银行信息港财经1月19日讯：近日，钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会举行，任志强在会上发表演讲，任志强本色不改，道出中国楼市的诸多&秘密&。
　　领导前几天跟我说，不许说&房子是住的，不是炒的&。中央已经决定了，所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性，这个不确定性其中就有特朗普。
　　就我个人来说，特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事，就逼着你去出牌应对，逼着你改革。举个例子，特朗普说要减税，如果他上台后真的减税，那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?
　　前些天中央经济工作会议已经说了，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革，这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会，可以促进中国加速进行制度和经济改革。
　　这个你们老总邀请我讲讲房地产，但是领导又跟我说不让讲，我都答应你们老总了，这事儿也挺麻烦，所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)
　　第二节&&民间投资对中国经济没有信心
　　这表都是统计局的数字啊，为什么先说固定资产投资呢，因为它和房地产有密切关系，和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降，说明民间投资对中国经济没有信心，所以大量资金外流，导致外汇变化等等，这都是有密切关系的。
　　其实民间投资低迷但不能说没有增长，它这个是3.1%的增长，其实这3.1%的增长里还有问题：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几，现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
　　房地产开发投资增长率也是，6.6%变成6.5%，一个平稳下降的趋势，这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。
　　10月份出台了很多政策，这个国庆长假的时候，十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩，回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%，今年涨到这么多，已经很不错了。
　　换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。
　　第三节&&价格大涨，土地供应负增长
　　土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。
　　单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。
　　所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。
　　房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。
　　12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。
　　如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。
　　销售面积增加24.3%，销售额增加了37.5%。这个差额，就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点，主要是在限购的城市。
　　第四节&&房地产与人口和制度相关
　　北京最近提出一个&誓死守住人口2300万的底线&，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。
　　大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，为什么房价高呢，你说你万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。
　　那么今天还有一个问题，就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢，3750万。
　　那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)
　　北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。
　　这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。
　　市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区，怎么搬啊，然后想出了个主意，说每个企业收购一个小商品市场，不能租给小商户，这个小商户就得走。
　　没办法呀，每个区都下了任务，就告诉你必须把这些人轰出去，所以北京好多小商品市场就关掉了。
　　把人轰走，你轰得走吗?但是我知道，大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊，你别说你是中国人，你是上海人你在上海待着，你是湖北人你在湖北待着，你是湖北一个县里人你就在县里待着。
　　为什么，那写着呢，没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊，有个劳动合同就能买，中国人不行，你还得户籍社保一大堆。
　　所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系，更和我们制度有关系。
　　第五节&&货币政策推升房价?
　　去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢?
　　所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。
　　但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。
　　很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢?地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。
　　万科现在急的够呛，不给它发就卖不了。那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。
　　那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
　　现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
　　第六节&&房价上涨与货币无关
　　大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。
　　那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚，到底还有多少房子和多少没卖的房子。
　　那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。
　　13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔，我后来也不知道裸奔没有，反正他认输了。
　　房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
　　这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。
　　很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗?
　　所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。
　　我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。
　　第七节&&中国房地产杠杆高
　　那么我们房价到底涨了多少?我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少?数据还没出，估计在。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。
　　但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱?80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少?3750块。80块对3750是增加多少倍?40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。
　　所以都说中国的房价有泡沫，我是有点疑问，我也不敢说反对，是吧。反正我是有点疑问，到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗?不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了，我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了，如何如何，我觉得挺好。
　　中国2010年房价收入比大概是7.49，，呈下降趋势。6点几你还不知足啊?挺好的啊!
　　有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么?大量移民进去了，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。
　　我们往前看，2003年是多少，3.84。中间房价有一段暴涨，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。
　　那么说货币，都说中国房地产杠杆高，这都是人民日报写的，写了三四篇文章说要去杠杆，去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗?
　　你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。
　　第八节&&个贷与之相关
　　来说个贷，我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的，在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高，我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说我们今年增加多少多少个贷，我说你知道总量多少吗?他只知道新增。
　　我们看16年9月，房地产销售8万亿，新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。
　　我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款，哪儿有这么低的杠杆率啊。
　　去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。
　　我们看16年1-10月份的统计，有人说新政出台后杠杆变小了，我们看没有发生大的变化。
　　1-11月，新增个贷在新增销售额的占比增加了，个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮，而实际它对购房的支持并没有那么大。
　　我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年，13亿平米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年全年，估计16年全年在15亿，这是一个相当大的数据，还不算二手房。
　　个贷分三种，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的，占总量20%左右，新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款，大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押贷款。
　　比如说我是一开工厂的，我抵押房产也好厂房也好，我去贷款投入生产，这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房，但是央行没把这三个数据分开，就给中央一种感觉：我们的新增贷款这么多，杠杆这么高。
　　等我把这些数据说完，央行副行长说这些统计的数据不对，我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。
　　你得把这三个分清楚分析啊，最后的结果是什么，就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何&&哎呀，我真有点伤心，这些人怎么没有点文化呀。(全场笑)
　　第九节&&有没有理由相信数据?
　　我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。
　　就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊?竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。
　　如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。
　　有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。(全场笑)
　　所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。
　　关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。
　　但我们想想这个人流是往哪里跑呢?这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。
　　价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗?投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。
　　这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的是什么数据呢，不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。
　　所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。
　　我们光看人口增长数据，很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。
　　那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快，我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。
　　那么按什么算房价呢?所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数?所以说用中位数算更好。
　　所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。
　　你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。
　　全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。
　　你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了!老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思?一个家庭里不到三个人，导致什么呢?我三个人得要两套房子，德国也是这样。
　　第十节&&房地产还会稳定增长
　　时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。
　　那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。
　　就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。
　　所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。
　　所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。
　　所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。
　　去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。
　　日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。
　　谢谢各位。
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近年，市场预期已经出现了扭转，未来房价可能会下跌，就目前来看，城镇居民人均住房面积每年新增的住房数量过多，中国房地产市场已经出现过剩，一些中小城市住房出现严重的供大于求，所以如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善，这些中心城市的住房也难以卖出。
近年，市场预期已经出现了扭转，未来房价可能会下跌，就目前来看，城镇居民人均住房面积每年新增的住房数量过多，中国房地产市场已经出现过剩，一些中小城市住房出现严重的供大于求，所以如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善，这些中心城市的住房也难以卖出。下面一起来了解2017年未来房价走势图。
2017年未来房价走势图
1、城市之间房价差距将更大
政府一直想现实大中小城市的均衡发展，但是由于公共资源无法均衡，发展机遇更多的集中在首都，省会城市和特区，所以城市中的房价差距比较大。在过去几年中，资金的增长，像北京、上海、成都这些明星城市，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2、大城市房屋日益资产化
一线城市和一些中小城市，特别是那些人口流失比较大的城市，基本都是回归居住，办公、商业等原始属性。而房子最令人痛苦的时代过去了，对于95后，他们的青春将不再受住房的挤压，这些房地产泡沫带给我们的是最大福利。
3、小户型将机械化
现在许多的小户型都将机械化，特别是20平米左右的小公寓，将成为精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。
4、逆城市化很难出现
有些国家会出现逆城市化，一些城里人到农村买地，建别墅等。但是在中国比较难出现这样的局面，因为中国人多，土地国家所有。公共资源不均匀分配，让农村居住人，生活不方便、不安全。
5、大城市很难&去中心化&
目前中国大城市面临到的问题就是交通、环境压力，让城市拥有多个中心成为很多人的梦想。如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。
编辑总结：关于2017年未来房价走势图就介绍到这里了，希望对大家有所帮助。想了解更多相关知识，可以关注齐家网资讯。
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时光如梭，仿佛才过春节，今天就已到了2016年的12月28日，已是年尾，很快我们即将一同迎来全新的2017年，回顾这一年，我们会发现楼市一直处在上涨的趋势，但到了最近也有了明显的降温，主要是由于其调控政策的作用，那么2017年中国的房价会降吗？想必这是广大民众共同关心的问题，下面我们根据近期的中国房价走势图来分析分析。
2017年两会召开之后，中国未来的经济社会发展大计将定下目标和方向。作为老百姓重点关注对象，房地产市场将如何定格已经成为人们关注的话题之一。
眼看着2017年的3月即将来临，对于一些房屋刚需族来讲，已经开始蠕蠕而动，想要购房但是又怕房市发生巨大的变动，所以迟迟不敢下手，处于观望的状态，回顾2016年，长春的房价也随着市场行情一路飙升，下面就随小编一起去看看长春房价走势图吧，看看该地区在2017年时的涨跌情况如何。
众人皆知,过去的2016是楼市情况波动相当明显的一年,各地的房屋价格相比昔日有相应的上涨，自然厦门这个城市也不例外。厦门作为现代化滨海城市，它的发展与进步大家有目共睹，那么2017年厦门房价走势会是怎么样的呢？下面我们根据2017年1月厦门房价走势图来分析分析吧！
今天是日，刚刚告别房价暴涨的时代，不少楼盘重整旗鼓，欣然迎接着新一年的挑战，北上广这几个城市是一直备受关注的，2017年它们的房价有什么变化呢？下面我们根据广州房价走势图一起来预测下2017年广州房价走势如何。
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2017年房价走势最新消息 未来房价是涨还是跌
来源：&&编辑：至诚财经 &&时间： 13:10:31
　　对于从是房地产投资的人来说，2017年未来房价走势将会如何？未来是涨还是跌都没有确切的定论。不过从一些文件和政策中可以看到些端倪。一些2017房价走势最新消息让我们对房地产投资有了个大概了解。下面就来看一下。
　　由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的&财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会&在京举行，发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的《中国住房2016中期报告》。报告预测未来一年，房价增幅或呈回落趋势。
　　报告认为从前期政策及市场反应来看，总体政策方向明确，中间调整也比较及时，并取得了一定的效果。但调控中也出现了一些问题：国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑等；一、二线城市政府层面上，市场监管没及时跟上，土地供应政策较为被动等；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。
　　报告预测，基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势预判，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。&调整可能迟到，但不会缺席。&具体来说，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或呈回落趋势。房地产投资增长幅度或将趋缓，2017年或将出现波动。同时，基于房地产周期经验对未来趋势判断，报告指出，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。
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