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转藏至我的藏点房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。泡沫破灭只是时间问题？
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房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。泡沫破灭只是时间问题？
一线城市房价疯涨，泡沫破灭只是时间问题？
来源：凤凰国际智库
作者：天涯路来源：中国企业家俱乐部【导读】本文从日本90年代的楼市泡沫说开去，探讨一线城市的房价问题。作者认为，几乎所有证据都指向一线城市的房价已经贵得离谱，房价已经透支了未来至少十到二十年的收入增速。这是个危险的征兆。&& & 1.&上个世纪90年代日本楼市泡沫最疯狂的时候东京房价到底有多贵？&很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？&1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天39万元）。&使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。&距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。&要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。&回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？2.&人口净流入房价就不会跌？&现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。&事实真的这样吗？日本总务省发表的《人口移动报告》表明，２０１４年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为１０９４０８人，比上年增长１２８８４人，连续１９年增加。&可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。&可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。3.&一线城市涨的多跌的少？&六大一线城市住宅地价指数90年到15年下跌75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市。&这个道理其实不难理解，因为下跌之前一线城市的累计涨幅远高于非一线城市，因此跌起来的时候也就更多。这和股市道理是一样的，估值越高，泡沫越大，熊市时跌起来就越狠。4.&目前一线城市房价在国际上处于什么位置？&悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。&纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。&伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。&香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。&北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。&目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。&而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。&一线城市的房价收入比就如同A股的的市盈率一样，估值水平绝对可以傲视全球了。（1W以上美元GDP的大都市房价收入比的正常值应该在3~6左右，一般超过10就可以认定是泡沫）&可以说，香港，这个全世界房地产发展最畸形的奇葩，算得上是世界上仅存的可以被房价多头拿来证明“一线城市房价不高，未来依旧有上涨空间”的遮羞布了。&除此之外，几乎所有证据都指向一线城市的房价已经贵的离谱，一线城市的房价收入比已经远超合理水平，一线城市的房价已经透支了未来至少十到二十年的收入增速了。&这样一个离谱的估值水平（房价收入比相当于国际大都市平均水平的5倍），就如同曾经100多倍pe的创业板（市盈率相当于世界股市平均水平的5~10倍以上）是否真的可以不受地球引力约束，到底还能支撑多久？5.&一线城市未来是否真的只有利好没有利空吗？&第一、绝对和相对的高估值。&一线城市的房价绝对值在主要都市中已经仅次于香港，房价收入比（超过25）、租售比（不到2%）等估值水平已经全球最高，到了高处不胜寒的地步。&第二、货币政策转向。&本轮一线城市房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境。目前正是近年来货币最宽松的时刻。未来一旦供给侧改革告一段落或者经济企稳复苏，那么货币政策货币政策就会逐渐收紧，楼市继续上涨的预期可能就会改变。&第三、一线城市人口流入趋缓&近年来，一线城市人口政策呈逐渐收紧的态势，一线城市的人口流入会逐渐趋缓。&第四、高房价成为贫富差距恶化，社会结构不稳定的主要原因。&房价尤其是一线城市房价的持续上涨，已经成为中国社会贫富差距持续恶化的最主要原因，有房者和无房者成为两个世界的人，贫富差距的持续恶化积累到一定程度必定引发社会危机。本届政府左倾态度明显，因此未来一旦经济企稳，几乎必然会拿一线房价开刀。&6.&一线城市房价暴涨是因为房价绝对数量不足吗？到底有没有解决高房价问题的方法？&一线城市的房价持续快速绝非源于房子绝对数量不够供不应求，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。&可事实是，近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1~1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2~3倍。&可见，一线房价持续暴涨的根本原因在于房屋分配不均而非绝对数量不足。一线城市早就已经进入了存量时代，现行限购政策表面看起来是在抑制投资需求，缓解了需求压力，但由于限购指标的存在，多套房所有者如果将房子卖掉就再也买不回来了，因此除非不得已这些人是绝对不会卖房的。&现行限购政策在抑制需求的同时也在抑制二手房供给，这是限购政策难以解决一线城市房价问题的根本原因。&未来解决一线高房价的方法就是在限购基础上对多套房开征累进房产税，遗产税以及房屋空置税以及从严征收转让所得税。这些政策会让囤房成本大增，炒房者无利可图，巨量的二手存量房源就会被逼入市场，在加大二手房的供给的同时又抑制了投资投机房产的需求，高房价问题自然解决。（来源：雪球）&
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&标签：&&&&看了房价收入比，还有谁敢说沈阳房价虚高？
看了房价收入比，还有谁敢说沈阳房价虚高？
房地产智库
进入2017年以来，沈阳几乎每个月的商品住宅备案均价都在上扬，这显示着沈阳市场向上的力量的同时，也让许多小伙伴吐槽“沈阳房子太贵了啊”！但是，沈阳的房价真的“高不可攀”吗？对比其它一、二线城市，相信答案就呼之欲出了。一年工资，能买房吗？先“自不量力”的，与北京比一下。根据统计局发布的数据显示，2016年，北京城镇居民全年人均可支配收入是57275元，也就是说，在北京，除去税费保险和日常消费，一年下来，可支配收入大约在5.7万左右。而笔者在查询了几家房地产网站二手房价格后发现，北京二手房均价在6.3万元/平方米左右，也就是说，如果你想在北京正常生活，一年省下来的钱，只能买0.9平的房子，也就是放下一个衣柜的位置。而在沈阳，根据2016年沈阳市政府工作报告披露的数据显示，2016年，沈阳城镇居民全年人均可支配收入为39135元，目前沈阳二手房均价则在8208元/平方米左右，也就是说，在沈阳正常生活一年，省下来的钱能买4.7平方米的房子，如果是60-70平的小两室，差不多够买一个厕所啦。也许你会说，劳资不想“被平均”啊，那么从沈阳大部分工薪族的工资来看，每月3000+是大部分小伙伴可以达到的，而根据瑞达思最新数据显示，一季度沈阳商品住宅备案均价为7395元，那么至少如果不吃不喝零开销，一年工资，可以在沈阳买4.86平的房子，不难看出，买厕所的“小目标”实现起来并不是特别困难。但是在北京，我们所幻想的“高工资”是多少？一万？两万？大部分在北京打拼的小伙伴，能开到1.5万左右就已经不错了，但是对比动辄三、四环都得五六万的房价，一年工资仍然无法买个厕所啊！不要质疑什么统计数据，别忘了2016北京月社平工资7086元，而沈阳则是5152.25元，同一组数据，不要实行“在沈阳肯定挣不到这么多，在北京挣得肯定比这多”的双标哦！一线咱不比，二线你第一吗？这时候，小伙伴们会说，谁让你跟北上广深比了？你看看别的大中城市，最近大热的什么宁波厦门，福建苏州，人家的收入都是多少！由于各大城市人均可支配收入数据相对较难查询，这里，我们只看几个比较热门的二线城市，杭州2015年城镇居民人均可支配收入分别为48316元，杭州2017年5月二手房均价在2.6万元/平方米左右，一年工资可买房1.86平。苏州2016年城镇常住居民人均可支配收入54341元元，2017年五月二手房成交均价约2.3万元/平方米，一年工资可买房约2.36平。虽然长春、哈尔滨的人均可支配收入无法查询，但是沈阳的“好兄弟”大连2016年的城镇居民人均可支配收入为38220元元，2017年五月二手房成交均价约1.1万元/平方米，一年工资可买房约2.36平。而沈阳呢？2017年上半年，沈阳的二手房价格经历了一次“猛涨”，但是经过了这轮所谓的“猛涨”后，二手房房价也将将过了8000元/平方米，2016年沈阳城镇居民全年人均可支配收入为39135元，一年工资可买房约2.36平。啥也不说，数据证明了在那座城市的购房者最幸福了。因为在沈阳，新房均价可要比这个二手房均价便宜1000+呢。不要说地域不同，房价相差很大，毕竟就算是北上广深，也是环线不同房价相差巨大的。所以，整体来说，打算在沈阳买房的购房者，真的是非常幸福了，毕竟与奋斗一年都买不起一个厕所的小伙伴相比，沈阳经过了半年的“涨价潮”之后的房价，仍然比其它一、二线城市要便宜许多。更重要的是，与长春、哈尔滨等北方城市“大牌难求”的情况相比，几乎所有品牌房企都来了沈阳，所以，购房者的选择空间也非常大，这样想起来，在沈阳买房，还是比在其它一、二线城市买房要幸福很多呢。看了这么多有关收入和房价的对比，你还好意思说，沈阳房价“贵的离谱”吗？最后沈阳可能会碰到的问题是大家手里都不只是一套房，一般中等收入等都是2套房以上或者是更多，可以问问身边的朋友有几套房。也正因为如此沈阳二手房价格一直涨幅有限。前段时间有传言炒房团来沈阳抄底也代表大家对沈阳房价高低的判断。以专业影响行业，以影响创造价值，关注房地产人所关注！微信ID：dongcls栋察楼市
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