上海律师王倩||二手房卖方违约，买方能否要求“强制过户”？
　核心提示：2015，作为苏州房价澎湃飙涨的一年，二手房交易激增。同时，出现大面积卖方反价违约现象，房屋买卖合同纠纷成井喷趋势。不少买方向法院提出“继续履行合同，协助办理过户手续”的诉讼请求，该主张能否被支持?即使获得支持，判决的强制执行力如何?下面从法律与实务角度，分别对前述问题作解答，供读者参考。
　　据媒体报道，“330新政”以来，深圳房价暴涨，在二手房交易剧增的同时，出现大面积卖方反价违约现象。一些买方代理律师向法院提出“继续履行合同，强制过户”的诉讼请求，许多买方当事人也认为，“签了合同，房子就是我的了”，有权要求将房屋过户到自己名下。
　　作为守约的一方，权益应当受到保护，违约的一方，应承担相应的责任，但“强制过户”是否会得到法院的支持，涉及到复杂的法律问题，并不是“我守约，我有理，法院就应当支持我”那么简单。
　　强制过户须以权属判决为前提
　　“强制过户”是执行程序，即使适用，也是在法院裁定强制执行之后。那么，一个二手房买卖合同纠纷，一上来就要求法院强制过户，就好像一个追讨金钱债务的原告，直接请求强制执行，法院还没有审合同有效无效，债权是真是假，怎么接受你的强制过户请求?
　　此外，只有法院判决房产的所有权归谁，才存在强制执行的基础，也就是说，案由是房屋所有权纠纷，法院判决生效，所有权确定，胜诉方以此可以直接办理产权登记。
　　而在买卖合同纠纷案件中，房屋的权属并不存在争议，它就是卖方的，双方争议的不是所有权归属，而是合同能否履行，法院能做的只是审查合同效力、是否违约、能否解除、如何赔偿损失。
　　用法律语言说，房屋买卖合同纠纷是债权纠纷，而房屋权属纠纷是物权纠纷，你提起一个债权之诉，却要求改变物权，这个诉讼请求就错了。这种情况下，法院应当向原告释明：强制过户是物权之诉，不是合同纠纷之诉，你不可以同时提出两个不同之诉，必须明确其中一项诉求。
　　继续履行对当事人并无实益
　　要求出卖人“继续履行合同”，当然是可以的，但法院即使做出继续履行合同的判决，并不改变房屋的物权，因此也不发生“强制过户”的效力，只是肯定了原告的合同权利，这个权利仍然是一个请求权，有赖于出卖人的合作才能实现。而现状是出卖人已经表明拒绝合作，法院再重申他应当履行合同，对买方而言，实益何在?卖方仍然不配合，法院难道派法警去逼他?
　　有人说，判决合同继续履行，要求被告限时协助原告办理登记，被告拒不履行协助义务的，就可以申请法院强制执行。听起来似乎很严谨，其实是纸上谈兵。
　　如何强制执行?是强制卖方去登记机构签字盖章，还是强制登记机构径直过户?如是前者，一个民事纠纷，法院能否强制当事人的人身，逼他到登记机构签字、到银行解除抵押?显然不可能。法院甚至可能连当事人都找不到。
　　如果是后者，登记机构要看法院的权属判决，才能过户给新的权利人，而作为合同纠纷，法院并不审查与确认物权，判决书的内容是要求被告履行合同义务，登记机构怎么能根据这个变更产权登记?如同银行划款不可能以原告的胜诉判决为依据，而必须以法院的协助执行通知书为依据。
　　而法院压根儿就没有审物权归属，怎么能作出物权的裁定?况且房屋过户还存在其它前提，登记机构径直过户，后遗症谁处理?
　　所以，“继续履行”看起来很过瘾，实则无法突破当事人不协助配合，房产仍然无法过户的困境。
　　从对当事人负责的角度，对坚持继续履行的原告，法院应当向其释明，继续履行有待对方当事人配合，如果他仍然拒不配合，存在无法强制执行的可能。引导当事人理性选择诉讼请求，降低其不恰当的期望。
　　适用法律也需对症下药
　　谈到这里，难道“继续履行”就是一句废话?那合同法干嘛要写?
　　合同法规定了合同的一般规则，要适应各种各样的合同，对有些类型的合同纠纷，继续履行是适用的，比如支持承租人继续租赁，因为房屋就在承租人占有之下，法院的判决赋予他占有的合法性，并不需要出租人的配合，这样的判决，对权利人才是有实益的。
　　所以，合同法第一百零七条虽然罗列了各种责任形式，但并不是说在具体的纠纷中，所有的责任形式都是适用的。就好像药房里有各种药，但病人只能对症用药，否则将适得其反。
　　即使不考虑实益因素，“继续履行合同”也是有条件限制的。比如，出卖人一房两卖，已经为甲买家办理了过户，乙买家的合同自然无法继续履行。再如，房屋本身设有抵押，如果卖方不去解除，而买方又不愿意承担解除抵押的费用，则继续履行也是一句空话。且不论还有共有权人的反对、承租人要求优先购买等其它情况。
　　“继续履行”无法执行的情形，在买卖纠纷案件中普遍存在。比如，一块鸡血石，一幅名画，卖方反悔，不愿交付了，法院判继续履行也不交付，法院能强制交付吗?你连东西在哪藏着都不知道，难道去搜查不成?这种情况下，虽然买方的请求合法有据，但不具有可执行性，因此一纸“继续履行”的判决，对他没有实益。理性的当事人会寻找可执行的替代方案，比如双倍返还定金、承担违约金，辅之以查封财产的强制手段，这才是有意义的。
　　“有约定从约定”是至高规则
　　合同制度，推定每一个订立合同的人，都有完全的民事行为能力，也就是说，对自己的民事行为，能判断其后果并愿意承担责任。而每个合同的履行，都存在两种可能的后果：实现合同目的与不能实现合同目的，那么，出现不能实现合同目的情况，也应是在当事人预见范围之内，按照约定的责任承担就是了，这也是合同的作用之一。比起违约后不愿承担责任的人来说，愿意承担违约责任，也是契约意识。
　　如果合同中已经约定了卖方不履行合同的责任是双倍返还定金，或者支付违约金，那么这就是双方约定的解决方案，这种约定具有优先于法律的效力，也就是说，合同法虽规定了“可以请求继续履行”，但双方没有选择，他们共同选择了定金或者违约金，这样的明确约定，就是法院判决的依据。而抛开合同约定，提出继续履行、强制过户的要求，缺乏请求权基础，也是缺乏契约意识的表现。
　　房价暴涨是不是“情势变更”?
　　客观地看，双方在签定合同之后，如果房价上涨幅度超过30%，这就已经背离了双方缔约时的真实意思。最高法院解释合同法说，违约金超过实际损失的30%，就算“过分高于”实际损失，那么，市场价格上涨超过30%，能否看作“过分高于”当事人的预期?这种情况下，当事人能否主张情事变更而要求变更或解除合同，是一个值得研究的问题。
　　我国的合同法没有规定情事变更制度，最高法院在合同法解释(二)的26条中确立了这项规则，但条文拗口，本身似乎需要再解释。且规定适用情势变更的案件，须经高级人民法院核准，这就使这项制度的适用困难重重。
　　该解释要求情势变更须具备4项条件：当事人不能预见、非不可抗力、不属于商业风险、继续履行对一方明显不公平或不能实现合同目的。其中最费解的就是非不可抗力与非商业风险，不知道用意何在。而台湾民法关于情势变更，只规定两个条件：不可预见与继续履行显失公平(227条-2)，显然更容易判断与适用。
　　情事变更属于一般原则，但特殊的交易往往有特殊的规则。比如“赌石”，花几千万买一块毛石，切开不见玉，这与买家的心理预期严重背离，但他不能反悔。古董行也是如此，“捡漏”合法，“打眼”活该。这些领域，不能主张情势变更。那么，房屋买卖是否也属于特殊领域，不能适用情势变更?值得思考。
　　如果房价波动适用情势变更，那么在商品房预售领域，买方的降价索赔或者卖方的涨价违约就成了家常便饭，这恐怕不利于交易秩序的稳定。另外，市场价格是动态的，以何时的价格、谁评估的价格为依据来判断价格的涨跌，也是一个很难解决的技术问题。
　　前几年上海有一地产项目，市场大幅下跌超过40%，买受人痛不欲生之际，发现合同中约定，买受人退房，要承担3%的违约金，于是大面积要求退房，愿意承担违约金。而开发商坚决不同意，辩称那条文是指买受人退房应承担的违约责任，但能否退房，还需要双方协商一致。官司惊动了上海高院，最后法院判决买受人在支付了3%的违约金后，有权解除合同。开发商无奈，只得给买受人退房。但讽刺的是，等到开始办理退房时，房价又飙升起来，买受人拿回的房价款已经不足以购买同样的房屋，还白白损失了3%的违约金。这个案例形象说明房价的动态性，以某一时点判断房价涨跌，难免有刻舟求剑之弊。
　　总的来看，房屋买卖这种大额交易，其基础就建立在市场波动之上，当事人应当具有预判和承受的能力，允许轻易变更或解除合同会损害社会交易秩序。故房屋买卖，不宜轻易适用情势变更原则，而是要提倡“承担风险，愿赌服输”。
　　控制违约风险，要签好合同价
　　在合同中，可以根据市场的趋势，以总房款为基数，约定适当比例的违约金，这对买方来说，万一房子买不到，也是一种救济，对卖方来说，则是风险的底线。也可以选定一个价格参照点，约定当某一具体时间的市场价格超出正负百分之多少，则视为情势变更，双方都有权变更或解除合同。这对双方都是约束，也是双方的保险绳。
　　有了严谨、严密的合同，就算发生纠纷，诉讼的结果会是怎样，就一目了然。签约时不重视合同，发生纠纷了也不去研究自己在法律上、合同上有什么权利，能获得什么救济，病急乱投医，指望靠上访、举牌、串联、微信群解决问题，既可笑又可悲。
更多海法律咨询，请拨打王倩律师电话：
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房价暴涨，卖方违约，是要求强制过户，还是要求卖方赔偿损失？
导读：近期房价再次巨幅上涨，对于刚刚签订房屋买卖合同的买受人来说，还没从房价暴涨的喜悦中回过神来，就立即收到来自卖方的违约通知，卖方宁愿按合同的约定承担高额违约金，也坚决拒绝卖房。&在这里我们不能指责卖方缺乏“契约精神、见利忘义”，任何人面对如此巨大的涨幅，都会有一定的想法，尤其是工薪阶层，可能要为此奋斗N年。但是无论房价涨幅再大，房屋买卖合同一旦签订，作为买卖双方均应遵守合同的约定，否则就可能承担相应的法律责任。&那么，买卖合同签订后，面对卖方违约，作为买方究竟该如何选择？&是要求强制过户？&还是要求赔偿损失呢？&我们先看看《合同法》的相关规定：&第107条&&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。&第94条 &&有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；&第97条 &&合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。&第114条第2款&&约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…。&上述法律条款为二手房买卖合同的守约方指明了两条道路：&道路一、要求违约方继续履行合同并承担违约责任道路二、解除合同，要求违约方赔偿损失&针对当前房价暴涨，卖方违约的情形，是选择要求卖方继续履行合同，还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿责任，虽然选择权在于买方，但是作为买方务必考虑继续履行合同可能面临的各种法律风险，甚至是生效的判决文书执行不能而后陷入僵局的法律风险。那么，究竟哪些情形买方可以要求卖方继续履行合同，强制过户。哪些原则上又不能要求强制过户呢，而要求卖方承担违约责任或赔偿损失呢？我们针对二手房买卖合同具体情况不同给予不同分析和建议，仅供参考。（特别声明，以下文章只针对房地产买卖合同已网签，并且合法有效）&情形一、卖方房屋无其他权利限制，买方需通过银行贷款支付剩余房价款、但卖方拒绝配合买方办理贷款&通常，二手房交易如下：买方支付首付款、买方向银行申请贷款、缴纳税费、办理房地产过户及抵押登记、银行放款、交房支付尾款。&上述交易环节，可谓是环环相扣，一旦某个环节出现问题，必然会影响合同的履行。针对上述情形，买方一般无自有资金支付剩余房价款，必须通过银行贷款来支付剩余房价款，然而此时若卖方拒绝提供买方申请银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料，买方的贷款申请将无法通过银行贷款审批。若买方选择要求卖方继续履行合同，即便法院判决卖方继续履行合同，那么，在实际执行过程中，若卖方拒不执行法院的判决、拒不配合买方办理贷款审批手续，亦会因买方贷款不能通过银行审批，而无法办理房屋强制过户，从而使买卖陷入僵局。因此，对于这类情形，一般不建议当事人要求卖方继续履行合同，应要求解除合同，同时要求卖方赔偿损失。&&情形二、卖方房屋无其他权利限制，买方贷款已通过银行审批或买方有能力一次性付清剩余房款&对于此种情形，作为买方可依法要求继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。对于目前房价涨幅过大，若买方选择解除合同，要求卖方承担违约责任，或赔偿损失，除非合同约定的违约金高于房价上涨的幅度，否则，一般不建议解除合同。若房价上涨的幅度超过合同约定违约金，则买方可依据《合同法》第114条第2款的规定，要求赔偿实际损失，但是，在证明房屋上涨带来的损失时，一般很难举证，而法院委托评估机构评估的价格往往会低于市场价。因此，在这种情形下，一般不建议选择解除合同。情形三、卖方房屋存在抵押&对于已签订房屋买卖合同，但是房屋有抵押的情形，若要求继续履行合同，则法院可能会判决卖方限期剔除抵押。但是，即便判决继续履行合同，在执行程序中，卖方若不愿意或没有能力剔除抵押，此时，作为买方若没有能力代卖方剔除抵押，那么合同必将无法继续履行。因此，对于这类情形，作为买方应衡量自己的资金能力以及房屋抵押担保债权的数额，若没有足够的资金能力，建议还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿损失。若有足够的资金能力，同时，剔除抵押不会造成额外损失，则可依据《物权法》第191条第2款的规定，坚持要求法院判决继续履行合同。&情形四、房屋存在司法查封或其他限制权利&遇到这种特殊的情形，作为买方首先务必调查清楚司法查封的原因、涉案金额，或其他权利限制的原因，清楚选择要求继续履行合同所面临的法律风险。对于存在司法查封及权利限制过户的情形，法院一般会以法律和事实履行不能，驳回守约方要求继续履行合同的要求。&情形五、其他情形&例如：二手房买卖中可能存在一房二卖、一房数卖的情形；以及上述各种情形组合在一起所产生的情形；房屋上有违章搭建被记载到交易中心的等等。针对这些复杂情形，买方务必清楚选择继续履行合同的法律后果，若选择继续履行的法律风险太大，建议还是选择解除合同，要求卖方承担违约责任。&例如：一房二卖、数卖的情形，若数个购房者都主张要求强制过户，然而房屋只有一套，不管法院判决给谁，其他购房人要求强制过户，必然会被法院驳回。以上简单罗列了网签后，卖方单方面违约的五种情形，实际案例中可能存在多种情形的组合，一个案例也可能存在多个争议焦点问题，因此遇到房屋纠纷，还是聘请专业律师提供法律服务。转自&吴取彬 法律顾问工作室&
选填项（可以不填）
请填写真实手机号码，可免费得到律师对该问题的电话回访。
特邀吴婉君律师
地区：湖北-武汉
电话咨询律师请说明来自
110法律咨询网
执业机构：湖北言达律师事务所
执业证号：61258
地址：汉口江汉区前进五路（江汉一路口）耕辛里B座2单元2楼
积分:4647奖章:0点击量:18051
我的精彩回复
法律工具箱房屋卖方违约，买房可以要求强制过户吗_百度知道
房屋卖方违约，买房可以要求强制过户吗
我有更好的答案
可以根据合同约定要求对方履行过户义务
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。【赢在线】房屋买卖合同中，卖方违约，买方怎么办？【法律赢在线吧】_百度贴吧
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签到排名：今日本吧第个签到，本吧因你更精彩，明天继续来努力！
本吧签到人数：0可签7级以上的吧50个
本月漏签0次！成为超级会员，赠送8张补签卡连续签到：天&&累计签到：天超级会员单次开通12个月以上，赠送连续签到卡3张
关注：4贴子：
【赢在线】房屋买卖合同中，卖方违约，买方怎么办？
北京的王女士向赢在线律师咨询了房屋买卖问题：三月份，王女士与张先生签订了房屋买卖合同，约定购买张先生在昌平区的一套两居室，王女士已经付清前期约定价款，房屋还未过户，然而在4月15号，张先生突然通知王女士，不能进行房屋过户，此时王女士咨询赢在线律师，房屋买卖合同中，卖方违约，买卖合同的守约方该怎么做呢？根据我国法律规定，买卖合同中，卖方违约，买房可以要求违约方继续履行合同并承担违约责任或解除合同，要求违约方赔偿损失。 《合同法》的相关规定：第107条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第94条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 那么，究竟哪些情形买方可以要求卖方继续履行合同，强制过户。哪些原则上又不能要求强制过户呢，而要求卖方承担违约责任或赔偿损失呢？ 情形一：买方贷款已通过银行审批或买方有能力一次性付清剩余房款对于此种情形，作为买方可依法要求继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。对于目前房价涨幅过大，若买方选择解除合同，要求卖方承担违约责任，或赔偿损失，除非合同约定的违约金高于房价上涨的幅度，否则，一般不建议解除合同。若房价上涨的幅度超过合同约定违约金，则买方可依据《合同法》第114条第2款的规定，要求赔偿实际损失，但是，在证明房屋上涨带来的损失时，一般很难举证，而法院委托评估机构评估的价格往往会低于市场价。因此，在这种情形下，一般不建议选择解除合同。 情形二：卖方交付不能当出卖人不能向买受人交付标的物时，构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。这种情形下，房屋无法交付，不能强行要求过户，所以建议解除合同，要求卖方承担责任。 情形三：交付迟延商品房买卖合同中，出卖人的给付，由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，无需解除合同。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。 情形四：商品房的质量瑕疵这种情形下，可以根据实际情况房主自行选择解除合同还是继续履行合同。根据《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这些法律都给予了买方解除合同的权利。 情形五：商品房面积短少依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。法律如上规定，所以在此中情形下，建议买方继续履行买卖合同，主张违约赔偿即可获取补救，无需解除合同。 情形六：房屋朝向、绿化、配套设施等不符合规定对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使解约权。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，所以建议买方不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。 情形七：其他情形例如：二手房买卖中可能存在一房二卖、一房数卖的情形；以及上述各种情形组合在一起所产生的情形；房屋上有违章搭建被记载到交易中心的等等。针对这些复杂情形，买方务必清楚选择继续履行合同的法律后果，若选择继续履行的法律风险太大，建议还是选择解除合同，要求卖方承担违约责任。例如：一房二卖、数卖的情形，若数个购房者都主张要求强制过户，然而房屋只有一套，不管法院判决给谁，其他购房人要求强制过户，必然会被法院驳回。 以上主要为大家带来的是二手房买卖中卖方违约的常见情形，及建议大家如何处理，如果在实践中遇到的情况与此不同的话，建议根据实际情况进行处理，必要时可以免费咨询赢在线律师（yingzaixian.cn），也可拨打400-600-0822法律服务热线。
贴吧热议榜
使用签名档&&
保存至快速回贴卖方违约，买方能否要求强制过户已设定抵押房屋？（抵押涤除权在房屋买卖合同纠纷中的适用）
在房价高企的今天，一套房产的交易价格动辄过千万，因而，现实的房产交易中，交易的标的房屋存在银行抵押的情况非常普遍，大部分房屋买卖合同都涉及涂销抵押的问题（即俗称的“赎契”）。在这类房屋的交易过程中，一旦卖家违约，即会拒不履行涂销抵押的义务，那么，在标的房屋存在抵押权的情况下，买方能否要求继续履行，强制过户呢？01基本案情2016年08月，原告陈某与被告郭某签订房屋买卖合同，由原告购买被告名下位于广州市天河区的某处房屋，该房屋设定有第三人某银行的抵押权。原被告约定，该房屋转让价为400万元，被告在第三人某银行的抵押贷款余额尚有210万元，原告需于合同签订十日内支付首付款120万元；同时，自合同签订之日起三日内，被告应向银行申请提前还贷，由被告还清全部贷款。剩余280万元房款，由原告在过户后十日内支付给被告。如一方违约不履行合同约定义务的，每逾期一天，违约方应按房屋总价款的万分之五向守约方支付违约金。原被告双方还在合同的特别条款中约定，原告支付的120万元首付款专用于涉案房屋的赎契，原告支付该款项后，如因被告原因导致交易不成的，被告应按合同约定支付房屋总价款的20%作为违约金。合同签订后，原告即依约向被告支付了120万元的首付款。但在交易过程中，该房屋的价格暴涨。在巨大的利益面前，卖方随即违约，在收取了买方支付的首付款后，迟迟未向银行申请提前还贷，并称已决定不再出售涉案房屋。如买方同意解除合同，则卖方同意退回全部款项。如买方仍坚持继续履行合同，即便买方诉诸法律，卖方也会穷尽全部途径，将买方拖垮。02两难选择：解除合同or继续履行?此时摆在买方面前有两种选择，一是起诉要求解除合同，并要求卖方赔偿差价损失；二是起诉要求继续履行合同，并要求卖方按合同约定承担迟延履行的违约责任。对于第一个选择，因卖方单方违约的事实清楚，买方起诉要求解除合同有充分的事实和法律依据。同时，因卖方的单方违约导致合同无法继续履行，买方的合同目的无法实现，如买方要实现原有的合同目的，其只能再按市场价购入房屋，按照广东省高院的会议纪要，买方主张赔偿差价损失的诉请并不存在障碍。对于第二个选择，因涉案房屋存在银行抵押，而根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。也即是说，只有银行的抵押权涂销以后，涉案房屋才具备继续履行，强制过户的条件。在权衡利弊之后，买方认为在房价暴涨的情况下，即便法院能支持差价损失，但该案经过一二审的全部程序以后，评估时点的价格也必然远远低于该房屋未来的价格，如买方选择解除合同，其诉讼的可期待结果仍然无法弥补其因合同目的无法实现而产生的实际损失。因而，买方选择要求卖方继续履行合同，并承担迟延履行的违约责任。那么，在涉案房屋已设定抵押权，作为抵押人的卖方又拒绝按约定履行涂销抵押义务的前提下，买方能够要求继续履行，强制过户吗？03房屋抵押中涤除权的行使《物权法》第一百九十一条 &抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权设定的目的在于确保债务的清偿，在本案中，涉案房屋虽然设定了抵押权，但该抵押权的目的在于确保银行的债权能够得到清偿，卖方仍拥有对涉案房屋的所有权。根据上述但书条款，买受人虽然未取得抵押物，但只要经过抵押银行的同意，买受人可以行使涤除权，代替卖方提前向抵押银行清偿其全部债务，以消灭银行的抵押权，从而扫除合同继续履行的障碍。基于上述分析，买方向法院提起诉讼，除将卖方列为被告外，同时将抵押银行列为第三人，请求法院判令：1、原、被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、被告即刻办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，如被告拒不履行的，由原告代为办理注销抵押登记手续，由此产生的费用由被告承担，第三人应当予以协助办理；3、被告在涉案房屋的抵押登记注销后，协助原告办理将涉案房屋过户至原告名下的相关手续；4、被告向原告支付迟延履行违约金及承担诉讼费等。同时，如涉案房产被案外人查封，则该合同上在事实及法律上均不能继续履行，故，原告在提起诉讼的同时，依法向法院提出了财产保全申请，首先查封了涉案房产，以确保法院能够判决被告继续履行。04判决结果被告在收到该案的应诉材料后，即在答辩期内提起管辖权异议，该案在经过管辖权异议的一二审后，已经过了将近半年时间，此时，该房屋的价格已经上涨超过50%，并仍在持续上涨。在该案的庭审中，原告明确表示同意一次性付清涉案房屋的剩余房款，以清偿被告所欠第三人的全部贷款本息。银行作为第三人，则表示只要确保银行的债权能够得到清偿，银行同意协助办理注销抵押登记的相应手续。法院认为，原告已经履行了首付款的支付义务，并积极履行了合同约定的义务，被告无权要求解除合同。虽然涉案房屋已经设定抵押，但原告明确表示愿意代被告清偿其全部债务，使抵押权消灭，而第三人则同意原告代替被告清偿债务，对原告行使涤除权没有异议，且涉案房屋不存在其他不得转让的情况，故涉案房屋买卖合同继续履行不存在障碍。最终，法院判决支持了原告继续履行的诉讼请求。05结语针对近期频繁出现的房屋买卖合同纠纷，对买方而言，如选择解除合同，并要求赔偿差价损失，在实操中较为容易，可以无视涉案房屋是否被案外人查封及是否设定抵押等问题；如选择继续履行合同，在目前的实际操作中则较为复杂，不但需要确保涉案房屋不被案外人首先查封，而且还要有能力解决涉案房屋的抵押问题。如买方当事人有能力（即代为清偿抵押银行的贷款本息）选择继续履行合同，笔者建议当事人应尽快对涉案房屋采取保全措施，首轮查封涉案房产，以确保法院判决支持继续履行合同。原创法律案例分享，专注诉讼法律事务！欢迎点击关注~?如果你喜欢这篇文章，欢迎分享到朋友圈?
微信号：rongpenglawyer扫描二维码关注公众号 原创法律案例分享，专注诉讼法律事务，联系电话：
Copyright2017.杨邱自媒体资讯站，让大家及时掌握各行各业第一手资讯新闻！