担保承担的连带清偿责任 不是夫妻共同债务-宜人贷问答
担保承担的连带清偿责任 不是夫妻共同债务
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　　李先生与王女士夫妻存续期间，向银行贷款购置了小汽车用于共同生活，还贷一年后李先生却不再向银行还款，并与王女士离婚，双方约定此笔债务由李先生负责归还。但离婚的妻子从法理上仍应承担连带清偿责任。日前南汇法院对这起车贷纠纷案件作出一审判决。　　日，李先生为向上海某汽车服务公司购买汽车而与某银行签订《个人借款合同》1份，约定向该银行借款人民币12万元，借款日期自日起到日止，并对利率、担保方式等作了明确约定。但李先生自2004年5月起未依约履行付款义务。银行就将李先生与王女士夫妇告上法庭要求解决。　　在法庭审理中，李先生对于向银行借款的事实及数额均无异议，但认为自己已与2004年7月与王女士离婚，双方约定此笔债务由自己负责归还。王女士认为与离婚丈夫有约定而不愿承担责任。　　法院审理后认为，李先生与银行签订的《个人借款合同》合法有效，李先生应当按约履行还本付息之义务，双方约定的银行向李先生收回贷款条件成就，因此银行有权要求其归还到期借款本息并提前收回未到期的借款。王女士曾以夫妻身份在李先生与银行签订的借款合同上作出抵押财产共有人承诺，故李先生向银行所借之款为李先生与王女士的夫妻共同债务。因此即使如李先生所述其与王女士已离婚并约定此债务由其承担，但由于这种内部承担的约定不能改变夫妻双方离婚后对债权人仍应承担连带清偿责任的性质，故李先生与王女士对该债务应共同承担清偿责任。
回答者：匿名 |
　　案情回顾：
　　刘先生生意上出了点问题，需要部分流动资金，便向好友王先生借款50万元，同时找张先生做了担保，并于向王先生出具了借条，借条载明：刘某向王某借款50万元，借款期限三个月，担保人为张某;如果到期不还，刘某以他一套住房作为偿还借款的抵扣，同时刘某、张某自愿向王某付违约金10万元。
　　三个月后，刘先生没有如约偿还，王先生则要求刘先生及其妻子、张先生及其妻子共同偿还此债务，并承担违约金。刘先生妻子认为该笔借款并非用于夫妻共同生活，不属于共同债务，她不应承担连带责任。张先生妻子也认为其丈夫张先生向王先生提供担保系个人行为，相关债务并非夫妻共同生活欠下的债务，她也不应承担连带责任。商谈未果后，王先生便将四人一起起诉到了法院，要求刘先生及其妻子、张先生及其妻子共同偿还此债务，并承担违约金10万元。
　　法院判决：
　　人民法院一审判决：刘先生及其妻子偿还王先生50万元，同时张先生承担连带责任，驳回了王先生的其他诉讼请求。
　　该笔借款是否属于刘先生夫妻的共同债务?
　　刘先生系借款人，未按期偿还借款，理应向王先生承担还款责任。刘先生的借款是在婚姻关系存续期间产生的，故该笔借款属于夫妻共同债务，刘先生的妻子依法应对刘先生所负责债务承担连带责任。张先生对刘先生所负债务向王先生提供连带担保，其为连带责任保证人，应当对本案主债务承担连带责任。
　　担保人的妻子是否承担连带责任?
　　根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还;
　　《最高人民法院关于&中国人民共和国婚姻法&若干问题的解释(二)》第二十三条规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人配偶主张权利的，人民法院不予支持，但是债权人能够证明所付债务用于婚后家庭共同生活的除外。”
　　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干意见》第十七条第一款规定：“夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。”
　　由此可见，“债务用于夫妻共同生活”是认定夫妻共同债务的核心要素。因为无偿行为所产生的债务没有相应的对价支付，与家庭生活没有直接关联，所以，本案中张先生对外承担保证责任应视为个人债务，张先生妻子不应承担连带责任。
回答者：g***1 |
　　一、夫妻共同债务的范围有哪些
　　夫妻共同债务，是指夫妻双方因婚姻共同生活及在婚姻关系存续期间履行法定扶养义务所负的债务。一般包括夫妻在婚姻关系存续期间为解决共同生活所需的衣、食、住、行、医等活动以及履行法定义务和共同财产、经营过程中所负的债务。共同债务必须具备两个特征：一是为了共同生活或婚姻关系存续期间;二是为履行法定义务所负债。
　　夫妻共同债务的范围：
　　1、夫妻为家庭共同生活所负的债务。如购置共同生活用品所负的债务;购买、装修共同居住的住房所负的债务;为支付一方医疗费用所负的债务。
　　2、夫妻一方或双方为履行法定扶养义务所负的债务。
　　3、履行法定赡养义务所负的债务。
　　4、为支付夫妻一方或双方的教育、培训费用所负的债务。夫妻从事正当的文化、教育、娱乐活动，从事体育活动等所负的债务。
　　5、为支付正当必要的社会交往费用所负的债务。
　　6、夫妻从事共同生产、经营活动所负的债务。这里的共同生产、经营既包括夫妻双方一起从事投资、生产经营活动，也包括夫妻一方从事生产、经营活动但利益归家庭共享的情形。
　　7、夫妻协议约定为共同债务的债务。夫妻协议确定共同负担的债务，即使该债务带来的利益非婚姻共享，也应纳入夫妻共同债务。
　　二、夫妻共同债务由谁承担
　　1、夫妻共同债务的性质
　　1) 夫妻共同债务责任是一种连带责任
　　夫妻财产是共同共有关系，夫妻双方共同地平等地享有共有财产的各种利益，共同地平等地负担由共有财产产生的各种义务。对外民事法律关系中，夫妻双方对共同债务承担连带责任。
　　2) 夫妻共同债务责任是一种无限责任
　　夫妻之间的关系具有合伙性，而合伙人对合伙事务产生的债务，必须承担无限连带责任。同样，夫妻双方对夫妻共同债务必须承担无限连带责任。换言之，夫妻共同债务，以夫妻共同财产和夫妻各自的个人财产为担保。
　　3)、夫妻共同债务责任是一种对外责任
　　夫妻双方对共同债务承担无限连带责任，是相对于夫妻双方之外的债权人(第三人)而言的，因而是一种外部责任。
　　2、夫妻债务的承担原则
　　《婚姻法》第41条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿;协议不成的，由人民法院判决。”根据这一规定，夫妻共同债务的清偿原则是：
　　1)、共同偿还的原则
　　2)、协议偿还的原则
　　3)、判决偿还的原则
　　3、共同债务清偿后的求偿。
　　夫妻共同债务对外承担无限连带责任，但在夫妻内部则是按份承担。一旦夫妻双方对共同债务各自承担的份额确定以后，夫妻一方对外履行了全部债务，有权就超过其应承担的部分，向另一方请求偿还。另一方不得以共同债务已清偿为由拒绝一方的请求。
回答者：匿名 |
您目前处于未登录状态小两口买房付完首付后离婚，未还清的房贷算不算夫妻共同债务？
长江公益律师团
武汉 一夫妻买房
付完首付款后
迟迟未按合同约定办理剩余价款的贷款按揭
两年后被房地产商告上法院
房地产商也是到了法院才知道
这两人离婚了
那么问题来了：
剩余价款是否算这对夫妻的共同债务？
这对夫妻是否共同违约了？
女方离婚净身出户
还用不用承担违约责任呢？
夫妻拖延支付购房尾款被起诉
2015年1月，江夏区的张女士和她的前夫李某（当时仍为夫妻关系）与武汉某房产公司签订合同，按揭购买该公司楼盘的一套房子，付了20多万元的首付之后，剩余的50多万元却始终没办理按揭贷款申请手续。
其间，张女士一直催促李先生前去办理按揭手续，李某一再拖延。
2015年10月，二人因感情破裂协议离婚。2017年11月，该房产剩余房款逾期已达两年之久，于是该公司通知张、李二人解除合同并向江夏区法院提起诉讼，要求确认合同解除、支付违约金、注销房产备案等。
离婚后女方仍算违约
江夏区法院受理了该案件并交由程世新法官办理。
该商品房属于夫妻双方的共同财产，按照购房合同约定，剩余价款应算作张、李的共同债务，张、李二人未按约定支付尾款，发生了违约行为。虽然之后二人离婚，并且张女士“净身出户”，但违约行为发生时，二人仍为夫妻关系，所以张女士也需要承担一定的违约责任。
庭审后，江夏区人民法院判决确认双方购房合同解除，张、李二人协助办理注销房产备案手续。房产商由此需将首付款20万元退还李某，但房产得以由存量房变为商品房入市交易，该公司也因此而避免了亏损。
离婚后房贷未还清又都想要房产怎么办？
看看专业人士怎么说——
夫妻离异后，未还清的房贷属于夫妻共同债务吗？
答：夫妻共同债务是指为满足夫妻共同生活需要所负的债务。夫妻共同债务主要是基于夫妻家庭共同生活的需要，以及对共有财产的管理、使用、收益和处分而产生的债务。
按照《婚姻法》的规定，该房产属于夫妻共有财产，由于贷款尚未还清，尚未还清的贷款属于夫妻双方共同债务，应共同承担。
离异夫妻的共同债务如何偿还？
答：《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”
如果双方都想要房产，可以对房屋竞价，房屋产权归价高者得。获得产权一方补偿另一方一半的竞价款，并从竞价款中扣除银行欠款的一半，最后由得房者独立承担对银行偿还贷款。
夫妻离异，购房合同违约责任如何认定？
答：如果违约行为发生在夫妻关系存续期间，并且是双方共同违约，那么即使离婚，双方也要共同承担违约责任，而不论财产分割时房子被判为哪方所有。
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夫妻共同房产,一方签字卖房,一方不同意。现在买家告上法院要我们赔偿违约金
夫妻共同房产，我们是卖家。女方签字卖房，男方不同意。现在买家告上法院要我们赔偿违约金12w，女方没有经过男方的同意私自和中介，买家签订买卖合同，这样的合同有效吗？买家来看房子的时候男方出于礼貌性的有开门给买家进门看房子，但是男方不同意卖房子。现在买家告上法庭，我们应该怎么做。法庭会判我们必须卖房子吗？或者必须赔偿违约金。谢谢
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第一，合同既已签订并生效，如无法定或者约定事由，一方不得擅自解除，需按照合同约定处理，如有口头协议也许遵照执行，第二，履行过程中经相关方同意变更可依照处理，第三，如有违约，可追究违约方违约责任，或赔偿损失，详情热线咨询
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是违约，要承担违约责任的
夫妻买了房当已离婚，男方离婚前签好离婚后所有财产归女方，男方无条件签名卖房，现在男方不同意签名卖房怎么办？
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违法信息举报邮箱：法院公报：解除合同后主张违约金不予支持
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法院公报：解除合同后主张违约金不予支持
　　上诉人(原审被告)：广西泳臣房地产开发有限公司。　　法定代表人：程海裕，该公司董事长。　　委托代理人：刘志洪，北京市尚公律师事务所律师。　　委托代理人：欧阳泽明，广天一律师事务所律师。　　被上诉人(原审原告)：广西桂冠电力股份有限公司。　　法定代表人：杨庆，该公司董事长。　　委托代理人：张杰，北京市炜衡律师事务所律师。　　委托代理人：魏秀敏，北京市炜衡律师事务所律师。　　上诉人广西泳臣房地产开发有限公司 (以下简称泳臣公司)与被上诉人广西桂冠电力股份有限公司(以下简称桂冠公司)房屋买卖合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于
2008年12月25日作出 (2007)桂民一初字第2号民事判决。泳臣公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月26日进行了开庭审理，泳臣公司的委托代理人刘志洪、欧阳泽明，桂冠公司的委托代理人张杰、魏秀敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。　　一审法院经审理查明：2003年3月12日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《基地定向开发建设协议书》(以下简称《定向开发协议》)，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩，建筑面积约 3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元(含土地平整费)计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算。商品住宅小区为6层框架式结构，占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。协议签订后，桂冠公司分别于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向泳臣公司支付50万元、1950万元、590万元，共计 2590万元。2003年7月8日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。2005年2月5日，泳臣公司完成凤岭商住小区财富国际广场A区1- 3#综合楼土方开挖、桩基础、基坑支护的招标工作。2005年3月28日，泳臣公司取得凤岭商住小区财富国际广场A区1-3#综合楼基础的《建筑工程施工许可证》。　　2005年3月30日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《广西桂冠电力股份有限公司基地定向开发建设补充协议书》(以下简称《补充协议》)，约定将办公楼主楼初定为26层，建筑面积为45 955平方米。办公楼土地补偿费每亩95万元，土地补偿费共计2850万元，土地平整费200万元。基本开发建设费每平方米4350元，合计19 990．425万元；在付款方式上双方约定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费，本《补充协议》签订后5个工作日内再支付其余土地补偿费。平整场地工程完工后10个工作日内桂冠公司向泳臣公司支付200万元。泳臣公司取得办公楼开工许可证后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的 25％，合计约5000万元，扣除首期付款 2000万元，实付工程预付款为3000万元。工程形象进度款的拨付办法：办公楼桩基础工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的5％，即1000万元给泳臣公司；办公楼地下室工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司；办公楼四层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司；办公楼八层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司……。双方对工作周期约定：本协议生效后，泳臣公司在15个工作日内提供规划定点图和《建设用地规划许可证》，在30个工作日内取得《国有土地使用权证》；施工图设计通过审批后在2005年6月内完成监理、施工招标；施工招投标结束后在2005年7月内取得办公楼开工许可证；2005年8月办公楼桩基础工程完工； 2005年12月办公楼地下室工程完工； 2006年2月办公楼四层楼面结构完工……；办公楼主体工程开工6个月内取得办公楼商品房预售许可证，与桂冠公司签订商品房预售合同并到房产局备案；办公楼主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。在权利义务方面，双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。泳臣公司保证在桂冠公司取得《南宁市房屋所有权证》前，未经桂冠公司同意，不得以任何形式抵押土地使用权给第三方。在违约责任方面，双方约定：桂冠公司须按本协议规定的时间及工程建设进度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天应向泳臣公司支付应付价款万分之二的违约金。如逾期30天未支付视为桂冠公司无力继续履行协议，泳臣公司有权单方终止协议。因泳臣公司开发手续等原因造成本协议无效、无法履行或抵押土地使用权给第三方的，泳臣公司必须承担违约责任，向桂冠公司退回全部开发资金本息，双倍返还定金，并赔偿因此给桂冠公司造成的经济损失。泳臣公司不能按本补充协议工作周期规定的时间完成有关工作的，视为违约，对每一笔付款逾期的违约，泳臣公司每天应向桂冠公司支付已收价款万分之二的违约金。如逾期30天则视为泳臣公司无力继续履行协议，桂冠公司有权单方面终止协议。如泳臣公司无法按协议约定的时间交付工程，桂冠公司有权要求泳臣公司按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三。泳臣公司违反土地抵押约定，则应当按日支付违约金，每日违约金标准为基本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失。如果泳臣公司无法按时取得定向开发建设房产的《南宁市房屋所有权证》及他项权利证书，则应当按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、交通费用、因重新购建而产生价格上涨的损失等。双方约定本《补充协议》签订后，原协议仍然有效，本《补充协议》与原协议有冲突的，以《补充协议》为准。　　《补充协议》签订后，桂冠公司分别于 2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向泳臣公司支付5460万元、 1000万元、2000万元。至此，桂冠公司向泳臣公司总共支付11 050万元用于办公楼建设。2006年1月4日，泳臣公司完成对土建(含桩基)、水电防雷、空调通风、通风、消防人防的招标工作。2006年4月6日，办公楼工程完成桩基础工程。2006年5月 25日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的A区1#办公楼的《建设工程规划许可证》及附件。2006年6月21日，泳臣公司取得南宁市建设委员会颁发的凤岭商住小区(二期)财富国际广场A、B、C区工程的《建筑工程施工许可证》。2006年8月 16日，泳臣公司完成了办公楼地下室工程。2006年12月5日，泳臣公司完成办公楼四层楼面结构工程。2006年12月9日，承建财富国际广场工程的中国建筑总公司致函泳臣公司，称因泳臣公司长期欠付工程进度款造成材料供应中断，生产陷入半瘫痪，决定于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日，南宁市建筑工程质量检测中心组织对凤岭商住小区(二期)财富国际广场A区一号综合楼进行综合检测。2007年5月23日，南宁市建设主管部门在财富国际广场工程质量事故处理工作协调会议纪要上明确：财富国际广场工程存在的安全和质量问题，属重大工程质量事故。该工程至今处于停工状态。　　诉讼期间，桂冠公司委托广西普生土地房地产评估有限公司对桂冠公司综合办公楼房地产重新购置而产生价格上涨的损失价格评估。该评估机构于2008年3月2日的作出评估结论为：综合办公楼需重新购置而产生价格上涨的损失为13 123．3万元。泳臣公司在质证中认为该评估报告是桂冠公司单方委托评估，内容不客观公正，并且以重置价主张损失没有合同约定和法律根据，不存在重置的理由和事实。经一审法院庭审及庭后询问意见，泳臣公司均表示不申请法院委托重新评估。　　一审法院另查明，2003年9月29日，泳臣公司取得了南宁市民族大道凤岭段北面地号分别为9211、0419210、 0419117号的四块土地的国有土地使用权。2003年10月9日，泳臣公司以0419211、0419210、0419117三块土地使用权作为担保与商业银行签订了1亿元的《最高额抵押合同》，并于2003年11月5日办理抵押登记，其中地号0419210地块为桂冠公司办公楼用地。　　2008年3月28日，根据桂冠公司提出的诉讼保全申请，一审法院以(2007)桂民一初字第2-1号民事裁定书依法查封了泳臣公司位于南宁市民族大道凤岭段北面地号为0419239、0419211的土地使用权及位于该两块土地上的在建工程。　　2007年7月30日，桂冠公司起诉称， 2003年3月12日，其(甲方)与泳臣公司 (乙方)签订《定向开发协议》，委托乙方在南宁市琅东凤岭段为甲方建设办公楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼建筑面积约
3万平方米，占地面积约30亩；按每亩53万元的土地费和每平方米2500元的开发建设费计算； 住 宅小区占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算；同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。协议签订后，桂冠公司积极履行合同，但泳臣公司却怠于履行合同义务，实际工期大大拖延。2005年3月30日，双方又签订了《补充协议》，将土地补偿费由每亩53万元调整到95万元，土地补偿费总额由1590万元调整到2850万元，基本开发建设费由每平方米2500元调高至4350元；办公楼由21层调整到26层，建筑面积由30 000平方米调整为45 955平方米。同时，双方对原《定向开发协议》中约定的合同工期、付款方式、违约责任等条款进行了补充和修改。签约后由于泳臣公司存在工期延误、质量不合格以及违反抵押禁止义务等多处严重违约行为，已经构成根本违约，合同目的根本无法实现，桂冠公司有权依法解除合同。请求法院判令：1．解除《定向开发协议》以及《补充协议》。2．泳臣公司返还桂冠公司已付投资款11 050万元及利息1476．04万元(暂算至2007年 7月30日，应算至判决作出之日)。3．泳臣公司返还桂冠公司定金100万元。4．由泳臣公司承担本案全部诉讼费用。2008年2月29日，桂冠公司增加以下诉讼请求：1．判令泳臣公司支付工期逾期违约金5187万元(暂算至2007年7月30日，应算至判决生效之日)；2．判令泳臣公司支付办公楼抵押违约金5037．59万元(暂算至2007年 7月30日，应算至判决生效之日)；3．判令泳臣公司赔偿桂冠公司办公楼项目损失 13 123．3万元(暂算至2008年2月29日，应算至判决生效之日)。　　泳臣公司答辩称，一、本案应该定性为商品房买卖合同纠纷。定向经营行为的实质是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款获得低价的商品房。根据法律规定，双方签订的合同应该认定为商品房买卖合同。二、桂冠公司迟延付款违约在先，无权要求工程如期完成。工程进度延误虽然是事实，但是延误的原因有因为桂冠公司的行为造成的，有因为承建人中国建筑总公司的行为造成的，不能完全归责于泳臣公司。三、工程不存在无法修复的质量问题。四、办公楼项目土地当时已经去国土局办理了抵押，但是国土局认为没有债务关系所以没有给办理抵押。泳臣公司在抵押土地方面没有违反禁止土地抵押义务的行为。综上，请求人民法院依法驳回桂冠公司的诉讼请求。　　一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、本案合同的性质及效力问题。二、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。　　关于本案合同的性质及效力问题。一审法院认为，双方当事人签订的《定向开发协议》和《补充协议》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是由桂冠公司向泳臣公司支付购房对价款，泳臣公司交付预定的办公综合楼所有权给桂冠公司的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，本案合同应认定为名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷。泳臣公司主张本案合同应认定为商品房买卖合同。对此，一审法院认为，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案中，当事人签订的合同名称冠有“定向开发”字样，合同内容约定由泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼，桂冠公司负责房地产开发全部建设资金，所建成的房屋全部由桂冠公司购买，因而本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售。因此，一审法院对泳臣公司主张的商品房买卖合同性质不予支持。一审认定本案当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。　　关于履行合同中哪方当事人违约、违约方如何承担责任，合同应否解除的问题。一审法院认为，桂冠公司与泳臣公司于
2003年3月12日签订《定向开发协议》后，桂冠公司依约支付了2590万元购房款，泳臣公司虽履行了部分合同义务，但未能在约定的时间交付房屋，对桂冠公司构成违约。在此情况下，桂冠公司没有按该合同的约定主张解除合同或要求泳臣公司承担违约责任，继而于2005年3月30日又与泳臣公司签订《补充协议》，并在《补充协议》中就办公楼开发的面积、价款、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等合同的条款方面进行了重新约定并实际履行了部分《补充协议》的义务。据此可以认定桂冠公司与泳臣公司以自己的行为表明，双方对《定向开发协议》进行了实质性的合同变更，并履行变更后的《补充协议》，不再履行《定向开发协议》。因此，桂冠公司仍起诉要求泳臣公司承担2003年签订的《定向开发协议》中的违约责任，一审法院不予支持。　　《补充协议》签订后，桂冠公司依约向泳臣公司累计支付购房款共达11 050万元，泳臣公司未能按协议约定的进度完成桂冠公司的办公综合楼工程，且泳臣公司在建设桂冠公司的办公楼过程中，整个财富国际广场工程被南宁市建设主管部门认定存在安全和质量问题，属重大工程质量事故，该工程自2006年12月10日全面停工。泳臣公司在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日2008年2月 29日已根本无法实际交付，且该工程至今因质量事故仍未能复工，致使桂冠公司购买办公综合楼的合同目的不能实现，泳臣公司构成履行合同中的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：………(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，本案符合法定解除合同的条件，对于桂冠公司解除合同的主张，一审法院予以支持。泳臣公司主张桂冠公司不支付进度款违约在先，并且本案合同仍可继续履行不同意解除合同。对此，一审法院认为，本案合同标的物不能按约定竣工交付的责任在于泳臣公司所开发的国际财富广场工程存在重大质量事故，而非桂冠公司不支付工程进度款。泳臣公司在2006年 12月5日完成了四层楼面施工，按《补充协议》约定桂冠公司最迟应于完工后7日内，即2006年12月13日前支付2000万元，但该工程承建商中国建筑总公司于 2006年12月10日全面停工，桂冠公司中止履行义务是行使不安抗辩权，不构成违约。由于该项目按约定应于2008年2月
29日交付，但至今仍因质量原因未能复工，对泳臣公司提出可继续履行合同的主张，一审法院不予支持。　　对合同解除后的责任承担问题，桂冠公司诉请泳臣公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔偿购房款利息损失、办公楼重置费损失。一审法院认为，本案合同解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。《中华人民共和国合同法》第97条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款11 050万元及赔偿桂冠公司重置办公综合楼的损失13 123．3万元。因重置费损失的赔偿足以弥补桂冠公司的损失，因而不再支持桂冠公司要求赔偿购房款利息的损失。对于双倍返还定金问题，一审法院认为，《补充协议》第2．3．4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”，因此，桂冠公司于 2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质，双方当事人也不再履行《定向开发协议》而是实际履行《补充协议》，且《补充协议》已没有关于定金条款的约定。因此，对桂冠公司主张双倍返还定金一审法院不予支持。关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉请。一审法院认为，由于本案合同本质上属于房屋买卖合同，合同中关于施工工期和抵押土地的内容约定不符合房屋买卖合同的特征，并且根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，一审法院亦不予支持。至于泳臣公司认为桂冠公司没有重新购买办公楼并未造成实际损失，其提出的重置费损失并不存在，损失的评估报告系桂冠公司单方委托评估不能作为损失的证据使用，不应赔偿的抗辩。一审法院认为，桂冠公司未实际购买办公楼是事实，其未购买办公楼是由于购房款有
11 050万元已投入到本案的项目中。在泳臣公司根本违约的情况下要求桂冠公司另行投入大笔资金购买同样一栋办公楼才能赔偿损失，这对桂冠公司的要求过于苛刻，也是不公平的。经一审法院两次庭审质证及庭后询问，泳臣公司仅对评估报告结果不予认可，但未能提出相反证据，反而明确表示不申请法院委托重新评估，是对自己诉讼权利的放弃，即使该评估报告所评估的损失结论与实际损失有出入，也应由泳臣公司承担对自己不利的法律后果。因此，对泳臣公司不予赔偿损失的抗辩，一审法院不予采纳。　　综上所述，一审法院认定，本案合同名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷，泳臣公司在履行合同中构成根本违约，桂冠公司主张解除合同、返还购房款及赔偿重置办公楼损失有理，一审法院予以支持；泳臣公司主张桂冠公司违约在先、合同可继续履行与事实不符，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、解除桂冠公司与泳臣公司签订的《定向开发协议》及《补充协议》；二、泳臣公司返还桂冠公司购房款11 050万元；三、泳臣公司赔偿桂冠公司损失13 123．3万元。四、驳回桂冠公司的其它诉讼请求。案件受理费 1 840 496元，诉讼保全费5000元，合计 1 845 496元，由泳臣公司负担1 107 297．6元，桂冠公司负担738 198．4元。　　泳臣公司对一审判决不服，向本院上诉称，一审判决认定事实错误，双方所签的《定向开发协议》及《补充协议》不属于商品房买卖合同；涉案合同无效，桂冠公司在签订合同前明知泳臣公司未取得房屋预售许可证；泳臣公司未支付工程进度款为行使不安抗辩权，一审判决认定泳臣公司根本违约属于认定事实错误；一审判决认定泳臣公司赔偿桂冠公司13 123．3万元没有事实根据；一审判决遗漏当事人，违反法定程序。　　桂冠公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。　　本院二审查明，涉案工程至今未取得商品房预售许可证。　　本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。　　本院认为，双方当事人争议的焦点为：涉案合同的效力以及合同是否应当解除，如果合同解除该如何处理。　　关于涉案合同的效力。依据本案事实， 2003年3月12日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《定向开发协议》，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩，建筑面积约3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元(含土地平整费)计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算。商品住宅小区为 6层框架式结构，占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。从双方当事人的约定来看，双方所签订的《定向开发协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。　　关于合同是否应当解除以及合同解除后如何处理的问题。关于工程工期及交付问题，双方作如下规定：主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。在权利义务方面双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。依据本案事实，现泳臣公司并未按期交工，依据双方合同约定，桂冠公司有权解除合同。　　对合同解除后的责任承担问题，桂冠公司诉请泳臣公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔偿购房款利息损失、办公楼重置费损失。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。关于桂冠公司主张的双倍返还定金问题，《补充协议》第2．3．4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”，因此，桂冠公司于 2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质。因此，不应予以返还。关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失
1000万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：　　一、维持广西壮族自治区高级人民法院(2007)桂民一初字第2号民事判决第一项、第四项；　　二、变更广西壮族自治区高级人民法院(2007)桂民一初字第2号民事判决第二项为：广西泳臣房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内返还桂冠公司11 050万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款项自收到之次日起至实际给付之日止的利息；　　三、变更广西壮族自治区高级人民法院(2007)桂民一初字第2号民事判决第三项为：广西泳臣房地产开发有限公司赔偿广西桂冠电力股份有限公司损失1000万元。　　如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　一审案件受理费及诉讼保全费共计 1 845 496元，由广西桂冠电力股份有限公司负担1 107 297．6元，广西泳臣房地产开发有限公司负担738 198．4元；二审案件受理费967 965元，由广西桂冠电力股份有限公司负担677 575．5元，广西泳臣房地产开发有限公司负担290 389．5元。
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