买房不能用公积金贷款？揭秘贷款买房7大潜规则_必备知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
买房不能用公积金贷款？揭秘贷款买房7大潜规则
　　最近一个朋友买房，她个人的公积金明明可以贷款到50万，但却选择贷款 利息较高的商业贷款，这是为什么呢？最后商业贷款又拖了很长时间，且找了售楼部置业顾问帮忙，才顺利地办理下来。而和她几乎同时申请贷款的人，不仅贷款早 早地就批下来，而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢？其实，银行贷款有很多潜规则。
　　一、贷款利率高者得房贷
　　即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在&无期限&地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利 润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先利率高的项目，其他的只能排队等待。
　　二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷
　　银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要 8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款；也有的客 户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。
　　三、不同楼盘利率差别化
　　贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
　　四、当心空白合同
　　空 白合同已经是银行近年来形成的行业&潜规则&，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的&同贷书&，上面只标明银行同意向贷款人放 款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合 同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
　　五、受歧视
　　公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：
　　1、开发商资质问题楼盘能否使用取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。
　　2、 开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门 申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心（分中心、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后 当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。
　　3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。
　　4、 楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就 是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有&任务指标&。因为&压力&和&动力&的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。
　　六、银行&嫌弃&组合贷款
　　办 理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。 组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A 银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
　　七、房贷提前还款要交&罚金&
　　提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设 法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法&回本&顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且 不需要缴纳违约金。
　　在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。
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【导语】：如今大家都用公积金贷款买房，但是可不是所有的买房都可以通过公积金贷款的。那么哪些情形不能用公积金贷款呢？　　好消息！微信也可以查询了了，微信搜索【武汉本地宝】或扫描文章末尾表格中二维码关注微信公众号，回复【公积金】即可查询公积金贷款、武汉公积金贷款楼盘、武汉公积金提取等等公积金相关内容。　　1、已使用过两次公积金贷款属于限贷人群　　公积金贷款的政策和商业贷款截然不同，只认公积金贷款记录，不认商业贷款记录，也就是说，即使使用过商业贷款买房，但是没有使用过公积金贷款，在有购房资格的情况下，就可以使用公积金贷款。　　但是同样三套房是限贷的，所以如果有两次或以上的公积金贷款记录，自然属于第三次房贷，属于限贷人群。　　2、公积金未缴存满6个月不符合公积金贷款政策　　公积金贷款政策中规定，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款，必须满足三个条件：(1)在武汉公积金中心及分中心、分理处，公积金个人账户开户时间满6个月，且目前账户状态为正常;(2)从您申请公积金贷款之日往前倒数六个月，公积金均为连续正常足额缴交，补缴不算正常缴交;(3)公积金账号有六个月的缴存余额。所以不满足公积金贷款的基本条件的，就不能使用公积金贷款。　　政策规定是连续正常缴存6个月以上的，具体是指买房前连续缴纳的，同时补交是不计算在内的。也就是说如果2012年11月申请公积金贷款，那么最少需要是2012年11月前六个月的(从5月份到10月份的)，如果8月份停交，9月份交了还补交一个月的，不属于正常缴纳的情况;公积金中心是不会同意贷款的，不满足公积金贷款的要求。　　需要注意：借款人及配偶无住房公积金还贷债务且无尚未还清并数额较大、可能影响公积金贷款归还的其他债务;如果公积金贷款未还清满6个月，也是不能使用公积金贷款购买二套房的。　　3、非住宅房产不能使用公积金　　政策规定，职工购买自有住房的可以申请住房公积金贷款和提取住房公积金，所购房屋用途为非住宅、商业用房、商住两用房或酒店型公寓的，不能办理公积金贷款且不能提取公积金，公积金是贷款针对于商品房、经济适用住房、集资合作建房等自住住房的贷款。所以在购房时，需要考虑清楚房产的用途性质。　　4、首套房公积金贷款房面积超过140平　　对公积金二套房的条件限制目的就是要抑制投机性购房，支持自主和改善型住房消费。只要曾经有购房记录，不管是贷款的还是一次性付款的，在银行征信系统和房产局系统都能查到，只要面积超过140平方米，都无法办理公积金贷款 。温馨提醒：微信搜索【武汉本地宝】或扫描右侧二维码关注微信公众号，在对话框回复相关关键词，查询你想知道的内容。&查询内容&关键词&武汉公积金相关内容&公积金&武汉公积金余额查询/明细查询&公积金查询&武汉公积金提取&公积金提取&武汉公积金排队查询&公积金排队&武汉公积金中心/网点地图/导航&公积金网点&武汉公积金贷款及贷款楼盘查询&公积金贷款&武汉公积金缴存&公积金缴存&武汉公积金计算器&公积金计算器&武汉公积金相关表格下载&公积金表格　　》》》　　》》》　　》》》&　　》》》　　》》》　　》》》　　》》》　　》》》
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潍坊不能用公积金贷款买房了？真相让人吃惊！
&&& 作者：孙永莲&& 来源：大众网
[提要]最近，潍坊很多人都在流传一种说法：现在买房不能用住房公积金贷款了！不少市民也纷纷表示在看房时被告知不能使用公积金贷款，消息来源大多是各大楼盘售楼处。
　　大众网9月6日讯（记者 孙永莲）最近，潍坊很多人都在流传一种说法：现在买房不能用住房公积金贷款了！不少市民也纷纷表示在看房时被告知不能使用公积金贷款，消息来源大多是各大楼盘售楼处。
　　市民投诉：潍坊不能用公积金贷款买房了？
　　市民吴先生近日到高新区一家新开楼盘看房子，被售楼人员告知潍坊自今年1月份起不能使用住房公积金贷款了，具体什么时候可以使用另行通知。“我打电话咨询公积金管理中心，他们说没有发这种通知，公积金贷款还是照常申请，开发商却说不行，不知道到底怎么回事。”吴先生告诉记者。
　　杜先生也遭遇了类似的情况，他买房子时开发商直接说不支持公积金贷款。“我看了好几个楼盘，都说不能用公积金贷款，理由是住房公积金贷款放款比商业贷款放款慢，交了这么多年的公积金，就等着买房子用的，都不让用那还交什么呀？”杜先生生气地说道。
　　记者调查：20家楼盘有13家不办公积金贷款
　　记者调查采访了潍坊城区20家楼盘的售楼处，其中有13家都表示不支持住房公积金贷款，只有7家表示可以用住房公积金贷款。不支持的原因，有的是公积金贷款放款太慢，有的说是潍坊现行的政策，还有的说不支持单位公积金贷款。
　　不同楼盘说法不尽相同：
　　奎文区虞河生活城售楼处：这是政府现行的政策，跟售楼处和开发商无关
　　奎文区科达书林苑售楼处：公积金政策一直在变，现在还没法说具体怎么办
　　高新区中和香槟花园售楼处：放款太慢了，走完手续得花一年的时间，年前的客户现在还在排队等放款呢，我们现在一般不走公积金手续，开发商们都不愿意走公积金
　　高新区书香名郡售楼处：现在公积金缺口很大，放款特别慢
　　潍城区水清木华售楼处：现在在售的楼盘不允许用公积金贷款
　　潍城区唐宁郡售楼处：放款得一年左右，太慢，新楼盘都停止住房公积金贷款了
　　潍城区清平花园售楼处：单位的不做，很多楼盘都不和公积金中心合作了
　　相关部门：开发商不提供协助，就办不了公积金贷款
　　对于盛传的潍坊市停止使用住房公积金贷款说法，高新区住房公积金管理部门的工作人员表示：“公积金贷款一直都在正常申请中，没有出现过不能办的情况，只要符合规定的条件都可以正常申请公积金贷款。”
　　针对开发商所说的不支持住房公积金贷款，记者咨询了潍坊市住房公积金管理中心了解到：借款人购买期房时，在取得《不动产权证书》且办理不动产抵押权登记之前，房地产开发企业应提供阶段性的保证担保。房地产开发企业为借款人提供阶段性担保的，应当与公积金中心签订合作协议，如果没有签订合作协议，开发商就不支持公积金贷款，住房公积金管理中心也不会支持其所售期房的公积金贷款，目的是为了防范风险，保证公积金的安全。
　　“因为用住房公积金贷款购买期房和现房时，需要开发商的协助与配合，这是个双方自愿的事情，公积金管理中心不是个强制性的单位，没有规定必须要用或不能用。如果开发商拒不提供协助，那么就办不了公积金贷款。”工作人员告诉记者，“市民若想知道看中的房子能否办理公积金贷款，可以先拨打潍坊市住房公积金管理中心的客服电话查询房子是否与公积金中心有协议，有协议的话可以跟开发商商量用公积金贷款，没有协议的话就不能用了。”
　　相关政策：潍坊市公积金贷款为啥“放款慢”？
　　针对部分售楼处提出的公积金贷款放款慢一事，据记者了解，是因为今年1月份，我市开始实施了住房公积金贷款轮候发放制度。
　　今年1月24日，我市住房公积金管理委员会研究决定，当我市住房公积金贷款率超过90%时，住房公积金贷款由随时发放调整为轮候发放。
　　贷款轮候发放是指住房公积金管理中心根据资金实际使用情况，通过限制贷款发放总额度，适当控制贷款发放数量，超过总额度限制的贷款将在信息管理系统中自动排队等候，以确保住房公积金有足够的后备资金保障。轮候发放次序按办理完不动产抵押（或预抵押、质押）登记的时间确定，将通过信息管理系统自动排列顺序，避免人工操作可能出现的私自插队现象的发生。
　　鉴于目前我市住房公积金个贷率已达到90%以上，为防范出现收支不平衡的风险，保障大多数缴存职工的权益，对住房公积金贷款实行轮候发放制度，公积金贷款申请正常受理。待资金使用率回落到正常区间（个贷率在85%以下）后，恢复随时发放贷款。
　　据了解，实行轮侯发放制度后，市民取得贷款资金的时间将有所延迟，具体延迟时间视全市住房公积金贷款申请总量与可供资金量等情况确定。在贷款发放轮候期间，若出现个人信用不良记录、欠缴公积金2（含）个月以上或还款能力下降等情况，将中止（或终止）贷款资格。
　　真相来了：谣言四起，背后有人别有用心！
　　在公积金贷款实行轮候发放后，潍坊市有的房产企业、中介机构虚假传播公积金管理中心不再受理公积金贷款业务、贷款轮候期限很长等信息，给广大住房公积金贷款职工造成了误解。
　　房地产开发企业、中介机构应立即停止虚假信息的传播。对于虚假宣传公积金贷款轮候制度的行为，一经发现，公积金中心将根据有关规定，终止有关业务合作，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
　　贷款轮候发放期间公积金贷款正常办理：依据《关于实行住房公积金贷款轮候发放制度的通知》规定，实行贷款轮候发放期间公积金贷款申请正常办理，不存在停止办理贷款的现象，符合公积金贷款条件的职工可根据需要随时申请办理。
　　各公积金贷款职工申请贷款前可拨打12329热线或到服务窗口咨询，切勿轻信谣言，谨防上当受骗。
　　附：符合什么样的条件能申请住房公积金贷款？
　　根据我市今年3月10日公布的《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》规定，市民在申请住房公积金贷款时，必须要满足的条件有：
　　（一）借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金12个月以上。
　　如职工公积金账户属于已经正常连续缴存12个月以上，在申请住房公积金贷款日之前12个月中存在断交月份、并按有关规定进行补缴的，则无需提供证明材料；
　　如属于在申请住房公积金贷款日之前12个月内新开户或新转入，且在申请住房公积金贷款日之前12个月中有补缴住房公积金行为的，应满足以下要求，否则补缴的住房公积金，不能视为连续缴存住房公积金，将不能取得住房公积金贷款：
　　1．申请人在申请住房公积金贷款日之前12个月中存在断交月份、且有补缴住房公积金行为的，应在申请住房公积金贷款时提供与工作单位签订的劳动关系证明、社保部门出具的社保缴纳证明、银行发放工资流水、补缴清册及住房公积金中心要求的其他证明材料。
　　2．工作单位与社保缴存单位及缴存住房公积金单位应一致，否则，应在申请住房公积金贷款时提供工作单位与社保缴存单位签订的委托代理协议。单位委托人力资源服务机构代理缴存住房公积金的，人力资源服务机构须有《人力资源服务许可证》，须与代理缴纳社会基本养老保险金的代理单位一致，且《人力资源服务许可证》服务范围中应有“受用人单位或劳动者委托，代办社会保险事务”的内容。
　　3．新增或转入职工的住房公积金补缴时间应不早于入职或调入新单位时间（以新单位缴纳社保的时间为准），补缴的缴存基数应不高于正常缴存基数或新单位实际应发放工资标准，补缴月数视为连续缴存月数。
　　（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
　　（三）有合法有效的商品房买卖网签备案合同或购房协议及首付款增值税发票。
　　（四）购房首付款符合规定比例。
　　首套住房：
　　1.期房或现房：房屋面积不超过144平方米（含）的，首付款比例不低于总房款的20%；房屋面积超过144平方米的，首付款比例不低于总房款的30%。
　　2.二手房：①房屋面积不超过144平方米（含）的，所购房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于交易价值的20%；所购房屋建设年限在10年以上的，不低于交易价值的30%；②房屋面积超过144平方米的，所购房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于交易价值的30%，所购房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于交易价值的40%；
　　第二套住房：
　　1.期房或现房：房屋面积不超过144平方米（含）的，首付款比例不低于总房款的30%；房屋面积超过144平方米的，首付款比例不低于总房款40%。
　　2.二手房：①房屋面积不超过144平方米（含）的，所购房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于交易价值的30%；所购房屋建设年限在10年以上的，不低于交易价值的40%；②房屋面积超过144平方米的，所购房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于交易价值的40%，所购房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于交易价值的50%；
　　借款人及其配偶有尚未还清公积金贷款的，在还清公积金贷款本息前不能再次申请公积金贷款。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房的或第二套改善型普通住房的缴存职工（已婚的按家庭计算）申请公积金贷款时没有未还清住房贷款的，享受首套房公积金贷款基准利率;有未还清住房贷款的公积金贷款利率上调10%。不得向购买第三套及以上住房的缴存职工（家庭）发放公积金个人住房贷款。
　　（五）提供符合要求的担保方式。
　　（六）借款人是《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》或购房协议中约定的产权人；其中购房合同约定的共有权人含有未成年人的不予公积金贷款。
　　（七）法律法规规章和上级政策规定的其他条件。
　　此外，借款人及其配偶应当同意授权公积金中心和受委托银行查询个人信用状况。借款人及配偶《个人信用报告》中自有贷款或对外担保的贷款，显示关注、次级、可疑、损失或人民法院列入被执行状态等类型的，不予办理住房公积金贷款。
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初审编辑：沈广安责任编辑：焦雪
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受理单位：
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来信主题：
武汉公积金为何不能在襄阳买房使用
来信内容：
问一下：公积金贷款新政策（当前）是否可以在襄阳使用武汉的公积金购买商品住宅房？
为什么房地产公司（红星国际）现在说不能使用武汉的公积金进行房贷？请帮忙查询原因（到底是红星国际的问题还是我自身不符合公积金贷款资格），谢谢！
注：本人公积金是在一年前从上海转回武汉的，在武汉连续缴纳公积金一年左右，余额两万多元。
来信已转受理单位，正在处理中
回复的详细情况
回复单位：
市住房公积金管理中心
回复时间：
回复内容：
根据住建部《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[号）要求，现将开展异地缴存职工住房公积金个人住房贷款业务有关事项明确如下：　　一、异地缴存职工是指在襄阳住房公积金管理中心和分支机构以外、由异地（省内、省外）住房公积金管理机构管理的正常缴存住房公积金的职工。　　二、异地缴存职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地（申请人或配偶户籍为襄阳市所辖县＜市＞区）购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明和住房公积金缴存明细单，向户籍所在地住房公积金管理中心（或分支机构）申请住房公积金个人住房贷款，并以所购自住住房作为抵押物。如有疑问请拨打咨询
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