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农村个人出租房协议书
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定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢（一）前言&br&&br&今天哥哥我面试了一个应届毕业生，211小白，谈吐，学识各方面都很不错，长得干干净净仪表不俗，懂行的人都知道，地产行业虽说不是完全看脸吃饭的行业，但是“长得有味道”绝对是个大大的加分项。&br&&br&就在我打算在他的简历上打勾并起身送别之时，他突然略做思考状，然后猛然问我：“领导，我有个问题，如果我通过了，会不会被人家说，我就是个卖房子的。”一席话说完，我身边的同事们纷纷侧目，我依然保持着迷人的微笑，起身，握手，送别，谢谢，请等通知。&br&&br&送别之后，身边的销售经理苦笑一声，“现在的人都怎么了？就算是，卖个房子很丢人吗？”我说，这还算好的，去年春节，我去我妻子老家过节的时候，她家一位在大城市据说混得不错的亲戚就凑过来大声地问我：&br&&br&“小陈啊，我听说你是卖房子的啊，今年卖了多少呀？我们家明年也打算买房子啦，你能帮我物色物色哇”&br&&br&老丈人看我一脸尴尬，在边上打了圆场说，“小陈已经是他们公司的部门经理，不做销售了”。&br&&br&“哦，卖房子的领导啊！我家宝儿今年也在公司升职啦，外企啊，工资现在涨到1万块一个月咯”说完亲戚们在旁纷纷竖大拇指表示祝贺。&br&&br&出于对长辈的尊重，我努力强忍住了对其进行理性的抨击，可能宝儿没有告诉他家可爱的妈妈，1万块的月薪，在上海真的是处于底层的边缘，而其嘴里所谓的“卖房子”的不堪职业，在我司平均年薪都在30w以上。&br&&br&对行业的一知半解，让普罗大众对这个行业莫名的仇恨，房子不得不买，但是贵的就像抽人的血，对房价的仇恨自然转移到房产销售身上。&br&&br&因此，不管这个行业，收入多高，你就是低贱的，如同过街老鼠，人人喊打！呵呵，“理性真的尚未普及”！&br&&br&（二）买方经纪人&br&&br&房地产这个行业，水很深的原因，它是支柱行业，因此被曝光在阳光底下，另一方面，房子这么贵，全中国最贵的商品，里面所谓的猫腻，自然不可胜数。&br&&br&而买房这种事，是低频的，可能许多人一辈子，也就这么一两次买房的经历，然后就是一辈子的青春，都在供养这么一个居所，因此对于买房的恐慌极高，恨不得了解其中的每一个“猫腻”。&br&&br&所以就在我去年回答完“苏州买房”的回答之后，我的日常工作突然增加了一项：&br&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ef25b668801_b.jpg& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ef25b668801_r.jpg&&&/figure&&br&平均一天大约2-3名知乎读者添加微信，基本上都是出于买房的咨询，来了解买房套路的。&br&之后的每天，我就像一个微商一样，捧着个手机，一一认真回复。有的问完之后，心满意足发个红包犒劳一下，也有的读者让我推荐楼盘，甚至个别在我推荐完之后，质疑我是中介，接着就是拉黑，“声名扫地”，再也没有人记得你为了读者破个限购，还打电话特地去问问“顾问团队”以及“独家资源”。&br&&br&当很多读者加我微信的时候，我妻子瞄了一眼，说，在二手房领域，你可以成为“买方经纪人”。的确，只对买家负责的“买方经纪人”，和房产中介不同，中介的立场是，“短时间内促成交易”，至于买家买的划不划算，卖方卖的时机合不合适，这都不在业务领域。&br&&br&而“买方经纪人”从初衷上，就甩二手中介几条街，而且对得起良心，不用满嘴跑火车。而且对于我而言，这是本职工作之外的外快，没有必要追求“短时间内促成交易”。&br&&br&另一方面，“买方经纪人”相比二手房中介或者开发商的销售团队，要专业的多。原因是，在中国市场上，“买方经纪人”大多是资深买房客，这就很好理解了，你愿意将买房这种大事，咨询一个手握“10斤房产证”的老江湖，还是一个中介门店里刚刚中专毕业的小姑娘？&br&&br&这种买方经纪人大都是在经历了20世纪初到2016年，这个房地产最疯狂发展的起起伏伏的激荡二十年，基本上在北上广深这4个一线城市有着n本房产证，这群人还有另一个标签“最牛散户”。&br&&br&这帮“最牛散户”中不乏一些高知的“学术派”将“买房”这件事整理成一门学科，上能洞悉中国经济发展规律，下能用“术”教小白们如何进行房产购置以及投资，其中最著名的就是上海的水库论坛，其创始人欧成效先生（复旦大学物理系毕业，自学经济学）甚至在北大开设讲座，传授经济发展规律。&br&&br&当然，这种散户毕竟极为少数，真正“为人民服务的买方经纪人”大都是一些“小散专家”，他们买房经验丰富，又熟知整个城市的发展史，的的确确能为“买方”提供专业的服务，这种“买方经纪人”的出现，才是我心目中的“未来中介行业的发展方向”。&br&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-42fea5c7cd53_b.jpg& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-42fea5c7cd53_r.jpg&&&/figure&&br&（三）美国经纪人&br&&br&为什么在中国，中介被买房人痛恨？因为买房人自认为，中介对其提供的服务，仅仅是“信息展示”，以及“签约流程”。而这两项服务归根到底其实只是“信息不对称”，而中介收取的佣金在2%-3%之间，买房人一般承担一半的佣金（美国卖方承担全部佣金），他们觉得不值！他们心中理想的中介是这样的：&br&&br&在美国，房地产经纪人是一个相对受人尊重的职业，买卖双方分别有自己的经纪人，双方用自己的专业知识为客户争取最大利益，工作体面，收入高。但是房产中介也并非想当就能当的。&br&&br&美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人都要完成多门学科并通过考试，合格后再通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪公司才颁发执照，取得房地产执照后才能从事经营活动。&br&&br&取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estate agent），一般agent需要挂职在一家经纪公司。之后经过四年以上实践工作才可以拿到broker执照，这时才可以自己单独开经纪公司。&br&&br&不过，辛勤的付出也有丰厚的回报。在纽约，房屋交易的中介费全部由卖方承担，占房屋成交总价的5%~6%。中介费由买卖双方的经纪人分成，他们的挂职公司也要分走其中的10%~50%，具体由双方自行协定。以成交一套100万美元的公寓为例，经纪人个人到手金额通常为1万~5万美元左右。&br&&br&中美房地产经纪行业出现如此差距，核心原因是：在美国的房地产市场的住房资源共享系统。因为全社会的住房资源实现了共享，所以对经纪人个人的素质以及服务能力有很大的要求。&br&&br&在国内，大家对中介还是挺抵触的，素质低、经常骚扰，甚至还有黑中介，在美国几乎不会出现这种情况，这边买卖双方一般都会委托给各自的中介经纪人，很少出现跳单情况，因此经纪人也会全心全意为客户争取利益。服务质量高的，肯定会有回头客。&br&&br&（四）中国经纪人行业&br&&br&但是尽管国内中介人员素质整体偏低，但是其存在也是有其合理性的因素，因为在中国的卖方看来，对中介的客户来源是极为依赖的，尤其是高端小区业主，而且，业主一般会告知中介，我要到手多少多少钱，中介费以及税费会让中介公司自己加上去。&br&&br&正是因为如此，就是存在了一个巨大的漏洞，那就是只有卖方以及中介知道房子的真实底价。假设卖方要出一套200万的二手房，卖方要求到手200万，中介一般会：200万+1%卖方佣金（2万）+3%的预留砍价（6万）=208万。&br&&br&所以买家一般看到链*网上挂的挂牌价是208万，不含买方佣金另收1%（2万）。这就是一整个规范前提下的成交，如果不规范，那就报价220万，甚至更高，反正卖方到手200万就行，中间的差价会被中介个人以定金形式收取独吞。&br&&br&不仅如此，就在前两天，我刚按揭买了一套苏州园区的二手房，链*的小姑娘告诉我说，按揭的事他们公司来负责更为保障。熟知内幕的我直接回了一句，到时候你们会在办理抵押时收取5000元起步的流程费对吧；会卡着放款日告诉我，银行年底额度少，需要一笔打点费是吧！我跟许多银行的行长们私交都不错，放心好了，我会准时的。中介小姑娘立马崩溃。&br&&br&其实银行在抵押环节一般只收500元固定手续费，中间的差价就被中介收了，被提前关照过了的银行按揭经理在边上会一言不发。&br&&br&这就是2015年全国房地产最疯狂的那一年，很多京沪深的二手中介年薪百万的原因。&br&&br&提前跟链*的负责人打了招呼的缘故，我的中介费打了个对折，我跟中介小姑娘说，决定买哪个小区是我自己定的，你的“咨询”功能没有发挥，所以整个流程你的最大价值在于“帮我走令人头疼的流程”，对于这个功能，我的报价是：不超过2000元。&br&&br&事后会以红包形式发你个人，不会被你们公司再剥一层。小姑娘不甘心，说房源是我帮你找的呀。我说，很简单，我可以随便找一个小区的业主，给他100块钱让他帮忙在业主群发一个买方需求就可以搞定了，这样你们连中介费都没了，所以“房源”不是你们的核心竞争力。中介小姑娘再次崩溃。。。&br&&br&（五）未来的设想&br&&br&对于以后买卖交易，我的设想是，买家出现购房需求时，不再是去找中介，而是：&br&&br&1.去找所在城市的专业的“买方经纪人”，支付咨询费定金，把自己的需求告诉他，根据你的情况来进行判断，什么样的房子适合你，定制一个专属看房list&br&&br&2.然后“买方经纪人”通过多途径去寻找房源（中介公司也算途径之一），然后对房源进行筛选，找出符合购买人需求的房源进行带看&br&&br&3.购买人如果满意，由“卖方委托的中介”组织买卖双方会面进行价格谈判，“买方经纪人”陪同砍价或者“制定一个价格线”。&br&&br&4.磋商成功后，在”买方经纪人“的监督下，由中介负责走签约流程。&br&&br&至于收费形式，传统中介两头通吃的局面将得到改变，买方不再需要支付高额的中介费，而是较为低廉的”咨询费“。“买方经纪人”由于只对买方负责，所以只能吃买方的咨询费（为什么不是佣金？确保”买方经纪人“对买房过程负责，而不是为了去”推动交易“，因此这个咨询费是不论是否成功买到房，都必须支付的费用），“卖方的中介”仅对卖方负责，仅收取卖方的中介费。&br&&br&自此，买卖双方都将通过彼此的经纪人来争取利益最大化。&br&&br&但是，以上全错，哈哈，差点走上不归之路！幸好今天水库分答给了我一个答案：&br&&br&原因是：&br&&br&Q1：笋盘在市场上的比例是多少。&br&&br&A：答案是非常非常少，按标准方差模型，差二个方差，笋盘不到1%&br&&br&想要寻觅到笋盘，需要经纪人踏破铁鞋，累死人的探访。&br&&br&Q2：找到笋盘，买家就一定会买么。&br&&br&A：答案是，不一定会买。&br&&br&因为你知道是笋盘，买家不知道啊。对于真买家来说，他是二眼一抹黑的。他根本不知道这个市场是怎么样的。&br&&br&他如果真懂，他就不会去买CEO盘了。&br&&br&笋盘扔在眼前，客户大概率是不买单的。珠玉和瓦砾，客户分辨不出。&br&&br&Q3：工作环境如何&br&&br&A：真正的笋盘，往往是有一点“特殊鬼牌”。例如鸡头鸡脚，或者老大楼之类，才会被极大低估。&br&&br&往往要你踏足，巷都走不进去的社区，才是职业炒家的青睐。&br&&br&对于一个贵妇，你要“说服”她购入这样的物业，本身就可以把你累到半死。&br&&br&而CEO盘的售楼处，灯光香薰璀璨，十几个穿燕尾服的礼宾小姐。挂着高大上的投资顾问抬头。有整整一个团队辅助你，把猎物引进陷阱，自然有杀猪人。&br&&br&Q4：赚钱回报如何&br&&br&A：你如果帮客户买套笋盘，客户会给你多少。1%还是2%&br&&br&对于客户来说，无论是1%，还是2%，都是看得见的净支出。&br&&br&都是眼睁睁挖肉掏出来的十几万Cash。&br&&br&客户的心理，是抗拒的，厌恶的。要求减免打折的。&br&&br&而你问开发商收钱，你可以收7~10%，&br&&br&开发商绝对不会有任何怨言。他还会拍着你的肩膀，叫你兄弟，请你吃饭。&br&&br&To B和To C能比么，开发商才是深懂商业规则，知道“付费办事”的人。&br&&br&Q5：客户会感激你么&br&&br&A：你说买了贵铺，贵妇不满意，贵妇会拉黑你。&br&&br&可是你为屌丝服务，为屌丝尽心尽力，难道屌丝会感激你么。&br&&br&屌丝更容易把你当仇人。&br&&br&你帮屌丝省了二百万，然后屌丝问，银行返利活动赠送了二桶调和油。问油为什么没收到，是不是被你吞了。&br&&br&如果有人爆出，KFS请你吃了一顿饭。你也收了三千元好处。&br&&br&则你的标签立刻“声名扫地”。屌丝们人人喊打，再也没有人记得，你为了他们忙死奔波，吃不上午饭。&br&&br&屌丝这种生物啊&br&&br&你就不配待他们太好。 某些韭菜，生存就是收割的。&br&&br&不割对不起天道。
（一）前言 今天哥哥我面试了一个应届毕业生，211小白，谈吐，学识各方面都很不错，长得干干净净仪表不俗，懂行的人都知道，地产行业虽说不是完全看脸吃饭的行业，但是“长得有味道”绝对是个大大的加分项。 就在我打算在他的简历上打勾并起身送别之时，他…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0dade1652c57fcd407d2e_b.jpg& data-rawwidth=&383& data-rawheight=&267& class=&content_image& width=&383&&&/figure&&p&卖地钱占中国地方收入的50%，&/p&&p&房产税占美国地方税收收入的30%，&/p&&p&房产税将成为地方政府的新一轮盛宴。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01&/b&&/p&&p&政府收入来源多样，但简单梳理下来，几千年里就是一个不断增税的过程。&/p&&p&最原始的一块是来自农业税和商业交易税。&/p&&p&道理简单，你可以平安种地、做点买卖，老婆孩子热炕头，得感谢国家养了军队保护你，训练了官员教化你。那么，一年打的粮食，买卖赚的差价，总该要交一部分出来才好养活这些人和他们想干的事，类似修路啊，慰问孤寡老人啊什么的。&/p&&p&可想干的事越来越多，不事生产的公仆也越来越多，钱不够用了。如果政府还想扩张用兵，那这钱就更不够用了。于是，就有官员想出各种办法来加税，比如换个方式变成按人头收税，至于其它各种名目的摊派和服役就更不要说了。&/p&&p&问题是老百姓不愿意啊，说我打100斤粮食以前交30斤，现在交60斤，活不下去。这时，就有“聪明的”官员登场了，说那就少收点吧，收50斤。然后悄悄撒出手段：盐铁茶叶政府垄断经营！第一代国企诞生。&/p&&p&老百姓想，花钱买盐很应该，其实等于100斤粮食交出去70斤了，吃了不会算账的亏。会算账的都去吃公家饭帮着做垄断生意了。聪明人都在政府，历来如此，他们所做的，就像柯贝尔所说：征税的艺术，就是尽可能多的拔取鹅毛，而让鹅的叫声最小。&/p&&p&每朝每代，都是从轻徭薄赋开始，到机构庞大，事务增加，效率降低，从而开始被迫追加预算。这些用度都是从地里长出来的，河里捞出来的，山上砍下来的，老百姓的压力就大了，生存成本越来越高。&/p&&p&指望政府降低开支可以吗？农业税已经取消，再收？想都别想！说房地产税不合法，没先例，政府就不征了吗？那是地方政府的新粮票好不好！&/p&&p&开个玩笑，你试一下让老婆不要买买买行不行？这可都是没得商量的主呢哈哈！ &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&02&/b&&/p&&p&目前，开发新税源，是地方政府工作的重中之重。&/p&&p&上半年，全国一般公共预算收入94306亿元，同比增长9.8%。同期全国一般公共预算支出103483亿元，同比增长15.8%。两者的增速差也很大，意味着持续性差。赤字9177亿元。&/p&&p&上半年全国政府性基金有2478亿元的盈余，并不足以弥补一般预算的赤字。&/p&&p&更重要的是，这还是在上半年卖地收入大涨的情形下实现的，现在全国主要城市的房地产成交量逐渐趋冷、成交下降，如果财政支出增长的速度没有大的变化，今年的财政收支情形绝对是不乐观。&/p&&p&经济大势的向下，在结构性改革完成之前，都不太可能普遍性高涨。话说回来，我国人均GDP都已经8000美元左右，如果不出意外，过1万美元的大关是大概率事件。而一个经济体高速增长了这么多年，后发优势逐渐耗完，怎么可能指望它继续高歌猛进？&/p&&p&从科学和经济学角度而言，除非中国社会生产效率大幅提高，否则高速增长几率很低。看看发达经济体，在进入发达社会、老龄化之后，鲜有经济增速超过4%的。经济增长慢，却要求税收高增长，不现实。&/p&&p&而对于地方政府来说，1994年分税制改革后，本身主税种就偏少，大头都被中央收走了。现在，营改增大面积推进，地方税种进一步减少。虽然中央对地方不错，增值税分配地方还算可以，但主动权始终不在自己手上。&/p&&p&中央也知道，地方需要钱，可总不能地方主要开支大半是靠转移支付。转移支付好处很多，但坏处也很多，没有一个地方不希望自己有稳定、大笔的财税收入。&/p&&p&并且，如果政府不想放弃汇率，中央财政就不能对那些财政赤字严重的省份进行大规模的转移支付，这给中央财政的支出画出了一条红线。考虑到东北、西北的现状，中央财政对其他省份或许甚至已经没多少支持能力&/p&&p&目前来看，房产税就是地方政府最好的潜在税源，没有之一。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03&/b&&/p&&p&推进房产税，税率、免征面积及起征点，这些问题当然不好平衡。&/p&&p&一根杠杆没有那么容易拿捏，高手永远只是少数，但政府经常是赢家。&/p&&p&大面积的财产税，在我国也可以说从来不是问题。2006年之前，针对约10亿级人口的农民征收农业税，那么难都实现了那么久。相对来说，房产税算什么？&/p&&p&对于房产税初期来说，免征的面积不会低，也就是说，绝大部分城镇家庭，至少现在还不至于需要缴纳房地产税。至于说人口老龄化，未来继承爸妈、外公外婆、爷爷奶奶后的房产瞬间增多，那基本是未来的事情。&/p&&p&因此，最近几年，房产税的开征不会遇到多少大面积的民意阻挠。说直白点，目前来说，房产税在中国等于是富人税。&/p&&p&向富人征税，这一点相关部门只要说清楚了，举双手赞同的人多的是，很多人的仇富心理将成为最好的“民意基础”。&/p&&p&而一旦这一税种普遍上马了，也就很难停下，你见过全世界有几个国家减税容易的？未来，这一税种也就会普及化，加之财税教育、社会发展的洗礼，大部分公众未来也就适应了。&/p&&p&你可以说，这就是温水煮青蛙。最后你会发现，房产税在中国就是土地财政的进阶，不卖地了，那就收税，非常好懂的逻辑。&/p&&p&当然，哪个发达国家的不动产税开征容易？都经历过漫长的博弈和斗争，有的甚至引发过战争。但最终，人类的不动产税都走向了一个终点，非征不可。&/p&&p&不管什么土地制度，不管什么体制，现代国家政府的主要来源都是税。越发达、福利越进步，税往往越高。这是人类的进步，也是人类的困境。&/p&&p&当一个社会实现了较高的城镇化后，不动产这是多大一笔资产啊！彼时，除了正常的工商业外，哪有比房产税税基更大，收入更多的税种呢？政府自身要花钱，民生要花钱，各项社会保障和福利也要大把花钱。维护安全与和平的安保需要钱，今天人类的恐怖主义威胁达到二战后又一新高，要钱的地方多得很，不收房产税才奇怪。&/p&&p&这是国外的现实，未来，也注定是我国的现实。幻想迎来的必然是幻灭， 只要你还不太老，我们这一生注定要迎来房产税，而这也就是地方政府心心念念的新粮仓。&/p&&p&=============================================&/p&&p&更深入的分析可以关注我微信公号：&b&伪砖家说经济&/b&。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c7ff57a1e0bf3e412afd1b8a_b.jpg& data-rawwidth=&344& data-rawheight=&348& class=&content_image& width=&344&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
卖地钱占中国地方收入的50%，房产税占美国地方税收收入的30%，房产税将成为地方政府的新一轮盛宴。 01政府收入来源多样，但简单梳理下来，几千年里就是一个不断增税的过程。最原始的一块是来自农业税和商业交易税。道理简单，你可以平安种地、做点买卖，老…
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11:12&/p&&p&&br&&/p&&p&有空的话会写一篇舆论对房价的影响的文章，这是影响房价走势的非常重要的因素。&/p&&p&&br&&/p&&p&听说有很多人抄袭这个回答，有看到的同学告诉我一声，我就想知道我这个回答有多受欢迎
&br&&/p&&p&倒不是说我这个不成熟的支离破碎文章就能拿来谋利，这一周一来，已经有近千名的知友在评论，私信，值乎向我咨询问题。我作为文章原作者尚且在撰写文章和回答问题中思考再三，多方分析后才敢给出回答，甚至持保留意见，如果转载后，主要担心转载者一知半解断章取义，给别人错误的判断。那是我们不希望看到的结果。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&15年李嘉诚就把大陆的资产都撤走换了美元资产。接手百佳的老板已经面临门店倒闭的问题了。（更正，百佳至今卖不出去砸手里了，不过李嘉诚当时作出的卖出决定还是很正确的）&/p&&p&然后国家一方面各种堵漏避免资产外流，一方面默认地产涨价去库存把钱套在楼市。&/p&&p&去年以来不停的发新股把钱往股市里套。&/p&&p&今年的限售令简直就是把买房的钱往死里套。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所有的东西都在降价。楼下百果园死磕高价水果，然后旁边半年开三家平价水果店。&/p&&p&只要哪个行业还有一点利润，资金就要进里面去拼。&/p&&p&除了地产都是通缩的预兆。&/p&&p&插入：如果你看到有人说房地产崩盘会导致通货膨胀钱不值钱的言论，都可以直接判定这人是忽悠，最基本的经济学理论搞不清。&br&商品价格下降，排除替代品因素，基本都是供大于求，然后销售不出去，占用了大量货币，阻断了流通，形成通缩。&/p&&p&东莞这样的制造业大城，曾经放假车水马龙的镇区，已经没多少工人了。&/p&&p&现在是国家很难过的时候。&/p&&p&不过绝大多数人看不到这些，这就是无知者无畏吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&依然记得九十年代初面对通货膨胀的危机，城市居民拿出几十年的积蓄在市场上疯狂抢购质次价高的家用电器，为破产在即的国企捐助了一笔遣散费。&/p&&p&还记得同学家有台熊猫彩电，长年摆设，想去他家看电视，开开都是雪花，鬼影飘摇。我妈说那时候邻居家买的上万的冰箱彩电，没有能用两年的。&/p&&p&后来看报纸和史料，当时很多国企看到电器赚钱，就都上马，结果造了一大批次品。&/p&&p&我妈说当时她把钱都存银行了，一年利息20%，我说那时候实际通货膨胀率50%，你亏大了。不过还好你没去买电器。&/p&&p&新世纪，砸锅卖铁把子女送进各种杂牌学校。&/p&&p&交了四五万学费欠着贷款的毕业的学生，拿着不被认可的毕业证被告知应聘需要经验。&/p&&p&不过也正是这些人民，用自己的血汗钱和未来的几十年，一次次的帮助国家度过危机。&/p&&p&这才是最可爱的人。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&东莞市区中心区，现在还有97年地产泡沫中的小区剩下的没装修的投资房。&/p&&p&而那个时候，当地人的思维和现在是一摸一样的。&/p&&p&有一个小区请了国家领导人题字，然后全市的人都要骑着自行车来买票排队参观。而小区也摇身一变成为当时最豪的楼盘。&/p&&p&现在东莞大把的商业地产倒闭，朋友投资一个代出租的物业二十多万，三平米，两年一共收回来一万多租金，就不给了，而且那个物业我知道根本没人租，卖家只是把房款返还给你5%就算完事。&/p&&p&07年莞城西城楼小区卖商铺，五万一方，卖的干净，朋友老板买了两套，一套四百万，到现在十年了，一千一个月租不出去。&br&在东莞的可以去参观，那里每一层每一间空置的铺位都是有故事的。&/p&&p&据说黄河集团也破产了。不知真假。据说投资房地产和影视业失败了。要知道时装城地铺租金以前可是三万一个月一平米啊！随便一个犄角旮旯一个月收几十万租金。&/p&&p&你们只看到炒房赚钱的哈哈大笑，&br&没看到背负百万贷款血本无归人的骚短白头。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果这个世界有只涨不跌的产品，我想巴菲特，索罗斯，李嘉诚这些人应该不会错过的。&/p&&p&至少开发商可以自己多留几套，而不是卖力宣传。&/p&&p&有个妹子在碧桂园一个楼盘卖房的，表示一个月能卖出去十套左右，委托给中介卖，一到周末就能来几百号人，一半是中介，一半不知道是什么人，反正熙熙攘攘就是没人买。&/p&&p&一个中介业务员每周给我打两个电话，而这样的业务员有几十个。不胜其烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于北上广深永远会涨的问题。&br&其实也都是投资推动的。&br&以前8000一平米时候也都有地方住，怎么8万一平的时候没地方住了？&br&很简单，我一表姐都在北京买了房，距离四百多公里啊！&br&河北，东北，山西，山东，内蒙，都跑到北京买房，能不涨吗？&br&就好像欧洲人甚至中国人都跑去伦敦买房打工，房价能不涨吗？&/p&&p&不过有趣的是，美国人也担心纽约房价会下跌&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ftchinese.com/story/Fpage%3D1& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&ftchinese.com/story/001&/span&&span class=&invisible&&073258?page=1&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&金融时报一篇文章，他们担心由于中国的资本管制和俄罗斯的石油降价，会导致豪宅市场崩盘。&/p&&p&同样，在这篇文章里，也写了中国在2015年中国人在美国买房投资270亿美元。&br&所以后来中国政府能把你套在中国，就不让你跑到美国。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有人说未来会涨。&/p&&p&是啊，等下一波牛市来的时候，现在天价的价格，可能只是未来的平均价。&/p&&p&但那个时候，谁还会买你的几十年楼龄的破房子？&/p&&p&或者再等上几十年拆迁？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我老家是一个前几年闹过一次地产危机的三线城市，烂尾楼空置房一大堆，本地一个有三十几家大型连锁超市的集团做地产赔的倾家荡产。&/p&&p&本地经济很差，国企一千多一个月，曾经收入最高最土豪的钢铁厂上市公司，现在轮休。&/p&&p&鸡蛋2.3一斤。&/p&&p&我认识的亲戚朋友，一般都是每个成人一套房。就是说，夫妻两个，有两套房。就算再不济，一个家庭也有两套至少。&/p&&p&&br&&/p&&p&听说最近老家房价又涨了，一万多了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我妈说二姨又在看房的路上了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我跟我妈说，快把咱家那套旧房挂出去看看有人要不，最后的机会了！以后都是在新区，没人再来旧区拆迁了！&/p&&p&&br&&/p&&p&对了，这个现在看起来像贫民窟的四十年的破楼，卖8000一平。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过其实我只是说说，并不想卖，毕竟这个老房子给了我童年的美好回忆。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&说到房子质量补充个故事&/p&&p&有一次小区水管爆了，我说怎么今年爆了好几次了，质量太差了！水管工大叔安慰我，你这小区不错了，那边金地的格林小城一年好几百次！我立马就不生气了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&临睡前总结一句&br&一个答案三个小时500赞，几百个评论，说明房价关注度多高了。&br&反正当股市里卖猪肉的来买股票的时候就到顶了。&br&同样，房地产，工薪族都豁出去几代人的积蓄几十年的贷款来买房，那还有谁来接盘呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&补充一个如果房价下跌的形态预测&br&93和97我没经历过，但是看史料是说一夜雪崩的。&br&08年我经历过。&br&07年东莞100多个楼盘同时在售，从06年的&a href=&tel:&&&/a&涨到7000多一平。&br&所有售楼处人满为患，本地几百万居民都进入房市。&br&随着08年股市崩盘，外贸崩盘，东莞半年工业就大幅凋敝。&br&外地投资房的炒房客开始抛售，万科，光大这些大企业纷纷将楼价下调一步到位到5000。中信保利则在07年基本早就出清。&br&但是小开发商还是死咬价格不放。&br&而高价买房的本地人搬进新房，也不肯降价出售。&/p&&p&所幸09年四万亿计划又续了一波，这些小开发商顺利赚到钱。&/p&&p&不过如果没有四万亿呢？&/p&&p&大开发商是客观评估未来价格走势。&br&投机客是随大势。&br&而小开发商和大众平民就是死磕。&/p&&p&就像我一个朋友07年买了100000的普洱茶，就是不卖，08年只剩下10000，死磕。&/p&&p&所以预计这轮地产牛市结束，如果没有导火索的话，应该先是没有成交，然后价格失去推动的动力，开始小幅缓慢下滑。&br&逐渐的新房价格回归到合理区间。&br&而二手房由于业主不愿意亏本出售，会出现有价无市的行情，最终业主被套牢，长期持有物业。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果有黑天鹅的话，那就好看了，价格会大幅快速下跌，二手业主亏本割肉出局。&/p&&p&其实中国很多城市房价没有经历08年的崩盘，因为当时没传导过去，所以很多人根本想象不到崩盘的恐怖。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房价现在只是调整的言论。&br&其实涨跌总有两派人来分析。&br&有房的，准备买房的说长，&br&买不起的，要卖的说跌。&br&因为人们必须为自己的行为提供一个理由。&br&而这些理由经常是经不住推敲的。&br&就像说现在是调整，可是调整和下跌的形态明明是一样的。&/p&&p&所以判断涨跌时候客观理性是最重要的。&/p&&p&最简单的指标就是成交量和价格。&/p&&p&没人买的东西肯定到底了，都去抢的肯定到顶了。当然前提是这东西有用啊，像烂尾楼那种没人买也没底。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个小插曲&br&我们的老邻居日本。&br&在地产泡沫破灭后，人们可以用三分之一的钱买到自己贷款几十年的房子。&/p&&p&大家如果有看日漫的，那个年代的作品常常是流露着绝望，黑暗的感情。&/p&&p&我想这就是经济衰退下人们的状态吧。&/p&&p&你看宫崎骏八十年代末的作品，龙猫，魔女宅急便，多轻松阳光，&/p&&p&而97年的幽灵公主，整篇都是很压抑的。&/p&&p&到01年的千寻进去魔法世界时，他爸还指着那些废墟说这是当年投资高峰留下的产物。&br&而油屋里每个人都要努力工作，恐怕也是衰退下人民的写照。&/p&&p&近年来的金鱼公主，阿莉埃蒂，起风了，看得出来，老爷子心情又好了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说说金融危机的景象&/p&&p&当房地产作为投资品，那么崩盘后必然导致经济危机。&br&所以国家现在做了个坝把地产投资的钱围起来，避免崩盘后踩踏效应导致的塌方。&/p&&p&08年经济危机，估计很多知乎网友都没有切身体会。&br&讲讲东莞的。&br&那时候所有的公司都在裁员，没有招人的。&br&毕业生在东莞的毕业即失业，只能继续读研或者找一个预期很低的工作。&br&偷盗抢劫案件井喷。&br&连运河桥上栏杆中间的铁艺制品都偷了，水泥井盖被翻起来，看到不是铁的就扔在路边，说明这都是新手。&br&城市表面上安静和谐，下面犯罪滋生。&br&广播电台里交通频道都是卖车的。&br&中介卖房的噱头是业主回家，业主破产。&br&环城路面包车拉女孩上车卖人，男朋友伸手阻拦小臂被砍下来。&br&晚上都不敢出门。&/p&&p&&br&&/p&&p&讲讲邯郸的&br&好像是13年还是14年第一波地产崩盘，开发商跑了一批，留下了93亿的民间借贷。&br&新闻里退休大爷痛哭流涕。&br&很多人是把棺材本都投进去的。&/p&&p&同时期由于地产的高额利息，你出18%我就出20%，最高的丛台新村项目给出了25%的利息！&/p&&p&很多骗子也蜂拥而至，纷纷打出各种投资项目。&/p&&p&老人中招的多，他们迫切想发财，把老本都投进去了。&br&然后是有钱的中青年，父母有家底儿给他们造。&/p&&p&反而是我在老家的那些上过大学的同学，每一个陷进去的！&br&而我分析他们没上当的原因，是因为家里没钱所以努力考上大学，回来争一份工资，根本没能力去上当。&/p&&p&可是今年，老家的人好了伤疤忘了疼，又开始在烂尾空置楼遍地的邯郸抢房了，有个知友昨天说已经涨到一万三了。&/p&&p&这是一个人均收入一千多的城市。&/p&&p&我二姨自己两套房，就一女儿，女儿当时是逼着男友买了套房才结婚的。&br&她现在又在看房。&br&她女儿一个月挣800，女婿2000。&br&沉重的债务下我可以理解她女婿的压力。&br&男孩是研究生。我一直怀疑是沉重的压力让他不敢放手去做事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&下班前再更一个&br&关有朋友问房子能否投资的问题。&/p&&p&投资的基石是发现价值，即你买的东西价值高于价格。&/p&&p&而投机的话，书里没有看到明确的定义，我认为投机的基石在于心理分析。&/p&&p&即你能够预测未来这个投资品上涨几率更大。&/p&&p&投资常常发生在信息不对等或者市场过分萧条时候。&/p&&p&投机则是做市商炒作初期和吸引到大批跟风者的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以现在房子很明显是处于投机阶段。&/p&&p&因为他的价值完全脱离价格。&/p&&p&衡量标准就是租金。&/p&&p&自己日常居住无法衡量价值，但是租出去你就知道了。&/p&&p&东莞到处是几百万的豪宅租个三千块，算下来到70年都不够回本的，那这肯定是赔本买卖。&/p&&p&不要说租金会涨，因为你现在收到的租金放到未来也是有利息的，所以可以用现在的租金算未来的价格。&/p&&p&但是，很重要的一点，房子时间久了贬值的几率也随之增加。&/p&&p&因为城市的发展往往是向空地去的，老城区由于拆迁困难，很容易边缘化。&/p&&p&比如老家邯郸，这里有很多老乡，不过你们可能不知道以前邯郸的中心是在老火车站那边的。&br&解放后随着二三四厂建在联防路，曾经种满小麦的丛台区迅速成为新城。&br&而邯山区我姥姥家住的平房到十年前才拆迁。越往南越陈旧。了无生气。&/p&&p&新世纪邯郸建设高开区，到现在，大家买房都是奔那边去的，丛台区靠着一些学校，商场，医院，勉强撑着不被边缘化。&/p&&p&半个世纪，城市中心换了两次。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说东莞&br&应该是八十年代建的吧，有个步步高小区，我第一次看到，感觉很破旧，然后同事大叔跟我说，你别小看这个小区，以前都是市长住的。我就好奇问问中介现在卖多少钱，答曰700。这是在新房7000的城市。震惊啊当时！&/p&&p&九十年代东莞经济腾飞，莞城迅速崛起，那时候的东湖花园，花园新村三千多一平，让当时的打工族望而生畏，港澳台老板纷纷买来包二奶三奶四五六奶。&/p&&p&随着97泡沫破灭，这些二奶楼成为大家避之不及的地方，失去生活来源的女人带着孩子跳楼让大家认为这是不祥之地。&/p&&p&所以现在这些九十年代的豪宅都卖不上去价格。&/p&&p&新世纪后，市政府把南城荒地开发出来，老城区的人全都去新区置业，现在东城南城与老城区云泥之别。&/p&&p&莞城几乎都是老人在住了。新开的楼盘都是忽悠外地人不懂得去买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，房子投资，一旦你加入博傻，接了最后一棒，就要考虑万一贬值的结果了。&/p&&p&当然，去空地投资不确定性也大，我不建议。&/p&&p&刚才有同学指出步步高不可能是700，我查了一下搜房，现在标价是5000。&/p&&p&比2010年时候涨了七倍。&/p&&p&但是这个价格并没有意义。&/p&&p&这个小区没有物业管理。&br&全是老人在住。&br&四十年房龄。&br&随时可能面临入室抢劫。&/p&&p&别说5000了，500你敢住吗？&/p&&p&都是忽悠不懂的人去买的。&/p&&p&还有九十年代的创业新村，我之前问过真的是十万一套一百平的房子，当然现在标价4000。&/p&&p&有个朋友在那里住。&/p&&p&工程师，机械专业，有丰富的实践经验。&/p&&p&我有段时间组织检查，请他去协助做顾问，一天800。他工资也就四千。就是晚上要晚点回来。&/p&&p&他不去。&/p&&p&我很奇怪，多好的活，我都跟他领导沟通过了，没问题。&/p&&p&后来他同事告诉我，有次他吃完饭和老婆带着孩子出去散步，半小时后回来家被盗了。&/p&&p&你说这样的房子1000你敢住？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&反驳一个限购推升房价的说法&/p&&p&过去限购反而推高房价，是由于造成了紧缺的预期，反而带动了投机者抢筹。&/p&&p&但是之前的限购其实力度是不够的。&/p&&p&比如你说要社保，我可以去办一个，反正全国没联网，可以做到。&/p&&p&你说按家庭算首套二套，那我去离婚，这个你也管不了。&/p&&p&但这次竟然有两年禁止出售，这就狠了。&/p&&p&因为投资品基石是热钱，钱流动速度越快，价格飙涨越疯，就像九十年代初的海南房价，一套房子买了几天，甚至一天就卖了，07的普洱茶，你没走出店门就找到下家了，这样的速度可以把一百万变成一个亿，把几百亿的热钱变成几万亿。&/p&&p&但是限购是想控制热钱不出去，这很难，就像木桶装水，有个缝就要流出去。&/p&&p&但是限售，直接就把水冻起来了，根本上阻断了热钱的流动，人为降低了通胀的基础。&/p&&p&而且，推出限售，想要出去的热钱也不敢出去了，有很强的威慑效应。&/p&&p&所以，目前推出销售的城市不多，效果不明显。甚至有可能推高未出台限售城市的房价。&/p&&p&但是谁知道你的城市会不会限售呢？&/p&&p&一旦推出，那投机泡沫瞬间冰封，只剩下刚需，价格还能涨吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于地产投资的一点心理分析&br&普通人的投资会出现贪婪和胆小两个状态。&br&在市场下跌的时候，比如东莞15年，08年，非刚需的不会出手，害怕继续跌。&/p&&p&然后现在和07年，看着价格上涨，恨不得多买几套。这是贪婪。&/p&&p&但是最终，你跟着这些人去投资，就会跟着他们亏损。&/p&&p&尤其是投资初期尝到甜头的，会坚定不移的把家当都放进去。这是最恐怖的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于不同城市的房价分析&br&说实话，除了我熟知的几个城市，其他真不好说，比如厦门，很简单，就那么小个岛，很容易推涨。&br&不过刚才有朋友问雄安，我觉得很有意义。&/p&&p&大家都知道雄安一出，投机者立刻蜂拥而至，而政府也立刻用看不见的大棒进行了威慑。&/p&&p&我认为，很有可能，政府会通过雄安，探索出一个新的经济发展模式，比如人工打造城市圈，住房可能借鉴新加坡的模式。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于政府政策&br&从国家层面来说&br&上一届是比较自由市场的，这一届干涉的比较多。&br&很多人喜欢批评政府这里错了那里不对，不限制房价，不该四万亿等等。&/p&&p&我觉得我虽然看的书不多，但是政策大方向都挺符合实际的。&/p&&p&世纪初中国加入世贸，百废俱兴，这时候就要“治大国如烹小鲜”，不要老是去翻锅把鱼整碎了。&/p&&p&而这些年经济衰退，问题浮现的很多，那就必须果断出手控制局势。&/p&&p&所以，现在国家去库存，压房价，跟着走我感觉不会错，毕竟改革开放快四十年，大方向还都是对的。&/p&&p&国家不让你炒房你偏要去，没准啥时候出个政策就把你套住了。&/p&&p&关于这点我没表述清楚，其实我想说的是国家这些年的政策大体方向都是走的政府调控的市场经济，就是社会主义市场经济。&/p&&p&所以作为社会人，你的活动符合经济规律，一般就不会错。&/p&&p&不要信什么国家不卖地地方政府破产之类的危言耸听。&/p&&p&国家层面是不看重赤字什么的，它要关注的是经济稳定。&/p&&p&只有老百姓才关注纸面财富。&/p&&p&卖地赚几万亿，几百万亿，都无所谓，但必须经济要稳定，不能看起来赚了钱，回过头经济危机爆发了，那就麻烦了。&/p&&p&所以，这次政府及时出手调控，就是去库存差不多了，见好就收，避免气球吹大了炸了伤到人。&/p&&p&大家可以注意看看，这几年大地产商有没有拿地的，他们一般对风向把控的比较谨慎。&/p&&p&比如东莞，13年之后就没有什么光大的新盘了，宏远也是卖完老地就收手，万科更是在09以后退出东莞，后来打万科招牌的都是本地地头蛇卖不出去买万科冠名权。碧桂园的楼盘也都是几栋楼的小盘，很注意控制风险。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于讲故事&/p&&p&这个回答我大部分在讲故事，不过当然都是真实的。&/p&&p&金融投资经济这些讲理论，确实不好懂。&/p&&p&其实理论书里也都是讲故事举例，尤其早期的国富论那些，就像看故事书。&/p&&p&而涉及到社会学和心理学的经济金融，讲故事可以起到良好的效果。&/p&&p&隔壁大妈不会因为有人跟她分析供求关系就去买房，但是你告诉她我七大姑八大姨卖了套房赚了两百万，她可能就去买了。&/p&&p&所以经济活动的羊群效应常常是由道听途说来的。&/p&&p&所以我这个答案也就讲了很多故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今天更到这里，有兴趣的同学可以去看看郁金香投机热，日本泡沫危机，海南九十年初泡沫，都是精彩的故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有同学问看什么书，毕竟大家都是知识分子&/p&&p&我的建议书单，特别适合初学者&/p&&p&西方经济学，高教的就可以，了解基础知识&/p&&p&货币银行学，我看的米什金的，货币对投资品影响太大了&/p&&p&期货市场技术与分析，约翰默菲，投资品的短期走势分析&/p&&p&艾略特波浪理论，是后人编的，投资品长期走势&/p&&p&行为金融学，我看的复旦出版社的，人的行为很有意思的&/p&&p&传媒学系列名家著作（可以挑基础的或者有趣的看）你知道为什么人们会不理智了&/p&&p&&br&&/p&&p&另外，以上这些书，我推荐给朋友看，没一个人能看完，还都是学霸出来的。&br&一本《君主论》，十几万字，都看不完。&br&祝你们能坚持到底！&/p&&p&关于上述书单，有几位知友笑话我，说这书是大一学生看的。&br&然而，有多少人上完博士都没明白这些基础教材的含义？&br&都没法应用在实践中？&/p&&p&难道必须要博弈论那样一大堆公式模型看不懂的推荐给读者才显得自己博学吗？&/p&&p&《君主论》我读了五遍，就是简单的几万字，几句话，但却包含着大智慧。&/p&&p&做人要脚踏实地，读书要学以致用。&/p&&p&并且读书时候要做笔记，要思考，不是看过一遍知识就能记住的。&/p&&p&再补一下作者&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&以下内容酌情分析，请勿引战，我不吵架的&br&关于城市与房价的一点具体内容具体分析&/p&&p&每个城市都有其特点，所以必须具体分析才可以，我就说我知道的一些，不过不全面，大家有用的就看好了&/p&&p&还有有同学问我某个城市的房价分析，这个我真不敢乱说，没有实践啊！&/p&&p&&br&&/p&&p&一，卫星城模式&br&东莞是典型。这个模式在全国应该很少，六七百万常住人口，分布在32个镇区，每个镇都有经济产业。炒房比较困难，房价一上万，成交就开始下来了。因为可以去别的镇区买，造成了替代品效应。&br&这个模式也是国家一直想推的，但是除了珠三角城市圈，其他城市圈都会出现中心城垄断大部分资源的问题。&/p&&p&二，中心城模式&br&大部分城市都是这样，可以集中利用城市资源。&br&但这也方便了炒房，因为毕竟面积就那么大，就像小盘股，几千万就可以封停板。&br&比如厦门，岛内几个区，还要扣掉山区，商业区，行政区，配套区，还能有多大地方盖房子？&br&所以价格非常容易炒高。&br&香港也是，就那么小块地方给你建房，山区不让动，肯定容易炒。&/p&&p&三，省会&br&作为省长，还是要考虑自己省会的，并且由于接近省政府，以及各种高级别的配套，所以大企业也愿意到省会，学校也大多在省会。&br&然后每年大学毕业生能留在省会工作面子上自然好看，收入也多。&br&所以省会会形成洼地，引来周边城市的资金和人才，导致房价推高容易。&br&比如石家庄，我表哥在他女儿上高一的时候就去石家庄买了房，预备上大学时候去陪读。&br&比如湖南，湖大等一干高校都在长沙，你去个湘潭株洲上大学，同学肯定会以为你分数太低了。&/p&&p&四，经济好的城市&br&熙熙攘攘，利来利往。&br&能赚钱的城市自然会引来淘金者，而大家能赚到钱，炒房者也就可以赚到钱了。&br&像东北经济衰落，人口流失，房价也不好炒了。&/p&&p&五，城市新区&br&由于拆迁费用高，很多城市都会开辟新区来重振经济。&br&那么这就要看地方政府的能力了。&br&东莞松山湖十几年来明的暗的千亿的投入，基本完成了科技产业雏形。&br&但是有的城市，只是建了一片房子，比如威海十里银滩，我三姨九几年在那里买的三千一平，前几年很高兴的说那里现在能卖四千了！&/p&&p&六，盈利能力&br&当年温州炒房团的时候，佛山那边才三四千，且维持了很久很久，到前几年才五六千。&br&可是佛山经济实力很强，私营小企业扎堆，大企业也很多。&br&那时候做实业能赚钱，又何必去炒房？&br&就像现在，很多东莞老板去炒房，没办法，做企业十年赚的钱可能不够卖套房。&br&所以有些地方看似经济不行，房价飙升，就是跟这个问题有关。&/p&&p&七，收入水平&br&无论地段学位，房子终究要拿钱买，所以买房人的收入水平就起到很大关系。&br&比如当地人均收入三千，你卖个房十万，打死他们也接不了你的盘。&br&比如07年我一个同学批发蔬菜的，他说批发价没涨，但是零售价翻了几倍，反正大家买得起，那我就涨呗。&br&同理，东莞是香蕉产地，麻涌买香蕉五块三斤，我老家邯郸买香蕉一块一斤。&br&根本就是看人下菜碟！&/p&&p&八，城市位置&br&投机者并非完全投机，他们不会全都去炒垃圾股。有一定价值的城市是最好的。&br&比如有同学问到西安。&br&我是不了解西安的房价和走势。&br&但是这个城市的位置很有特点。&br&这是丝绸之路上最后一个大城。&br&如果以后中亚稳了，那西安就是相当于青岛对日韩的位置。&br&当然，世事难料，这些年西安国家给了很多支持。仍然不行，未来也难说。&/p&&p&郑州和武汉，中国东西南北的铁路网中心。&/p&&p&成都重庆，西南最大城市。&/p&&p&不过这些都是相当长线的，但是对于房价高涨而言，可以提供上涨理由。&/p&&p&&br&&/p&&p&九，消费习惯&br&中国人过去基本都是存钱养老，存钱置业。&br&但是一些建国早期的城市，和悠久历史的老城，这些城市居民在社会主义时代过着不需要花钱的生活，然后他们对于钱就没啥概念，想花就花。&/p&&p&比如我二姑，出门从来不带钱。&br&因为她带多少出去不花完不回来。&br&我奶奶家人基本都如此，即穷大手。&/p&&p&他们要么没钱买房，如果能买得起就会拼命买。&/p&&p&典型的像成都，长沙，天津这些城市的原住民，挣一个花两，07年那波都撬动不起来。&br&我长沙一个同学，家庭条件很好，自己在省政府上班，十年前咬牙切齿买了一套三千多的房子，政府还补了一千。据他讲，本地人基本超过三千就买不起了。&br&然后从十几年前长沙黄兴路步行街开张，无论春夏秋冬还是上班下班，天天都有人逛街消费。&br&这就是原住民的生活。&/p&&p&他们十分痛恨外地人炒高房价却又无可奈何。&/p&&p&所以，如果城市都这样的，除非大量人口涌入，否则根本找不到接盘的。&/p&&p&而像东莞这样的，几十个镇区突然城市化，农民有钱了依然不舍的消费，都是买房买车，就比较容易卖房。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&想单独写一下城市洼地&br&资源就像水一样，哪里有洼地就往哪里流。人为的可以挖渠可以建坝，改变水流方向。&br&先说基本的，城市之所以有洼地，是因为有更好的收入，更多的工作机会，更好的教育，医疗，更便宜的生活成本额等等。&br&现在一票难求的北京，你根本无法想象十几年前落户比东莞要容易的多。再加上各种配套，大量的工作，在十几年里把周边省份的人才，资金全部吸过去了。&br&而这是一个很长的过程，甚至于房价上十万，还有很多人在涌入。&br&造成区域发展不平衡。&br&几十年前规划的京津唐城市圈，唐山和天津都面临边缘化。&br&所以国家出手雄安就是为了再造一个洼地。&br&大到北京，小的方面&br&大家可能看过关于毛坦厂高考的纪录片，那么也可以顺带查查这个小镇的房价。&/p&&p&我说这个并不是建议大家现在就去找洼地投资，而是当潮水褪去，可以有个方向。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于各地城市房价走势分析&/p&&p&我分析不了。&br&但是投资品有个特征，就是覆巢之下安有完卵。&/p&&p&一旦大势已去，没有哪个城市能支撑住，只是早晚而已。&/p&&p&并且我坚信这波是泡沫，所以到时候每个城市只是跌多跌少而已。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房子抄底的问题&br&在中国有个特别的现象&br&就是地产泡沫破灭以后，很多房子没法抄底。&br&因为开发商宁可不卖，也不便宜卖，最后一走了之，留个烂尾楼在那里。&/p&&p&大开发商经历过几次地产泡沫，深知破灭的恐怖，一般都会提前降价出清。&/p&&p&但是小开发商，新手，一般都会死磕，然后跑路。&/p&&p&其中原因我想应该是无法面临低价出售带来的亏损，寄希望市场好转，最终被套死。&/p&&p&王石据说是海南地产泡沫赚了一笔，回来深圳发展的。&br&而南玻的老板在公司定下一条规矩，“永远不碰房地产”，就是在一次泡沫中血亏的教训。不过我看他的年报，好像是10年还开发了剩下的一块地，毛利300%。印象很深。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人觉得地产商拿地都那么贵了，怎么可能卖便宜呢？&br&这种说法是没有考虑市场规律。&br&凭什么开发商成本高就要消费者买单？&br&现在是吵起来了，一切歪理邪说都对了。&br&等泡沫破了，就算开发商一万的成本，他要么亏本卖，要么等跑路。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于期房&br&年初我问我姐夫为啥美的罗兰卖6000，比我同学要买的二手房便宜两千。&br&我姐夫说，期房，不敢买。&br&所以，现在考虑买房的同学，我不拦着（反正不用我出钱），但是一定要了解开发商的实力，千万别买到烂尾楼，那真叫欲哭无泪。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&更一个房产税&br&有同学问到这个，估计是认为会打击房价吧&br&我个人认为这个税对房价其实没影响。或者很小。&br&一，税率不可能很高，那样不和谐，打击面太广，失去群众基础。税率低的话，隔靴搔痒没用。&br&二，目前来看，试点多年，不断推迟，其实政府早就把房产税作为一只靴子用了。&br&靴子不掉下来，炒房的人还有所忌惮，一旦扔下来，那大家就可以安心推涨了。&br&这是一个改变人们预期的工具而已。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&更新一个理性人的分析&br&房价高涨时候有三种理性人（可以指正，个人言论）&/p&&p&一是书本型的理性人&br&比如05到07年的叶檀，她作为证券公司分析师，一直在唱空股市。&br&唱了两年。打了两年脸。&br&不唱了。&br&股市下跌了。&br&她的看空依据总是基本面，经济什么的，完全没有结合市场，看不到外贸带来的巨大财富产生的热钱流向。&br&所以，很多人仅仅是生搬硬套书本来解释市场，必然被左右打脸。&/p&&p&二是真正的理性人&br&这样的人会灵活运用理论知识，结合实践来做出判断。&br&最厉害的他们几乎完全不带感情因素。&br&短线典型的是期货股票的操盘手。&br&中线的做市商。&br&还有像巴菲特那种长线投资者。&/p&&p&完全把握游戏规则，他们不赚钱谁赚钱？&/p&&p&&br&&/p&&p&第三是理性的不理性人&br&大家都知道现在买房是不理性的。&br&各种理论也将他们定义为非理智人群。&br&但我认为他们的理性是另外一种，即动物的理性。&br&这是生物进化的结果。&br&所有的鱼都往东游，东面有一条鲨鱼，你觉得他们太傻了，然后自己往西游，被一条鳗鱼吃掉。而东游的鱼群虽然损失了几百条，但剩下的几万条还活着。&br&为什么会有羊群效应？&br&如果这个效应带来的团灭，羊会有今天吗？&br&所以，不理性的人其实是另一种理性。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于北上深永远涨，其实还有一个隐患在里面&br&就是高房价的挤出效应&/p&&p&一个是获利者抛盘。&br&有个人，我不具体说关系，我见过，是真事。&br&他在上海上班，十几年前外滩咬牙买了套100平的，前几年为了工作方便又买个50的小户型。自己一年也能挣几十万。&br&现在他的想法是房子卖了回老家。&br&后半辈子钱够了，不用辛苦上班。&/p&&p&房价越高，这样的人越多。换成你你卖不卖？&br&赚一百万不卖，一千万呢？难不成你想赚一个亿？&/p&&p&所以房价高可以挤出获利者。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是挤出潜在市民&br&过去房价没涨的时候，大家是按部就班挣钱，租房，存钱，买房。&br&房价大幅上涨后，租房人群会失去希望放弃定居。&br&而学生，进城者也会考虑去别的城市谋生。&br&毕竟在中国，不像过去，除了大城市没法讨生活。只是少一点收入，完全可以用舒适的生活弥补。&/p&&p&所以，就算政府不调控，大城市房价也是有顶的。&/p&&p&政府调控很重要的原因之一是保持城市活力，螺丝钉没人愿意当了，城市机器就运转不了了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有同学提到上海的公租房&br&我觉得可以说一下&br&近些年国家号召地方建设经济房，保障房，廉租房，想通过扩大供给，制造舆论的方式抑制房价。&br&然而执行力很有限。&br&北京都爆出开着豪车买经适房的新闻。&/p&&p&东莞也有一个，雅园新村，十年前建的，很漂亮。&br&荒废了十年不给人住。&br&大概就是你想住的话，一个月收入不能超过几百块。&br&为啥呢？&br&几千户住进去，开发商商品房就要少卖几千套房，而开发商老板就是某个后来被双规的领导。&br&所以，这个小区直到现在才开放出租。&br&60平的一个月租金700，精装修，同区域商品房同面积租金是2500。&br&你说公租房对地产市场影响多大！&/p&&p&公租房他不按常理出牌啊！&/p&&p&你无论怎么炒高房价，一旦租金飙涨，我政府可以把租金直接给你拉到底，就问哪个房东不服？&/p&&p&当租金上不去的时候，房价失去大部分投资价值自然受到抑制。&/p&&p&公租房比例达到一定程度，就可以成为定海神针。&/p&&p&而北上深的领导都是高层领导，在执行力上肯定不会买出现地方政府的腐败问题，那么公租房就可以有实际作用。&/p&&p&通过未来规划，也可以敲山震虎，警告投机者不要把自己套牢。&/p&&p&同时，公租房可以解决年轻人的住房需求，为城市带来新鲜血液。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&房价下跌对实体经济影响&/p&&p&一，会对直接关联行业造成影响。&br&比如基建，材料，钢铁，水泥，装修，家具，电器等等。&br&按理说应该是毁灭性打击，因为这些行业高度依赖房地产。&br&但是，&br&在14年以来地产行业事实上已经萧条了，所以相关行业在自发和管控下已经进行了淘汰。&br&比如钢铁煤炭去产能，基建出海，这是国家做的。&br&比如知乎有个很热的回答关于这几年你在的行业有哪些变化，很多学建筑，土木，设计的表示毕业即失业，转行程序员，这就是市场调节。&br&同时大开发商早就不断收缩规模，已经做好过冬准备。&br&小开发商快马加鞭赶工，争取最后一班车。&br&综上，如果你在的行业涉及地产，就要注意了，瘦死的骆驼比马大，即使已经走掉了很多人，但是仍然有很多人还在行业里观望，届时仍然会对相关实体经济造成影响。&/p&&p&二，会波及其他行业&br&市场经济的基石就是交易。&br&无论哪个人都无法独善其身。&br&因此，当地产环节交易下降，必然会对其他行业产生负面影响。&br&比如这几年农民工少了，方便面不好卖了。看似无关，但又直接相关。&br&以前农民工都可以买车，以后赚不到钱了自然买不起车了。&br&因此，地产崩盘带来的通缩阴影挥之不去。&/p&&p&三，金融角度看&br&自从有了金融行业，经济危机常常由她而来。&br&因为金融其实就是货币资本的分配过程。&br&而资本就是经济的血液，粮食。&br&插一句，能源行业也是工业的血液。&br&所以大家可以看到过去世界五百强，只有两个行业，就是金融和能源。&/p&&p&现在中国的房地产承载了金融的角色。&/p&&p&你看好多人都说，不买房子钱怎么保值？现在只有炒房赚钱！&/p&&p&&br&&/p&&p&甚至作为主要融资投机市场的股市都被楼市把资金抽走。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我不用再证明现今中国房地产的金融属性了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以如果房地产发生危机，那就是金融危机。&/p&&p&地产金融危机爆发，对中国的工业雪上加霜，因为投的钱套死在房子里，无法回流。&br&对人民来说，恐慌让人们不敢消费。&br&进一步恶化工业企业。&br&而工业的产品没人卖，又要裁员，平民收入更低。&br&这就是恶性循环。&/p&&p&前几年是大笔资金消耗在房子上，银行，开发商，施工方负债。&br&所以国家早就收紧贷款，几年前有朋友在雅居乐上班的说公司要内部集资，估计就是银行断了。&br&因为开发商垮了银行是收不回来钱的，水源就枯竭了。&/p&&p&而通过去库存，开发商的债务顺利转移到平民手里。&br&这下经济短期内稳了。&br&因为平民可以咬牙还三十年，不会跑路。&br&非常安全。&/p&&p&而失去消费能力的问题，以后再说吧，火烧眉毛的事先搞定。&/p&&p&所以，地产降价后，银行，开发商还有现金，可以继续维持投资。短期内在金融上对实体影响不大。&/p&&p&所以之前去年出现信用贷的时候，国家紧急查处，因为这样会导致平民杠杆过高，出现问题后无法还贷导致信贷危机。&/p&&p&所以国家是殚精竭虑要保证接盘侠的财务安全。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于官员买房和目前持有物业群体的问题&br&一，公务员抛售&/p&&p&有同学说当官的也有房，也是利益共同体。&br&这一点我觉得可能有误解。&br&事实上这届政府对腐败问题处理非常坚决。&br&但是当初官员投资房子的太多了。&br&这倒未必都是说他们贪污的钱来买房，而是很多官员都是知识分子，他们知道历史，也可以预测未来，所以投资几套房其实是合理的。&br&而且那时候房价真心低，我老家00年时候新的安置房价才700，旧房子500。有个邻居帮单位看自行车的，有三个女儿，的买了三套二手房。&br&所以国家不可能把所有投资房子的官员一棒打死。&br&那就没人干活了。&/p&&p&所以国家就不断的发文让公务员报家庭资产。&/p&&p&这不明摆着事儿嘛。&/p&&p&于是这些年公务员还想继续干的基本都会把当初投资的房子卖掉了。&/p&&p&前些年，大的中介地产公司收了一大批这种房。&/p&&p&二，企业，企业家持有物业&br&我还记得有一次坐一位老板的车，走在路上。&br&他往左一指，这一条路的厂房是我的，&br&往右一指，这一条也是我的，&br&往前一指，这个酒店是我的，&br&最后来一句，我弟弟比我的楼还多。&br&一脸自豪。&/p&&p&仅从东莞的老板们看，他们喜欢投资工业用地，商业用地，厂房，酒店，写字楼。&br&这些物业管理方便，出租收益高。&/p&&p&而住宅买一大堆，租还是不租？&br&租吧，麻烦。&br&不租吧，浪费。&/p&&p&所以由于住宅单位太小，是不适合投资的。&/p&&p&而很多老板也是把钱投在实业上。&/p&&p&而本地居民大多会建出租房收租。&/p&&p&所以我看到的公司破产拍卖，一般就是一两套房，大多是拍卖商业，工业物业的，住宅很少。&/p&&p&三，富裕人家&br&其实这样的家庭跟公务员差不多，有钱买几套房，留着上学，旅游用。&br&想投资的时候买商铺。&br&所以地产热他们不知不觉就赚到钱了。但是有的人会经不住诱惑，索性加入炒房。&/p&&p&四，接盘者&br&所以现在大批的平民贷款借钱买房。&br&谁能告诉我谁来接盘？&/p&&p&公务员有政策限制。&/p&&p&企业家现在日子不好过，八成没钱来，上市公司都要靠卖房来做财报了。&/p&&p&我看只有不满足的中产会来和平民并肩战斗了。&/p&&p&这就导致一个叫存量资金博弈。&/p&&p&赚钱的人卖掉房子，再加钱换别的房子。&/p&&p&价格越来越高，门槛越来越高，平民贷款都买不起的时候，那这个游戏就结束了。&/p&&p&就像荷兰的郁金香炒作最高点的时候，一个普通的球茎售价高达一个工匠十年的收入。&/p&&p&没人能接盘了。&/p&&p&四，投机者&br&每次炒作都有投机者和做市商。&br&不过他们很聪明，他们不会去刀头舔血，赚最后一分钱。&/p&&p&他们早走了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于恐慌情绪&/p&&p&普通人在经济生活中几乎无一例外的表现出贪婪和胆小。&br&这两种情绪极大的左右他们的投资活动。&br&这部分简单说胆小，即恐慌。&br&恐慌不是痛苦，但常常伴随着痛苦。&br&在房价上涨和下跌的时候，人们都会出现恐慌。&/p&&p&有几个知友说我写的过于危言耸听。&/p&&p&其实看空言论在价格上涨时带来的恐慌是几乎微不足道的。&/p&&p&一，上涨恐慌&br&价格上涨时候人们面临最大的是一种即将失去的恐惧，这导致人们失去理智的去追求。&/p&&p&举个很简单的例子我想大家就明白了。&br&你谈了个男朋友（女朋友），似乎感觉一般般。&br&突然有一天，他要搬家了，要出国了，要跟别人好了，那你就不能忍了。&br&你会使劲浑身解数要挽留他。&/p&&p&同样的，营销中的饥饿营销，就是利用了人们的害怕失去的恐慌。&/p&&p&而且在工业发达的今天仍然屡试不爽。&/p&&p&苹果手机刚上市时候恐慌，怕买不到。&br&小米也恐慌？！不过是一个组装机有钱还怕买不到？这玩意儿又不会升值啊！&/p&&p&就像几十年前姜昆的相声，“二大妈一句话我一宿没睡着觉！”&/p&&p&二，持有后横盘&br&再看姜昆，买到手的呢，“成天往物价局跑，同志，什么时候涨价啊，我们大伙都盼着这一天啦！”&/p&&p&这个恐慌来源于对自己判断可能产生的错误产生的恐慌。&/p&&p&就好像我说房价会跌，你们等了半年就是不跌，都来问我，我就要恐慌了，说明我判断不行啊，失信于民啊！&/p&&p&就像你们买了房，肯定恨不得明天就翻倍，来验证自己的英明。&/p&&p&三，下跌恐慌&br&一旦房价开始下跌，那么其实已经验证了自己的错误。&br&一方面判断失误让自己非常痛苦，必须要不断的找理由安慰自己减轻压力。&br&一方面资产缩水带来的损失也开始让人寝食难安。&br&但是比起失去，仅仅是不确定的失败和少量的损失，人们的恐慌程度比上涨要低得多。&/p&&p&这就是买涨不买跌的心理因素。&/p&&p&所以，有同学说你讲错了，经济学里说价格下跌会导致需求增加，上涨会导致需求减少啊&/p&&p&所以，我说不能读死书，每一条经济理论都是在一定条件下成立的，并且往往是设计一个条件单独来分析，这是怕你看不明白。&br&而对实践，必须要把所有相关的因素都考虑进去，才能做出判断。&/p&&p&我初中学物理就发现很难，后来发现因为物理问题会综合多个条件，不像化学氢燃烧和氧结合变成水这样单一环境。&/p&&p&综上，大家就可以知道这次去库存采用的方式了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于影视作品&br&有朋友提到大空头这个电影，我没看过，不过刚才写到姜昆的相声，我就想到这个话题。&/p&&p&改革开放以后，出现了很多人们闻所未闻见所未见的奇特现象。&/p&&p&而作为舆论的领导者，国家传媒机构在八九十年代还是唯一的权威。&/p&&p&很多年轻人都对政府引导舆论非常不满。&/p&&p&但事实上这种模式对国民是利大于弊的。&/p&&p&因为人民是从自己角度出发考虑问题，为了自己的利益是可以牺牲别人的。&/p&&p&但国家必须从所有人角度考虑解决问题。&/p&&p&比如传媒这方面，香港的古惑仔系列非常好看。&br&看完了一帮半大小子掂着暖气管打架去了。&/p&&p&所以在经济活动中，国家也出于引导舆论的角度推出影视作品。&/p&&p&比如91年的姜昆的《老急》，非常幽默，把人们疯狂抢购物资的情况用相声来表达，不批判，不教育，喜闻乐见的潜移默化，艺术水平非常高。&/p&&p&93年的《股疯》，就比较现实主义了，同样是喜剧，但是能看的人后背发凉。&br&这个电影是潘虹刘青云王汝刚主演，演技派，制作水平很高。&br&尤其王汝刚在影片最后说的一句台词，简直神作。&/p&&p&&br&&/p&&p&再看后来的作品，比如蜗居，只是从现象描述，申诉，不敢从客观角度解析。&/p&&p&这就是自由市场经济，媒体为大众弯腰，你想看什么我就做什么，失去了引导的作用。&/p&&p&甚至帮助开发商鼓吹房价高涨，从中谋利。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于旅游城市&/p&&p&刚刚有知友说到大理的房价高过昆明，有点不理解。&/p&&p&其实道理很简单。&/p&&p&如果让你在美国买房，你会想买在哪里？&/p&&p&纽约？华盛顿？洛杉矶？底特律？&/p&&p&还是盐湖城？新奥尔良？丹佛？波特兰？&/p&&p&你知道赌城拉斯维加斯，但你不知道图森。&/p&&p&甚至西雅图也因为电影西雅图不眠夜被国人熟知是一个小资浪漫的城市，所以跟着拍了北京遇上西雅图。&/p&&p&&br&&/p&&p&在中国，你去过哪儿，哪怕你只是走马观花，就像你试过的衣服，吃过的饭馆，你买了心里有底。&/p&&p&大理很出名，你会有种熟悉感，就会买。曲靖虽然也是四季如春，但是你根本没听过，就算便宜你敢买？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这样大家 就知道为什么旅游城市，知名度高的城市房价高，而很多城市也在中央台打广告了。&/p&&p&不过我也可以负责的告诉大家，旅游城市一旦泡沫破灭，亏损也是同样的知名。&/p&&p&毕竟外地人买的房不会长期居住，不会形成商业圈，只能等下一次牛市到来。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于如何判断你所在城市的房子是投资的还是自主的&/p&&p&如果大家都是刚需，那价格下跌的时候也会比较慢，毕竟谁都不愿意割肉出局。&/p&&p&如果都是投资房，总会有人因为断供而抛售，那价格下跌的预期更强，就比较容易跌价。&/p&&p&有个简单方法调查。&/p&&p&08年的时候，东莞一片萧条，可是开发商还有一堆房等着卖，但之前他们说一期二期三四五期都卖完了，怎么办呢？&/p&&p&把没卖出去或者卖出去没人住的房都开开灯。&/p&&p&后来记者就去查水表。&/p&&p&开发商就雇人放水。&/p&&p&只要是现房，刚需的人买来都会急着装修的。&/p&&p&所以，走走你所在的城市，看看那些房子有多少是空置的，就知道未来下跌的空间有多大了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&地段为王的一点辩论分析&/p&&p&大家都知道投资物业，地段为王。&/p&&p&我之前也说了一些洼地的分析。&/p&&p&还有一点我觉得可以单独说。&/p&&p&就是不同人群对地段的理解是不同的。&/p&&p&比如富豪，他们自主的好地段是郊区交通方便的地方。人家不会跟平民去堵车。&/p&&p&而平民则最喜欢闹市区，工业区，因为距离他们生活近，降低生活成本。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以如果你在城市最拥堵的中心区买个好几百平的豪宅，那你只能等那个不动脑子的普通人来接你的盘。&/p&&p&同样的，在郊区买个单身公寓，恐怕长了毛也租不出去。&/p&&p&虽然现在可能这些不合时宜的房子都能卖出去，但潮水退去，就只能望洋兴叹了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于周期性行业&/p&&p&随着经济波动的行业就是周期行业，在一个长时间内他们不会消亡，但是会有高峰和低谷。&/p&&p&而这也是最稳妥的投资方法之一。不过我这方法，看似简单，操作很难。&/p&&p&一般而言，涉及工业的矿业、金融、能源、建筑相关等都是周期性行业。&/p&&p&房地产是消费行业，受周期影响小，但由于中国人的投资习惯，反而成了周期性的金融行业。&/p&&p&不过让我们有了抄底的机会。&/p&&p&当一个行业兴盛到极点，比如07年150美元一桶石油，让大家不得不少开车，国家不得不去找替代品能源的时候，就到了顶了。&/p&&p&顶部往往是转瞬即逝，就像坐过山车，沿着陡峭的角度一点一点爬到顶部，大家心里都既害怕又期待。然后伴随着惨叫开始飞快的向地面冲过去。&/p&&p&底部往往是无聊而漫长，就像中午的第一节的数学课，你一直在努力不让自己闭眼，但坚持了40分钟还是睡着了，而这时候下课铃响了。&/p&&p&当然，抄底除了耐心还要有胆量。&/p&&p&敢于所有人都说不的时候你说是，当然你也要有说对的能力。千万不能觉得只要和别人意见不一致就是自己是真理的少数人。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&五浪理论与中国房地产&/p&&p&用波浪理论分析A股，基本八九不离十。&/p&&p&涉及到房地产，由于每个城市的价格变动都相当于一个市场，因此不能分析整个国家的价格走向。&/p&&p&但是波浪理论的基石还是心理分析。&/p&&p&所以我们可以根据人们的心里分析大约处于那个阶段。我就以东莞最近一次的牛市来分析。&/p&&p&第一、二阶段 价格平稳 成交极低（一二浪）熟视无睹&/p&&p&比如97之后，到03年，东莞房价都是3000以内，买房的都是自主的刚需，我认识的本地人没有一个买房是投资的。他们投资都是商铺或者股票或者自建房出租。同样的，在邯郸那时候也是几百一平方的房子，有房住，有存款，钱要等着给孩子上学，给自己养老，要去买衣服，要去吃喝玩乐。这其实就是住宅房地产的低谷，没有人发现投资价值，买房为了自主。大家可以问问自己父母当时的想法就知道了。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三阶段 快速上涨 成交飙升（三浪）心急如焚&/p&&p&房价上涨必然有其内因。这次就是加入世贸以后中国的经济腾飞。&/p&&p&人们突然发现手里有钱了，除了基本生活，可以买个大点的房子改善生活了，大学生由于几年的扩招，不断地涌入城市，干了几年有了十几万积蓄可以买房了，而且很多城市也推出了买房落户政策，农民工和新来的大学生提供了大量的租房需求，有多余房子的人家突然发现租金水涨船高，于是开始发现住宅的价值。这样一来，大量的刚需导致华东和华南两大城市圈，以及青岛厦门等外贸城市住宅供不应求，而北京反而因为私企受益外贸略小房价没有跳涨。一旦供不应求，开发商就开始频繁调价，甚至捂盘惜售，形成了价格炒作。这个阶段成交很高，涨速很快，人们预期也很高。&/p&&p&那时候买房盛况简直一票难求，真的是要排队等开盘，找关系要房号。&/p&&p&广州的地产中介顿顿鲍参肚翅。&/p&&p&&br&&/p&&p&第四阶段 剧烈调整 成交下滑（四浪）痛苦和机会&/p&&p&08年经济危机爆发，中国经济发生短期快速下滑。房子一夜之间无人问津，投资者断供、跳楼、砸大厅事件屡见报端，又被禁言。然后在07年没买到房子的人开始有些就在抄底刚需。获利者也会抛售一部分。按理说四浪时间是比较长的，即应该是有一个长期的成交换手过程，让套牢的割肉，让新的投资者接棒。&/p&&p&但是由于四万亿计划的及时推出，这次的四浪是非常短的。仅仅是09年中，价格就开始由于买盘推动开始上涨。&/p&&p&房地产相关的建筑企业迅速恢复活力，大量招工购买租赁机械。&/p&&p&&br&&/p&&p&第五阶段 强弩之末 成交下滑（五浪）重拾信心&/p&&p&在经历了大量的购买行为后，在东莞而言，大的地产商收紧了投资。因为地产商建房子不是卖给大家炒作的，而是卖给刚需的自主者的。大公司做事都要求稳，他们不是投机者，不能为了未来不确定的房价，去拿自己庞大的产业冒险。所以这就导致了供应量变小了。导致价格又开始上涨。&/p&&p&但是人们经历了一波上涨，看到价格回暖，恨不得把之前的错误赶紧弥补回来，于是又开始新一轮的买进推升价格。但是由于毕竟东莞本地人口少，以及过去政府严格限制人口进入，再加上经济衰退，所以难以恢复07年的盛况。&/p&&p&但是价格还是回到了07年的高点，并超越了高点。&/p&&p&但是价格虽然不低，但其实由于拿地和建设成本高，其理论价格按比例计算已经低了。&/p&&p&有一个老板，凑了两千万搞一个四亿旅游地产项目，结果拉不到投资，自己赔的底儿掉。同期另一个老板在虎门拿地的，考虑半天，没敢动工。&/p&&p&&br&&/p&&p&第六阶段 下跌初期 成交缩量（A浪）开始观望&/p&&p&14年东莞房子就不好卖了，价格始终难涨，毕竟需求被耗尽，又没有新血液进入，大家虽然认为房价会继续涨，但是已经有怀疑的情绪了。&/p&&p&这阶段也没有什么楼盘卖，市场一夜之间就平静了。&/p&&p&听说邯郸15年住宅土地一块没卖出去。&/p&&p&&br&&/p&&p&第七阶段 价格反弹，成交变大（B浪）再重拾信心&/p&&p&这是给投资者撤退的最后机会。15年临深片区价格跳涨，同时京沪同时呼应，带动东莞房价也在短时间内迅速被开发商和二手房东翻倍定价。&/p&&p&这给人们一个假象，楼市还是牛市。但是其实刚需已经少了，就是进来的钱少了。所以其实成交量是没有三浪、五浪高的。只是由于在售的楼盘比较少，所以看起来是卖完了。&/p&&p&而人们大多已经在之前的阶段购买了房产，所以没有新人买，就没有需求，就没有接盘的人，就无法支持价格的上涨。&/p&&p&但是很多人还是认为牛市还在，有钱的会继续买。&/p&&p&我认识的人，只要有房的，没有再打算投资的。&/p&&p&之前16年倒是有很多买卖，16年初地产中介每个小区楼下都要新开几家，现在有些已经在关店了。从去年下半年卖房的电话就天天不停地打，换着号码打。&/p&&p&尤其近期政策一出，观望情绪很浓厚。&/p&&p&本地凡是以房地产为主要业务的建筑商，从去年下半年开始，都不好做。&/p&&p&而市政建设为主业的，反而业务增加。当然这是由于国家支持拉动投资带动的、&/p&&p&我认为目前属于B浪。由于之前下跌的幅度时间都小，再加上其他地区可能才走到五浪，预计这次B浪时间会延长很久。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来预期&/p&&p&第八阶段 价格下跌 成交下降（C浪）心灰意冷&/p&&p&正常情况下投资品C浪下跌会很厉害，但是由于住房的居住特点，再加上东莞投资客较少，基本都是刚需买家，所以预计这次下跌是长期的阴跌，不会出现暴跌情况。&/p&&p&人们心灰意冷，逐渐将房子的事抛之脑后，不再去想。&/p&&p&第九阶段 重复BC 成交维稳（DE浪）&/p&&p&DE浪是BC浪的形态循环，不再赘述。&/p&&p&第十阶段 回归起点 成交低迷&/p&&p&这时候人们已经不再关注购房，又都回到了房子是拿来住的阶段。&/p&&p&当然，这并不是说北京的房子你就可以五千买到，而是价格会回到价值附近。&/p&&p&&br&&/p&&p&需要注意的是那些投资较多的城市，一旦下跌，是很恐怖的。无论是四浪调整，还是AC浪下跌，由于投资客的撤退，会导致供货量增加，从而导致房价迅速下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&以上仅仅针对东莞的分析，其他城市大家可以独立思考。总之就是三个要点，心态，成交量，需求量。&/p&&p&价格不能作为参考依据，因为地产市场是信息不透明市场，你无法知道真实的价格，中介、开发商各种手段掩盖真实价格。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于资产定价&/p&&p&总是有人说，因为现在建房子成本高了，面粉贵过面包了，所以价格下不来。&/p&&p&我之前说了价格不是因为成本高就下不来，现在再说说定价问题。&/p&&p&一，信息不对等市场并非按成本定价&/p&&p&房地产其实就是一个不对等市场。他并不是按成本定价的模式。&/p&&p&没人知道到底他的成本是多少。&/p&&p&比如你说拍的地价是8000一平方，所以卖一万很合理。&/p&&p&但是你不知道过去开发商会改规划。&/p&&p&原本建20层楼地价折算是8000，那我就建25层，是不是地价就下来了？&/p&&p&东莞黄旗山旁边近几年新建了一个楼盘，改规划，多建了几层。&/p&&p&换别的地方没事，可是这个位置挡住了旗峰山，就是本地人的龙脉啊！&/p&&p&而且国家住建也查到了。&/p&&p&这可不能忍，政府就让他拆，然后人家不拆，就僵持下来了。&/p&&p&所以你还能说面粉贵过面包吗？&/p&&p&到内地城市那更是乱，多建几层楼算啥，人家给你多建几栋楼！原有的绿地也建成房子。&/p&&p&但是还是要在新闻里哭穷。&/p&&p&所以开发商的定价不是成本定价方式。&/p&&p&其实大家想想就知道了，有那个老板会傻到去买贵过面包的面粉，不怕砸手里啊？！&/p&&p&二，心里和承受能力定价&/p&&p&所以既然不用管成本，那就看预期了。&/p&&p&我定个高价，然后认筹，认筹的多了，我就开盘再涨。&/p&&p&没人认筹，我就送装修。&/p&&p&这就是考察预期的一个方法。&/p&&p&最终目的就是，你能出多少，我就定多少。&/p&&p&大学经管老师讲她去长沙侯家塘买衣服，一件大衣从8000砍到2000成交。&/p&&p&我毕业去广东后，发现她还是买贵了。&/p&&p&就像化妆品，服装等等，你来产品生产地一看，那成本不够你买的零头。&/p&&p&所以，所谓的户口，地价什么的，都只是提高你预期的方法。&/p&&p&三，类比定价&/p&&p&不得不说开发商还是很精明的。&/p&&p&一块地拍的是2万的楼面价，不违建，2.5万卖，看上去简直太良心了有没有？！&/p&&p&消费者在感慨开发商也不好做的同时含泪掏钱买单。&/p&&p&其实你又被骗了。&/p&&p&开发商前几年用5000的价格拍了10万平的土地，慢慢开发。&/p&&p&然后差不多了在旁边再拍个1万平的土地，2万楼面价。快马加鞭建设。&/p&&p&和大块地差不多同时完工。&/p&&p&然后这11万平土地上的房子都按2.5万卖给你。&/p&&p&血赚。&/p&&p&这清奇的思路，难怪人家赚钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于农村土地价值&/p&&p&有的知友提到，地方政府许诺低价购买城镇房子的条件，收回农民在农村的宅基地。&/p&&p&我第一联想到的是几百年前的圈地运动。&/p&&p&这就是工业化无法避免的一条道路。&/p&&p&一是把农村劳动力变成城市劳动力，服务工业，加入市场。&/p&&p&二是获取农村土地。&/p&&p&当今社会可能再像过去 那样用枪炮逼走农民。&/p&&p&所以改用了糖衣炮弹。&/p&&p&尤其近些年工业发展迅速，大家已经不愿意再去种地了，大量耕地荒废，十几年前国家还在力保四大主粮自给自足，随着玉米大豆的相继沦陷，现在竟然只好把土豆也列入主粮了。&/p&&p&维护粮食安全的唯一方法就是建立种植园的规模化种植经济。&/p&&p&当然如果国储粮能不要动辄上亿公斤的粮食焚毁、过期的话，这个过程可能还会慢一点。&/p&&p&而规模化的首要问题就是当年承包土地的宅基地、耕地私有化问题。&/p&&p&其实毛的公社化生产，走规模化思路是没错的，就是利益方问题解决不了。&/p&&p&那么在这条必由之路上，你们这些在农村里有地的人就是一个个的关卡，收多少钱，取决于你们自己了——不要太贪心就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&举个栗子，在建国后东莞属于惠州的一个县，有能力的千方百计去换一个非农业户口。&/p&&p&而到了九十年代，东莞经济一日千里，农村瞬间变成了金矿，一块地租出去每个人，对，是每个人！就能分几万几十万的分红！同时村民可以通过村里的身份各种捞钱，建个出租楼，一个月就能租出去一万甚至三五万！年节还有福利发，每个月每个人按人头领工资。 最富有的长安虎门一些村，每个人每月都有三千多的固定分红。&/p&&p&所以，那些早年换了户口的人顿足捶胸后悔不迭。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&刚有同学问，我只想房地产透支了普罗大众未来20年的收入,那这些超额收益最终都到哪里呢？&br&&/p&&p&我觉得这个问题很好。&/p&&p&很好的体现了劳苦大众对剥削者的仇视。&/p&&p&我们来看看一座房子有什么成本。就知道钱去哪了。&/p&&p&一，建安成本。&/p&&p&包括人工，材料两大项。&/p&&p&A人工方面&/p&&p&我们都知道这些年建筑，装修工人工资涨幅飞快。十几年前还是天天报道农民工讨薪的问题。现在雇个工人没有6000块一个月没人去。&/p&&p&不过我觉得这个没问题，毕竟这碗饭不是那么好吃的，基本可以算作正常成本。&/p&&p&B材料&/p&&p&这里面就存在超额受益者了。&/p&&p&受益于中国巨大的需求，外国公司狂赚。必和必拓，力拓两家超级铁矿公司在这20年里赚的盆满钵满。铁矿价格大家可以对比01年看看翻了多少倍。仅仅是中国一个铁矿业务员一年收入20万起，多的可以达到上千万。&/p&&p&国企里面，中铝，江铜代表的有色，神华等煤企，水泥，钢铁厂。而国企收获的超额利益有两个方向，一是投资海外，收购并购。这还好，虽然经常投资失败。二是利益输送。这个账就算不清了。前几年有个新闻转瞬即逝，说的是中铁一年招待费19亿，这还只是账面上的。而中石化有一年减少招应届生，就是新老板对于120万员工的臃肿队伍忍无可忍。我记得其他世界级的石油公司员工都只有几十万人，可想而知内耗之高。&/p&&p&二，土地&/p&&p&毫无疑问这个是政府收了。&/p&&p&A零成本地&/p&&p&但是土地成本在05年之后才可以算有。&/p&&p&因为之前的开发商早就屯了大把的零成本土地。&/p&&p&比如宏远有个楼盘是13年开卖的，当时七千多一平。&/p&&p&而他那块我知道是93年拿的，十几万平，一百万。&/p&&p&平均地价10块。&/p&&p&再盖成楼，大约楼面价也就一两块吧。&/p&&p&B后来拿地的&/p&&p&05之后地价节节攀升。&/p&&p&地方政府确实很多城市都是卖地占大头。&/p&&p&利税征半天征不了几亿，卖地随便就可以。&/p&&p&有了钱，可以给官僚系统发工资，发奖金，可以建设市政，前些年各地爆出的豪华政府大楼，以及大家在很多城市可以看到，一条好好的路，今年修明年修，以及东莞环保污水排放系统几十亿的工程，下马了好几个环保局长。所以国家及时制止，对全国政府物业进行清查治理。&/p&&p&在这里的超额受益者是贪官污吏和普通市民。&/p&&p&三，灰色支出&/p&&p&这部分可以说是非常少的了。&/p&&p&有个朋友的老板前些年拿了一块地，我问她什么时候开发，她说她去办手续，仅仅是最初的一些手续，就扔了几百万进去，老板考虑再三，就搁置了。&/p&&p&这里的