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【异乡好居】美国房价还会上涨吗？
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你可能喜欢涨涨涨!济南房价已连涨11个月 去年买三室今年只够买两室
摘 要：18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，济南的新房价格已经连涨11个月。东部房价更是处于暴涨状态，唐冶房价已经赶超西客站，有的市民开始抱着“抢到碗里就是菜”的心理购房。房价全面上扬，现在买房真的合适吗?
　　18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，济南的新房价格已经连涨11个月。东部房价更是处于暴涨状态，唐冶房价已经赶超西客站，有的市民开始抱着&抢到碗里就是菜&的心理购房。房价全面上扬，现在买房真的合适吗?
　　100万去年买三室
　　今年只够买两室
　　&房价涨疯了!&市民牛女士最近一直在看房，跑了十几个楼盘，得出这样一个结论。牛女士的儿子大学毕业后，在济南找了一份工作，考虑到以后安家落户，她要给孩子买一套新房。
　　&反正孩子最近两三年还不会结婚，我就一直看房价变化，一年前打算出手的，一犹豫就再等等，房价万一再降呢?那时候到处都在吆喝去库存。&牛女士说，全家的计划是买一个三室两厅的房子，总价不超过100万元，否则月供压力太大。当时她看好化纤厂路片区的一个楼盘，单价还不到9000元/平方米。转过年来之后，房价就蹭蹭往上蹿，眼瞅着水涨船高，现在已经卖到14000多元了。
　　&去年买个三室妥妥的，今年我看只能够买两室了。孩子在东边上班，买不起近的房子，咱就再看远点的。&最近一个月，牛女士和儿子跑遍了汉峪、雪山、唐冶、济钢等地方楼盘，唐冶片区的房价原本最低，结果因为拍出新地王，7月份开始集体上涨了千元。汉峪片区的房源已经很难找到1万以下的。
　　看房一年没出手
　　如今半小时就下单
　　东边的房价涨得太猛，牛女士只好退而求其次，决定向南部楼盘转移。17日，她来到二环南路一大型楼盘的售楼处，看房的人熙熙攘攘。按照预算，她只能买100平方米左右的小三室，销售人员表示，前期开盘的房源所剩不多，户型产品也不全了，基本上处于&断码&状态。而下月加推的新房源，预计上涨1000元。牛女士能买的户型只剩三套&尾房&，就在置业顾问给她算价格和按揭贷款的工夫，其中两套已经被其他销售人员给卖掉了。
　　&这是咋回事?真有这么火吗?&牛女士通过熟人向该项目内部人员探了探底，情况确实如此，当天卖出去十几套房。&再不下手，明年可能只买个一室的房子了!先抢一套再说。&牛女士二话没说，当场交付定金。
　　&说起来都觉得滑稽，看了一年的房子没买，最后竟然不到半个小时就下单了。&牛女士说，抢到碗里就是菜，多少有些盲目。
　　上月近40个楼盘调价
　　有楼盘一月涨价5次
　　刚刚过去的6月份，济南接近40个楼盘不同程度地上调了房价。经十路以北、雪山以南的某楼盘一月之内上涨30%，单价从7000多元直接过万。花园路与奥体西路交界处的一个楼盘，单价涨幅超过了20%。二环南路沿线的一项目一个月之内五次调价，每次涨300元-500元，附近另外一个竞争性楼盘成交均价则从9500元直接涨到10500元。
　　楼盘原来拼折扣优惠不惜血本，如今轮番涨价也毫不含糊。南部某楼盘的营销负责人表示，现在根本不用再认筹蓄客和集中开盘选房，全部分批顺销，价格小步快涨。牛女士说，很多置业顾问给出的涨价理由就是&隔壁楼盘涨了&。
　　7月18日，国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，济南的新建住宅价格环比上涨0.8%。省城房价毫无悬念地连续11个月上涨。从2012年7月到2014年3月，济南房价连续微幅环比上涨21个月。2014年4月持平后，从5月份连续11个月环比微幅下降。此后，济南房价再度进入新一轮微涨状态。
　　唐冶房价赶超西客站
　　济南房价地域冷热不均
　　济南的房价普涨是实际情况，但从地域上来看，冷热不均。涨幅较高的基本上集中在东部城区，特别是CBD周边的楼盘，连地产圈内人士都觉得&太任性&。跟中央商务区沾边的住宅，半年内涨了50%。转山周边的几个楼盘单价接近2万元，直逼济南的顶级豪宅售价。绿地地产在CBD拿地之后，就有业内人士称，住宅价格起码在2万以上。
　　而北部、西部的房价涨势则显得后劲不足。以西客站片区一大型楼盘为例，目前售价不过7500元。而其三年前首次开盘的价格为6800元，在今年春节之前，始终没有突破7000元。&再往上涨就很难了，东边的房子呼呼涨，唐冶的房价都超过西客站。&西客站一楼盘的营销人士称，片区内的在售普通楼盘很少有突破8000元的。唐冶片区绿地城的高层卖到了7500元左右，11层的住宅预计将达到8500元以上。16日，雪山片区的中新智慧城首次开盘，改善型产品的价格也在8000元以上。一位购房的业主称：&前期置业顾问跟我们说，价格可能在6000多元，但实际上6900元起。&
　　除了CBD导致城市中心东移的因素外，唐冶片区土地拍出新地王，地价超过房价，也在很大程度上导致整个片区房价普涨。
　　济南6月份环比涨幅排全国18
　　70城市中55城房价环比上涨
　　国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨势有所放缓，环比涨幅继续收窄。
　　数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。而在2015年12月份，房价同比上涨的城市数量仅为21个，占比30%。目前领涨全国的城市依然是一线城市深圳和上海，分别以47.4%和33.7%的涨幅居前两位。南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%，赶超北京和广州。此外，杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比涨幅达到两位数。
　　在环比涨幅方面，以上趋势更为明显。共有55个城市新建商品住宅环比上涨。合肥、厦门和南京均以超过4%的涨幅全面反超一线城市，成为全国房价环比上涨的&领头羊&。济南6月份环比涨幅在全国排第18位，在山东省统计的城市当中超过青岛、烟台等城市，排名第一。
　　数据还显示，今年上半年，全国房价整体呈现普涨趋势，二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大，部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。据中原地产统计，今年2月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市;3月份开始，厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市;随后3个月，合肥、厦门和南京三城轮流领涨全国。
　　延伸报道
　　现在出手在省城买房合适吗
　　业内人士：掉转方向目前看条件不具备
　　对于济南房价未来走势，业内人士意见并不一致。乐观派认为，相比南京、合肥等先期上涨的城市相比，济南的房价刚起步，楼市还得继续飞一会儿。16日，经济学家陈淮在济南指出，在东部9省市的省会城市中，济南的房价算是低的。济南并没出现过暴涨或暴跌，未来仍会延续平稳上涨的态势。
　　悲观派则认为，济南房价上涨过快并非好事。&别看现在行情火得一塌糊涂，主要是一系列的救市政策刺激出来的繁荣。一线城市和部分二线城市政策一收紧，市场立刻降温。&济南一位房产界的资深人士表示，济南半年卖出10万套新房，2014年全年才卖了9万套，2015年全年卖了13万套。成交量创新高的同时，意味着提前透支了需求。明年怎么办?会不会再次进入熊市?
　　国家统计局公布的前6个月全国房地产开发投资和销售情况显示，楼市高烧状态正在缓慢下降，销售面积和销售额虽然增长仍然较快，但增速回落。
　　业内人士指出，济南楼市发生转变至少要看几个方面的因素：政策是否会改变，目前来看没有收紧的迹象;土地供应量是否增加，今年住宅用地计划是大幅削减的;另外，购房者入市积极性，以及投资性购房的占比是否增多。&
原标题：涨涨涨!济南房价已连涨11个月 去年买三室今年只够买两室
值班主任：田艳敏
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涨涨涨！房价又要上涨的18个理由！
来源：旺财资讯
无论何时，总会有人在幻想着中国房价何时下跌！在楼市“看跌派”的鼓动下一次次错过买房的好时机。其实买房，尤其是刚需住房，该出手时就出手。不要再幻想了，一起来看房价继续上涨的18个理由，为你揭开楼市真相！一、城市化进程拉动房价上扬要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城无论何时，总会有人在幻想着中国房价何时下跌！在楼市“看跌派”的鼓动下一次次错过买房的好时机。二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。四、房地产成了地方财政的主要收入来源房地产成了地方政府财政收入主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大。六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压国家为什么要调控房地产？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。七、通胀预期加大，带动房价上扬CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。八、地价猛涨，催高房价大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本一小半，地价上涨，房价肯定上涨。九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。十、房子是保值增值的最佳投资房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。十二、女人是房价上涨的帮凶。百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来，殊不知，女人自己成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，调头就走人。十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水房价上涨过快，媒体负有不可推卸责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。十四、政府调控不合理，变相助涨房价面对房价直线上升局面，面对百姓对房价过高抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？十五、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间。十六、腐败性需求拉高房价所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。十八、有房百姓支持房价上涨虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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[来源]：东方财富网
　　经历了一年多的调控，中国的房地产市场涨价势头已经得到有效遏制，尤其是最近北京等一线城市房价已跌去10%成为了热议的话题。
　　而在大洋彼岸的美国，美国人民却面临房价涨涨涨的情况，尤其是低价房面临库存最紧和涨幅最大的状况。
　　2017年，美国房价只有一个走向，上涨。
　　美国最大房产网站Zillow2017年第四季度的房价预期调查显示，根据100多位经济学家、学者和住房专家的反馈，预计房价将在年底前平均上涨5.6%。
　　而且专业机构预计，2018年还会有更大幅度的上涨，而涨价的理由包括库存紧张和销售火爆。
　　库存紧张
　　首先是库存紧张，全美房产经纪人协会的数据显示，目前美国房产市场上的库存是2005年以来最低的，只有约4个月的供应量，而正常市场的供应量应该在6个月左右。
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[选稿]：杨宵敏
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服务举报电话：-客服部</font1,144被浏览158,758分享邀请回答elliman.com/pdf/7b4a0d12bfd5daf81b34结论：哪怕耍流氓北京上海的房价也赢不了纽约洛杉矶。首先衡量房子的可负担性Affordability不应该只看平米价格而更多的时候看看房子的总价，这方面纽约和洛杉矶更是完胜。每个城市的发展模式不同居住方式也不同，不能一叶障目不见森林。 纽约都是住公寓甭管土豪还是屌丝，而洛杉矶住公寓的大部分是屌丝。实际上纽约的旧房跟北京上海的二手房不是一个概念的。纽约的二手房很大一部分是Pre-War的，啥叫Pre-War？就是二战前的楼四五十年的那种，很多Pre-War的房子空调靠窗户上开个孔，什么落地窗想都别想，人家管这个叫Old Money。Streeteasy搜了一下曼哈顿的二手房，2073个Pre-War的老房子（集体改造出售的不算），2709个非Pre-War的老房子。Pre-War的占比43.4%在任何一个全球顶尖城市尤其是核心区安家都绝不是那么简单的事情。你们每天说日本的经济泡沫经济泡沫，但你们知道在经济泡沫破裂后的今天，东京核心区比如六本木这种地方好点的新公寓也还是要十几万人民币一平吗？----------Cap Rate----------今晚写一点就准备睡觉了。前篇已经讲了资本化率Cap Rate的计算方法，所以不要再扯什么乱七八糟的的房产税了...北京上海市场基本是Cap Rate=（租金/房子价格）稍微有点水电物业支出，但总体差不太多。大部分房子的Cap Rate到不了2%，搜了半天也找不到什么靠谱的报告，根本没什么Coverage。原因很简单：有钱赚才有人做研究，没钱赚谁来搞这个劳什子....对商业地产资本化率及定价国内其实还是不错的，因为存在大量的大宗交易（有定价需求）及相对能发财的Cap Rate，但现在北京上海核心商业资产也开始出现Cap Rate快速下降的趋势因为有大批土豪愿意付高昂的Premium来买楼...(李真的卖早了）但也只有甲级写字楼活的还行（北京比上海好，SWFC的租金在金融街只能租小破楼，不过今后几年北京估计要下调因为中服地块写字楼的入市），零售（除了新光天地啊三里屯啊新天地啊这种）和五星酒店都混得跟狗一样，很多Cap Rate只有0.5%....受电商冲击+国内酒店价格太便宜各占一半吧....国贸三期这种估计都没写字楼赚钱一半多所以别抱怨国贸酒店贵了...华贸最大败笔就是造了俩酒店然而... 这个不多谈了反正没什么鸟关系 你们也不给我钱...美国市场：直接拿CBRE报告了，别再来质疑报告真实性什么的...CBRE还不靠谱整个全球地产行业重来一遍吧...Methodology里面都有 质疑Douglas Elliman也是啊...直接找人家去complain咯，告商业欺诈成功分分钟财务自由啊可见纽约Class A房子的Cap Rate大概在3.75-4.5% 洛杉矶在3.5-4%，而这两个城市都比不过美国向对小一些的城市，好房子的Cap Rate也比不过差房子，这反映了一个非常简单的逻辑：租房人群相对没有购房人群有钱或者说是价格承受能力强，同样的房子带给购房人群的效用是要高于租房人群的。这就好比一个土豪愿意花1个亿买房子自己住，一个亿可以买一百套垃圾房子一年租500万，租房子的土豪只愿意为了1个亿的房子付300万的租金，但土豪还是会买而不是租。这两个数据相对北京上海基本不足2%的要高几乎一倍，不过话说回来北京上海Class A的房子怕是1%都到不了吧。结论就是：纽约和洛杉矶的租金回报率大概是北京和洛杉矶的两倍，这已经考虑了所有的开销包括但不限于物业费/维护费/房产税。题外话说一句，NYC和LA的房产税 准确讲是Property Tax比全美平均水平都要低，大概平均有效税率Avg Effective Tax Rate 在0.7%-0.8%这样，全美平均水平在1%多一点，这个数据每年都会变，算法也非常复杂，就不赘述了。--------定价逻辑--------先讲租金。为什么要租房？因为有居住需求，一般为刚性。比如你住上海没事干会去北京租个房子吗？租房投资吗？为什么不买房？买不起/不合算/怕房子跌。什么是租金？学过经济学101的都知道，是你愿意为了这个房子付出的最高代价。你付出的租金就意味着这是你为了这套房子愿意付的最高价格，再高了就不租了因为租金过高会降低你的其他生活开支能力，换言之生活质量大幅降低。那如果你穷的跟狗一样连最便宜的房子都租不起怎么办？那只能回老家当一个失败的北漂咯，做一个骄傲的农民。所以一个城市的租金和收入应该是挂钩的。尤其在中国租房和买房带给你的福利是截然不同的，包括婚配、孩子教育、医疗、养老、落户等等各方面。于是我做了一点Math，这是一个非常抠脚的算数方法，但具有一定的参考性。美国两个城市的人均收入是从US Census Bureau找的又称美国统计局，然而这个数并没有考虑个税。在美国待过的都知道计算个税是一件非常非常之复杂的事情....包括国家税州税城市税还有各种抵税条件包括但不限于家里几辆车几个娃blablabla，实在是没法一次性找到靠谱的实际税率。我参考了我能找到的最新的美国税负分布。纽约和洛杉矶的家庭收入中位数是50-55K之间参考US Census Bureau，根据这个Distribution里的数据大概给纽约估了一家8900刀的税 洛杉矶估了8000，平均到每个人头上...说实话美国基本算的都是中位数而不是平均数.... 以上部分的家庭税负是中位数，其他都是平均数，这也是为什么纽约和洛杉矶的人均收入*家庭平均人数与家庭收入中位数的差距较大，换言之土豪太富。纽约的租金价格从Douglas Elliman的Rental Report抄来的，然后自己算了算数。他给出了曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市附近的租金还有成交量....所以61.82这个数肯定比纽约的实际平均租金稍高，但也高不到哪里去因为租约数量相对小，皇后和布鲁克林的数量已经相对小很多了。洛杉矶的租金从洛杉矶时报抄来的 北京和上海的收入从GOV统计局抄来的2015城镇居民可支配收入（算过税了），租金从两个抠脚的表示北京/上海租金突破多少钱大关的网站上抄来的，都还比较新....画图再划线 R-Square=0.87 这是一个抠脚的算法因为只有四个样本，但如果我们假装他靠谱的话可以看到租金基本都榨干了劳动人民的最后一滴血，从图上看纽约的房租压力应该是最高的但也解释了上面的数据来源....北京好像比上海房租负担更重一些。洛杉矶的话有更高的房子自住率，看上面的图就知道纽约的房产自住率只有30出头，洛杉矶接近50，也就是说包租婆少了。这条线基本代表了最高的房租承压能力，尤其是在北京上海纽约大家都知道靠工资交房租的压力普遍有多大。也就是说房租的定价逻辑，是根据市场在一定收入情况下的的承压能力来的。774141 条评论分享收藏感谢收起44127 条评论分享收藏感谢收起