法拍房还有机会捡漏吗？     每日商报
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法拍房还有机会捡漏吗？
新问第四期 专家和你聊聊“法拍房的那些事儿”
不限购不限贷 起价比市场价低很多
定要问清楚上家户口迁出的问题。户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。因此，要在协议上特别约定，上家把户口迁出，否则合同无法履行，并由对方承担违约责任。 孟铁：杭州六城区办理户口问题，需要多跑派出所，流程如下：1、先把自己户口迁进去；2、向派出所申请，以原户主不符合浙江省户籍管理制度为由（公安户籍管理要求人户一致、房户一致），要求迁出原户主户口；3、派出所会先安排户籍民警联系对方，要求对方主动迁出（通常不会配合）；4、如原户主无其他可供落户的地址，派出所会进行公告，公告期满，将对方户口迁至社区。 目前为止，这个流程只有杭州六城区可行。户口不能强迁，如果房户一致，派出所是不能动的，但如果出现人户、房户不一致的情况，原户主如在公安公告后仍不迁出，就违反了浙江省户籍管理的制度，不违法，但违规，公安部门有权处理。法拍房就属于这种情况。 当然，这个办理过程时间会比较长，要有一年的心理预期，但原户口对新户主的影响不大，因为没有了不动产证，原户口也不能入学及办理其他公共事务。 常见风险提示 一、未腾空 孟铁：有的法院有腾空保证金，有的实际占用人为执行申请人，这些都不是问题。最麻烦的是房子被案外人占用，且持有租赁合同。遇到这种情况，执行法院通常不会强制腾空。 二、有违章建筑 孟铁：一般也没什么问题，只要有法律文书就能办不动产证。但有的地方会要求先拆违，再办证。拆还是不拆，这是一个问题。 三、要去核实是否有欠费 孟铁：一般商品房买卖，中介在交房时，都会带领买卖双方核对欠费，物业费、水电费等，但法拍房没有这个环节，所有欠费需要买受人自己核实并承担。这些费用一般不多，但经常会碰到一些原户主有多年未交物业费，这个费用可能就会偏高。 四、注意核实是否为凶宅 孟铁：如果房子里发生过非自然死亡的事件，如自杀、凶杀，就属于房子的重大瑕疵。法院一般会在拍卖须知上标注重大瑕疵。 方建江：《合同法》第五十四条中规定，因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 凶宅属于重大瑕疵，必须披露，否则，属于重大误解，违背真实意思，当事人是可以撤销合同的。因此，若卖方明知道是凶宅，但刻意隐瞒的，应理解为对诚实信用原则的违反。 文/商报记者 卢莎莎 不限购可贷款，起拍价低于市场价，种种有利因素使得司法拍卖房产（法拍房）越来越受到关注。 法拍房成了购房者的新选择，那么，它具体如何操作？有无捡漏的可能？又蕴含着哪些风险？ 每日商报新问栏目第四期话题，讨论“法拍房的那些事儿”。昨天，在新问法拍房群里，长期关注并参与司法拍卖的资深创投人孟铁以及熟悉司法拍卖“前世今生”的律师方建江，倾情解答了网友提问。我们梳理了一些比较有代表性的问答以及注意事项、风险提示等，集结成以下的精华版。 竞拍前要考虑的—— Song问：竞拍法拍房之前要注意哪些问题？ 孟铁答：一是要仔细阅读竞拍须知，相当于读雷区介绍，可以充分了解房屋基本信息以及优劣情况； 二是必须要实地看房，因为不少司法拍卖房涉及经济纠纷，往往面临各种情况。甚至被执行人也就是产权人会撕掉封条把屋内损坏，造成法院显示和实际不一样的情况，一定要看房。杭州现在法院大多有公司代为协助看房，登录这些公司网站，领取编号，就可以约定时间去看房，非常便利。当然司法拍卖房子都是公开具体地址的，可以自己看看小区环境、地段； 三是出价一定要理性。如果你确定要拍一套房子，一定要去中介了解市场价格，然后根据你的实际情况，设立一个最高限价，切忌冲动下单。 Linglizhou问：法拍房显示有抵押，会有什么影响？ 孟铁答：没有影响，凭法律文书过户。一般法拍房都会有银行抵押，有时候经常是两次抵押，那么过户时需要按流程一个一个走，解除抵押。 陈丽问：司法拍卖的房产，和市场上的房产买卖程序一样吗？所交的税也一样吗？还有其他需要交的吗？ 孟铁答：法拍房和市场上的房产买卖流程不一样，但税费是一样的。法拍房的税费按照二手房交易计算，缴纳多少得看具体房屋的性质、年份，税费在3%-20%之间。其他需要关注的是，原房东拖欠的物业费、水电费等，都是由买受人承担的，这也是法拍房的成本之一。 陈慧莉问：如果第一次拍卖没有成功，第二次起拍价是按前一次的最终拍卖价作为底价来拍的吗？ 孟铁答：不是。如果房产一拍流拍，二拍起拍价往往是一拍起拍价的八折，三拍起拍价是二拍起拍价的八折。如今，杭州的法拍房火热，很多房子在第一次拍卖时，就成交了。 坚哥问：法拍房还有机会捡漏吗？ 孟铁答：互联网已经渗透到了杭州的方方面面，司法拍卖也不例外。在司法拍卖上企图捡漏，基本上已经是痴人说梦。现在的司法拍卖成交价不但远远超过起拍价，也基本超过了评估价，也就是说，从司法拍卖上买到的价格，基本上在市场上都可以买到。 竞拍后要做什么—— 小飞侠问：法拍的首付需要几成？可以向银行贷款吗？贷款是正常房贷吗？ 孟铁答：法拍房没有首付概念，先交保证金，再按照拍卖结果，确定尾款，再将尾款按法院要求在指定时间前打入公告里的法院账户。凭银行的证明，去法院领取收据。 如果想向银行贷款，办理按揭，需要事先和公布的合作银行联系，确定首付。银行按揭贷款，一般是等额本金或等额本息。但不管是否按揭，都需要全款先向法院支付，然后才能拿到法律文书。 法拍房办理按揭和普通房产办理按揭有较大区别，需要先全款付到法院，再过户到自己名下。贷款前，你需要拨打竞拍须知合作银行电话，事先咨询，也有拒贷的可能。 Song问：贷款是根据评估价的比例吗？ 孟铁答：是按照银行的评估体系，不是法院的评估体系。 shan问：房子里还有原户主的户口，要怎么解决？ 孟铁答：户口对购买法拍房没什么影响。按照杭州现行政策，房内有许多个户口也不影响你入户，如果觉得不妥，可以到属地派出所办理公告迁户，需要一定的时间。 方建江答：户口问题，需要先核实清楚，是否净户，否则很麻烦，即便可以一房二户，也不干净。户口问题是行政部门处理，法院不管。一般是事先协议约定好，这个一定要跟法院核实清楚。 宁静问：法拍房过户涉及的税费主要是由哪一方承担，和正常商品房交易一样吗？大约需要缴纳多少税费？ 孟铁答：法拍房过户过程中，买卖双方的税费都是由受让方一方承担的，所以在竞价时，需考虑这个成本。如果存在二次过户的情况，那么就需要缴纳增值税及个人所得税，可能会增加几十万的税费。和二手房交易相比，购买法拍房少了一笔中介佣金，对于购买者来说，减少了这笔成本。 shasha问：如果竞拍到手后，房子未腾空，有老人、孩子或租赁者住在里面，该如何处置？ 孟铁答：有被执行人或其共同利益人在查封后还住在里面，可申请法院再次腾空，自己换门锁。如果涉及到老人和未成年人，也可申请法院再次执行。 方建江答：1、原居住者应当搬出，但老人小孩就是不搬，法院强制执行也比较为难。实践中，如果得房方能把老人、小孩想办法安顿好，通知法院，法院才来强制执行。2、对租赁者，要看租赁行为是否发生在拍卖前，如果是，买卖不破租赁，租赁人仍有权利居住，直到租赁期结束（但这属于带租拍卖，法院拍卖标的物说明里会载明是否有租赁情况及租赁期）。因此，参与拍卖前要仔细看标的物情况介绍；如果租赁行为出现在拍卖之后，租赁人无权居住该房屋，应当搬离。 常见问题 一、司法拍卖房是否限购 孟铁：司法拍卖房确实是不限购。不管是否是杭州户籍，也不管名下有几套房，在司法拍卖平台上买房都不限购。目前杭州是如此，外地城市如北京的政策有所不同。 二、关于法拍房贷款的问题 孟铁：法拍房基本上不限贷。要注意的是，司法拍卖的房产的按揭和市场上买房的按揭是不一样的。在司法拍卖上拍房则需要有全款准备，按照法院的拍卖须知缴纳保证金，拍卖成功后，再把尾款打到法院的专用账户，待房产过户到你名下后，银行才会办理按揭。如果个人资金很紧张，就不建议参与司法拍卖。 另外，司法拍卖上尽管注明不限购，但在拍卖之前，务必先和在拍卖须知上列明的可提供按揭的银行咨询清楚。并不是只要司法拍卖的房子，银行就会无条件提供贷款。银行依然会审核你的贷款资质，如有征信不良、无法夫妻双方签字等问题，银行依然会拒贷。 特别要注意的是，有的银行对二套房以上贷款有限制性要求，即使对司法拍卖也不会网开一面。所以，如果买法拍房要按揭贷款，一定要提前和银行沟通。 三、关于法拍房过户的问题 孟铁：司法拍卖房源的产权人往往因为各种原因不愿意配合，但这对过户没有影响。买受人可以手持法院开具的一系列法律文书，依法办理不动产登记，把房产过户到自己的名下。 法院在竞拍须知上也会写上：成交后凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确定书》自行办理过户，无需被执行人配合。 但要注意的是，如果原来的产权人没有办理房产证或不动产证，需要先办理原产权人名下的一系列证件，再把原产权人的证件变更成自己的名下。这不但会增加办证时间，还会大大增加税费，也就是二次过户的费用。一套一百万的房子，二次过户的费用会在10万左右。当然，如果只是原产权人持有证件缺失，只需要补办即可，不需要二次过户。 四、关于户口问题 方建江：无论是二手房交易还是司法拍卖的房子，一
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&农村的房子有房产证吗？论农村房子有房产证与否
农村的房子有房产证吗？论农村房子有房产证与否
来源：房天下 &&发布时间：
除了城市，农村的房子也有很多需要知道的问题，比如，农村的房子有房产证嘛？农村房子要是有房产证，房产证又要怎么办理。农村的房子有房产证嘛？一直是一个困扰着许多人的问题。那么，本文就让我们来讨论一下有关于农村房子有房产证吗这个问题。
农村的房子有房产证嘛？ 对于城市的房产必须办理房产证这是大家所共知的，但农村房产是否需要办理房产证很多朋友都不是太清楚；依据《房屋登记办法》及《物权法》农村房屋只有办理了房产证才能证明你是房屋的所有者。 当村民取得了一处宅基地而建立了新的房屋，应该主动的积极办理房产证，只有这样才能更有效的来保护自己的权益，避免纠纷的发生。很多朋友对农村宅基地房产证的办理一无所知，也不知道去哪里咨询。 本文从专业的角度告诉您农村宅基地房产证办理的流程，教会您农村需要办房产证吗　农村房屋房产证怎么办，如何办。农村需要办房产证吗　农村的房屋一般都是自有住房，不是商品房，为了减少买卖，所以没有办理房产证，建房时国家没有批准，国家也不会给办理房产证．也就是现在社会上称呼的小产权房． 因为农村建房是为了自住，不是为了买卖，在建房手续上不规范，税费也几乎不收，或收的少，你让国家给办理房产证，你去买卖，其实对城市的人来说，很不公平．目前有许多这样的小产权房，过去谁批准的谁想办法解决，国家不允许这些房上市交易．在我国当取得房屋的产权后，只有办理了房产证，房屋才真正属于您。 办理农村房子房产证需要哪些资料？ （一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。 所以，想要办理农村房产证的，首先需要准备好以上的材料。对于材料不是很清楚的，可以去当地房屋管理部门简单咨询一下。 以上这些，就是有关于农村房子有房产证吗这一问题的相关讨论与说明，希望我们的文章可以解开您的一些困惑。
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