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购租并举是什么意思，对房价有什么影响？
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什么是购租并举制度？ 对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。加快推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居住。 连平:购租并举市场是长效机制重要组成部分,对房价影响有限 超过30个城市开始培育房地产租赁市场，发展住房租赁能否降房价？9月13日，在“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”上，交通银行首席经济学家连平指出，建立购租并举的市场是长效机制的重要组成部分，对房价有影响但比较有限。 连平同时建议，对于房价上涨过快的城市，能否像设定通货膨胀一样，将房价上涨幅度作为施政的重要调控目标，政府应尽快出台相关政策。 发展租赁市场前提是控制房价 连平认为，建立购租并举的市场，是长效机制的重要组成部分，对房价有影响，但是比较有限，主要分三个方面。 首先，从需求转移来看，租房和购房是两个事情，虽然两个需求会有交叉和转移，但在房价较高的情况下，通过租购并举的制度将购房人群转至租房人群是比较困难的。 第二，是从价格来看，如果发展租赁市场的制度能影响到房价，也是影响的中低档次的房源价格。 在现实的市场上，整个房地产市场价格的上涨，主要是高档房产价格上涨拉动的；低档房价上涨主要还是因为高档房产带动所致。 第三，房价过快上涨，抑制了租赁市场发展，但并非房价上涨，是因租赁市场不发展所致。 市场上存在这种观点，“租赁市场快速发展，有助于房价的下降，或者说对房价会产生一定的影响，这背后似乎暗含着一种观点，即原来房价快速上涨是因为租赁市场不发展，所有的需求都集中在购房，需求比较大，房价就涨了，中间似乎有这样一个逻辑的暗示。” 连平认为，应该摆正房价和租赁的关系。从中国最近10几年的情况看，由于房价涨的太快，所以租赁市场受到了一定程度的抑制。 主要是因为租赁是纯粹的消费行为，而购房是消费和投资结合的行为，当房价处在较高水平，而且未来的趋势预期还是继续上涨的话，购房时，最强或者最集中要体现的是投资需求。 在房地产趋势上涨的情况下，很大情况下会抑制租房市场。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八凑也要想办法买房，这个和房价的持续上涨以及他的预期是有关系的。 国外租赁制度好，是因为房价上涨缓慢。有一些信息说德国、日本的租赁市场发展的都不错，这些报告可能更多集中在有关租赁市场的制度建设，政策配套等方面，而忽略了一个大前提，这些地方房价上涨非常的平缓。 在有些国家，包括日本，买房子和买汽车一样，买进就折旧了，房价是不涨甚至往下跌的，所以这个时候租比购好，这种情况下租房市场才有较快的发展。 将房价上涨幅度作为施政目标 连平认为，房价的问题，跟长效机制整个的建设，影响其实都是非常密切的，换言之，如果房价不能很好的受到控制，持续大幅度上涨，预期还是进一步上涨，同样，长效机制的推出和房价变动有密切关系。 他表示，中国房价已经进入一个新的阶段，2003年-2013年之间的10年时间，房价整体趋势是持续上涨，2013年以后房价开始出现分化。大部分的三四线城市涨幅很小，甚至出现部分城市不涨的情况；此外，少数三线城市和比较多的二线城市及一线城市仍继续保持上涨，或有比较大的上涨的压力。 供求关系不平衡导致房价持续出现上涨的压力。人口不断流入的城市，经济发达，市场经济体系比较完善，有更多的机会。这些城市的住房的供给远远跟不上，和需求之间有比较大的落差。面粉供应不足，而导致面包不够。 这些房价上涨的城市并不缺土地。如北京，真正用于城市建设的土地大概只占到15%左右，80%以上的土地在农村。用于城市建设的15%的土地中， 30%是用于住宅建设，70%是用于工业以及其他各种用途的。 就国际而言，东京、首尔、台北等城市均经历过房价大幅度上涨，此后的供给关系逐步调整，调整过程中，增加土地供给始终是最为重要的手段之一。 现在的东京、纽约用于城市建设的土地面积比较大，这些土地中的大部分用于居住，只有4%-5%的土地是用于工业用途，而我们的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。 今年上半年，国家相关部门已经出台一些政策改善供给不平衡问题，对于未来土地供给进行规划和计划，要考虑城市的土地消化周期和供给之间的关系。消化周期长的，比如说36个月以上，应该停止供给土地；消化周期在6个月以下的，则加快供给土地。 连平认为，政策调整要更加有针对性的量化和细化，如增加供给土地，增加1%和增加10%是有区别的。 他建议，对于房价上涨过快的城市，能否像设定通货膨胀一样，将房价上涨幅度作为施政的重要调控目标。现在部分的一二线线城市，房价的问题已经很严重，将房价控制在一个合理的水平，有助于吸引人才，推动技术进步，实现产业转移等。 相关部门应该快出台相关举措，如果主要城市不控制土地供给；房价上涨的幅度设置一个大致的水平，绝对上涨应控制在什么程度……这样对未来房地产市场长期保持平稳运行，保证未来持续推出长效机制能够真正收到效果。 这些举措需要不同的政策，土地供给制度，金融制度、税收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能构成有效长效机制的体系，取得更好的效果。
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王珏林：关注房价没意义 房价长期下跌不是好事
　　――访建设部政策研究中心副主任王珏林
　　本报记者 周雪松
　　两年前他提出“未来房价不会降”，遭到很多人的攻击；如今，他仍然坚持自己的观点，所不同的是，他认为当前房价的迅速上涨是不正常的。他，就是建设部政策研究中心副主任王珏林――一个带有浓厚官方色彩但又坚持自己见解的学者。
　　近日，国家发改委公布了今年二季度房地产市场有关统计数据，全国房价同比增长6．4％，仍是一片涨势。来自另一信息发布渠道国家统计局的相关数据显示，1－6月份全国70个大中城市房价同比上涨5．8％，但今年上半年，房地产投资同比增长势头仍然保持在20％以上。而在北京，仅上半年预售商品房价格涨幅已接近1000元。
　　带着人们关心的诸多问题，中国经济时报记者日前对王珏林做了一次专访。
　　稳定房价任务还很艰巨
　　中国经济时报：虽然今年1－6全国70个大中城市房价涨幅只有5．8％，和以前相比不是很大，但是我们看到有的城市（如深圳、大连，等）房价上涨势头非常迅猛，您怎么评价新一轮宏观调控取得的效果？
　　王珏林：新一轮宏观调控要解决的问题主要有：一是调整住房供应结构，从土地供应结构调整入手，从源头上保证90平方米以下中小套型住房和中低价位住房必须占70％；二是加大房源供给量，在现有城市土地并没有扩大而是在原有规划土地基础上，加大供给力度；三是规范市场行为，尤其是对房地产开发企业的开发行为做出很多规定，以保障房源能如期或快速上市；最后是解决社会矛盾和平抑房价过高问题。
　　对于这次宏观调控效果，总起来看，取得了初步成效。但是我们同时也看到，由于我国房地产业起步比较晚，发展时间比较短，而且还处于不成熟的阶段，许多法律和制度并没建立完善起来；另外对市场的监管也没有到位，比如开发企业囤地囤房，缺斤少两。这些都说明我们在管理方面还存在一些问题，社会矛盾不可忽视，部分城市房价上涨幅度明显太快。
　　中国经济时报：您的意思是说新政出台以后有一定的效果，但是目前问题仍然很突出？
　　王珏林：是的。这次房地产宏观调控，结构调整是一条主线，它是有时间段、有过程的，只有新建房屋上市，特别是新政策出台以后90平方米以下中小套型住房和中低价位住房大量形成供应，才能对市场真正起到平衡作用，也才能影响房价，这些都需要一段时间。
　　现在各地正在研究方案和落实中央政策，有的城市按新政要求推出的项目刚上市，但大多还没上市。任何一个新的楼盘从批、建到最后市场配置，有一个程序。这是正常的。
　　中国经济时报：“国六条”出台以来，楼市值得关注的一种现象是成交量萎缩，但房价上涨，您认为这是什么原因造成的？
　　王珏林：眼下房地产市场不能仅仅用成交量高低来衡量，因为现在不是市场低迷，而是大家对住房的预期普遍比较高。仅从短期来看成交量的变化不能反映出市场的真实情况。只能给一个信号，引起注意。所以短期无所谓，我们更应该看到，现在大家仍一致将投资房产当作资产保值增值的一种手段。稳定房价不是短期行为，任务还很艰巨，必须从长计议。
　　关注房价本身没有意义
　　中国经济时报：为什么中央提出“稳定房价”而不是明确表示要将虚高的房价降下来？
　　王珏林：去年，政策针对的也是部分城市房价过高、上涨过快，而且范围扩大，并有可能蔓延，这就带来两个风险：一是房地产泡沫带来的金融风险；二是影响房地产市场稳定。上海出现了虚炒，这种现象太危险！因此调控力度很大，而且大部分政策交给地方政府制定。
　　为什么中央今年又提出政策？主要是因为去年宏观调控政策有一些还没落实到位，市场不规范，新的问题又出来。比如说北京，投机其实并不多，但北京房价上涨很快，需求在增加。
　　为什么提“稳定”而不提将“虚高的房价降下来”？稳定房价不是说将房价降下来，它要“稳定发展”，但是太高的房价肯定要降下来。“稳定”和“虚高”两者相比较而言，“虚高”不科学，标准不好说。
　　8000贵还是10000贵，拿什么标准衡量？啥又叫虚高？了解市场、分析市场你不能简单看房价，而是要从房价看市场的走向和未来发展，所以中央一再强调要保持稳定。
　　我们搞的是市场经济，房价是市场行为，政府不会直接干预房价，而是根据市场的供求情况，对资源进行合理配置，使更多的城乡居民有房住。
　　中国经济时报：那么“稳定”的标准是什么？
　　王珏林：我觉得有两个标准：一是整个城市平均房价降下来，如果连这一点都没做到，还怎么谈稳定？二是通过增大市场供应，通过建立住房保障制度，解决大多数人的住房问题。
　　“稳定”的确切含义是使房价稳定在一定的范围内，可上可下。政府不会干扰市场，也不可能干预房价，房价的长期下跌，并不是一件好事。
　　“稳定”不是房价下来，而是政府拿出多少土地，采取多少措施解决住房问题，怎么建立健全住房保障体系等。关注房价本身是为了调整市场，规范市场，保持市场健康发展。在住房保障方面，经济适用房主要面对中低收入家庭；廉租房提供给最低收入家庭；限价普通商品房则主要供给本市居民（包括较长居住在本市的外来居民），由此逐步往上推进，使我们的住房保障体系最终能惠及社会大多数家庭。
　　价格不会下降
　　中国经济时报：今年4月份，您在接受媒体采访时曾说，北京房价快速上涨的原因是供求不平衡，房源不足。不久后北京有关部门公布情况显示，北京有六成房屋未售出，并不存在供给问题。对此您有什么看法？
　　王珏林：我还是坚持我的观点，我觉得北京市这样做是正确的。啥叫囤房？就是有的开发企业开盘时并没有按规定全部将房源拿出来，而是先一点儿、一点儿拿，挤牙膏似地，先拿差的、次一点的，后才拿出好的，价格也一次比一次高。开发企业为啥囤房？因为市场太好了，房子供不应求，如果不是这样，房价能上去吗？！
　　现在很多开发项目，要走后门才能买到房子，这是非常不正常的。如果消费者去选房，我选十家，选好了我跟你砍价。现在你有砍价机会吗？而是你爱买不买！现在的政策就是要解决这种市场不规范、投机取巧的问题。
　　另外，还要看六成房子是不是都上市了。如果规划、土地部门批了没上市是一回事，有六成房子出售没人买又是一回事。因此要分析具体原因，若是上市没人买，那样就好了，咱们就可以砍价。现在连砍价机会都没有，你说这个市场到底是供大于求，还是供不应求？
　　前面提到的六成未上市，可能有囤房现象，也可能有的还在路上走呢，有的到了，正在卸货，而有的则在库房保存着，没有形成实际供给量。
　　中国经济时报：您认为目前这种房价上涨正常吗？
　　王珏林：怎么说呢，我认为这么多年从来没有什么东西的价值涨得像房价这么快，可以说非常不正常；同时也说明房地产存在问题，而且这个问题还不小，说明市场不成熟。
　　中国经济时报：谈到房价，两年前您曾表示，未来房价不会降。您现在是否还坚持这种观点？
　　王珏林：实话讲，我对市场进行分析，是经过充分调查研究的，我跑了很多城市，与不同人进行过交流，又根据市场的供需情况进行比较客观地分析，得出结论，只是给大家提供一个准确信息。
　　当时我考虑到土地有限，城市化推进太快，分析了很多种原因，才得出这样一个结论。判断房价，要对一个区域、一个地块周围以前的房价进行比较，才更有参考的意义。未来几年，由于商品房的数量减少商品房的价格不会呈现下降的趋势。
　　住房保障是政府责任问题
　　中国经济时报：现在二三线城市房价涨幅相当惊人，个别城市6月房价同比上涨高达30％多，您怎么看这种现象？
　　王珏林：我认为二三线城市房价上涨是正常的。凡是房价上涨比较快的城市，经济势头发展比较好的城市，人民生活水平提高比较快城市，就业能力也比较强的城市，带来的住房需求就大。譬如北京就吸引了全国大部分人才，外来人口买房的就比较多。小城市可能只有少量的外来人口购房，但也会加大住房的需求。城市化推进、人口规模增加、投资渠道狭窄、个人存款不断增长，这些因素都要释放。银行利率也比较低，所以买房成了首选，房地产成为资本转移的重要渠道。
　　中国经济时报：我国住房保障体系的缺失谁应该承担主要责任？
　　王珏林：我认为这是一个政府责任问题。作为政府，最起码应保障市民有饭吃，有衣穿，有房住，条件可好可差，根据城市的经济能力。没有房住，自己又解决不了，政府有义务帮助解决。
　　有的城市经济状况非常好，也没解决这个问题，更重要的就是责任问题。有关政府部门应把解决住房问题当作政府的一个责任，有经济条件的，应建立起完善的住房保障体系，没条件的，也要想办法逐步建立起来。
　　中国经济时报：“国六条”、“国十五条”出台以后，北京等很多城市相关配套细则迟迟没有出台，这是什么原因？
　　王珏林：国家对各地出台配套政策，是有时间要求的。有的可能正在研究过程中，但都必须要有。为使调控政策更具操作性，国家有关部门也要出台一些配套实施细则。比如说“两竞”，怎么竞地价、竞房价，如何招投标，都要有个规范。制定政策需要认真研究，要有一个过程，一个一个地出，例如住房保障制度，也需要逐步完善。
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都在关注常州土拍 一文看懂地价与房价关系!
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
2017年的常州土拍，未拍先火，多方瞩目，许多人都在好奇，楼面地价与房价有什么关系？作为购房者，是不是可以从楼面地价中预测出未来的涨跌，预算出开发商的利润空间，进而有效避免盲目的购房行为！ 什么是楼面地价？该如何计算？
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 【楼面地价的计算公式】楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 楼面地价还相当于是土地单价和规划容积率相除的数值。其中，规划建筑面积等于土地面积和容积率相乘的数值。 由上述公式可知，楼面地价与容积率的关系是负相关的，这就意味着容积率越高，楼面地价就会越低，反之，楼面价格就越高。因此，楼面地价比土地单价更能说明土地价格的高低，还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。
楼面地价和房屋最终售价之间究竟有什么关系？ 楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。 楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终售价大约会在什么范围。 最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润 在这里，楼面地价和建筑成本价都是相对透明的，购房之前，以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比，就能更加明确该项目的房子是否值得购买。
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中央土地拍卖政策中的“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等是什么意思？科普一下
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限房价、竞地价：& k* `ＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ' w
“限房价、竞地价”完整来讲应该是”两竞两限“，即：限套型，限房价，竞地价，竞房价。这是指在土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定住房套型（为符合国家规定的中小户型占总数70%的要求），限定最高房价，然后在”两限“的基础上，让开发商向上竞地价，向下竞房价，这样既能够抑制房价过高，又能让政府获得较好的土地出让收益。$ _8 |ＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ9 A& }4 Z
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限地价、竞房价：7 g Q# GＢBs.0５１3.org0 @
限地价竞房价政策，这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价“价低者得”的原则，确定最终的竞得者。, |$ o/ W来/ Y i源：濠3 r滨/ u论# D坛) E
地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。比如某地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。这意味着，土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。2 K濠- r滨% m7 ]论; a* O2 j坛1 o9 r
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超过溢价率一定比例后现房销售：* b$ M濠# O滨* W论. {* U# q坛/ W
溢价率超过多少，开发商必须现房销售，厦门最近土拍一块土地就规定，溢价率超过50%，开发商必须现房销售。( P% fＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ/ g
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竞自持面积：; JＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ3 S& E- V
举个天津的例子：017—008号地块挂牌出让竞买报价设置最高限价为54亿元。当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。若竞报自持规划商业建筑面积达到52000平方米上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。号地块挂牌出让竞买报价设置最高限价为28亿元。当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。若竞报自持规划商业建筑面积达到42000平方米上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。受让人对竞报自持的住房必须以套为单位，不得低于竞报成交的自持住房建筑面积，且受让人对竞报的自持住房须确定集中设置的位置，不得办理销售许可，对自持住房整体办理不动产权属登记，办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营，不得分割转让、分割抵押。
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