片可开发的土地，背后体现城市群的设计理念和一盘棋部署的思路。2012年城市人口格局，基本向城市群流入和集聚。

第四，房地产行业集中度在加剧，上市公司的数字是公开披露的，净利润率在下降，或是回归常态，和其他行业相比没有特别高的水平，与此同时行业洗牌，大家被平安邀请参加这个会，是总体增速趋缓的时候在扩张的群体。

我看很多地产的分析师写明年房地产公司报告，行业重组告一段落，关键是看行业洗牌，大的公司市场占有率上升，小公司不断退出，这样的过程会带来增长的动力。

这个图上我们可以看到，我们前二十大的开发商已经在2017年上半年占到新房销售的1/4。企业集中度提高，行业集中度的变化，也在促使一些开发商探索一些新的商业形态，通过自有的品牌，通过合作，由开发投资到银行资金传统的形式转到多元化模式的合作。

二、分化，具体用数据来说：

1，这个数据是2017年上半年中国前50大城市，房价前50大城市二手房价的排名，很有意思，既有一线大城市，北京、上海、深圳，也有一些二线的省会城市，南京，甚至还有一些县城，1997、1998年我在分行做过副行长，我知道桐庐在哪儿，桐庐45位，临安49位，淳安25位，都是杭州的郊县，这是交易发现的价格。

这个看得更清楚一点，大家经常会说，樊纲教授PPT里说向大城市集聚，是不是中国才有，因为土地管制，因为户口、因为福利分配，还不全是，美国是完全自由放开的，我们对比中国和美国的两个庞大的房地产市场。前50个房地产大城市的房价，我们把最 高的城市房价作为100分，后面49个城市跟它一除，不它划成一条线就是这样。我们发现中美两个大国的城市格局都是呈现出很鲜明的分化格局。

不仅中国这样，第一名把后面甩开一大截。我在纽约待一年，纽约1/3的人在找房子，1/3的人在找工作，年轻人流动性大，1/3的人在找对象。很有活力，房价高。

中国的分化更加明显，基本上一线城市，北京、上海、深圳，下面下一个大台阶，再有几个城市又下一个台阶美国一部分二线城市的数量还比较的，这也是一个非常有趣的数据供各位参考。

2，前三季度的数据我们可以看，这么严厉的调控政策驱动下，房地产市场表现差异很大，调控有影响，基本上成交也趋稳。我们从这些房源波动的情况来看，大幅度的反弹政策没有取消之前也没有可能，2016年以来，今年3月份以来，这轮调控持续时间长，用的政策力度的，短期内，从目前的趋势看还没有放宽的、放松的趋势，特别是金融业。拿到钱的成本高了，时间长了，借贷款不容易，不能怪银行，额度紧、控制更加严厉。估计在平安还算好的，他们优先合作的客户，有些根本没有额度。

3，二三线二手市场分化也很显著，调控政策的高压下，压力比较大的城市降幅比较大，廊坊、厦门这些，也就是说不太受太大关注的城市，这些购买需求从一线城市到受调控高压的二线城市溢出，反而没有什么成交量大的变化。

一些弱的二线城市环境，受的调控和关注度不大的二线城市，环境相对比较宽松，承接了相当一部分的溢出需求。个别城市回暖，大家一看就知道哪个城市，成都。

4，新房市场销售大幅萎缩，中国过去这么多年的趋势是，房地产销售会影响之后的房地产投资，所以今年房地产供应下滑对今年的投资有拖累作用，重点城市的新房供应减少，以前存在的问题现在还在，一紧缩地也不敢卖，房子也不盖了，再放开的时候正好处于供应的低点。

三四线销售比重同比上升库存显著降低，这个图和樊纲教授讲一、二、三、四线城市的差异是同样的判断。四线城市的库存七个月，住建部前段时间说加大土地供应，6到12个月就要加大土地供应，也不是大的问题。三四线城市开始降温，后期再要大幅度的上行，还是看棚户区改造，去年的规模有所降低。部分三、四线城市的土地供应比较大，有可能存在新的库存风险，这个要做一个新的市场判断。

5，大部分一线城市新房价格稳中有跌，太高的话不给你备案。我看了一下价格，最上面的是深圳，深圳的同志工作太粗心，画成一条直线，怎么也得像上海一样有点波动。超过这个价格就不能卖了，所以就成了这样。

6，限价的时代，重点二线城市新房房价必须下跌，不下跌卖不了，目前调控没有放松的情况下，价格在趋稳，整个房地产投资的增速在2018年看来系是回落的态势。

7，有趣的是，开发商还在买地，2016年到现在买地的情况，照买不误，既可能表示业界是乐观的，我把这个PPT也发给地产商看一下，我也在万达做过董事，我说这个是怎么回事？政策已经讲得这么严厉了，怎么买地还这么踊跃呢？有可能是看好，还有一种，现在的地产商，规模也大，也有点官僚气。说分公司的地开发完了，第二年又得买地再开发，要不然明年没生产，卖不卖出去老板说，老板承担风险，不知道看好乐观的部分有多大的比例，

8，政策的走向，需求端向供给端进一步趋严。而且从一二线转到三四线，也开始向全国扩散，短期要放松似乎也不现实，人口还在向城市群集聚，土地也没有看到明显的增加，新增土地的同时，住宅在新增土地的占比还在下降，这也是一个土地供应里的结构问题，货币环境大家会说，会不会还加息？即使美联储明年加三次、四次，也是历史上比较低的水平，短期内没有说要放松。

长效机制，十九大在讲，昨天的政治局会议在讲，估计在路上。到底怎么长效机制，土地供应，怎么样多样化的土地供应？说不一定一些大的企业又会重新分房，北京开始鼓励大的企业自有土地盖住宅，替代一部分开发商的功能都有可能，我看樊纲教授有一句话，希望是市场化的方式，目前看到，这么高的房价，地又买不着，怎么样形成多样化的土地供应？还是要从供应端解决问题。租赁加快发展，房地产税出台。

9，二手市场政策基调还会持续，以稳为主，从昨天的政治局会议通报反复看，基本上不希望你对经济有多大的带动作用，也别出多大的风险。

新房市场会继续的分化，这个趋势目前看，还没有明显改变的需要。

三、趋势展望。长效机制、租售同权、共有产权，对一部分买不起房的人怎么能住得起？这是未来可能政府会着力推动的地方，加大租赁市场的发展是一个趋势，对比不同的经济体的结构变化，新房，通过自有居住占有比较大的市场结构。

租赁的人群未来会逐步的上升，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调，这个对在座诸位未来的决策，无论是银行还是地产都会产生非常深远的影响，目前这个政策持续下去，你的楼盘卖不出来了该怎么办？需求还在，怎么拓展呢？最近看到一些银行做了一些探索，银行成立一个房地产租赁管理公司，找开发商说，我把十年的租金给你，装修管理再租给租户，构建一定的场景推我的APP，消费信贷、理财、按揭。比如说放一百万这儿，一年的租金可以抵押。就把没有流动起来的资产盘货了，未来这方面的创新建议和平安写这个，在严厉的调控状态下，不能卖的怎么办？怎么和银行合作？银行有一个信用背书，银行有廉价的资金来源，房子还是开发商的，城市还是越建越美，现在地铁没通，之后再通，五年后房子增值不少再拿回来不也很好吗？压力下，聪明的开发商和银行的合作心态，我觉得明年会有不少的创新。

租赁的增长空间非常大，现在还是新房占一半以上的市场结构，所以通过二手房的租赁还有增长的空间，2015年自有住宅是2.2亿套，每年增长2%，租赁比例达到35%，租金水平还在上升中，而且一线城市的流动人口比例基本上在35%以上，这个也有相应的产业带动作用。

银行和地产的合作解决什么痛点？中国的城市里，保持一定的品质租赁需求很大，供给严重不足，租不到让你觉得比较放心的、好的房子，这个也是我们从一些有关的主管部门问卷调查中反映的痛点。

目前租金回报率比较低，我也调研了一下，在试点中的一些银行，他跟我说，说这张PPT有道理，但不是那么有道理，深圳1.34，你按市场化算？开发商不会这么算。他也卖不出去，一年只能卖10%、12%，还不如一年拿十年的租金回来，未来房子在他手里，他还可以做更多的安排，这是未来的发展需要正式的问题。

时间的关系我简单报告这么多，谢谢各位。

【主持人-毛天宇】：非常感谢巴曙松老师的精彩分享！让我们看到2017年不一样的中国房地产情况

接下来要上场的这位大咖，绝 对是地产界的风云人物。在这个深刻变革的时代，他是如何看待这个行业的未来，他将如何布局行业的市场发展，是否还会有惊人之举出现？我们且来听听他的分析，有请融创中国董事会主席孙宏斌先生。

【孙宏斌】：我忘了为什么用这个题目，我的题目没通过，就用了这个题目。

我早上看这个题目的时候，我觉得特别吓人，我昨天喝多，我一想为用这个题目？原来想说其实没什么选择，不管市场怎么变化、市场怎么不确定性，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在也不用考虑了，卖不卖吧。原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。就是买不买地，卖不卖房子，就这两件事需要选择。

如果只有这两个选择的话我想说四件事：

一是不确定性从哪儿来？有多不确定？二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。

第一，市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是因为政策，政策带来的什么呢？现在政策带来的第一个事是去市场化，土地市场基本上不太市场化。第二个是销售的政策，土地市场政策基本上是去市场化，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们，当时我提的建议和樊教授、巴教授说的一样，得给北京、上海、深圳多分一点土地，容积率提高一点，现在的政策我们也支持，如果不这样的话，房价涨得更高，地价涨得更高，所以大家的风险都大了，所以需要短期的政策。

现在短期政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，下面寄希望在两会以后，两会以后估计也不会太有希望。

如果真让涨的时候有可能真不涨了，为什么呢？最不确定性的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁，新增的租赁房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太多的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。有两个原因，很多城市涨了一倍或是一倍以上了，再让它涨我觉得也挺难的，2009年房价涨到头了，地价涨很高的，杭州的房价五六年没涨了，这是我一直说的杭州现象，杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最 大的问题是预期的不确定性，我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事，不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最 大的不确定性是预期。

第二，第一个判断是市场的判断，我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受，在现有的政策基调下来可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。

我觉得2018年不会比2017年差，会好一点点，因为地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，包括三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。

第二个判断，两位教授提到市场化的集中，两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额，前十名会占到50%的市场份额，比原来想象的要快，这个是改不了的，不管手上是什么地，小公司都没法干了。就像深圳，深圳有300多家，为什么？小公司根本没法干，一块地很便宜，花了五个亿，现在房价涨了也卖不了房子，房价涨的好处是拆迁费涨了，原来十个亿能拆的，现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。

对于大公司、对于我们来说有点优势，任何一个行业的并购，兼并收购都是价值链最高端、最难的，成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的，我们有一个好口碑，总成功不可能有好的口碑，到失败所以口碑出来了，愿意吃亏，口碑是非常非常难建立的，要吃很多亏才能建立起口碑，我们已经吃了很多亏了，这就是我们现在的优势。

我们每天有几十条线索，要求合作，有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势，去年我在浙江大学招聘，我每年去一个学校招聘，我说中型企业并购机会，我说的是中型企业被并购的机会，弄错了，所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点，兼并收购的份额向大公司集中，大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。

第三，风险，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我，这个行业唯 一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单，我说你必须地比别人便宜，我们的产品、品牌又比别人好，我们的产品比别人好，风险在哪儿呢，地便宜，产品比他好，溢价能力强，我们销售能力也强。包括在广深，我们做了一年多，不可能哪个房子降到一万，一定在一万以上，降到五千还赔不了钱，去年我们买了很多一千多的地，今年说两千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。地买便宜了，产品又好，我不想展开说了，现在改善型的需求，大家都想买好品牌、好房子。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。

第四，选择，刚才我说了，对行业来说没什么可选择的，你买不买地，你卖不卖房，手上没钱也不存在买地的事，就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事，就是买不买地。选择还是很简单，要么买不买地，卖地的话卖不卖给我，卖不卖房，就这三个事。

2，这个行业未来怎么弄？我前年说额是大公司的钻石时代，因为你快速的增长，我在2003、2004年的时候说销售额要做到100亿，他们都说我疯了。几年以后怎么办？比较稳定了，前三十名、前二十名、前五十名，比较稳定了以后怎么弄？选择什么、怎么办？要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱，转型装修公司能不能赚钱？投资美好生活，去年我们说投资消费升级，今年学习了十九大文件改成投资美好生活，投资美好生活是什么？你们都知道了，买乐视电视，看乐视拍的电影。看电影、回家看电视，去万达城玩。

【主持人-毛天宇】：感谢孙总的精彩演讲！很多人听得意犹未尽，接下来一个环节，孙总会再次登台，如果说房地产的长效机制已经提出很多年，从最初的“研究”到“加快研究”，再到今年7月政治局会议提到的“加快建立房地产调控长效机制”，全社会已认识到，房地产市场必须建立一套基础性制度和长效调控机制，才能真正推动房地产市场的平稳健康发展。

【主持人-彩云】：是的，但长效机制构建是一项系统性工程，到底应该聚焦哪些方面？何处着力？对房地产企业和金融机构将产生怎样的影响？让我们通过一场高峰对话，来一起寻找答案。有请对话嘉宾：

央行货币政策委员会委员樊纲先生；

中国银行业协会首 席经济学家巴曙松先生；

中国房地产业协会副会长冯俊先生；

融创中国董事会主席孙宏斌先生；

建业地产董事会主席胡葆森先生；

同时有请担任本场对话的嘉宾主持，著 名财经评论家水皮先生上台。下面，把时间交给台上嘉宾。

【主持人-水皮】：欢迎各位，我们抓紧时间，刚才孙总的演讲大家的确意犹未尽，我顺带问一下，孙总刚才提到，对一个企业最大的风险就是买地贵了。今年有一个明确的判断，2017年不买地，他实际上没做到，他做了一个最大的接盘侠，今年接了万达。你觉得万达，万达买便宜了还是买贵了？

【孙宏斌】：我觉得你这个问题问得很没水平，所有人都知道我买便宜了，这个问题的关键是王健林为什么卖，而不是我为什么买。

【主持人-水皮】：你可以不买。

【孙宏斌】：肯定合适，老王卖给我，成本价。你问这个问题问得不对。

【主持人-水皮】：判断归判断。

【孙宏斌】：你们明年买地什么预算？我说我们没预算，没合适的地我不买，有合适的地我很坚决。5月份我们收购了一个星月五洲（音）100多亿。有合适的我们很坚决，不合适的我们一块都不买，我们做到这一点。我们今年负债率是一个拐点，今年卖了4000亿的房子，还了很多银行贷款，有了万达负债率又上升了，但是合适，负债率高不高没关系的，银行会判断。我们和平安银行卖几百亿他给我三百亿的贷款，现在我有几千亿他给我一百亿的贷款。

【主持人-水皮】：没想到还是受政策影响。做企业一方面有对市场的判断，当市场出现机会的话，我觉得任何做企业的还是不愿意放过，市场后面一段就会面临中型的机构被并购的机会，如果政策高压下，大家生存环境都比较困难的情况下，有人比你活得更难，一定程度上风险是长出来的，机会是逼出来的，往往市场相对低迷的时候，大公司的确是占先手。

我看孙总刚才演讲半天，我一个概念，他非常纠结，他的表述也非常纠结，意犹未尽非常说明问题。我不知道胡总对孙总的判断是怎么看？

【孙宏斌】：我不纠结，他们不让我瞎说，公司不让我瞎说，你看我哪个观点纠结了，没有。

【胡葆森】：我没感觉孙总纠结，下面的时候他一点不纠结，他只是纠结话说到什么度，这个度怎么把握，作为上市公司老总，确实说话有的时候还是要对股民负责。

对未来我和孙总判断差不多，长期看规律，中期在中国是要看政策，短期主要是看手里的钱多少。现在看来中期的政策，十九大之后，接下来要开今年的经济工作会议。调子大家昨天晚上也看了，两位教授刚才说了，中期的政策基本上我和孙总的判断是一样的，应该不会有太大的波动，这种情况下作为房地产企业也好，还是其他行业的企业也好，还是要把握企业自身的那点事。

孙董是打运动战，我们是打阵地战，我们守住一个市场，这个市场有1.08亿人，如果是一个国家排12位，按照GDP在全世界排在第22位，仅次于阿根廷，就是河南。河南有120个县以上的城市，现在我们也是判断，这120个城市也不会均衡发展，也有人口净流入的县城，也有人口流出的县城，我们要抓30到40个中心城市。

我想告诉大家一个信息，你们可能也不会相信，我在上半年也不会相信，我们今年在一个县城卖了大概15个亿房子。另一个县一天这个楼盘开盘卖了1278套住宅，外加66套商铺。一个县城的日光盘卖了8.1亿，估计孙总也没想到。这是在河南，不是长三角、珠三角、京津冀的一个县，孙总打运动战，全国哪个城市好他就去，我们守一个地方25年，也找到自己的生存方式，人口红利、城镇化红利逐渐结束以后，城镇化达到70%以上企业要照样寻找到生存方式。十九大我们也认真学习，人民对美好生活的需求，就是我们说的消费升级、需求多元，围绕这个怎么在原来所谓主业的基础上，加上文化、加上旅游、加上农业、加上教育、加上科技、加上体育，把它加上就完了，加上就自然成为房地产开发商，变成新生活方式，美好生活方式的服务商。

【主持人-水皮】：中国实在太大，河南抵得上半个美国，作为河南市场规模足够大。

两位都谈到向美好生活的转型，这为企业来说是长期的目标，我们论坛的话题主要是长效机制，刚才两位教授都谈到长效机制，我听出话题中间对于房地产税还是有一些不同的看法，樊老师觉得房地产税早晚得收，有一个新老划转的问题，巴博觉得时机还不成熟，前置的问题要解决好。你们两位聊一聊房地产税的问题。其实很难回避，房地产税和房产税又不一样，我们不说特朗普减税的问题，特朗普不减税，中国也不应该再加税。再往上面加税，再增收土地出让金的情况下，再加税，作为消费者也好，业主也好，感情上很难接受。我听樊老师说新人新办法、老人老办法还是相对合理一些，担心忽略区域性政策和过渡性政策，如果形成那种语气的话对市场的影响恐怕是根本性的影响，不谈新老划段的问题，追求冀望，十年前买的房子按现在的政策执行，通通从现在开始征房地税的话，对房地产市场影响是巨大的。

【巴曙松】：你是人为制造了分歧，经济学界的调侃，给政府提假设的建议要小心，你一提他就觉得很好。全世界的政府都愿意学者提加税的建议，如果提加税的建议还要提一个减法，尽量不要提增加。

我刚才讲的意思是，整个房地产不同的环节，现在中国税负的分布是交易环节的税负很高，持有环节的税负很低，这个时候让它充分的流通，中国的房子真正靠我们开发商占房地产市场供应量只是一部分，通过充分的交易发现一个好的，稳定的价格，流通环节降低到持有环节，总体的税负保持大致平衡，有利于这个市场的健康发展和持续发展。

【樊纲】：我同意， 三年不许卖、五年不许卖，我都搞不清楚，很多税在里面这是一个问题，更重要的问题有了房产税的时候就要把卖地含的税要去掉，这个客观上市场会去掉，以后每年加税，买房子能支付的价格是低的，价格会降一半，地价也会降一半。一次性付以后到逐步付的，一次性买房的价格是低的，一次性在房价、地价付的钱是少的，这个要降下来。

另外，一下子需求都没了，同时去其他的措施，把限这个、限那个就可以去掉，把需求就可以释放出来，从这个角度来讲，不仅仅在税上找平衡，有加、有减，同时政策上也要有加有减，不能说出了长效机制，短的政策还在，除了长效机制要替代版，目的是替代行政手段，短期的限制，那些扭曲市场的东西要去掉。加加减减，你提的问题很重要，还有过渡的问题，还有具体群体之间的相互关系，征税的目的不能妨碍低收入阶层，你都驱赶低收入阶层了，确实不行，很复杂的社会工程，方方面面都要考虑。

我讲的时候讲了一些基本的要点，确实后面很复杂。

【巴曙松】：我补充一点，直接税很容易激发公众权力意识，以前老百姓会说感谢政府把我们的路建得这么好，把我们的公共环境弄得这么好。现在会说这是我交的钱。我在纽约选租的房子时，学经济的喜欢算帐，我把纽约周边小的tonw收的房地产税，我租的房子要交多少，这个税主要是干什么用的？主要是在Tonw上的学校、消防、治安这些公共服务，所以他是公布得清清楚楚，收多少税，其中70%用在学校，学校有多少个学生，每个学生身上大概花多少钱。我周边挑了几个镇，这个镇上花在每个孩子身上的钱大于你交的税，这个地方我们去住划得来，如果我交了很多，我交的税没有享受到，就不住在那儿。

既然收税，还要让公众接受，跟公众讲清楚，收那么多税用在什么地方？我们这个小区、小镇、街道受益多少？效果怎么样？没有使用方、支出盲的透明度提高和预算的硬约束，钱不够就加税这可能不是一个办法。

【樊纲】： 我在美国经历过这样的事，开车遇到一个垃圾回收地的