房子有抵押属于房东违约提前收回房子吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-02 12:35 标签： 房屋买卖违约
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咨询热线内容 我姓熊，是一名货车司机。2004年9月，我表姐突然找上门来，跟我说她丈夫看我跑运输很赚钱，决定也去买一辆货车跑运输。问我可不可以借给她15万元，承诺3年以后还我。当时我有些犹豫，毕竟15万元也不是个小数目，这可是我三四年的辛苦换来的。表姐似乎看出
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我姓熊，是一名货车司机。2004年9月，我表姐突然找上门来，跟我说她丈夫看我跑运输很赚钱，决定也去买一辆货车跑运输。问我可不可以借给她15万元，承诺3年以后还我。当时我有些犹豫，毕竟15万元也不是个小数目，这可是我三四年的辛苦换来的。表姐似乎看出我的顾虑，就说：“你放心，咱们签一份，我把房子给你，如果3年之内不能还钱的话，我的房产就归你。”考虑再三，我与表姐签订了抵押合同，并将上述话语都写进合同里，并又给表姐一年的宽限期。后来，经人建议我们还进行了房屋。
然而表姐夫买车后，在运输过程中竟发生车祸，还撞死一个农民，为此赔了近10万元钱，车也报废，这对于四处欠债的他们来说无疑是雪上加霜。我也预感自己的那笔钱可能没有办法收回。到2007年，过宽限期两个月后，表姐还是没能把钱还给我。我听说过了还款期限两年后不主张就丧失了胜诉权，所以我就打电话向表姐催要欠款。没想到表姐竟说我们签订的抵押合同无效，这让我非常气愤。
请问：表姐主张该抵寸甲合同无效是否合理?我该如何维护自己的权利?
律师专线解答
熊先生，这个结果是我们大家都不愿意看到的，但不得不遗憾地告诉您，您与您表姐签订的抵押合同中关于“您表姐3年之内不能还钱，她的房屋就归你”的约定无效，但是抵押合同的其他条款依然有效。
我国《》第40条规定：“订立抵押合同时，人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为所有。”因此，您与您表姐所签订的合同虽然是出于双方自愿，但是，你们在合同中约定“如果您表姐3年之内不能还钱，她的房屋就归你”显然违反了上述规定。
另外，《合同法》第52条(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，根据该法第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力。可见，您和您表姐签订的房屋抵押合同中关于“如果您表姐3年之内不能还钱，她的房屋就归你”的条款因违反了《担保法》第40条的规定而无效，但是这并不表示您表姐将房屋作为您借给她钱的的事实不存在。当您表姐在约定的期限内不能还钱时，只是不能直接将该房屋归您所有，但根据《担保法》第53条第1款的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过数额的部分归抵押人所有，不足部分由清偿。可见，您与表姐可以协商，将该房屋进行拍卖、变卖等方式得到价款，然后偿还您表姐欠您的钱，超过您借给他的部分应当给您表姐，不足部分则由您表姐偿还；如果协商不成，您只有将此事诉至人民法院，请求法院处理。
本问题的症结在于咨询者对抵押合同是否可以直接约定还款期限届满抵押人不能还款，抵押物直接归抵押权人这一问题认识不清。
律师提醒与注意事项
在此提醒债权人，您应当在还款期限届满之日起两年内行使债权，在此期间债权人享有胜诉权。
虽然法律规定不能在抵押合同中直接规定抵押物直接归抵押权人所有，但是可以设定债务人逾期不履行债务抵押权人以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
将房屋作为抵押物时，应当办理房屋抵押登记，因为只有办理了抵押登记的合同才具有法律效力，才能受法律保护。
《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十条、第五十三条
《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条
A有义务偿还玫恼瘢刃蹋滩怀稍倨鹚咚欠蚱蘖
A因为原审对公司诉讼提起后时效中断，追加股东诉讼从提起时起算三年。
A根据我国民事诉讼法规定，音像资料不能单独证明待证事实。
A直接以债权人子女名义可以诉讼，不用另打借条
A你好，你想起诉的话要有证据证明钱是他用你名贷款。
A你好，承担担保责任的。。。
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热门推荐：房屋买卖中先卖后抵属于恶意违约，应予制裁
先卖后抵是指出卖人与买受人订阅商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。房地产开发是一项耗资大、收益高、风险大的商业经营行为，房地产开发企业在开发经营过程中，为了尽快收回资金，降低风险，往往多采取房屋预售的方式进行融资，同时也有进行房屋现售的。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发企业只要具备以下四个条件即可预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第38条规定，现房销售的，应当持有房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第2条也规定，房地产开发企业只要取得商品房预售许可证明，即可认定商品房预售合同有效。买卖合同作为诺成性合同，当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致即可有效成立。有效成立的合同对当事人具有约束力，合同确定的当事人权利义务受法律保护，任何一方当事人未按合同约定履行义务，应承担违约责任。
实践中有一些房地产开发企业为取得进行下一步房地产开发项目的启动资金，填充投资缺口，往往在商品房买卖合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。也就是说，房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就同时设立存在着买受人的债权和银行的抵押权。根据《民法通则》第89条、《担保法》第33条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。在债务人不履行债务时，债权人依照法律规定，可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保的特定财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，这就是抵押权。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在房地产开发企业不履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而买受人因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。这种情况下，买受人的债权处于一种极为不稳定的地位，只要房地产开发企业不履行到期贷款债务，银行就可对该抵押物的房屋行使抵押权，请求优先受偿，而买受人的债权无法实现，只能依据《合同法》请求违约赔偿或者解除合同。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第94条第4项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，相对方即可有权解除合同，这也是一种法定的解除权。如买受人不愿解除合同，房地产开发企业也有相应能力的，买受人也可向房地产开发企业请求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。从司法审判实践情况看，出卖人将出卖给买受人的房屋另行抵押给第三人，往往会导致买受人无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了买受人的合法权益。这种行为与因客观原因而不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁。
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