最干货 | 购物中心如何进行有效的租户经营引导？
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最干货 | 购物中心如何进行有效的租户经营引导？
购物中心租户管理的内容涵盖面大而细，万达总结出5大租户管理要点。此外，租户形象管理、装修管理、物业管理也是与租户息息相关的管理重点。
1、万达营运期5大租户管理要点详解
万达营运期内对租户的管理包括五大方面，分别是：环境管理、经营管理、服务管理、租赁管理、多种经营管理。
1）环境管理的管控重点：公共环境管理（室外公共环境、室内公共环境）、租户环境管理（租户经营环境和营销宣传管理）、经营秩序管理（租户营业员管理、租户进退场管理、租户装修管理、围挡管理、租户资质的管理）
2）经营管理的工作内容包括：开店、闭店、巡场路线、巡场要求。
3）服务管理的管控重点：客户服务管理、租户经营辅导、商户服务监督、客户满意度调查。
4）租赁管理：租金收缴筹备期租金管理、租金收缴营运期租金管理、租赁决策文件到期管理。
5）多种经营管理：多种经营点位规划及预算、招商管理。
2、租户装修管理
租户装修流程简图（点击小图查看大图）
租户装修管理分三大块：
1） 商户进场及退场装修流程：通知商户办理进场、商户装修申请、交付装修押金及管理费用、商户装修设计图纸报审、场地交付、商户图纸消防备案、办理装修许可证、围挡申请及安装、装修管理、消防报验、竣工验收、退装修保证金。
2） 商户进场装修具体要求：装修设计要求、商户装修设计规范、零售商铺规范、中岛商铺装修规范。
3） 商铺装修各项要求及流程。
3、租户形象管理（凯德商用）
目标/目的：提升整个商场的购物环境和形象，以更优质的商业氛围吸引更多的顾客，借以提升租户的经营效益。
形象管理内容包括：店面、店面橱窗陈列、店面标识、卷帘-防盗门、照明、地面装饰、吊顶、墙面、内部装饰、海报、厨房、装修围档。
4、租户物业管理
在SHOPPING MALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其他专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。
SHOPPING MALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“SHOPPING MALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为（主要指：租赁行为）顺利开展”的最根本目的。
5、租户考核制度
为进一步提高购物中心经营商户的市场竞争意识，全面提升商户的经营管理水平和服务质量，周密而客观的租户考核制度比不可少。
绩效考核的具体内容包括：安全防火防盗方面、店堂环境管理、经营诚信服务方面、遵章守纪方面。
文中还详细介绍了考评办法，处罚标准，奖励办法，评分淘汰处理标准，以及违规处理（罚款标准、扣分标准等）。
租户经营辅导
1、购物中心商户经营不佳原因分析与对策
商户经营状况不佳，基本有以下原因：客流量不足，路过不进店，进店不消费，顾客不回头。
客流量不足（如下图分析）
路过不进店
问题出在哪里呢？
1）店面设计阻碍视线。店面屏蔽不能直视店内。
2）灯光昏暗没有兴趣。灯光不足，昏暗，不能产生兴趣和购物欲望。
3）陈列有问题。颜色、款式杂乱无章，店内动线设计有问题。
进店不消费
影响销售的4大因素：员工形象，货品库存，销售技巧，售后服务。
顾客不回头（解决措施，如下图）
2、万达如何做租户员工培训？
要保证购物中心整体的良好形象，提升基层员工的服务质量和专业素质，租户员工的整体培训非常重要。具体包括：
1） 营业员守则，包括仪容仪表，日常营业行为规范，售货服务要求，店面纪律，营业员出入证管理要求。
2） 经营管理，包括商铺管理，商品管理，道具、模特、店招、美陈、POP 管理，日常进退场时间管理等。
3）消费安全管理。
4）公共服务指南，包括营业时间，照明时间，电梯使用时间，空调开放时间，服务台职责，卫生间，停车服务，紧急电话等。
5）违规处理。
6）营业员基本礼仪规范。
3、如何做好租户经营分析与经营辅导？
经营分析能帮助我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础，经营辅导能提高我们的营运管理能力，有效帮助商户改善经营现状，从而实现广场的良好运作。万达对租户的经营分析与经营辅导主要从四大方面进行：1）运营期万达广场的市场调研；2）经营数据的采集与分析；3）经营分析与预警管理；4）有效的租户经营辅导
经营分析包括四大层次：日经营分析，周经营分析，月经营分析，关键时期经营分析。
以日报为例，其分析要点就包括：客流量、销售额、车流量的日发展趋势、环比增长率、与预警值比较、异常值分析。
营分析的三个预警重要考核指标：销售坪效、租金坪效、租售比。
上图：如何做好经营分析之日报、周报和月报
哪些商户需要经营辅导？
通过经营分析与日常管理发现经营情况不理想的商户，可归纳为：1）新品牌入驻后经营业绩不佳的；2）装修提档后经营业绩不稳的；3）一个时段内持续经营低迷的；4）经营管理不善的。
上图：经营分析的基本思路
什么是经营辅导？
指商业运营管理者通过书面方式（主要形式）对管理区域内特定对象（经营情况不理想的商户）在经营方面进行的相关指导、建议或者下达的改进要求。亦可理解为对商户在经营方面提出的经营建议。
经营辅导的要点：
1）观察与发现（望闻问切）；2）简述经营现状（诊）；3）提出经营建议（开）——人员培训，品牌宣传，活动促销，经营环境，动线设计，管理机制；4）效果评估（观）。
4、针对租户经营管理问题采取什么措施？
要做好商户的经营辅导工作，要注意：
（1）在经营管理方面，商户比我们专业。
（2）我们的优势在于——站在顾客体验 的角度、购物中心角度、异业联动和资源整合的角度提供的建设性的解决方案。
哪些商户必须要进行经营辅导？经营辅导的流程？针对客流、经营管理问题应采取什么措施？企划推广过程中商户经营配合工作指导，与商户沟通有哪些技巧？
本资料通过对多个知名购物中心案例进行实际分析，提出租户经营指导的实操策略。
名企购物中心
租户手册精选
租户手册特为租户编制，旨在帮助租户全面了解项目的设施、设备，熟悉项目的管理习惯、风格甚至是要求，最大限度地缩短双方磨合期，尽早地全身心投入经营，提升业绩。购物中心租户手册主要包括：购物中心基本概况，购物中心使用指南及规则，入驻及退租规则和流程，营运管理规范，商户服务公约，以及各项租户表格，消防安全责任书，租赁期保险要求，物业收费一览表等。
杭州运河上街——租户服务与管理手册
内容要点：运河商界项目简介，开业重要工作，经营期工作指南（店铺运作，财务失误，IT事务，推广事务，工程事务，安全消防事务，卫生清洁事务，商场控烟）。
上海K11 购物艺术中心租户手册
内容要点：商场概况，租户开业前准备，商场服务设施及服务，管理费，商场营运管理，灭鼠灭虫服务，植物及园艺管理，保安，紧急应变措施，租户的权益及责任，货物起卸区规则，停车场规则等。
国际金融中心（IFS）租户手册--零售及餐饮
内容要点：服务宗旨，项目简介，商场设施，商场服务，清洁，保安，管理费及其他费用，租户守则，餐饮单元特殊规则，紧急情况应急方案，租户责任。
沈阳华润中心·万象城——租户服务与管理手册
内容要点：万象城基本情况，租户营运守则，租户形象管理，推广活动管理，万象会服务，物业服务与管理须知等。
以上资料可点击阅读原文查看详情，更多购物中心租户管理与经营辅导策略与案例解读，请进入赢商网运营中心
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2016租户手册商场.doc 56页
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2016租户手册商场
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用 户 手 册
中心提供专业的物业管理服务的目的， 我们专门撰写了这本《用户手册》协助您有效安全的使用中心内的设施。 如果您有任何建议或意见， 请致电86-24-
或传真至 86-24-
， 或寄信至来
中心管理中心办公室。
请遵守本手册的各项规章制度， 您的合作将保障您及临近商户的安全。如果本商户手册与租赁合同条款条例有任何冲突， 将以租赁合同为准。
1.0购物中心基本概况： 4
1.2 商场基本数据 4
1.3商场主要系统技术说明 4
1.4 停车库 7
1.5 邮件中心 7
1.6 通信设施 7
1.7消防安全设施 7
1.8 供水系统 7
2.0商场使用指南及规定 8
2.1 保安和商场进出 8
2.2 电梯使用 8
2.3 货物运送 9
2.4 出门许可 9
2.5商铺橱窗，标识牌 9
2.6邮件中心 9
2.7 垃圾处理 10
2.8租赁商铺和公共区域 10
2.9空调服务 12
2.10虫害控制 12
2.11维护保养 12
2.12停车库 13
2.13保险 13
2.14紧急事件 13
2.15紧急联系电话 16
2.16弃权. 16
3.0迁入及迁出规则和流程 17
3.1租赁单元移交 17
3.2迁入 17
3.3迁出 17
3.4复原 17
4.0 商户表格 18
表 1 – 出门许可证 18
表 2 – 服务梯及卸货平台使用申请表 19
表 3 - 商场铭牌申请表 20
表 4 – 湿垃圾清运申请表 21
表 5 – 加班装修申请表 22
表 6 – 附加的/特殊的要求 23
表 7 - 延时暖通空调供应申请表 24
表 8 - 商户授权代表及紧急联络表 25
表 9 - 商户入驻检查表 26
表 10 – 商户迁出许可 28
表 11 – 空调申请 (仅供迁入或提前迁入) 29
表12 - 收铺程序单 30
表13 - 商户资料联络登记表 31
表14 - 单元设施/设备确认表 32
表15 - 收铺确认单 33
表16 - 物业管理中心缴费通知单 34
表17 - 物业管理中心退费通知单 35
表18 - 物品出门条 36
表19 - 工程服务单 37
表20 - 办理电信开通登记表 38
表21 - 商户投诉意见登记表 39
表22 - 办理停车证登记表 40
表23 - 出入证（临时）申请表 41
表24 - 商户意见征询调查表 42
表25 - 公共场地临时占用申请表 43
表26 - 施工/作业联系单 44
表27 - 大件物品放行条 45
5.0 租赁期保险要求 46
租赁期保险要求（仅针对餐饮行业） 48
租赁期保险要求（仅针对健身中心） 49
6.0 物业收费一览表 50
7.0 紧急联络及查询电话 55
1.0购物中心基本概况：
1.2 商场基本数据
1.3商场主要系统技术说明
1.3.1商场管理系统
空调机组；
电源及照明系统；
给排水系统；
火灾报警系统（仅监控）
高、低压配电监控系统，应急发电机系统；
电梯系统（必要部位）
整个系统由中央控制系统和智能化变电站组成， 所有的机电系统监测控制由内部线路网络系统控制。
楼宇自控系统由电脑控制台，打印机， 彩色图象设备， 智能控制面板， 数字化控制器。
?台观光电梯
1000千克，
1150千克，
?台客梯/消防电梯
1600千克，
?台消防服务电梯
台自动扶梯1000mm宽
1.3.3 暖通空调系统
中心装有6台中央冷冻空调设备（1200冷吨），总容量7200冷吨。6组中央冷却塔， 总容量7200吨；
夏季： 房间温度：26℃±2℃
湿度：＜ 65％
室外温度：31℃
冬季： 房间温度：18℃±2℃
湿度：＞ 30％
室外温度：- 19℃
新风换气：30 立方米/马力
1.3.4电气系统
1.3.4.1正常供电:
送电量： 380V/3ph/50hz
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59页83页65页357页60页59页72页62页53页70页租房做酒店的合同范本
租房做酒店的合同范本
【www.ruiwen.com - 合同范本】
　　导读：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。下面是小编整理的2017酒店租赁合同范本，希望对你有用！　　2017酒店租赁合同范本【一】　　出租商：　　地 址：　　承租人：　　联系电话：　　本商场租赁合同(以下简称租约)根据中华人民共和国法律和本酒店有关规定，在双方互惠互利的原则下制订，租约条款如下：　　一、酒店将位于酒店内大堂二楼的商场(约______平方米)租给租户营业使用，租期壹年，从______年______月______日至______年______月______日止，租金为每月人民币壹万贰仟元整，其中租金已包括空调费和电费。　　二、经营范围：　　古今字书、四大名绣、宜兴紫砂、金石雕刻、文房四宝、景德陶瓷、翡翠玉器、木刻雕件、字书装裱及各种工艺美术品　　三、租户不得超出以上经营范围，同时不能和酒店经营或出租的商品有抵触，若违反，酒店有权收回经营地点，不另行补偿;酒店有义务保障租户的经营不受侵犯。　　四、承租人向酒店承诺以下各项：　　1、租户需于每月______日前将当月租金和其他应付费用一次性付给酒店，逾期不付，每逾期一天，酒店将收取3%的滞纳金。　　2、如客人用信用卡结算，则由酒店代收，酒店向承租人收取卡面额5%的手续费。　　3、营业时间在早上______至晚上______之间。　　4、如承租人要求安装酒店分机电话，酒店则按电信局标准收费。　　5、租户如欲更改场地的装修或悬挂对外宣传广告物品时，必须事先得到酒店书面同意后，才可进行，否则按违约处理。　　6、承租人必须维持承租区域的整洁和完好，并承担租赁区域的一切维修费用。　　7、承租人要高度重视消防安全工作，服从酒店的管理，不得将任何非法物品及易燃品带入酒店。　　8、租户任何时间都不得在承租范围内制造噪音(包括公共广播、电视机、收音机)。　　9、租户必须遵守国家和地方的法律法规，不得利用承租范围任何部分从事不合法或不正当行为。　　10、租户的工作人员必须严格遵守酒店的各项规章制度，服从酒店相关管理人员的协调管理。　　11、该承租范围不得分租或转租。　　12、如非因酒店有关人员的人为疏忽而造成租户任何财物损坏或损失，概由租户自行承担。　　五、酒店向租户承诺以下各项：　　1、酒店为酒店大楼的安全管理负责，并提供承租范围内持续电力服务。　　2、租户每月可在本酒店购买饭票解决员工的膳食问题，饭票价格按每日______元/人执行。　　3、酒店可提供制服洗涤服务给租户，收费按酒店对外价格的七折执行。　　六、押金：　　在该合同签订后的七天内承租人应付给酒店人民币壹万贰仟元整作为租用押金，合同期满或经双方友好协商提前终止时，如租户已付清所有租金，并遵守合同的规定，酒店将退回押金，但不付任何利息，押金不可以用作租金交付。　　七、违约责任：　　承租人如违反本合同的约定，酒店有权要求解除合同，或要求承租人恢复原状，或从押金中扣除损失费用。　　八、合同终止：　　1、租户如逾期十天不交租金，酒店有权终止合同并追究由租户所负责的一切经济责任。　　2、如酒店或租户任何一方提出提前终止此租约时，必须提前三个月以书面形式通知对方，否则终止方需负责对方的经济损失。　　九、续约：　　1、在同等条件下，承租人有优先续约权，但租户应于租约届满时提前三个月向酒店发出续约的书面通知。　　2、租户如不续签租约，本合同至______年______月______日即终止，届时租户必须搬出酒店，逾期不搬届时将按酒店酌情制定的租金标准计算场租，并需赔偿酒店一切有关损失。　　十、本合同如有未尽事宜，可由双方商定后另行补充，作为本合同的附件，其内容具有同等法律效力。　　十一、本合同自双方签字盖章后生效。本合同一式两份，双方各执一份。　　出租商： & & & & & & &承租人：　　法定代表人： & & & & & &身份证号码：　　盖 章： & & & & & & &签字盖章：　　日 期： & & & & & & &日 期：　　2017酒店租赁合同范本【二】　　甲方(出租人)： (以下简称甲方)　　乙方(承租人)： (以下简称乙方)　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等法律法规规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方**大酒店**楼**事宜达成如下协议：　　第一条 出租酒店的范围和基本情况　　1、**大酒店位于**路**号，出租范围包括该酒店的**楼**，建筑面积为**平方米。　　2、上述楼层按现状的所有装修和所有物件随楼层同时出租给乙方作为宾馆经营使用。　　3、甲方作为该房屋的唯一合法产权人与乙方建立租赁合同关系。甲方应保证对本合同所涉之租赁房屋及配套附属设施等享有使用权及合法处置权，并不被第三人合法追索。甲方应保证租赁房屋可用于宾馆经营用途。　　4、乙方租赁后应单独办理相关证照和营业手续，甲方应予配合。　　二、酒店租赁期限和交付日期　　1、该宾馆租赁期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。　　2、租赁期满后，在同等的条件下乙方有优先租赁权。　　三、租金标准数额、支付方式和期限　　1、租金每年为______________-不包含物业管理费、水电费及房屋维修费等税费。 年后，每 年房屋租金递增 %。　　2、租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每半年支付一次。本合同签订之日乙方即向甲方支付房屋押金计人民币 万元整、第一期租金 万元整，从第二次交租开始乙方应提前一个月支付下一期租金。租赁期内乙方无任何违约，押金在合同终止后甲方全额不计息退给乙方。　　3、乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋全年租金的百分之五(5%)向甲方支付每日违约金，超过60日仍未完全交纳房屋租金的，甲方有权解除租赁合同。合同解除后乙方需支付给甲方合同租金总价的30%违约金。　　四、其他费用　　1、租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电等费用由乙方承担。　　2、排污：乙方负责办理排污和环保手续，承担相关费用，甲方负责配合乙方办理。甲方提供满足乙方使用量的化粪池。　　3、属于操作使用等人为因素造成的一切损失由乙方自行承担损失。　　4、消防：乙方保证租赁期间的所有建筑物的一次性消防系统满足有关部门的标准，可用于商业活动的正常使用，确保酒店宾馆正常开业及日后正常使用。否则由此造成的损失及费用由乙方承担。　　5、其他未明确税收及费用在租赁期内由乙方全部负责。　　五、酒店使用要求和维修责任　　1、租赁期间，乙方发现该房屋主体有损坏时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的____日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。另外，属于甲方维修范围需要进行大修时，若因维修工作对乙方的营业造成较大和较长时间的影响，甚至导致乙方完全无法营业，甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。市政工程、道路和设施维修或公共部分维修所造成的影响不属于此范围，但双方同意根据实际情况通过协商的方式妥善解决。　　2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。　　3、 除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。　　4、乙方保证按本合同规定合法使用该房屋，不擅自改变使用性质。　　5、乙方保证安全的使用该房屋，不在该房屋内存放或容忍存放危险物品。否则，该房屋及附属设施因此受损，乙方应承担全部责任。　　六、房屋返还时的状态　　1、乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态。返还时，应经甲方验收认可，经双方清点签收并相互结清费用进行交接。　　2、属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修(包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等)乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况，增加的装修的所有权无偿归甲方所有。　　七、转租、转让和交换　　1、在租赁期内，乙方不得转租、转让或交换。　　2、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，或因资不抵债、银行等抵押需要处理该房屋的，应至少提前一个月书面通知乙方，房屋出售时乙方在同等条件下享有优先购买权。　　八、本合同终止的条件　　甲乙双方同意在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已经支付的未履行部分的相应租金。　　1、不可抗力：因自然外力等不可抗力导致房屋损毁，灭失的。　　2、政策性拆迁：租赁期内如遇房屋拆迁，甲方应按照政策及法律法规赔偿乙方损失。　　九、综合条款　　1、租赁期内，甲方需抵押该房屋，应至少提前一个月书面告知乙方，并保证抵押权人认可及履行本租赁合同内容。　　2本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同补充条款和附件内容空格部分填写的文字与铅印具有同等法律效力。　　3、甲乙双方在签署本合同时，已经对本合同条款中各自的权利、义务和责任等清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如有乙方违反本合同，另一方有权按照本合同规定索赔。　　4、甲乙双方就履行合同发生纠纷，应先通知协商解决：协商解决不成的，依法向租用酒店所在地的人民法院起诉。　　5、本合同连同附件一式四份，甲乙双方各持两份，自双方或其授权代表签字盖章后生效。　　合同附件：　　1、 房屋产权证明或授权证明(复印件2份);　　2、 租用房屋的平面图及结构图(附件一：产权人盖章);　　3、 租用房屋所在范围的土地红线(附件二：产权人盖章);　　4、 租用房屋的土建、配套设施和附属设施状况;　　5、 租用房屋装修、物品清单及相关照片。　　甲方 乙方　　法定代表人： 法定代表人：　　联系电话： 联系电话：　　签署日期： 签署日期：
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