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　　所谓租赁合同的风险负担，就是指对于租赁合同的风险由谁承担的问题：　　(一)租赁物毁损、灭失风险的承担问题。　　租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身的过错造成的，出租人应当自己负责；租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任；租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的，则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任；租赁物的毁损、灭失如果是由不可归责于任何人的原因，例如不可抗力，引起的，则根据“不幸事件由被击中者承担”的原则，由出租人对自身负担财产损失风险。　　(二)租赁物毁损、灭失导致合同无法履行的风险承担问题。　　如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行是由出租人造成的，那么出租人应当向承租人承担违约责任；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主张任何权利；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由第三人造成，那么出租人首先应当向承租人承担违约责任，之后可以向侵权人追偿；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成，承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。　　首先是租赁物的风险负担问题，即由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。就此问题，除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，自罗马法以来，就形成了由物的所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。此为标的物风险负担的一般原则。因而，租赁物的所有人应负担此种情形下标的物毁损灭失的风险。　　其次是因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引起致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。与租赁物的风险负担不同，此处的风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题。如何分配合同不能履行的风险，与租赁物毁损灭失的风险有所不同。依据《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，&承租人可以解除合同。”该条即包含有对租赁合同中的风险负担的规定。故当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，租金的风险由出租人负担，承租人即可相应地减少履行或不履行其对待给付义务即请求减少租金或者不支付租金。
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不签订租赁合同的风险都包括哪些？
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租赁合同纠纷的常见情形以及法律风险防范
作者:王垂军　　时间:　　浏览量 106　　
租赁合同纠纷的常见情形以及法律风险防范
王垂军律师
&&&&&& 在活跃的房屋、商铺租赁市场历来不缺少纷争，诸如类似：擅自转租纠纷、拖欠租金纠纷、租赁房的装饰装修纠纷、房屋买卖影响到承租人的承租纠纷、侵犯承租人的优先购买权纠纷、以租代售等等纠纷情形，在实践中还是比较常见的，这里面有缺乏租赁的法律知识，租赁合同签订不规范存在种种缺陷以及恶意规避国家法律等等种种缘由，无论是作为出租人，还是承租人对这其中的法律风险都应当引起足够的重视，以避免遭受经济损失，有效维护自身合法权益。
&& 本文是本人通过对多年来代理的租赁合同纠纷案例的深刻体会，结合我国最高人民法院关于审理租赁合同纠纷的司法解释规定，对其中较常见的租赁纠纷情形做一定的总结、归纳，进行分析并提出风险防范提醒。
一、&&&& 租金纠纷。
拖欠租金的纠纷在租赁合同纠纷中是最常见的，几乎所有的租赁合同纠纷
都或多或少的涉及租金的问题，或由租金问题延伸出其他问题。这类纠纷常
表现出来的问题有：比如租金的费用计算标准不明确，支付的时间不明确；承租人拒付租金的情况下出租人是否可以要求解除合同并收回出租的房屋；在出租人拒绝维修出租房的情况下，承租人是否可以拒付租金，违约金的计算标准不明确等等情形。
法律提醒：1、签订完整、规范、权利义务内容约定明确的租赁合同，对租金的计算、起止时间以及违约金的情形等等内容做出清楚明确的约定，以避免在发生争议能有清楚明确的合同条款依据。2、重视租金交付或收取的风险防范，确保能履约完成实际交付或收取租金。
二、出租房及设施的维修纠纷。
对租赁房及设施的维修责任承担问题，在实践中，很大一部分的出租人和承租人都没有一个清楚、明确的认识，由此经常会引发有关维修问题的矛盾和纠纷。对于承租房屋或其附属设施发生损坏或无法正常使用的情况下，应当由谁来承担维修义务。我国合同法规定，除合同双方当事人另有约定外，出租人应当负有履行租赁物的维修义务。同时我国合同法又规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。也就说出租人的维修义务不是绝对的，不是无任何条件的。那么如何划分在租赁关系中出租人与承租人各自应承担的维修义务呢？通常情况下，在承租人按照约定正常使用房屋及其附属设施时，房屋及其附属设施因自然损耗或损坏的，则由出租人承担维修义务；反之，因为承租人的保管使用不善导致损坏的，出租人不负维修义务，承租人还有可能要应承担损害赔偿责任。
法律提醒：
1、承租人作为实际使用人应尽到善意管理、使用的义务，在损坏事件发生后，应采取合理措施控制损害的扩大，否则应对扩大的损害造成的损失承担维修或赔偿的责任。
2、应尽快、及时的通知出租人在合理期间内进行维修。注意保留好通知的相关事实证据。
3、在情况紧急或出租人拒绝或未在合理期限内承担履行维修义务的，可自行维修，维修费用应由出租人承担。但要注意对情况紧急、事实维修等事实证据的收集和保留。
4、因为维修影响到对出租房屋的正常使用，可以要求减少相应租金或其他形式的补偿。
三、转租房屋的纠纷
实践中，因为转租引起的纠纷并不少见，通常主要是租赁合同作约定不得转租但实际发生转租以及超期转租等其他情形引起的转租纠纷。对此最高院关于审理租赁合同纠纷的司法解释则做出新的规定。
法律提醒：
1、应在合同中对是否可以转租以及对承租人擅自转租行为应承担的责任，出租人对此享受解除合同的权限，做出明确的约定。
2、有必要注意的是根据最高院关于租赁合同的司法解释规定，出租人知道或者应当知道出租人转租，但在六个月内未提出异议，出租人要求解除合同或认定转租无效的，人民法院不予以支持。
四、因房屋买卖引起的租赁纠纷
在房屋租赁期间出租人将房屋产权转让他人，影响承租人的继续承租所引发的纷争。本人经常碰到这类问题的咨询。对这类纠纷的处理，依照我国合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，是不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁。承租人可以按照与原产权人签订的租赁合同约定有权继续使用房屋。除合同另有约定外，出租人或新房主都不得单方要求终止租赁合同。但是需要注意的是，特别是对商业性租赁来讲，根据最高院的司法解释规定：存在以下两种情形的，租赁合同应终止。1、在房屋出租前就已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。&&&
法律提醒：
1、应在合同中对出租的房屋不存在设定抵押或遭受查封等影响承租权的行使障碍做出保证或承诺。
2、合同双方可就租赁期间可能涉及的房屋买卖而影响到承租人的情形及损失赔偿标准作出详细明确的约定。
五、承租人的优先购买权纠纷
实践中关于出租人在未通知承租人的情况下将出租的房屋出售，承租人认为出租人侵犯其优先购买权主张出租人与买受人签订的房屋买卖合同无效的纠纷情形，在现下越来越活跃的商铺租赁市场曾多发的趋势。对此类纠纷，依照民法通则的意见规定，出租人应提前三个月通知承租人，同等条件下出租人享有优先购买权；出租人未按照此规定出卖房屋的，出租人可请求宣告该房屋买卖无效。但是新出台的最高院关于租赁合同的司法解释则对此作出了不同的规定，对于出租人未在合理期限内通知承租人行使优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但请求确认出租人与房屋买受人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。同时对承租人主张优先购买权，人民法院不予以支持的具体情形做出了列举行的规定。
法律提醒：为公平的确定各方的权利和义务，应对行使优先购买权的合理通知期限、程序性要求以及未加通知应承担的赔偿金额责任作出清楚明确的约定。
六、租赁房的装饰装修纠纷
特别是对商业性的大型租赁，对承租的营业房屋进行装修往往是必不可少的，在最高院关于租赁合同的司法解释出台之前，法律对处理有关房屋租赁装修纠纷的规定比较简单，无法很好的解决实践中碰到的具体复杂的问题，以致解决此类纠纷时争议比较大，审判结果也是不尽相同。最高院关于审理租赁合同纠纷的司法解释意见的出台，则是确立了较为详细、具体的新的规定。
法律提醒：
1、未经出租人同意擅自装饰装修的，由承租人自行承担费用，出租人可要求恢复原状或损失赔偿；
2、经出租人同意的装饰装修，在租赁期限届满时，对房屋内形成的附合装饰装修物，承租人要求费用补偿，不予支持；对房屋内未形成附合的装饰装修物，承租人可作拆除，但不得对房屋造成毁损，否则应承担恢复原状。当然当事人双方对此另有约定的除外。
3、经出租人同意的装饰装修，遇到租赁合同无效或合同解除时装饰装修物的处理，视具体情形分别做出了规定。
实践中有关房屋租赁纠纷中常见的争议还有诸如：有关押金或保证金退还
争议；与租赁相关的租赁税、水电费、物管费等其他费用承担的争议；一房二租情形；不能实现租赁目的（比如无法实现租赁房屋用于公司注册）等等纠纷争议的情形。作为承租双方都应当要重视租赁的法律风险，加强法律风险意识，避免遭受损失，维护自身合法权益。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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房屋租赁合同法律风险提示与防范
随着我市城市扩容及城市开发速度的加快，近年来特别是今年以来城市导致大量的拆迁户需要房屋临时过渡，而且过渡的时间一般需要两年左右，这就需要拆迁户租赁房屋过渡。为了维护租赁双方的合法权益，笔者总结了在签订时存在的十大法律风险及防范措施，供广大房屋租赁户在签订房屋租赁合同时参考。一、首要的一点是对合同双方主体资格的审查。首先是对出租人资格的审查，主要看其是否具有房屋的处分权。简单的方法就是查验出租人的房屋产权凭证。其目的就是要防止无处分权的人擅自出租房屋，承租人如果审查不当，与其签订合同，当承租人入住之后就会被真正的房主驱逐出去，而当初的出租人又已“失踪&，承租人只能哑巴吃黄连，有苦说不出。如果出租人是已婚人士最好在签订合同时，要求夫妻共同签名。笔者曾经接到过这样的案例，因夫妻吵架，妻子离家出走，丈夫一气之下将，而妻子闻讯后赶来，虽然双方已经签订了合同，但由于妻子的坚决反对，阻止了双方的租赁行为，使，极易导致矛盾的发生，这是承租人应当注意的。其次是对承租人资格的审查，如果是单位，应查验《》并留存复印件作为合同的附件，如果是自然人，则须确定其身份真实、合法，并留存身份证复印件作为合同的附件，以防止承租人方面的一些支付租金及法律风险。二、注意对人的代理权限进行审查，如果是通过中介公司租房，则注意对中介公司的资质审查。有些出租人因不在本地或有其他原因，委托代理人帮其办理房屋出租事项。承租人在签订合同之前应当查验代理人的身份情况及有无房主的授权，注意审查授权范围及授权时限，并将其留存作为合同的附件。如果是通过中介公司租房，首先应当查验中介公司的资质情况，即审查证照是否齐全，尽量选者具有资质且在行业中有一定知名度的中介公司，其次，是签订好与中介公司的服务合同，比如看几次房，租房成功与否是否收费，收多少佣金等，都应在合同中约定，以防止有些黑中介只收钱，故意带承租人看几处房屋(实际上是中介的托)，不管成功与否都收取佣金的风险。三、签订房屋租赁合同应当采用书面形式。由于房屋租赁合同是要式合同，租赁期限在六个月以上的，应当订立书面合同。这是因为双方当事人如未签书面合同，就视为事实上的租赁关系，为不定期租赁合同。依据法律规定，双方可以随时解除合同，这样不利于对承租人权益的保护。合同期满，如果双方继续保持租赁关系也应当及时签订书面合同，否则也存在双方可以随时解除租合同的风险。四、房屋租赁合同中应当对出租房屋的用途予以明确约定，以防止承租人在租赁房屋之后改变房屋用途，比如小区住宅，规定不能做营业用房，承租人租赁房屋后用作营业，可能导致出租人财产利益的损失，却又不能依据合同追究。五、房屋租赁合同应当明确租金的交付方式及交付日期，这是双方当事人应考虑的重点问题。如有的承租人承受能力有限，如果一次性交纳一年或几个月的房租有困难则可通过合同约定按月交纳，如果双方在合同中未约定，以后就容易产生矛盾。六、房屋租赁合同对双方权利义务的约定也应明确、详细。其中很重要的一点，就是房屋的修缮义务的约定。法律规定，住宅出租的修缮责任是出租人，经营性房屋修缮责任由双方约定，可以是出租人也可以是承租人，因此，双方在签订租赁合同时应注意把这些内容设定好。现实中很多出租人将修缮责任约定给出租人是不合理的。七、房屋租赁合同还应对承租人是否具有转租权予以约定。依据法律规定，未经出租人同意，承租人不得转租承租的房屋，但经出租人同意的可以转租。在现实中许多转租虽然经过出租人同意，但未留取书面证据，发生矛盾之后又无证据证明，是存在较大的法律风险的，正确的方法是要求出租人在转租合同上签字或盖章，就可以防止转租合同无效或出租人解除合同的不利后果。八、房屋租赁合同对提前解约的情形及条件应有约定。提前解约会对双方当事人特别是承租人产生重大影响。因此，应当注意防范该风险。正确的方法是，在合同中对提前解约的情形及条件进行约定，并对提前解约的合理时间及相应的赔偿责任进行约定，以便日后解约事项出现时有据可依。九、租赁合同的承租人还要知道“买卖不破租赁原则”及“优先购买权原则”。在合同中有所约定，依据法律规定在租赁期间房主处分房屋，承租人并不因此丧失租赁权，新的房主应当遵守原来的租赁合同，非承租人同意不得解除原租赁合同，直至合同履行期满。另外，出租人在处分出租房产时应当书面通知承租人，承租人在同等条件下具有优先购买权，否则，将导致处分房屋的合同无效，这一法律风险也应当注意防范。十、房屋租赁合同需向房屋管理部门进行登记，这是当事人的法定义务。否则将可能承当的法律风险。双方当时人还应记得在租赁合同上签字或盖章并注明签约时间，否则将导致合同无效。以上就是在签订租赁合同过程中应当注意防范的十大风险，以便更好的维护租赁双方当事人的合法权益。
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