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第一太平戴维斯2017第三季度重庆房地产市场回顾与展望
来源：乐居
作者：第一太平戴维斯
第三季度，重庆零售物业市场多点开花，四个购物中心项目共计新增供应面积约56万平方米入市，创单季度历史新高。
零售物业市场
第三季度，重庆零售物业市场多点开花，四个购物中心项目共计新增供应面积约56万平方米入市，创单季度历史新高，推动全市零售物业总存量495万平方米。重庆新光天地与重庆国际金融中心两大地标性商业项目入市引人注目；龙湖U城天街B馆和北碚万达广场两个区域性购物中心相继开业，填补西部新城和北碚区商业空白。本季，新入市项目较高开业率和部分现有项目完成调整带动全市零售物业市场空置率环比微幅下降0.2个百分点至11.9%；同期受高端购物中心入市影响，全市首层平均租金环比上涨近2个百分点，报440.3元每平方米每月。
从租赁需求端来看，零售和餐饮业态依旧是市场需求的主要驱动力，分别占季内总成交量的六成和三成。按细分业态租赁需求，服饰、珠宝配饰、运动品牌是零售类最大的成交来源，超过该类成交量70%，典型成交案例包括：积家、伯爵、卡地亚、宝珀等奢侈珠宝腕表亮相万象城，鬼洗、LONG等潮流品牌首次进入重庆落户北城天街，Adidas与Nike两大运动品牌巨头持续在渝扩张，分别于爱琴海购物中心、国金中心、恒大中渝广场、新光天地等多家购物中心开设门店。正餐和饮品店则是餐饮类最大的需求来源，超过该类成交量70%，典型成交案例包括：台式餐酒馆叁合院西南第二间门店继续落户重庆在万象城开店，金翠河和祖母的厨房在龙湖北城天街、新光天地等多个商场扩张在渝门店，饮品新店依然延续着茶饮主旋律，录得包括韩茶等多家茶饮店开业。
市场期待已久的两大地标性购物中心重庆新光天地与重庆国际金融中心在本季度相继开业。由于传统商圈土地供应受限，两个项目均坐落在五大商圈之外，其高端定位、地铁直达以及可容纳更多体验消费的大体量打破重庆传统奢侈品布局，吸引解放碑和观音桥商圈原有客流，这对核心商圈部分项目未来运营提出更高要求以争夺品牌和客流。同时，外资背景的两大项目推动外地（含外资）零售运营商持有零售物业面积首次超过重庆本地运营商，对重庆这个长期由本土起家的开发商主导的零售市场将产生积极影响。其一是新光天地和国金中心带来众多首店资源和独家品牌，丰富重庆高端零售选择，例如法国顶级珠宝奢侈品Fred重庆首店、AwafullyChocoloate西南首店和正斗粥面专家重庆首站均选择新光天地；Dior、Fendi、Alexander McQueen、Valentino、Saint Laurent Paris、Delvaux、Christian Louboutin等重庆独家店铺亮相国金中心；其二是给重庆市场带来新鲜新颖运营策略，例如新光天地打造4层楼巨大开放空间的天空之城和国金中心带来众多奢侈品男装独立门店和独有现代公共雕塑。
面对新潮消费事物不断涌现，购物中心寻求装入不同新兴消费行业来吸引年轻一代客群，譬如积极引入近年国内高增长的电子竞技，从电竞设备商到电竞活动组织商均被吸纳进商业空间，引导年轻客群的前往商场目的性消费。本季录得火拳电竞联盟亮相龙湖时代天街，玩家国度入驻重庆国金中心，西部电竞首个线下旗舰店落户龙湖U城天街等案例，“商业+电竞”模式初现重庆。
多家购物中心在本季举办各类儿童相关主题活动，纷纷抢滩“暑假经济”，录得大型儿童暑期主题活动十余个，其中包括龙湖源著天街的“纯正英式童军挑战营”，南坪协信星光时代广场的“泰迪来了”，东原新新PARK的“迪士尼夏日酷爽旋风”等，以期在“三伏天”的山城抢得曝光度和客流。
下个季度，观音桥核心商圈将迎来三年来首个新项目万汇乐奇世界，值得关注该项目结合“不夜九街”的氛围打造区别于观音桥商圈的差异化商业；同期弹子石中央商务区亦将迎来首个购物中心泽科星泽汇，填补该区域集中式商业的空白。
甲级写字楼市场
2017年第三季度，重庆甲级写字楼市场迎来国金中心T3、T5及国华金融中心B栋入市，江北嘴区域集中新增供应近8.9万平方米，全市甲级写字楼总存量增至230万平方米。
本季度租赁需求强劲，全市写字楼净吸纳量超7万平方米，环比上升9个百分点。江北嘴、解放碑、杨家坪三大子市场表现抢眼，净吸纳量占全市总量接近七成。解放碑再次汇聚金融要素，录得重庆金融资产交易所落户平安金融中心，承租约3,700平方米。江北嘴区域录得世界著名律师事务所普衡选址国金中心T1，成交面积约1,200平方米。由于杨家坪区域优质写字楼项目相对较少，高品质甲级写字楼成为该区域优质租户的首选，华润大厦季内吸引福中集团、巨人通力电梯等多家企业以半层或以上大面积入驻。
从租赁需求端来看，本季度金融及专业服务行业保持活跃，两大行业新增租赁成交面积占全市总量的27%和17%。国华金融中心吸引招商证券和方正证券入驻，合计近2,000平方米；德勤在企业天地8号楼扩租近4,200平方米引领专业服务行业的需求；ABB落子企业天地2号楼租用近900平方米，全球500强外资企业对化龙桥板块继续亲睐有加。受良好的市场去化带动影响，全市甲级写字楼空置率回落至50.5%，环比下降1.4个百分点。
季内，甲级写字楼业主方“以价换量”的策略继续发酵，部分甲级写字楼积极调整租金取得良好去化成效。随着年初以来甲级写字楼市场需求显著增长，业主方不再寻求大幅度降低租金的单一手段，而相应提高租赁策略灵活度来吸引企业，因此，重庆甲级写字楼平均租金跌幅进一步收窄，环比下降0.7百分点，至第三季度末报94.8元每平方米每月。
值得聚焦的是今年7月全国金融工作会议提出“加强互联网金融监管”的指导意见以来，监管机构对类金融行业的审查愈发严格。本季度录得全市甲级写字楼的新型金融行业租户新增和退租占比均保持高位，分别占全市新租及退租总面积的18%和27.6%。尽管新型金融行业企业一直以来租赁需求旺盛，交通地理位置要求较高，一定程度上带动甲级写字楼市场活跃度，但其行业公司续存不稳定特点，带来部分退租风险和业主管理难度，后期应持续关注。
由于多个甲级写字楼项目调整入市计划，重庆市场预计年底前无新增供应，持续活跃租赁需求将有望继续带动甲级写字楼市场去化，由此市场整体空置率或将重归50%以下，预计同期全市平均租金下跌趋势有望继续放缓。
由于前期楼市放量消化部分购房投资需求和刚性需求，持续三个季度的旺盛住宅销售略有降温。2017年第三季度，主城区一手住宅成交量542万平方米，环比减少30.4%。同期，市场去化量继续高于供应量，短期市场仍然处于供不应求状态，导致成交价格继续攀升。整体一手住宅均价环比上涨10%，报每平方米9,768元，再次刷新均价记录。在高端住宅方面，购房者改善性需求暂时有所放缓，投资性购房收紧，市场涨幅收窄，成交均价环比小幅上升1.7%至22,952元/平方米。
季内持续加大住宅土地供应，成交量约427万平方米，环比小幅上涨2.5%。成交住宅地块平均楼面价达5,133元每平方米，环比上涨8.1%，多块土地楼面地价破万。其中，金融街和香港置地积极试水八月土地拍卖新规，分别拿下位于两江新区礼嘉组团和大竹林组团地块，楼面地价均高至11,500元，根据新规附带的自持租赁房屋比例和10年自持年限拿地条款引人关注。
本季值得重点关注季末政府出台的住宅限售令，即主城区购买新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能再过户交易。此次调控政策直击投资性购房需求，加之年末将有多个新增住宅项目入市，市场供需紧张局面有望缓解，预计市场成交均价增速逐步放缓。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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2017第三季度，哪些行业对甲级办公楼需求最大？
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整体来说，国内办公楼市场在过去一年的表现可谓波澜不惊。仲量联行发布的《带你看中国 | 2016年四季度办公楼市场概览》总结了过去一年办公楼市场然后对2017年办公楼市场进行了展望，极具参考价值。
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您希望以电邮方式得到最新的研究资料吗？不同品质办公楼的租金水平出现明显分化 ——仲量联行2017年第三季度北京房地产市场回顾
2017年10月16日，北京 – “2017年第三季度，由于优质办公楼需求显著加大，优质办公楼和低品质办公楼的租金水平之间出现明显分化。受其影响，优质办公楼的业主得以获得比市场上其它类型办公楼更高的租金水平。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。与此同时，在零售地产市场，餐饮业态的多个细分市场推动需求增长，其中，“生鲜”超市概念、高档餐饮户外就餐服务和“网红”饮品零售商表现活跃。国内外投资者对北京中央商务区内待售的光华路SOHO 2办公楼表示出了浓厚的兴趣。工业物流地产市场，在电子商务和第三方物流企业需求保持稳定的带动下，市场总体空置率创四年以来的新低。在高端住宅销售市场，政府对高档住宅实行限价政策。同时，由于政府要求开发商的新项目尽早开盘，新增供应的入市推动销售量大幅增长。
甲级办公楼
2017年第三季度
新增供应量
环比增长0.9%
近期部分优质办公楼项目的竣工，带动本季度的市场升级需求，为租户在北京市场上的扩租或搬迁提供了诸多机会。绝大部分的吸纳量来自于国内企业。许多国内著名企业继续考虑在京设立分公司，以扩大其在国内的市场占有率。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）表示：“中央商务区的办公楼业主仍对吸引金融和服务行业的租户感兴趣，而那些来自利润率相对较低行业的租户更关注于非核心市场相对低廉的办公空间。不过，无论是在哪个地区或哪个子市场，优质办公楼的业主获得的关注度都最大。”
在优质办公楼及新竣工项目表现强劲的带动下，办公楼市场租金环比上涨0.9%。优质办公楼受到租户的青睐，推动其租金上扬。此外，大部分最近竣工项目的业主在实现较高的出租率后得以提升租金，也带动了整体租金水平的上涨。例如，上季度竣工的四个项目在2017年第三季度的净吸纳量累计达到5万平方米。将预租计入考量，本季度的吸纳量使得这些办公楼目前仅剩下不足20%的可租赁空间。
丽泽地区的新竣工项目将为租户提供位于非核心区的新选项。预计未来12个月北京办公楼市场的新增供应将主要集中在新兴的非核心办公楼市场。为吸引租户进驻新兴地区，并希望复制不断成熟的望京市场的成功经验，业主们可提供的租金优惠程度将面临市场考验。与此同时，如果北京市政府对商业项目施工的限制政策得到严格执行，市中心原定于近期完工的新建项目也可能延期入市。
北京房地产开发商SOHO将位于中央商务区核心区的光华路SOHO 2项目公开出售。鉴于在中央商务区域此类项目的出售机会稀缺，因此该项目迅速得到了多方的关注。仲量联行华北区投资部总监王刚表示：“(SOHO 2) 项目的公开出售，为投资者提供了一个非常稀缺的购买北京市场资产的机会。来自国内外投资者都在觊觎这一项目，特别是机构投资者表现出浓厚兴趣，”
零售地产市场，凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China Trust）宣布将其位于北京北三环路外、总建筑面积43,443平方米的安贞凯德广场（CapitaMall Anzhen）项目出售给北京华联集团（BHG）。凯德置地以总价11.3亿元将其在该项目中的全部权益出售（交易价包括但不限于其在安贞凯德广场中的权益）。北京华联集团现以长期租赁予百货商场的形式运营该项目。
2017年第三季度
新增供应量*
环比增长0.3%
备注：优质零售地产专指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应量。
本季度，餐饮业态内的多个细分市场推动零售市场需求增长。阿里巴巴旗下的盒马鲜生超市在北京开设了第二家店，主推“生鲜”概念，以将更多线下消费者向线上引流。太古里将一栋原奢侈品独栋楼改建为户外高档餐饮楼，本季度全面开业，以满足人们对户外餐饮服务日益增长的需求。“网红”奶茶零售商喜茶进驻北京，开设了两家店面。仲量联行北京零售租赁部总监曲闯表示：“随着市场竞争日趋加剧，业主保持对‘新、鲜’餐饮品牌的青睐。此类餐饮租户有助于提高客流量，促使项目在市场中进一步脱颖而出。此外，轻奢品牌零售商坪效更高，因而更加受到欢迎；而非传统业态，如联合办公和细分市场的健身业态，也被业主纳入考量，以保持项目在市场中的竞争优势。”
本季度城区和郊区市场零售地产租金保持平稳，环比分别增长0.3%和0.7%。部分核心项目开始触及租金上限，本季度王府井市场出现项目下调租金现象。预计在未来12个月，郊区零售项目租金表现将持续优于市区项目。由于越来越多的消费者选择就近消费，五环外的优质零售项目将继续从中受益。
预计2017年第四季度将为供给高峰，届时将有70万平方米的新增供应入市。最受瞩目的新项目是位于王府井步行街的王府中环，该项目由香港置地集团开发。与此同时，租赁进度缓慢及北京市政府对商业项目施工的限制政策，可能导致部分项目延期开业。
工业物流地产
工业物流地产
2017年第三季度
新增供应量
环比增长1.3%
受第三方物流和电商稳定租赁需求的带动，工业物流地产市场总体空置率创下四年新低。成熟区域的工业地产空置面积快速被市场吸纳。在租赁活动保持稳定以及无新增供应的影响下，2017年第三季度工业地产市场总体空置率持续下跌，降至1.7%，为2013年以来的最低值。市场供不应求，使得业主拥有更大的议价权，推动租金稳中有升，环比增长1.3%。
预计2017年底前将有两个新建项目入市，2018年新增供应将达到峰值。 两个项目预计将分别在两个新兴地区，即房山区和通州永乐经济区开业。由于这两个项目位置偏远，预计市场吸纳速度相对缓慢，2017年年底前市场空置率稳中有升。2018年，鉴于有超过30万平方米的新增供应入市，市场空置率继续上扬。然而，北京市政府对商业建设项目的限制政策可能导致部分项目延期上市。
2017年第三季度
服务式公寓
新增供应量
环比增长0.5%
新增供应量
环比下降2.6%
环比增长0.9%
新增供应量
环比增长0.3%
环比增长0.2%
2017年第三季度，由于政府对住宅市场的限价政策，同时推动新推项目尽早入市，大量新增供应增加，受限价格与充足供应使得高端住宅市场销量有所增长。较稳定的需求下，豪华公寓销量环比上涨9.2%，高端别墅销量基本持平。在所有豪华公寓销量中，位于三环内的中国玺项目的销量超过市场总成交量的半数。继北京政府不断施压后，开发商加速项目开盘的进度；豪华公寓新增供应环比上升430%。7个豪华公寓项目，共计826套住房获得了预售证，超过上季度的192套。本季度持续受到住宅的限价政策影响，许多入市项目的成交价显著低于市场预期。
受新增供应大幅增加的影响，本季度豪华公寓成交价稍有下降，环比下降2.6%。现存入市较早的项目调低售价，以便与新推项目竞价。本季度，高端别墅的一手房成交价环比持平。
为进一步限制市场投机行为，遏制售价增长势头，北京市政府在2017年第三季度末出台了有关共有产权住房的措施。新政策使购房者可以与市政府代持机构共享产权。未来土地供给将有所侧重在共有产权房与刚需市场而非高端住宅市场，北京市政府计划在未来5年内建设25万套共有产权住房。北京市住建委还宣布计划建设一个网络住房租赁监管平台，以便强化对市场活动的监督，有利于为租户权利提供保护，继而更好地发展租赁市场，并且为进一步稳定住房市场提供支持。
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