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法院拍卖房屋需要公告多久
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3秒自动关闭窗口最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 - 临颖县法院网
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最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 中华人民共和国最高人民法院公告&&& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》已于２００４年１０月２６日由最高人民法院审判委员会第１３３０次会议通过，现予公布，自２００５年１月１日起施行。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二○○四年十一月十五日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&法释〔２００４〕１６号&为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。&第一条&在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。第二条&人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。第三条&人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。第四条&对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。&对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。&第五条&评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。第六条&人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。&第七条&拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。第八条&拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。&人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。&第九条&保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。&第十条&执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。&第十一条&拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。&第十二条&拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。&第十三条&拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。&第十四条&人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。&第十五条&法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。申请执行人、被执行人可以参加竞买。&第十六条&拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。&第十七条&拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。第十八条&拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。第十九条&拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。&第二十条&在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；&（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；&（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；&（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；&（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；&（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；&（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。&第二十一条&人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。&第二十二条&被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。第二十三条&拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二十四条&拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。第二十五条&拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。&第二十六条&拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。第二十七条&对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。第二十八条&对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。&第二十九条&动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。&第三十条&人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。第三十一条&拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。&第三十二条&拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价２００万元以下的，收取佣金的比例不得超过５％；超过２００万元至１０００万元的部分，不得超过３％；超过１０００万元至５０００万元的部分，不得超过２％；超过５０００万元至１亿元的部分，不得超过１％；超过１亿元的部分，不得超过０．５％。&采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。&拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。&第三十三条&在执行程序中拍卖上市公司国有股和社会法人股的，适用最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。第三十四条&对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。&第三十五条&当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。&变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。&第三十六条&本规定自２００５年１月１日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。&责任编辑：zxy&&&&
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器全款买房办产证3年未果 房子却被法院查封拍卖
3年前，王先生与许多业主一样，通过全额付款的方式购买了颐思殿广场小区54平方米的公寓房，但至今他们不但没有办出产证，反而面临法院对房子的查封。  是谁，让这些业主可能遭遇钱房两空的窘境？这其中到底发生了什么？业主们又能否保全自己的利益？  产证一拖再拖等来查封令  松江区松东路219号的颐思殿广场小区是商住两用大楼。 &#年，松江区松东路219号，松江颐思殿广场小区开建，项目系列商住两用大楼，除1-3层为商铺外，4-15楼为住宅公寓。2013年，楼盘建成初，一间50平方米的公寓约80万-100万元，商铺在几百万到上千万元。  “总价不高，而且装修不错。”王先生说，在2013年8月，他看了一次房后，就下了决心买一套，总价89万元，当时手上正好有钱，选择了一次性付款，并与开发商签订了合同。  拿到房后，王先生就一直联系开发商，希望能尽快地办理产证手续，但开发商一直在拖，就是不提供“预告登记证”。  王先生告诉记者，“一开始，开发商说大产证还没下来，没办法办，后来又推说补税很烦，要多户进行统一办理，就是一直在拖。”  一直等到了2014年3月底，王先生不仅没能如愿等到开发商的通知，反而等来了一个让他意外的消息：“开发商称，颐思殿广场已被查封，原因是法人代表沈圆彬，为无锡的兄弟公司担保，因兄弟公司法人代表沈圆林跑路，其公司债主已起诉到无锡法院，要求颐思殿广场履行担保义务。无锡法院经过判决，查封了颐思殿广场。”  由于王先生所购房屋尚没办理产证，还属于开发商名下，从而进入了被查封之列。  查封2年后又等来拍卖令  在得知房屋已被查封后，王先生也向律师进行过资询，律师给出的建议是继续住着，然后等法院解封，一解封即可马上办理产证。  经过沟通后，开发商方的委托人告知王先生，称小业主们是法律上的“善意第三人”（即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人），只要向法院提出自己的权益，法院会考虑并取消对公寓的查封判决。而且开发商会盘活无锡的资产，只要两三年后，房产证就会办好了。  无奈之下，王先生只能轻信了开发商委托人的建议，继续等下去，但没想到这一等就是两年，且最终等来的却是让他更加无措的消息——开发商的另一债权人，通过静安法院起诉追债，不但赢了官司，而且向法院申请了对查封房产进行司法拍卖。“当时一听这个消息我就傻眼了，我是付了89万买的房子，住都住了两年了，拍卖出去了，那就什么都没了。”  房子可能被拍卖的消息很快在大楼内传开了，此时王先生才发现与他有着类似遭遇的人不在少数。  业主质疑开发商存欺诈  据了解，颐思殿广场的大产证于2013年的9月已办出。许多业主在购买过程中，大都遭遇了开发商和售楼处的催款，不少款项甚至进到了财务的个人账户。有些人把钱刚付清，几天之后法院就查封了楼盘，甚至还有在2014年4月法院查封后，才交钱买进的。  值得注意的是，没能办出产证的均为全额付款的业主，而顺利办出产证的多为通过银行贷款方式进行的交易。  一位在银行工作的业主丁先生认为，开发商当时对业主隐瞒了马上可能面临查封的消息，目的是为了快速收拢资金。“银行的贷款流程很严格，‘预告登记证’是必须材料，只有所有的材料都齐全了才能办理贷款，开发商为了能完成交易，自然就会向这些买家提供方便，所以他们可以办出小产证。而我们付了全款的，他们钱已经拿到手了，自然可以放到一边不管了。”  在与记者沟通的过程中，很多业主难掩心中的气愤，一位60多岁的何阿姨说：“对方这是要害我家破人亡，付了这么多钱还拿不到房子。要是真的拍卖，谁来我也不会搬出去。”  王先生说：“我们最担心的是，我们老百姓自己掏钱买了房子，却要被人家赶出去。”  记者调查:债权人确有权申请拍卖  根据王先生提供的房产交易中心的资料，以及法院判决书，记者注意到，开发商上海颐思殿大酒店有限公司在2013年修建颐思殿广场时，向刘军个人借款7000万元，并以这栋楼作为抵押，至今还欠4400万元。由于未在还款期限内如约还款，刘军方于2014年8月起诉上海颐思殿大酒店有限公司，法院于当年10月作出判决。而开发商之后一直无法偿还，2015年刘军向静安法院申请执行，法院判决通过拍卖方式，进行偿还。  记者从静安法院了解到，这起2014年的案件，大业主上海颐思殿大酒店有限公司确实输了官司，经原告的申请，法院有权对房屋进行拍卖。无锡法院与静安法院经协调后，由静安法院负责进行拍卖。在拍卖后的钱款如何分配，尚没完全确定。同时法院方也表示，也已获悉涉案的颐思殿广场中涉及到了一些小业主的个人利益，法院将会严格按相关法律规定执行。  开发商回应:会尽力保护小业主利益  日前，记者来到松东路219号的颐思殿广场小区，想进入位于12楼的开发商办公室所在楼层时，发现大门紧闭。随后记者通过电话方式联系到了开发商的负责人之一、副总经理朱先生。对于开发商是否提供就知道房屋会被查封的情况下依然进行出售？朱先生进行了否认，但他强调，在修建的过程中，当时公司这边确实出现了资金不足，才借了款。  为什么部分贷款买房的业主拿到了房产证，相反付全款的业主竟然没有拿到呢？针对这一问题，朱先生称其是在2014年4月之后才来到的公司，对于之前业主的房款及公司的资金情况并不了解，之前的负责人并没有进行工作交接。  对于开发商准备如何处理好现在小业主所面临的困境时，朱先生表示，目前只能一切按照法院的判决书来，开发商肯定是站在业主方的角度的，一定会尽力保护他们的利益。  律师观点:小业主可打“确权官司”  面对如此困境，王先生这样的业主到底还能如何为自己维权？  北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师认为，王先生等人与开发商已签订房屋买卖合同，且合同经“网签”备案，购房者的钱款也已全额支付，这代表着该合同项下的主要权利义务已履行完毕。尽管我国对房地产物权采取的是登记确权方式，然而这并不代表业主在房屋未登记的情况下就一定被完全排除为非产权人。  葛志浩提醒，在购房前，买家可以适时前往房产交易中心查阅，了解相关不动产是否有权利限制的基本情况。若在交付全额购房款后未能如约过户登记的，可考虑采取向法院诉讼等方式确认自己对不动产的物权。  同时，葛志浩还提醒，通过银行贷款的方式进行支付，可能更安全些。
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