最新合同法解释一全文_2018商品房买卖合同司法解释
最新合同法解释一全文
一、 最高人民法院关于《公司法》司法解释（四）适用问题的解读
　　一、完善决议效力瑕疵诉讼制度
　　召开股东会或者股东大会、董事会会议，就公司经营事项作出决议，是公司治理的主要方式。因此，关于决议效力的争议也是公司治理纠纷的主要类型。《解释》主要从以下三个方面，完善了决议效力瑕疵诉讼的法律适用规则：
　　（一）确定了决议不成立之诉
　　我国公司法第二十二条规定了确认决议无效和撤销决议之诉，均系针对已经成立的决议，未涵盖决议不成立的情形。我们认为，从体系解释出发，不成立的决议当然不具有法律约束力，应是公司法的默示性规定。因此，《解释》第五条规定了决议不成立之诉，与决议无效之诉和撤销决议之诉一起，共同构成了“三分法”的格局。有观点认为，召开会议并作出决议，是公司意志的形成过程，而非公司的意思表示，因此不属于民事法律行为，不存在是否成立的问题。我们认为，《民法总则》明确将包括公司在内的法人的决议行为，规定在民事法律行为制度中，对此《解释》应当严格贯彻。
　　（二）明确了决议效力案件的原告范围
　　为维护公司稳定经营和交易安全，在诉的利益原则的基础上，各国公司法对决议效力确认之诉的原告范围多有限制。我国公司法第二十二条亦就此作了适当限制。但由于该规定较为原则，司法实践中对其具体含义存在一定争议。《解释》严格贯彻公司法第二十二条的立法宗旨，在第一条规定确认决议无效或者不成立之诉的原告，包括股东、董事、监事等；在第二条规定，决议撤销之诉的原告应当在起诉时具有股东资格。
　　（三）明确了确认决议无效或者撤销决议的法律效力
　　关于公司内部规定或者决议的外部效力问题，《民法总则》通过第六十一条、第八十五条等规定予以了明确，基本确立了内外有别、保护善意相对人合法利益的原则。据此，《解释》第六条明确规定，股东会或者股东大会、董事会决议被人民法院判决确认无效或者撤销的，公司依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。
　　二、依法强化对股东法定知情权的保护
　　公司法第三十三条、第九十七条赋予了股东查阅、复制公司章程、决议等文件材料的权利。该权利是公司法赋予股东的固有权，属于法定知情权，是股东权利中的基础性权利，依法应当严格保护。《解释》针对适用该两条规定中遇到的争议较多的问题，作出了如下规定：
　　（一）结合诉的利益原则，通过第七条明确了股东就公司法第三十三条、第九十七条规定享有的诉权，并规定了有限责任公司原股东享有的有限诉权。
　　（二）结合司法实践经验，对股东查阅公司会计账簿可能有的不正当目的作了列举，明确划定了公司拒绝权的行使边界。
　　（三）明确规定公司不得以公司章程、股东间协议等方式，实质性剥夺股东的法定知情权。
　　（四）为保障股东知情权的行使，对股东聘请中介机构执业人员辅助查阅作出了规定。
　　（五）就股东可以请求未依法履行职责的公司董事、高级管理人员赔偿损失作了规定，以防止从根本上损害股东知情权。
　　三、积极探索完善对股东利润分配权的司法救济
　　利润分配权，是指股东有权按照出资或股份比例请求分配公司利润的权利。是否分配和如何分配公司利润，原则上属于商业判断和公司自治的范畴，人民法院一般不应介入。因此，《解释》第十四条、第十五条明确规定，股东请求公司分配利润的，应当提交载明具体分配方案的股东会或者股东大会决议；未提交的，人民法院原则上应当不予支持。但近年来，公司大股东违反同股同权原则和股东权利不得滥用原则，排挤、压榨小股东，导致公司不分配利润，损害小股东利润分配权的现象时有发生，严重破坏了公司自治。比如，公司不分配利润，但董事、高级管理人员领取过高薪酬，或者由控股股东操纵公司购买与经营无关的财物或者服务，用于其自身使用或者消费，或者隐瞒或者转移利润，等等。为此，《解释》第十五条但书规定，公司股东滥用权利，导致公司不分配利润给其他股东造成损失的，司法可以适当干预，以实现对公司自治失灵的矫正。
　　四、规范股东优先购买权的行使和损害救济
　　公司法规定有股东的优先购买权，但关于股东优先购买权的行使通知、行使方式、行使期限、损害救济等，公司法没有具体规定。为此，《解释》作出了补充规定：
　　（一）细化了行使股东优先购买权的程序规则
　　比如规定转让股东应当以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，将转让股权的同等条件通知其他股东；
　　股东优先购买权的行使期限，应当按照章程规定期限、转让股东通知期限和30日最低期限的先后顺序确定；
　　判断“同等条件”应当考虑的主要因素，包括转让股权的数量、价格、支付方式及期限，等等。
　　（二）明确了股东优先购买权的行使边界和损害救济制度
　　股东优先购买权制度的立法宗旨，在于维护公司股东的人合性利益，而非保障其他股东取得转让股权。据此，《解释》第二十条规定，有限责任公司的转让股东在其他股东主张优先购买后又不同意转让的，对其他股东优先购买的主张，人民法院不予支持，亦即其他股东不具有强制缔约的权利。同时，为了防止转让股东恶意利用该规则，损害股东优先购买权，《解释》第二十一条明确规定，转让股东未就股权转让事项征求其他股东意见，或者以欺诈、恶意串通等手段，损害其他股东优先购买权的，其他股东有权要求以实际转让的同等条件优先购买该股权。但为了维护交易秩序和公司稳定经营，《解释》对股东优先购买权被侵害后，股东行使相关权利的期限做了适当限制。
　　（三）解决了关于损害股东优先购买权的股权转让合同效力的实践争议
　　我们认为，对此类合同的效力，公司法并无特别规定，不应仅仅因为损害股东优先购买权认定合同无效、撤销合同，而应当严格依照合同法规定进行认定。正是基于此类合同原则上有效，因此人民法院支持其他股东行使优先购买权的，股东以外的受让人可以请求转让股东依法承担相应合同责任。
　　五、完善股东代表诉讼机制
　　（一）明确公司法第一百五十一条涉及两类不同诉讼
　　司法实践中，对公司法第一百五十一条第一款规定的诉讼类型，以及公司的诉讼地位存在不同认识。我们认为，公司董事会或者执行董事、监事会或者监事系公司机关，其履行法定职责代表公司提起的诉讼，应当是公司直接诉讼，应列公司为原告。《解释》第二十三条对此予以了明确。
　　（二）完善了股东代表诉讼机制。公司法第一百五十一条第二款、第三款规定了股东代表诉讼，但对于股东代表诉讼中的当事人地位、胜诉利益的归属、诉讼费用的负担等问题，没有规定具体的操作规则。《解释》第二十四、第二十五、第二十六条分别就这三个方面的问题作出了规定。
　　《公司法》司法解释（四）是适应当前市场发展变化，司法实务中遇到的问题以及《民法总则》的颁布而修订发布的，不仅有效的指导了司法审判，而且对于维护股东权利，协调股东与公司的关系，推动公司法人治理机制的进一步完善，鼓励创业都有着积极意义。
二、 合同法司法解释二相关内容解析
　　1、合同法司法解释(二)第二十条
　　债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。
　　这一条系对当债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务时债的清偿抵充顺序的解释。“债务负担较重的债务”，应当指借款的利息、罚息、复利、违约金较高的债务，而并非本金数额较多的。
　　司法实践中，经常会出现债务人对同一债权人负有的数比债务中，有的已届履行期限，有的还未到期；有的附设了担保，也有未附设担保等情形；有的附有利息，有的没附利息。当债务人对债权人所为的给付不足以清偿全部债务时，认定已经给付的到底清偿的是哪一项债务则十分重要。
　　2、合同法司法解释(二)第二十四条
　　当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
　　《合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　3、合同法司法解释(二)第二十九条
　　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
　　违约金可以高于造成的损失，但不可以超过造成损失的30%。可以理解不得高于损失的130%。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，打比方说就是甲乙两人订立的合同，因甲的违约给乙造成了100万的损失，乙只能向甲索要130万的违约金，如果超过130万，甲方可以根据上述司法解释以“过分高于造成的损失”向法院起诉。
　　合同法的司法解释中对于合同在签订、履行或者法律效力等方面的提供了可实际操作的规范，例对合同违约金的计算限额及债务偿还顺序的先后等各方面的规定，具体的内容有需要的可继续看司法解释中的条文，希望对您有所帮助。　
三、 买卖合同司法解释最新全文
　　买卖合同司法解释最新全文
　　最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
　　(日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，自日起施行)
　　为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
　　一、买卖合同的成立及效力
　　第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
　　对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
　　第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
　　第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
　　第四条 人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
　　二、标的物交付和所有权转移
　　第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
　　第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。
　　买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
　　第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
　　第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
　　合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
　　第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
　　(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持;
　　(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;
　　(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
　　第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
　　(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持;
　　(二)均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;
　　(三)均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持;
　　(四)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
　　三、标的物风险负担
　　第十一条 合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。
　　第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
　　第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
　　第十四条　 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
　　四、标的物检验
　　第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。
　　第十六条 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。
　　第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
　　合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
　　第十八条 约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。
　　约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。
　　第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
　　第二十条 合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。
　　出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。
　　五、违约责任
　　第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。
　　第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。
　　第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
　　价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。
　　第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
　　买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
　　买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
　　买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
　　第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。
　　第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
　　第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
　　一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
　　第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
　　第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
　　第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
　　第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
　　第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。
　　第三十三条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。
　　六、所有权保留
　　第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
　　第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：
　　(一)未按约定支付价款的;
　　(二)未按约定完成特定条件的;
　　(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。
　　取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
　　在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
　　第三十七条 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。
　　买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。
　　出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人;如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。
　　七、特种买卖
　　第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。
　　分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。
　　第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。
　　当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。
　　第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准;外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。
　　第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。
　　在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。
　　第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：
　　(一)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物;
　　(二)约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物;
　　(三)约定买受人在一定期间内可以调换标的物;
　　(四)约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
　　第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。
　　八、其他问题
　　第四十四条 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：
　　(一)买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩;
　　(二)买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。
　　第四十五条 法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定;没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。
　　权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。
　　第四十六条 本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。
　　本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释;本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
四、 最新建设工程施工合同司法解释
　　第一条　建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定，认定无效：
　　一、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
　　二、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
　　(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
　　第二条　建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
　　第三条　建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：
　　(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；
　　(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。
　　因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。
　　第四条　承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。
　　第五条　承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。
　　第六条　当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。
　　当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。
　　当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
　　第七条　具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持。
　　第八条　承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：
　　(一)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；
　　(二)合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；
　　(三)已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；
　　(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。
　　第九条　发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：
　　(一)未按约定支付工程价款的；
　　(二)提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；
　　三、不履行合同约定的协助义务的。
　　第十条　建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。
　　因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。
　　第十一条　因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。
　　第十二条　发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：
　　(一)提供的设计有缺陷；
　　(二)提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；
　　(三)直接指定分包人分包专业工程。
　　承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。
　　第十三条　建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
　　第十四条　当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
　　(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
　　(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
　　(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
　　第十五条　建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。
　　第十六条　当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。
　　因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
　　建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参照本解释第三条规定处理。
　　第十七条　当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
　　第十八条　利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
　　(一)建设工程已实际交付的，为交付之日；
　　(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
　　(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
　　第十九条　当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。
　　第二十条　当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。
　　第二十一条　当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。
　　第二十二条　当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。
　　第二十三条　当事人对部分案件事实有争议的，仅对有争议的事实进行鉴定，但争议事实范围不能确定，或者双方当事人请求对全部事实鉴定的除外。
　　第二十四条　建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。
　　第二十五条　因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。
　　第二十六条　实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
　　实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
　　第二十七条　因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。
　　保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
　　第二十八条　本解释自二○○五年一月一日起施行。
　　施行后受理的第一审案件适用本解释。
　　施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。
五、 2018最新民间借贷的司法解释
　　最高人民法院关于
　　审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定
　　(日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过)
　　为正确审理民间借贷纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国刑事诉讼法》等相关法律之规定，结合审判实践，制定本规定。
　　第一条 本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
　　经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。
　　第二条 出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
　　当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。
　　第三条 借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。
　　第四条 保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告；出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。
　　保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告；出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。
　　第五条 人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。
　　公安或者检察机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪，当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。
　　第六条 人民法院立案后，发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的，人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件，并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。
　　第七条 民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结的，人民法院应当裁定中止诉讼。
　　第八条 借款人涉嫌犯罪或者生效判决认定其有罪，出借人起诉请求担保人承担民事责任的，人民法院应予受理。
　　第九条 具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：
　　(一)以现金支付的，自借款人收到借款时；
　　(二)以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；
　　(三)以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；
　　(四)出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；
　　(五)出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。
　　第十条 除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。
　　第十一条 法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
　　第十二条 法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，且不存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
　　第十三条 借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。
　　担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。
　　第十四条 具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：
　　(一)套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；
　　(二)以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；
　　(三)出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；
　　(四)违背社会公序良俗的；
　　(五)其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
　　第十五条 原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。
　　当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。
　　第十六条 原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。
　　被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。
　　第十七条 原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。
　　第十八条 根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十四条第二款之规定,负有举证证明责任的原告无正当理由拒不到庭，经审查现有证据无法确认借贷行为、借贷金额、支付方式等案件主要事实，人民法院对其主张的事实不予认定。
　　第十九条 人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼：
　　(一)出借人明显不具备出借能力；
　　(二)出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理；
　　(三)出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能；
　　(四)当事人双方在一定期间内多次参加民间借贷诉讼；
　　(五)当事人一方或者双方无正当理由拒不到庭参加诉讼，委托代理人对借贷事实陈述不清或者陈述前后矛盾；
　　(六)当事人双方对借贷事实的发生没有任何争议或者诉辩明显不符合常理；
　　(七)借款人的配偶或合伙人、案外人的其他债权人提出有事实依据的异议；
　　(八)当事人在其他纠纷中存在低价转让财产的情形；
　　(九)当事人不正当放弃权利；
　　(十)其他可能存在虚假民间借贷诉讼的情形。
　　第二十条 经查明属于虚假民间借贷诉讼，原告申请撤诉的，人民法院不予准许，并应当根据民事诉讼法第一百一十二条之规定，判决驳回其请求。
　　诉讼参与人或者其他人恶意制造、参与虚假诉讼，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十一条、第一百一十二条和第一百一十三条之规定，依法予以罚款、拘留；构成犯罪的，应当移送有管辖权的司法机关追究刑事责任。
　　单位恶意制造、参与虚假诉讼的，人民法院应当对该单位进行罚款，并可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，应当移送有管辖权的司法机关追究刑事责任。
　　第二十一条 他人在借据、收据、欠条等债权凭证或者借款合同上签字或者盖章，但未表明其保证人身份或者承担保证责任，或者通过其他事实不能推定其为保证人，出借人请求其承担保证责任的，人民法院不予支持。
　　第二十二条 借贷双方通过网络贷款平台形成借贷关系，网络贷款平台的提供者仅提供媒介服务，当事人请求其承担担保责任的，人民法院不予支持。
　　网络贷款平台的提供者通过网页、广告或者其他媒介明示或者有其他证据证明其为借贷提供担保，出借人请求网络贷款平台的提供者承担担保责任的，人民法院应予支持。
　　第二十三条 企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。
　　企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。
　　第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
　　第二十五条 借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。
　　自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息
　　第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
　　借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
　　第二十七条 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
　　第二十八条 借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
　　按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
　　第二十九条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
　　未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
　　(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
　　(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
　　第三十条 出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
　　第三十一条 没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。
　　第三十二条 借款人可以提前偿还借款，但当事人另有约定的除外。
　　借款人提前偿还借款并主张按照实际借款期间计算利息的，人民法院应予支持。
　　第三十三条 本规定公布施行后，最高人民法院于日发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本规定不一致的，不再适用。
六、 2018商品房买卖合同司法解释全文
　　商品房买卖合同司法解释全文
　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
　　(日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)
　　法释〔2003〕7号
　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
　　第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
　　第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
　　第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　　第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
　　第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
　　第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
　　第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
　　第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
　　第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
　　第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
　　第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
　　第二十八条本解释自日起施行。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
七、 最新关于适用合同法若干问题的解释（一）全文
　　一、关于法律适用范围问题 　
　　（一）法律适用范围 　
　　法律的适用范围，是指法律的时间效力、对象效力和空间效力。由于对合同法的空间效力即在空间上的适用范围目前不存在疑问，对象效力即对人的适用范围，合同法第二条、第一百二十条以及民法通则已有明确规定，因此，《合同法解释》的第一个问题法律适用范围是仅就合同法的时间效力而言的，旨在解决合同法施行后人民法院审理合同纠纷必然遇到的合同法的溯及力问题。 　
　　合同法对其实施以前发生的合同关系到底有无溯及既往的效力，是合同法适用中的一个重要问题。合同法是否具有溯及既往的效力，是指合同法施行后，对基于其施行以前成立的合同发生的纠纷是否适用的问题。适用就有溯及力，不适用就没有溯及力。合同法施行前当事人依照《经济合同法》、《涉外经济合同法》和《技术合同法》（以下简称三部合同法）订立的合同，发生纠纷以后起诉到人民法院，合同法施行后人民法院应如何适用法律？三部合同法已经被合同法明文废止，还能否引用？对此，有从新说与从旧说（又称合同订立行为说）两种观点。 　
　　从新说认为，合同法施行前当事人订立的合同，仍然应当按照合同约定办；如果发生合同纠纷，合同法施行后当事人向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁的，人民法院审理或者仲裁机构进行仲裁时，一律适用合同法。因为合同法包括了三部合同法中有关合同的内容，只是在三部合同法的基础上进行了补充和完善，二者的基本精神和原则是一致的。 　
　　从旧说认为，合同法施行前当事人订立的合同，如果发生合同纠纷，即使在合同法施行后向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁的，人民法院审理或者仲裁机构进行仲裁时，也应当相应适用三部合同法。因为订立合同的行为发生在合同法施行前，其关于合同履行的条款必然依照当时的法律确定，如果因为该合同的履行期限跨越合同法实施之日或者合同履行期限在合同法实施之后而适用合同法，则有违反不溯及既往的原则，容易造成法律适用上的冲突，适用的后果有不教而诛之嫌。 　
　　我们认为，以上两说各有一定道理。从新说一刀切，充分考虑了新法的权威性，简单易记，便于掌握；从旧说实事求是，充分考虑了订立合同行为的历史性，能够运用历史的眼光看待历史问题。但从新说完全忽视了法不溯及既往的一般原则，从旧说忽视了合同从订立到履行在时间上的距离和合同履行的动态过程，忽视了原来三部合同法的不完善性、不协调性和合同法新设立的制度，忽视了新旧合同法在合同效力上的宽严差别，均有一定的片面性。产生上述分歧的原因，除了认识问题的角度不同以外，立法上的原因是缺乏合同法施行法。合同法施行后如何适用，这是《合同法解释》需要解决的首要问题。 　
　　（二）一般原则 　
　　针对上述问题，《合同法解释》第1条明确规定了合同法施行以后合同法在时间上的适用范围的一般原则：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”从《合同法解释》第1条的规定看，新合同用新法，对旧合同以不溯及既往为原则，以溯及既往为例外，以适用旧法为原则，以适用新法为例外、补充。 　
　　合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，原来三部合同法有规定的适用原来的规定。合同法实施以前成立的涉外合同，在合同法有新的规定时，可以仍然按照合同的约定执行。原涉外经济合同法规定：在中华人民共和国境外履行、经国家批准成立的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，在法律有新的规定时，可以仍然按照合同的规定执行。适用当时的法律规定的好处，一是体现了法不溯及既往的一般原则，二是在涉外合同的法律适用问题上体现了意思自治原则，体现了当事人的选择，三是与以往的规定一致，可以有效避免适用法律上的混乱现象。譬如最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第196条规定：“日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”最高人民法院《对在审判工作中有关适用民法通则时效的几个问题的批复》第1条规定：“人民法院审理民法通则施行前发生的民事案件，无论是已受理尚未审结，还是今后受理的，凡民法通则施行前法律、政策已有规定的，则适用原来的法律、政策；民法通则施行前没有法律、政策规定的，可以参照民法通则的规定。”第2条规定：“民法通则施行前已经发生法律效力的判决，当事人提出申诉或者按审判监督程序决定再审的案件，仍应依照原来的法律、政策处理。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第197条规定：“处理申诉案件和按审判监督程序再审的案件，适用原审审结时应当适用的法律或政策。”日最高人民法院《关于认真学习和贯彻＜中华人民共和国合同法＞的通知》以下简称《通知》中曾经明确：“对合同法实施以后的合同行为，应一律适用合同法的规定：对合同法实施以前的合同行为，适用行为时的法律，当时没有法律规定的，可以参照合同法的有关规定。”“除本解释另有规定的以外”，显然采用的是例外处理的表述方式。“本解释另有规定的”，在《合同法解释》中，主要体现在两个方面：一是当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。在合同法实施之前成立的合同发生纠纷，原来没有规定的，譬如缔约过失责任制度、要约承诺制度、表现代理制度、抗辩权制度、代位权制度、撤销权制度、请求权竞合制度等，均可适用合同法。再如，在合同法实施之前成立的合同，当事人对合同条款的理解有争议时怎样对合同条款进行解释？合同法第一百二十五条规定，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思。对格式条款的理解有争议时，应当按照通常的理解予以解释；对格式条款有两种以上理解时，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释；格式条款与非格式条款不一致的，应当认定非格式条款。这两条在合同法施行之后，人民法院可适用于所有的合同纠纷案件。因为；旧的合同法没有对此作出规定。同理，合同法施行之前成立的合同，合同法施行后履行期限届满以前当事人表示不履行合同的，可以适用合同法关于预期违约责任的规定。合同法施行之前所发生的互为给付的合同债务，合同法施行后发生纠纷符合法定条件的，可以适用合同法第九十九条关于法定抵销的规定。合同法施行之前当事人约定有违约金，合同法施行后发生纠纷的，可以适用合同法第一百一十四条、第一百一十六条关于违约金数额调整、违约金与定金竞合选择的规定。 　
　　这样规定，首先是符合审判工作的需要，有利于解决审判实践中出现的那些在合同法施行以前无法可依的问题和历史纠纷；其次是与《通知》一致。《通知》中曾经明确：“对合同法实施以前的合同行为，……当时没有法律规定的，可以参照合同法的有关规定。” 　
　　二是虽然当时有规定但不再适用（《合同法解释》第2条至第4条）。譬如合同一方当事人欺诈、胁迫对合同效力的影响问题，行政规章、地方法规对合同效力的影响问题。合同履行期限过长的应当适用新法。合同法施行之前当事人约定的合同履行期限长于合同法所规定的最长期限的，应当适当缩短。譬如合同法施行之前订立的租赁合同至合同法实施之日所余期限超过20年的，超过部分无效。 　
　　（三）例外之一——考虑履行期限 　
　　“合同成立于合同法施行之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”《合同法解释》第2条规定合同法实施后履行合同的纠纷例外的主要理由如下： 　
　　一是合同法自日通过至日施行有长达6个半月的过渡时期，人们具有知晓合同法内容的机会，具有知晓作为合同当事人所享有合同权利和所应尽合同义务的时间，而且随着普法工作的深入开展和法律服务业的不断开拓，人们具有学习、了解合同法的可能； 　
　　二是合同法第四章“合同的履行”增加了一些新的内容，完善了合同履行制度，为人民法院解决因履行合同而发生的纠纷提供了更加明确的依据和更加合理的标准； 　
　　三是有的合同履行期限很长，如果数十年后人民法院仍然引用三部合同法审判案件，不利于树立合同法的权威，特别是在合同法颁布以后合同法实施以前成立的合同，一般来说当事人已经考虑了合同法的因素，当事人也有学习和了解合同法的义务： 　
　　四是以诉争行为或者事实为准，不以合同订立为限。合同行为主要是指合同订立行为，同时也包括合同履行行为。合同虽然订立于合同法施行之前，但约定的履行期限跨越合同法实施之日或者在合同法施行之后，合同履行行为全部或者部分发生在合同法施行之后，因履行合同而发生的纠纷，适用合同法第四章关于合同履行的有关规定，是符合法律适用的一般原则的； 　
　　五是为了适用法律上的简便、统一和避免争议，以合同约定的履行期限为准。当然，这并不排除现实中有可能约定的履行期限与实际的履行期限不一致。然而，实际的履行期限无论提前还是推迟，均不影响合同法的适用。实际的履行期限比约定的履行期限提前的，因旧的三部合同法没有相应规定，可以适用合同法第七十一条的规定；实际的履行期限比约定的履行期限推迟的，适用合同法的相关规定更无障碍。 　
　　（四）例外之二——考虑交易安定 　
　　一是在合同效力问题上从旧兼从宽，一般适用三部合同法，但是，如果适用三部合同法合同无效而适用合同法合同有效，则适用合同法，以尽可能避免或者减少合同无效，促进交易，鼓励交易，维护交易的安全和稳定，顺应市场经济的发展。因此，《合同法解释》第3条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。” 　
　　二是确认合同无效的依据严格限定于法律和行政法规，以尽可能避免或者减少合同无效，避免法院成为部门保护主义或地方保护主义的保护伞。 　
　　（五）例外之三——考虑法律规范的性质和位次 　
　　1．不同性质的法律规范适用的原则是不同的。合同法规范大致可以分为三类：一是属于强制性规范，当事人必须履行，违反了国家要主动干预，如合同法第五十二条关于无效合同的规定，第三十八条关于指令性合同的规定，第一百二十六条关于行政、刑事责任的规定。这类强制性的规范适用于合同法施行后所订立的合同。二是倡导性的规范。合同法根据意思自治原则，大部分条文是倡导性的，可以由当事人双方约定。当事人约定只要不违反法律、行政法规强制性规定的，国家不予干预。三是赋予当事人选择权的自治性规范，如可撤销合同、法定解除、抗辩权、代位权、撤销权等，需要由当事人提请法院审理或裁决。当事人提请法院审理的，就可以适用合同法。 　
　　强制性规范只限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。合同法明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，把无效限于违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，地方性法规、行政规章不应再作出合同无效的强制性规定，如果有的地方性法规或行政规章扩大了合同无效的范围，人民法院在认定合同效力时就应当不予适用。“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”（《合同法解释》第4条） 　
　　2．合同法和其他法律没有列举的合同的适用法律问题。合同法第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并且可以参照分则或者其他法律最相类似的规定。其他法律，譬如商标法、专利法、著作权法、保险法、担保法等法律对有关合同的特殊性问题，作了具体规定；海商法、铁路法、航空法对海上运输、铁路运输、航空运输合同专门作了规定。这些都属于《合同法解释》第1条所称“当时的法律规定”。合同法总则的规定，对所有合同，包括无名合同、其他法律没有明文规定的合同都适用。至于分则，若其他法律对有关合同另有规定的，优先适用该其他法律的规定。 　
　　3．关于涉外合同适用法律问题。涉外合同是指具有涉外因素的合同。涉外合同如何适用法律，首先考虑的是当事人的意愿。民法通则和合同法都规定：涉外合同当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但是法律另有规定的除外。涉外合同当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。例如，在我国境内履行、经国家批准成立的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同争议适用我国法律。对此，当事人协议选择适用外国法律的合同条款无效。 　
　　4．关于合同法与民法通则的关系问题。在一定意义上说，民法通则相当于普通法，合同法相当于特别法，因此，民法通则与合同法对同一问题作出了不同规定的，优先适用合同法。 　
　　5．关于合同法律责任的适用问题。合同法施行以后当事人在履行合同过程中，既违反合同法，又触犯了行政法、刑法，应当适用合同法第七章违约责任和第八章第一百二十六条的规定，既要依法追究其违约责任。又要依法追究其行政责任甚至刑事责任。违约责任适用合同法，追究其行政责任、刑事责任，还要依照有关行政法律和刑事法律来进行。合同违约赔偿与行政罚款、刑事罚金并用时，当事人首先向合同对方当事人承担合同违约赔偿责任。 　
　　（六）例外之四——考虑案件是否终审 　
　　为了维护法院已经作出的发生法律效力的判决的严肃性和权威性，根据法不溯及既往和一事不再理的一般原则，“人民法院对合同法实施以前已经作出终审裁决的案件进行再审，不适用合同法。”（《合同法解释》第5条）需要注意的是，这一条并没有否定合同法实施以前已经作出一审裁决的案件进行二审，如果符合《合同法解释》的规定，可以适用合同法。 　
　　由于不溯及既往为法律适用的一般原则，因此，除了上述第5条以外，《合同法解释》对此未加以详细列举。 　
　　二、关于诉讼时效问题 　
　　（一）指导思想 　
　　考虑到民法通则所定诉讼时效较短的现实情况，从充分保护债权人合法权益的角度出发，与近年来已经发布的司法解释的总体思路一致，从宽掌握。 　
　　（二）基本原则 　
　　在诉讼时效问题上，从旧兼从长。合同订立行为发生在合同法实施之前，一般适用三部合同法，但合同法所定诉讼时效长于三部合同法的，适用合同法；技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实如果发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法实施之日不足1年的，其提起诉讼的诉讼时效期间应当按照两年连续计算；技术进出口合同争议当事人的权利受到侵害的事实如果发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法实施之日不足2年的，其提起诉讼的诉讼时效期间应当按照4年连续计算。 　
　　（三）消灭时效另行起算 　
　　依照合同法所规定的消灭时效譬如合同法第五十五条、第七十五条、第一百零四条，合同法施行之日时效期间尚未届满，剩余时间不足1年，当事人自合同法施行之日起1年内行使请求权的，人民法院应当予以支持。合同法所定不具有时效性质的法定期间，可以参考上述原则予以适用。 　
　　（四）除斥期间不同于诉讼时效 　
　　合同法第五十五条规定的“1年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的“5年”为除斥期间。除斥期间属于不变期间，因而不能适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。第七十五条规定的“l年”则属于特殊诉讼时效。 　
　　三、关于合同效力问题 　
　　（一）合同效力的概念 　
　　合同的效力，即合同的法律效力，是指合同依法成立后所产生的法律约束力，分为对内效力和对外效力。所谓对内效力，是指合同依法成立后，合同当事人应当受合同的拘束，依照合同的约定，全面、适当、及时地履行合同义务，正确行使合同权利；所谓对外效力，是指合同依法成立后对合同当事人以外的第三人产生的约束力，即任何单位或者个人都不得侵犯合同当事人的合同权利，不得非法阻挠合同当事人履行合同义务。合同的效力，集中体现在对违反合同的当事人违约责任的追究。 　
　　合同成立后，根据不同情况，可以有几种结果，一是有效合同；二是无效合同；三是可撤销可变更的合同；四是效力待定的合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，有效合同对当事人具有法律约束力，国家给予法律保护。 　
　　合同生效后，对合同当事人的法律约束力集中表现在：当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。受损害方向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法审理，给予法律保护，譬如强制违反合同的当事人依照合同的约定履行义务、采取必要的补救措施、承担一定的赔偿责任。 　
　　合同法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”在一般情况下，合同的生效与合同的成立是一致的，合同一成立就产生效力。合同成立是合同双方当事人要约承诺的结果，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。有效合同需要具备哪些条件呢？《民法通则》把合法的民事行为称为民事法律行为，民事法律行为应当具备三个条件：第一，行为人具有相应的民事行为能力。也就是主体要合法，签订合同的当事人应当具有相应的民事权力能力和民事行为能力。第二，意思表示真实。也就是说合同当事人订立合同是真正自愿的，不是强加的，不是在违背真实意思的情况下订立的。第三，不违反法律或者社会公共利益。也就是要合法，不得损害国家和社会公共利益。 　
　　依法成立的合同，一般自成立时生效。那么，有无例外，合同成立的时间不是生效的时间？有两种特殊的情况。一是当事人对合同的效力约定附条件或者附期限，那么自条件成就或者期限届满时生效。二是法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者规定办理批准、登记等手续生效的，自批准、登记时生效。 　
　　（二）法定审批或者登记的合同类型 　
　　我国目前至少有20部法律、行政法规规定了合同的审批或者登记问题： 　
　　1．中外合资经营企业、合作经营企业合同，《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》都规定其合同的订立、变更、转让须报有关部门审查批准。 　
　　2．对外合作开采石油合同。《对外合作开采海洋石油资源条例》规定，中国海洋石油总公司与外国企业签订的石油勘探、开发和生产的合同“经中华人民共和国外国投资管理委员会批准，即为有效”。《对外开采陆上石油资源条例》规定，中国石油天然气总公司在国务院批准的对外合作开采陆上石油资源的区域内，与外国企业签订的合作开采陆上石油合同，须经对外贸易经济合作部批准。 　
　　3．我国大陆企业与华侨、港澳同胞举办合资、合作经营企业的合同。按照《台湾同胞投资保护法》和国务院《关于鼓励华侨和香港、澳门同胞投资》的规定，这类合同也应当按照规定上报审批。 　
　　4．保证合同。依照《担保法》第八条的规定，为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷，由国家机关作为保证人的保证合同，应当报经国务院批准。 　
　　5．房地产转让合同。依照《城市房地产管理法》的规定，房地产转让合同应当办理过户登记。 　
　　6．房屋买卖合同。《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有权转移须到主管部门办理登记手续。 　
　　7。土地使用权转让合同。依照《土地管理法》的规定，改变土地权属、用途的，应当办理土地变更、登记手续；按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让合同既应报审批，又应办理过户登记。 　
　　8。技术合同。《技术合同法实施条例》规定了列入国家计划等三类合同须报审批。 　
　　9．技术引进合同。《技术引进合同管理条例》规定技术引进合同须报审批。 　
　　10．运输工具转让合同。《海商法》、《民用航空法》都规定，运输工具所有权的取得、转让和消灭，应向主管部门登记。 　
　　11．抵押合同。依照《担保法.第四十一条的规定，包括城市房地产或者乡村企业的厂房等建筑物、航空器。船舶、林木、无地上定着物的土地使用权、企业的设备和其他动产的抵押都应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 　
　　12．质押合同。依照&担保法&第七十八条、第七十九条规定，以依法可以转让的股票、商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的，须向主管部门办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。 　
　　（三）合同法之前的规定 　
　　合同法之前法律和司法解释有关法定审批登记与合同效力关系的规定有几种提法： 　
　　1．经批准合同成立。原《涉外经济合同法》、原《技术合同法》、《对外合作开采陆上石油资源条例》规定了这种原则。 　
　　2．经批准、登记合同生效。《担保法》、《中外合资经营企业法实施条例》、《技术合同法实施条例》、《技术引进合同管理条例》如此规定。 　
　　3．对抗第三人的效力。《海商法》和《民用航空法》规定，未经登记的，不得对抗第三人。 　
　　4．按无效处理。《最高人民法院关于适用涉外经济合同法若干问题的解答》中规定，对应当批准而未经批准的涉外经济合同认定为无效合同。 　
　　5．按有效处理。《最高人民法院关于审理科技纠纷案件的若干问题》规定，对当事人在订立技术转让合同时，尚未办理审批手续的，应当补办，合同效力不受补办手续的影响。 　
　　6．一般认定无效，补办手续的又可认定为有效。《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产纠纷案件的解答》中规定，对于土地使用权出让或转让未履行法定审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。 　
　　从上述列举看，我国目前法律、行政法规、司法解释对这类合同的效力的规定不尽一致。为了统一规范有关法定审批或者登记等手续与合同效力的关系，《合同法解释》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十六条第二款、第八十六条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前述方式处理。” 　
　　这里的所谓未生效，顾名思义，就是尚未发生法律效力，事后当事人补办批准、登记手续的，合同很可能是有效的。因此，未生效合同并不等于无效合同，未生效是合同的现状，无效是对合同的定性。 　
　　法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前，按照合同约定应当办理手续的当事人，仍未办理批准手续，或者仍未办理批准、登记等手续的，因为该合同未生效，人民法院可以按照缔约过失原则追究该当事人的民事责任，但不宜认定该当事人违约由其承担违约责任。 　
　　（四）经营范围与合同效力 　
　　合同效力一般不受当事人（主要是企业法人）经营范围的影响。“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”（《合同法解释》第10条）这样规定与日最高人民法院《全国经济审判座谈会纪要》的精神是一致的，与即将被废止的《关于贯彻执行（经济合同法、若干问题的意见》和《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》的相关规定是不一致的。 　
　　四、关于代位权问题 　
　　（一）关于代位权的行使条件 　
　　代位权和撤销权是合同法规定的两项新的制度，即合同的保全制度。所谓合同的保全，是指法律为防止债务人的财产不当减少或者应增加而未增加，因此给债权人的债权带来损害，允许债权人行使代位权或撤销权，以保障其债权的实现。除合同之债外，其他法定之债如侵权损害之债、不当得利之债、无因管理之债均可适用保全制度。合同的保全是债的保全的一种，也是实践中最普遍、最主要的债的保全制度。 　
　　现代各国债法都强调对债权人利益的保护，以确保债权的实现，进而达到保护交易安全、稳定经济秩序的目的。在民法上，债权的保障有三种具体的制度：第一种是债的担保制度，即在债权成立时设立保证、抵押、质押、定金等担保方式，以担保债权的实现，是一种预先设定的保障；第二种是违约责任制度，即在债务人不履行债务时，债权人可诉请人民法院或仲裁机关裁决债务人履行义务，并可申请人民法院强制执行，是一种事后的保障；第三种就是债的保全制度，它能弥补担保制度设定程序较为复杂、违约责任制度保障力度较为低弱的缺陷，共同构成完整的债的保障体系，所以合同法对代位权和撤销权的规定填补了我国债的保障制度的空白。 　
　　依照合同法第七十三条的规定，所谓代位权是指“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。”依此规定，代位权的行使应当同时具备以下条件： 　
　　1．债权人对债务人的债权合法。 　
　　这是行使代位权的首要条件，即债权人与债务人之间存在合法的债权债务关系，债权人对债务人享有合法的债权。至于债权的发生依据则在所不问，合同之债、侵权损害之债、不当得利之债、无因管理之债均可。 　
　　规定于合同法当中的代位权当然仅指合同之债，但债权人的债权是基于何种类型的合同而产生的，也在所不问，转移财产所有权的合同、完成工作的合同、提供劳务的合同等各种类型的合同产生的债权，均可成为代位权的基础。 　
　　既然债权人对债务人合法债权的存在是行使代位权的前提条件，故若债权人对债务人不享有合法债权。例如根本未发生合同关系，或合同被认定为无效，或合同被撤销，或已过诉讼时效，都不能行使代位权。但须注意的是，如果合同的无效或被撤销是由于债务人的过错造成的，债权人对债务人享有返还请求权、赔偿请求权时，应认定债权人仍能行使代位权。 　
　　2．债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害。 　
　　这是构成代位权的实质条件，然而如何理解怠于行使到期债权，如何理解对债权人造成损害，理论界和司法界对此争议较大，概括起来有四种主要观点：（1）只要两个债权（即债权人对债务人的债权和债务人对次债务人的债权）都已届履行期，债权人即可行使代位权，不再考虑其他实质条件；（2）债务人对次债务人的债权到期后，应持续一定的期间，待该期间届满后债务人仍不行使其债权，才能由债权人行使代位权。如果债务人的债权刚刚到期而未向次债务人主张权利，不能认为是怠于行使债权，债权人不能行使代位权。但持续期间以多长为合适，有的主张一个月，有的主张二个月，有的主张应视债权的性质与内容而