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2014北京小产权房能买吗，怎么买？
10:36:40&&来源：&&编者：雪
摘要：对于小产权房的定义，小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做"乡产权房"，又叫"小产权房"。我们来看下北京的小产权房情况，很多人…
&　　对于小产权房的定义，小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做&乡产权房&，又叫&小产权房&。我们来看下北京的小产权房情况，很多人都想知道这些小产权房在北京是不是可以买的，如果能买，要怎么做呢？　&& 　北京小产权房买卖情况　　据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。　　当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。　　小产权房分类　　第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。　　第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。　　第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称&军产房&。　　北京小产权房政策　　国土资源部网站发布了&北京市国土局和住建委向国土部和住建部报送小产权房查处情况&。其中，北京提出建议，对小产权房进行分类处理，6种情形的小产权房要依法拆除。对&已建未售&的部分符合相关政策条件，且质量合格的，建议可以补办相关审批手续，或纳入政府公租房等政策性住房。对&已建已售&的小产权房，北京建议在处理时，需先行研究政策及具体操作方法。　　北京建议中称，对6类小产权房依法依规拆除，包括：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的；土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；占用土地为一级水源保护区的；占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；严重影响土地利用总体规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外，&其他依法应当拆除的情形&也应拆除。　　北京市还建议，对&已建未售&的小产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应&既处理人，又处理事&，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得&明没收，暗返还&。同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。　　此外，对于&已建已售&的小产权小区或房屋进行处理，需先行研究政策及具体操作办法。　　我们认为，国家不发产权证的叫&小产权房&。&小产权房&、&乡产权房&有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。当然现在北京对于小产权房的政策情况拆除处置的，而且如果进行买卖就是有违法的风险。
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小产权房能买吗？详解小产权房含义及产生原因
&&编者按：随着383改革方案的走红以及十八届三中全会召开日期的临近，有关&小产权房&的近期开始急剧升温，再次进入公众视野。此外，非官方统计显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。那么，究竟什么是小产权房呢？小产权房到底能不能购买？ &&&大产权和小产权&&所谓房产，指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权就是使用权。房权就是房屋所有权。&&大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少？这样就知道他们的差距了。&&通常大小产权的解释有两种：一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫&大产权&，要补缴土地出让金的叫&小产权&。按这种解释，普通商品房就是&大产权&房，经济适用房就是&小产权&房。 这样大小产权就没有质的差别；二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫&大产权&，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫&小产权&，又被称为&乡产权&。&&&话题：383改革方案走红 或平抑房价转正小产权房&&购房人要注意的是&乡产权&并不构成真正法律意义上的产权。
第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房。千万不要买。第一种必须很低价格才考虑。国家发产权证的叫&大产权房&，国家不发产权 证的叫&小产权房&。&小产权房&、&乡产权房&有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民 根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。&&何为小产权房？&&和一般意义上的商品房相比，&小产权房&没有土地出让金概念，也没有疯狂的利润攫取，所以，&小产权房&的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。&廉价&是大量城镇居民顶着产权风险购买&小产权房&的根本原因。 一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去，&以集资的形式&把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证， 还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。&&&小产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓&小产权房&是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做&乡产权房&，又叫&小产权房&。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。&&对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。&&第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。&&第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。&&第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。&&第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。&&小产权房和新民居&&保定地区在售的新民居多达20个左右，按新民居政策规定，只有省级单位机构批示了的才是正规新民居。&&正规新民居属于政府项目，完全不同于纯村产，不会涉及到小产权强拆的问题。&&&&产生原因&&1、城市房价过高&&小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年我国的房地产价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。&&截至2013年10月北京普通住宅开盘整体均价1.94万元/平方米，&一辈子的工作&可能都供房子，一线城市的居住问题已经不容乐观。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。&&2、擦边球的空间&&《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：&参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规 定的范围内经营自留地、自留山&。在宪法的第十条中也清楚的写着：&农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地、自留山，也属于集体所有。&而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定&任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但 是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。&第六十二条规定&农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&&&根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。&&国土资源部的一位副总督察曾突出说明：&建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一 是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外， 都是现行法律不允许的。&从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的&违法&问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用 耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。&&正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。&&3、农地制度不合理&&农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。&&农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使 用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成&同地不同价&；城市建设用地使用主体有使用 权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农 村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益 补偿。根据国研中心课题组的调查，在&合法的&房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占
5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占 40%到 50%。&&而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要 缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商； 而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳 的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过
1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。&&&&建议：尽量不买小产权房&&随着十八届三中全会召开日期的临近，有关&小产权房&的话题，也开始急剧升温，再次进入公众视野。&&非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。2010年，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。&&目前对于小产权房的生存问题，&打压&还是逐步&转正&还是个未知数。&&有关&小产权房&的问题，已不是好不好解决、如何解决的问题，而是必须尽快解决的难题。否则，带来的风险和隐患更大。三中全会很可能为这一&历史遗留问题&破题迎来契机。&&到底三中全会会在&小产权房&问题上作出怎样的部署，取得怎样的突破，需要在会议之后才能清楚。但是，有一点可以肯定，那就是&小产权房&这个&历史遗留问题&，不会永远&遗留&下去，而必须找到破解的办法与措施。&&值得注意的是，虽然从法律层面来看，&小产权房&确实存在难以突破的障碍，而且同旦草率出 台相关政策，很有可能留下许多&后遗症&。但是，从实际情况来看，又存在许多必须破解的理由。因为，随着城市房价的节节攀升，起来越多的城市中低收入居 民，选择到城郊建设&小产权房&。也就是说，拖的时间越长，解决的难度就越大。更重要的，一些城市的&有钱人&，也在想方设法到郊外建设&小产权房&，以 便于改革措施出台时，能够好好地&捞一把&。&&这也意味着，有关&小产权房&的问题，已不是好不好解决、如何解决的问题，而是必须尽快解决的难题。否则，带来的风险和隐患更大。&&&分步推进解决&小产权房&问题&&据相关媒体报道，按照相关部门提供的信息，在三中全会前，围绕&小产权房&将很难有新的措施出台。但是，也认为，虽然&小产权房&问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一&历史遗留问题&破题迎来契机。&&事实上，虽然在政策和法律层面没有对&小产权房&的权属予以确认，但是，在实际操作过程 中，许多地方为了城市建设的需要，已经对&小产权房&进行了实质性的确认。也就是说，已经按照权属明确的方式，对征地拆迁过程中的&小产权房&按照商品房 予以作价。为什么近年来城郊居民建&小产权房&的热情大增，很大程度上，也与实际&认账&有着密不可分的关系。&&如此一来，如果新的政策不能对&小产权房&的事实权属予以确认，将有可能引发&小产权房&所有者的不满，并有可能引发许多社会矛盾。&&据悉，按照国土资源部的不完全统计，到2007年，全国的&小产权房&面积已累计高达66亿平方米。显然，目前的&小产权房&面积，肯定远高于这个数目。这也意味着，&小产权房&已成为全社会居民住房的重要组成部分，已经没有办法再在改革过程中继续回避和拖延这个难题。&&那么，到底应当如何破解这一矛盾，并在解决过程中不引发严重的社会矛盾呢？笔者认为，应当分步推进、逐步解决。&&首先，要对全国的&小产权房&情况进行一次全面的调查摸底，搞清楚到底有多少&小产权房&。在此基础上，对&小产权房&进行分类分析。如自住的、投资的、炒作的等。特别是对自住&小产权房&，必须做好严格的统计和核定工作，避免在解决时产生矛盾。&&第二，要对&小产权房&的建设时间作出准确认定，特别是2008年在新一轮房价上涨以后建设的&小产权房&，必须进行准确认定。因为，这一阶段投资&小产权房&的情况比较严重。如果是投资，在处理过程中绝对不能开口子。&&第三，制定分步推进的办法和措施。原则上，对自住的&小产权房&，特别是2008年以前形 成的&小产权房&，应当给予更多的政策支持。具体实施步骤是，先通过缴纳一定的土地出让费用，使其具备保障房资格，并明确可以上市最短期限，如5年、8年 等。一旦通过正式上市，将可以给予全面确权。而对其他&小产权房&，则严格按照集体土地转国有土地的相关规定，缴纳各项费用。特别是在城市已经拥有多套住 房的投资者、炒房者，还要加收滞纳金等。否则，予以没收，作为公租房进行出租或转让。&&第四，从政策出台之日起，严禁新&小产权房&。一经发现，按违章搭建坚决予以拆除，且处以相应罚款。&&总之，&小产权房&的问题，还是要尽快制定解决方案，避免矛盾和问题的进一步累积，造成处理的难度更大。
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我要说两句
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50年产权，10000一平，附近都是20000多的房子。自助需求大些，现在谁能准确解读一下政策。小 Loft 看上去不错。
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一、有些网友说是小产权房，如果是，那建议如下：
1、看你买的小产权社区的规模。要是只有一两幢房，建议你还是小心一些为妙。如果有三幢以上的，你放心买好了，要真的拆除或整治，当地ZF还真不好下手；
2、既然在乎这小产权房的便宜，也就说明你是刚需，不是投资了吧。小产权房可以解决居住的问题，不适合投资。买了住住而已，没问题的；
3、尽量买交了房的现房，也就是交了钱后，马上给钥匙的那种，改签的各种协议都给他签好，交款的凭证之类的都留着。不要买所谓小产权房的”期房“，小产权房本来就是非法的，期房更加有风险；
二、我个人估计楼主说的应该不是小产权房，那建议如下：
如果是50年产权的，那可能就不是一般意义上的小产权房了，应该归为”商、办、工业“的类型，这种是非居住类的商品房。只要物业不干涉你住，你放心住好了，上海这种类型的都叫酒店式公寓，没有产权风险。唯一有问题的是两个：（1）水电费贵，没有（合法接入的）煤气；（2）非居住用途的商品房（仅指上海，其他地方不清楚），物业管理费是不需要报物价局的，今后有物业管理费的问题。
谨供你参考吧。
我们一般只把房屋的所有权理解为产权，实际上房屋和产权和房子下面那块地的产权同样重要。
根据《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》。
所谓的小产权就是房屋销售者的土地来源是集体所有，并不是花钱由政府出让得来。可以这么理解，小产权的房子是你的，但是房子下面的土地你并没有产权，你也办不到房产证。没有法律和制度保证。
大产权的房子实际上是房地产企业花钱从政府手中拿到土地，住宅是70年，商用是50年。然后在这块土地上建房。你买房子，除了房子还有房子下面的土地，这个一般叫分摊面积。你能拿到房产证，房产证上有明确的房屋状况信息和土地状况。
1、不知你说的意思，你一方面说是小产权房，一方面又说50年产权，不知你说的意思。2、一般而言小产权房是和商品房相对而言。3、小产权房对于不是建在农田、成规模、具有土地证的都可以买。4、我以前写的一个小产权房清理文章，供参考。小产权房清理这步棋该怎么走?!两会前后，国土资源部一直再表态，要清理小产权房！？目前，房地产市场的低迷也连累到一级土地市场了。昨天看到消息，还再说小产权房方案还在国土部的娘胎中。这么热点问题，我纂了篇稿子，大家没事围观一下。首先，小产权房清理与房地产市场息息相关。房地产市场疲软带动一级土地市场疲软，导致土地流拍、地价下滑、开发商拿地情绪降低。在这个时候，往往天朝最大的地主就要出面了，叫喊要清理小产权房，给土地市场打气，给开发商打气。历次小产权房清理口号也如此相关。所以，此次小产权房清理执行力度、效果如何？那就要看，房地产市场发展状况了。房地产市场继续下滑，国土部清理小产权房的积极性就大了；反之，房地产市场好转，那清理小产权房又会像以往一样成为一句口号。其次，面对清理小产权房，各部委及地方政府是各怀鬼胎！该如何清理小产房，各部委及地方政府各自有各自小九九。国土部一心要折腾点动静来，这样做对他来说，有百利而无一害。但是，各部委、地方政府却相当警惕。要知道，相比小产权房违法之处，铁道部、交通部、水利部搞“铁公基”土地违法更是多的去了。还有各地方政府的开发区、工业园建设土地违规违法那就更不用说了。所以各部委及地方政府对国土部的“清理小产权房”口号颇为忌惮。你国土部今天对小产权房下手，明天是不是就对各部委及地方政府下手啊。要知道，土地违规最厉害的还是各级政府啊。最该清理对象的也是各级政府！还有一方面就是，清理小产房对地方政府有维稳政治压力。现在已售每个小产权房小区住的人不少，处理不好的话，这些人上访就能把地方政府搞死。到时候，国土部落了实惠，黑锅要各级地方政府来背。各地方政府可不是傻逼，这样道理还是想的通。这也是为什么，各级地方政府对清理小产权房怀有异心。再次，清理小产房会出台什么样措施，我在此预估一下。第一，可能会先在部分城市试点，摸索总结经验后再全国推广。北京二级房地产市场价差太大，导致北京小产权房颇具规模；郑州，城中村现象严重，小产权房蔚为壮观；海南，海景小产权房独具特色；广东，建设用地指标稀缺，因此，北京、郑州、海南、广州，还有古城西安都很有可能成为试点城市。第二，捏软柿子，国土部及地方政府“斗地主”！部分开发商进行“小产权房”住宅建设，这些人竟敢抢地方政府及国土部的生意。现在形势变幻，国土部及地方政府肯定会拿这些人出气。搞小产权房开发的人，要不就是镇长小舅子，要不就是村书记堂弟的外甥媳妇，有来头，但不能通天。最主要的是有搞头，有油水。再说了，整这些人，还会给自己脸上贴金。大黑的同时还能黑打，既能当婊子又能立碑坊，这买卖稳赚不赔！再说权贵们玩这游戏已经不是一两次了！搞小产权房开发最后被判刑的事例出现很多了。第三，整个时间点，要求补票。小产权房和商品房有什么区别？！我说不出来。这就好比，富豪包养个三流明星这是风雅，你去路边发廊按摩就是色情了，应该严厉打击了。小产权房被清理，就是因为开发的、购买的，没有给国土部上贡-----交土地出让金而已。什么清理，什么整理，什么规划，什么土地管理法规，纯属扯淡。不就是少给了权贵的份子钱嘛！？理通了，事就好办了！国土部会划定一个时间点，网上说的是2008年，以此为界，之前已售符合条件的小产权房，会让补交土地出让金，服侍丫头升舱为小老婆，给予转正，变成正式商品房。第四，时间点以后的，也不会一拆了之。政府会采取多种措施，如将小产权房转为公租房，还有‘增减挂’都有文章可做。小产权房捏捏，还是有油水的，可动脑筋的地方还是挺多的。第五，对于一部分建在农田或风景区，有背影没背景、弄得群情激奋的半拉子小产权房，肯定会拆除的。不这样，不能显示我天朝威严，不能展现我大国风范。每次运动，总会有倒霉的，总有人背黑锅。……小产权房清理，是清洗，还是整理，这要看国土部和各部委及地方政府斗争妥协结果，以及房地产市场发展状况。到底如何我们拭目以待！
自住的话可以买，以广州为例,70平米小产权房大概是20-30W，算下来，还不到10年的租金，10年后，就算给拆了，也划算。要挑那种大型的楼盘，单独一两户的就别买了。成百上千户人，就算动用中国战斗力最强的纪律部队-中国城管进行强拆，恐怕也没这能力。大不了弄个一起睡马路的群体事件去。
说了这么多，也能知道，我就是一个小产权房的“无业主”，已经住了6、7年了，再住几年，就值了。一起塞马路的群体事件也参与过，都是给房价B的，感谢小产权房，让我能拥有自己的家，尽管不知道什么时候它会变成一堆颓们败瓦......
不建议买，所有人买房子的时候都说是自住。
可是你扪心自问一下，50年那么长，真的只会自住吗？万一有什么变故呢？
不可以，任何法律不认可，不保护的行为，建议都不要做。
可以买的，如果自用的话1、合同法保护，最大的风险就是依然会是一个没房子的人2、合同订立细致点，包括物权所有人要求占有时的赔偿细则3、目前我国物权对于房子实际上也只是使用权，而不是所有权4、小产权的风险在于拆迁赔偿，实际上就算不是小产权这个也是难的
我只说在上海 的情况 可以叫他做抵押他证 或者借款抵押 比如说他卖给你的这套房子三百万可以叫他写一张五百万的欠条 如果大产证下来他不交房就要给你五百万 抵押他证就是说他不止有小产证这一套房子用其他大产证 房产证上面的人全部到场 用那个房子给你做抵押 如果交房日期他不给你那个房子就归你这个意思
只要不是独栋别墅什么的，一般楼房小产权应该没什么事。中国政府每天维稳还来不及呢，不会做那种严重激化矛盾的事情。要是把那些人的小产权房子拆了，里面的人怎么办，住哪去，这就是逼着人家跟你玩命，政府才不会干这种事。既然又不敢动手，那只能吓唬吓唬了。
50年产权，应该是综合用地性质。如果产权可分割的，就类似酒店公寓等。
优点是便宜，缺点是水电费比民用贵，户口问题解决不了，管道天然气无法进入。
就是取舍问题吧。
小产权房不能买，因为严格说小产权就等于没产权，买卖就是违法的，没什么可说的。如果你要是不在乎违法，那随意。50年产权不叫小产权，而是大产权中的商业用地，不是住宅用地。完全可以买。
第一，50年40年商住房在上海是合法交易的，楼上所说属实，水电是商用价格会贵很多，煤气有的有有的没有，上海大多数是买来投资，比较大的物业管理公司统一经营包租，省心但回报率不如自己打理；第二，要分地段，市区的商住房会有一定的升值空间，涨幅同比郊区要大的多；第三，相比70年纯住宅产权对于外地人不限购不限贷，外地单身可以不限制购买（但境外人不可以买）；第四，没有学区，不能上户口，所以除了投资的之外，购买的一般是单身外地人，作为婚前过渡使用；第五，在二手交易中，你需要支付商用的税费比产权房贵，虽然可以合理避一些税，但是购买人群相对较少，固定资产变现会更慢，中介费很可能要支付3-4%甚至更高来调动他们的积极性；第六，，，还有想到再补充。
11年的问题，13年回答有点事后诸葛亮的味道，现在的状况就是，买，必须买，集体非农业用地都能入市交易了，小产权神马的都不是问题了，只要是自住，我觉得小产权完全是非常合适的选择，国家最近的政策趋势是为解决小产权房屋的历史遗留问题，准备缴纳土地出让金以后就跟正常房子一样了（相关的子女入学神马的不大明朗），这么多的小产权房子，只能是这个政策了，集体土地入市以后房价应该不会大涨啦，而且我不同意小产权房主会成为政府案板上的鱼肉，想收多少就收多少土地出纳金的观点，现在的局面就好比是你买东西，货你都用了好久了，钱还没付，砍价的时候肯定是买受方占主动啊
一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%; 从住房形态看，一样是普通住宅;
从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。小产权的房子是集体产权，土地性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让，不能做贷款，不享受国家大产权房子的待遇!如果考虑买小产权房子的话请慎重考虑!国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。购买了小产权房的风险：第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险以上就帮助大家了解了什么是小产权房以及为什么叫小产权房方面的问题，从源头上为大家解释了为什么小产权房的正规的房产证并且不受政府的政策支持，也为打击解析了购买小产权房的一些危害，希望能够帮助到大家更加了解小产权房的性质以及发展问题。原文：不用谢
深圳有很多小产权房子，建设的跟小区房没什么差别，一样的花园小区，只不过地段远了点，小产权针对商品房的话，价格一般在一半以下，所以房子面积大，格局不好，商品房六七十平方的话，可以设计成三房，但小产权的话，有的八九十平，还只是个两房，在稀土如金的深圳，小产权的卫生间跟厕所那是相当的大了。如果是城中村似的小产权，就没有那么好，价格也便宜，一般都在4K/平（只针对关外较远的地方）但是这种房子的话，居住环境比较杂乱。像酒店一样，一层楼，有很多家人。另外一个，深圳的小产权，基本都是村里建的，所以房子首先是满足自家村里面人，很少公开买卖，一般都是熟人介绍，你传我，我传他，这样的去购买的，所以买小产权，还需要一些门路的。小产权的房子，没有产权一说，只签合同，如果政府不收地，你可以自由进行买卖出租的。
居住120平米小产权房、另手上有600平米两栋小产权房出租、也曾经卖出一套70多平米小产权房的家庭，我会建议你：如果不是十分了解房主人品，别买！切记，是房主，不是啥房主儿子或者其他亲友之类。我们小区内现已建30多幢，约300多栋（2000套左右）集体土地产权房，期间各种交易，各种纠纷……我例举一个比较恶心的吧。一户大约70多平米的房子，已经交易半年了，买主各种装修准备……当时外地房价涨的比较厉害，但本地房价并没有涨多少，大概原房主觉得亏了，于是，提出退钱收回房子，最后真的收回了……------------------------------------------------------------跑题话题分割-------------------------------------------------------------最近流出的所谓“383”方案中提出：深化土地制度改革，集体土地入市交易。据说要以此来解决小产权遗留问题，可以我怎么总觉得是个坑啊！买房交一次钱，国家帮你解决小产权问题，又要出钱……而且这个钱你不想出也得出，小产权就成了案板上的肉啊，地方想宰你多少你就得出多少……如果按现行的地价执行，房产泡沫再“嘙”一声，大量小产权房主估计只能跳楼了！
买的多了,也就不存在可不可以了.
小产权房子国家禁止交易，不受法律保护，由于未缴纳土地出让金，所以便宜。一般不会强拆，未来可能缴纳出让金后就可以办证了。
小产权房就是你花了钱，但政府不承认房子是你的
买不买看具体情况，现在很多人都在博政府会逐步解决小产权房问题，可能会在解决相关手续，补交费用后，小产转正
其实很多人并不清楚什么是小产权房。至少有一点房屋产权本身是合法的，只是房主把房子拆分后按照单元房进行销售，但是房屋所在的建筑本身手续是合法有效的。只是房产证土地证只有房主所有，购房户是没有这些的，只有与建筑物本身的房主有购房事实。但是很多建筑本身并不合法，比如原房产只有三层，但是房主加盖或拆建多层，甚至没有什么房产证等手续的，这些不属于什么小产权。简单一点说，小产权就是房主把大产权拆分成小的产权销售，但实际上产权仍然在房主手中。房主本身就没有合法手续的建筑手续违法或非法建筑，这样的房产建议慎重！
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