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置业攻略：二手房买卖合同 应增设贷款条款
周科律师回忆了一件其亲历代理的案件：买家递交按揭贷款申请一个多月，但银行迟迟没有做出答复，其实私下已经告知不能取得贷款，但是银行却不肯出具拒绝贷款的书面证明。此时卖方如果视为买方违约有如下风险：
首先，买方考虑到要承担违约责任，可能不惜成本打通银行关系及时取得贷款承诺函，这样买方的“回马枪”足以让卖方中箭，不但不能获赔反而要赔偿对方；
其次，法院可能去银行调查贷款原因，有时候可能不去调查贷款原因，也许对卖家有利的银行证明法院没去调取，也许对卖家不利的银行证明法院又去调取了，这个时候卖家的命运就被法院掌控了；
最后，银行在法院要求说明贷款情况的时候，也许因为时过境迁、人员调换等原因银行未必能出具符合当时情景的证明，一旦银行证明对卖家不利，卖方就只能自求多福了。基于这么多不确定因素的考虑，卖家往往只能忍辱负重，浪费无谓的等待时间，或者直接投降，同意解除合同，不要求承担违约责任。而买家可能利用这一问题故意推迟交易，延缓付款时间，恶意违约。
合同增设贷款条款
周科律师认为，综合各方的利益，可以在二手房买卖合同中考虑设定如下条款：
1、买方有能力支付的最高首期款为×元，双方于×年×月×日去×银行监管首期款×元，买方承诺在×年×月×日前取得银行贷款承诺函，如果银行要求支付的首期款超过买方有能力支付的最高首期款或买方不能按时取得贷款承诺函，则卖方有权解除合同，买方同意补偿卖方×元，同意支付中介必要费用×元。
律师说明：现行版本买方出现不能取得贷款或首期款不够时，买方要承担补足首期款或一次性付款的责任。对于很多买方尤其是首次置业者来讲无异于强人所难。拼够首付已将是砸锅卖铁了，还要一次性付款几乎不可能做到，若做不到就可能首付款就变成了违约金。三方均清楚可能存在的风险，然后约定果然出现这个风险时，买方给卖家、中介补偿几万或几千元，应该是皆大欢喜。客观来说如果买家是善意的，另外两方应该可以理解，况且在极短的时间内卖方损失可控，然后可以及时另行卖给他人，否则，卖方及时回笼资金的想法也会落空。现实中大部分也是按照这个办法和解的，可行性强。
2、买家应向贷款银行提交的资料包括身份证复印件、结婚证复印件、单身证明、离婚证明，以及户口本、家庭房产证明、工作收入证明、银行流水记录、征信记录、财产证明和社保证明。
律师说明：很多初次贷款的人不知道要准备什么资料，等到去银行时才知道这个文件也没有，那个文件也出了问题，导致不能贷款，在签合同时就应准确查询自己是否符合贷款条件，约定清贷款银行，不然双方可能因为银行的选择导致纠纷。据《投资快报》
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无法完成二手房按揭 买卖双方谁之过？
&&& 本文首发于微信公众号：律商汇。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。&&& 无法完成二手房按揭，买卖双方谁之过？
　　北上广深的房价一直是大家津津乐道的话题，而二手房交易过程之中超过七成的购房人都会选择通过按揭的方式支付购房款。
　　根据深圳中介公司数据显示，深圳2016年7月份二手房成交均价为55247元/平方米，如果购买70平米的一套商品住宅楼，购房款约为380万，买方如果为首套购房，符合购房政策及贷款条件，则首期款监管为总房价的30%，约为114万元，剩余购房款则可申请银行按揭贷款。
　　但是在申请贷款的过程中，需要买卖双方全力配合，严格按照合同约定的事项履行自己的义务，深圳各中介公司的二手房买卖合同版本均不相同，关于银行不批准按揭后的买方义务也有不同的约定甚至约定不清。
　　那么如果因银行按揭贷款的问题导致合同解除，不能继续履行，是谁承担责任，是否构成违约呢？
　　笔者经办案例中也有一些很有意思的认定方式。
　　案例一：通过银监会“信访”获得证据认定。
　　买方和卖方3月6日签订《二手房买卖合同》，合同约定：
　　1成交价为288万元；2
　　买方应于3月20日前将首期款67万元付至双方指定的邮政储蓄银行进行监管；
　　卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相关文件，同时需配合签署首期款资金监管的文件资料；
　　如买方不能获得贷款，则应于得知贷款不能获批之日起五个工作日内以其他方式足额补足。
　　如逾期超过五个工作日，守约方有权解除合同，并选择定金罚则或要求违约方支付该转让成交价百分之二十的违约金。
　　合同履行情况：
　　13月22日买方向卖方支付了首期款67万元，但双方约定，该款项由卖方直接收取，不再办理资金监管；2
　　3月22日，买方到约定的邮政储蓄银行提交贷款申请资料后，该行一直未正式回复是否批准贷款申请；
　　5月初，买方变更向(,)申请贷款，并通过中介告知卖方，卖方以飞信告知中介同意变更贷款银行但提出如果农业银行仍然不同意贷款，则买方需五个工作日内付清全款；
　　买方向农行提交贷款材料后，卖方到农业银行询问贷款手续、条件、风险等问题后，并没有签署任何材料，便自行离开。
　　卖方起诉买方，诉求：
　　1解除双方签订的买卖合同。2
　　支付房价20%违约金。
　　被告承担诉讼费。
　　一审法官观点：
　　1合同签订后，双方以行为、信息往来等方式对首期款付款方式、贷款申请银行等做了变更；2
　　合同的履行方式、履行期限均发生改变，但双方未能就此达成相应的补充协议；
　　以致卖方在心存疑虑的情况下未予以配合办理贷款申请手续，但是卖方已经同意买方变更贷款申请，能否获得贷款，是否需要增加首期款等事项必须在双方配合、正式提出贷款申请后方可确定；
　　涉案合同未能继续履行并非由买方造成违约。
　　故：一审法院不予支持卖方的请求。
　　卖方不服一审判决，上诉到中院，二审的争议在于，买方至本案起诉之时仍未支付其余房款是否构成违约。
　　二审期间补充的事实：
　　卖方提交了(,)业监督管理委员会深圳监督管理局出具的《信访事项通知书》，载明：
　　“经查，因该笔在深圳农行、邮政银行提供贷款申请资料不齐备，且不符合贷款的准入条件，已中止该笔贷款的受理。”
　　二审法院认为：
　　《信访通知书》可以证明买方未获得银行贷款。
　　现实中，就贷款未获得审批通过，银行一般并不会有明确的书面回复告知，这种情况下，就导致后期争议处理过程之中买卖双方合同责任和义务的错位问题。
　　比如本案例，直到二审过程中，通过信访的方式才获得银行就贷款事宜的书面文件。
　　因此，实务中：
　　交易过程中：
　　应当及时保存有关办理银行按揭的现实记录，包括短信、邮件、音频、等方式体现的相应沟通记录。
　　纠纷处理过程中：
　　应当主动寻求监管部门的协助，以获取有利的证据或者第三方更加主动的配合。
　　案例二：按揭条件变化下的卖家辅助义务
　　买方和卖方于6月10日签订了《房地产买卖合同》，合同约定：
　　成交价为950万元。
　　签约后：
　　1买方当天支付了定金30万元；2
　　7月9日买方与卖方在工行某支行签订了资金监管协议，监管了首期款人民币257万。
　　3银行告知买方申请的按揭贷款可能无法达到原定额度，因此，需另找其他银行按揭或在原按揭银行办理增加首期款的手续。4
　　买方将此情况告知卖方后，卖方不愿在继续配合进行资金监管。
　　后买方起诉卖方，诉求：
　　1解除双方签订的《房地产买卖合同》。2
　　卖方返还定金30万元。
　　卖方赔偿买方违约金191万。
　　卖方反诉请求为：
　　1解除双方签订的《房地产买卖合同》。2
　　买方向卖方支付违约金19万1千元。
　　卖方反诉的理由为：
　　1根据《房地产买卖合同》约定如买方无法取得银行贷款承诺函，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款；2
　　买方逾期履行义务超过十日或者有其他根本违约行为，则卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收原告已付的定金等。
　　合同签订后，卖方已经自行筹资还清了房产的银行贷款，并配合买方办理了向银行申请贷款的相关材料，履行了自己的义务，并没有违约，买方因自身违反国家相关购房政策无法获得银行贷款承诺函，且不愿意自行筹资补足应交款，买方已经违约，
　　庭审中法庭自银行处调查得知：
　　1银行发买方曾有个人住房贷款记录买方不符合首套贷款政策；2
　　银行遂将贷款申请资料退还申请人；
　　首期款也因未在90天内成功办理过户手续，划回申请人买方账户。
　　法官观点：
　　1根据双方的约定，买方负有应在获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款的义务。2
　　双方并未约定买方自行筹资的途径，即自行筹资的方式并非仅限于增加首期款或更换按揭贷款银行。
　　双方并未约定在买方选择以增加首期款或更换按揭贷款银行的方式自行筹资的情况下，卖方负有无条件的协助义务，即如卖方的协助履行需要增加成本，卖方有权就增加的成本提出相应要求。
　　本案中，买方作为贷款申请方，未能在选择贷款申请以及贷款种类前尽到审慎的审查义务，买方在获知无法取得贷款承诺函的情况下，虽然在一定程度上进行了积极的协商，但买方未能在约定的期限内以自行筹资的方式补足应交款，致使合同无法履行。
　　故法院最终裁判：
　　认定买方的行为已经构成根本违约。
　　2卖方有权选择主张解除涉案《房地产买卖合同》并请求原告依约承担违约责任。3
　　最终认定买方违约，并支持了卖方的反诉请求。
　　因此，实务中：
　　就按揭贷款的义务更多的在于买家。
　　2就按揭贷款卖家的责任在于配合以及满足银行按揭贷款的前提条件。3
　　在买家的角度，需要在买卖合同中就按揭贷款变化设置更加灵活的条款安排。
　　在交易行为发生前，买家需要就付款能力有明确的预期和判断。
　　根据上述两个案例，可以看出：
　　1在二手房买卖合同当中，按揭贷款方式对于买卖双方的配合要求较高。2
　　关于合同约定的履行方式、时间、变更是非常重要的环节。
　　在司法实践当中一般会严格按照合同约定履行情况以及第三方调查，以判断导致合同不能履行的真实原因。
　　因此：
　　房产买卖合同签约时应当尽可能细化有关按揭贷款的约定内容。
　　履约过程之中应当及时就履约行为进行各种形式的固化。
&&& 文章来源：微信公众号律商汇
（责任编辑：马郡 HN022）
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