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都说物业费难收 宁波这个小区却连续4年缴纳率100％
　　物业费收取难，无论在老旧小区还是高档小区，都是共性话题，部分物业公司因物业费收取难，而陷入了运营困境的也屡见不鲜。　　昨天，记者从海曙区物业办了解到，该区一拆迁安置小区———胜丰东苑,连续4年来，物业费缴纳率均达到了100%。对拆迁安置小区来说，连续4年100%的物业费缴纳率在海曙区尚属首个，在宁波也为数不多。　　在一个规模不算小的安置小区里，这个100%是如何做到的?物业公司又有什么秘诀，能让居民心甘情愿地缴纳物业费呢?昨天，记者就此作了一番了解。　　居民给点赞　　环境整洁、服务暖心,这点物业费交得值　　“陈婆婆，今天阳光很好，你出去散步啊，这里有台阶当心啊!”“李阿姨，超市刚回来啊，东西要我帮你拎伐?”昨天上午，胜丰东苑小区内，保安郑师傅跟老居民们热情地打着招呼，居民们以笑脸回应。来小区当保安2年多，郑师傅已经和居民们打成了一片。　　胜丰东苑位于胜丰路和文化路交叉口，是海曙区胜丰村原拆原建的安置小区，于2012年底交付。现住有业主358户，业主构成以原胜丰村周家边、林家边、钱家边(部分)自然村村民为主，还有占比不少的外来租住人口。　　“今年4月，我家外墙漏水，我打电话找物业，一个电话维修工人就上门来了!”说起小区的保安，家住胜丰东苑小区14楼的王自力阿姨赞不绝口。一次出门，门竟被风一吹给关上了，忘带钥匙的王阿姨急得直跺脚，无奈之下，又找到了物业。很快，开锁师傅上门帮王阿姨开了门。“小区物业真正替我们办实事，这样的物业交管好，物业费我交得情愿!”于是，每年3月，王阿姨都主动将物业费交到物业那里。　　“小区扫得清清爽爽，垃圾桶摆放得整整齐齐，还有人巡逻有人管理，比村里住得舒坦多了，交点物业费是应该的。”在小区散步的林女士也告诉记者。不仅如此，小区进出管理严格，门卫保安对陌生车辆、人员都主动询问;卫生保洁要求高，主通道上难见一片垃圾;楼道没有关好防盗门的，巡视的保安帮忙关上……　　细致的服务感动了居民，2016年小区物业费收缴公示一贴出，便有业主来物业管理处缴费，不出数月，358户业主就交齐了物业费。记者从经纬物业获悉，不仅去年，胜丰东苑从2013年度到2016年度，连续4年物业费收缴率均达100%。　　海曙区物业办负责人陈波告诉记者:“对于一个拆迁安置小区来说，连续4年100%的物业费缴纳率实属不易，在海曙区尚属首个。胜丰东苑物业的做法对其他小区来说，也有借鉴和指导意义。”　　据海曙区物业办最新提供的数据显示，2015年海曙区156个住宅物业项目中有26个项目收费率达到95%以上，有2个项目达到100%，胜丰东苑是其中之一。作为老小区的太阳公寓，20多年来，物业收费率均在95%以上，2015年更是达到了98%。　　物业谈心得　　服务要做细、工作要先做，把居民当家人　　“服务要做细，工作要先做，把居民当家人。”有着多年老小区管理经验的宁波经纬物业管理有限公司总经理陈香明道出了服务心得。　　自2012年10月接手胜丰东苑，物业公司工作人员就先行代业主“验房”，门锁不利索、绿化有缺失……工作人员不放过任何一个令业主不满的居住细节。2013年1月，拆迁户入住，工作人员又与胜丰社区工作人员一起入户走访，留下联系方式，主动建议业主有事找物业。　　不过，光靠服务还不行，该物业公司还与海曙西门街道胜丰社区居委会一起，帮助居民解决了不少难题，让少数几个不愿交物业费的居民也不得不“点赞”。　　“我们小区住宅楼的车棚地势低于小区路面，平时下点雨没关系，但是一碰到连续大暴雨或台风，河网水就会倒灌，导致一楼车棚进水，2013年、2014年和2015年都碰到了，居民反映很大，因此整改小区排水系统刻不容缓，资金是最大的难题。”胜丰社区居委会书记姚涛介绍说。　　通过社区居委会多次向上级部门申请，今年这个事情终于有了着落。“资金已经到位，目前已经在招标了，年后就可以动工，完工后车棚进水的问题就能解决了。”　　2015年7月，胜丰东苑小区对面开了一家餐饮店，由于烟囱朝餐饮店楼顶排放，沿街的住宅楼受油烟和噪音影响，苦不堪言。居民们将这事反映到了居委会和物业。“我们做了调查，发现对沿街住宅楼100多户居民有或多或少的影响，也跟环保作了反映。后来通过调解，我们花了六七万元，将餐饮店的烟囱由上排改为下排，解决了油烟和噪音扰民的问题。”姚涛说。记者了解到，从投诉到问题解决，只花了一个多月。　　更让这个小区物业自豪的是，拆迁安置小区常有的“绿化成菜地”问题，从未在胜丰东苑出现过。“业主拿绿化带当菜地，无非是习惯的延续，但爱护美丽家园的心都是有的。关键要早发现早制止，绿化就不会被破坏。”陈香明说。去年初，一业主刚搬进新居，保安发现该业主打算在河边绿地上垦地种菜，于是与社工第一时间上门向业主宣传毁绿种菜对小区环境的危害。一连跑了六趟，业主终于收起了锄头:“比起几株菜，还是舒服的小区环境要紧。”　　为确保小区安全，小区目前已设置74个摄像头，设置33个巡更器，确保保安一天巡逻24次，巡逻范围覆盖小区楼道、活动室、地下停车场与外围商铺等。
物业费;缴纳率;宁波;物业
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物业如何处理由于开发商硬件太差，而引起的物业费很难收取的问题？
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做好基础工作，动员小区交费积极的业主，开展系统收费活动（如一次性缴一年，免一个月等），对所有拖欠业主多次走访，对于带头闹事的，拖欠费用多的，极少个别多次催费（保留证据），进行起诉，杀一儆百。软硬两手都要抓，基础是自己的服务要做好。
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主要还是做好物业管理工作吧。没有贴心窝心的服务，硬件不好，要收管理费业主一般很抗拒。先从小区治安开始，然后是环境卫生和绿化，基本上就从这些着手吧。
当然是先和开发商交涉问题
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业主不愿交 物业收不上
小区物业费为何难收
陶祎之制图
　　本报记者柳祥宝&郑&红　　　　1981年3月，中国大陆第一家物业管理企业—深圳市物业管理公司诞生。物业管理作为一个新兴的行业，伴随着房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。　　随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，物业管理变得越来越复杂。近几年，我市部分物业服务公司因业主拖欠物业费而一走了之的情况时有出现。　　台州市物业收缴加权平均率在80%左右　　据台州市物业协会统计，目前我市物业服务公司70%处于经营困难，20%收支平衡，只有10%保持盈利。　　“物业费是一个物业服务公司正常运营的基础。目前，台州市物业收缴加权平均率在80%左右，但是按正常收费标准，在价格对等的条件下，物业费收缴率必须达到94%到95%，公司才能维持收支平衡。”台州市物业协会常务副会长、方远集团物业服务有限公司黄赣浙告诉记者，物业费的收缴难度大是物业服务公司很头疼的一个问题。　　根据记者对我市部分小区住户的随机采访，总结起来业主拖欠物业费的原因大致分为三种：一是一些业主无故拖欠；二是认为物业公司收费不透明或不合理，服务与价格不符；三是部分业主因开发商不履行售房时的承诺，以拒交物业费进行抗议。　　张先生在阳光新景租了一间30平方米左右的房子，一年物业费大概在150元。　　由于长时间在外出差，张先生没有缴纳物业费。“我大部分时间都在外地，没享受到物业提供的服务，为什么要交？”他觉得，即使要交，也要打个折扣。　　刚参加工作两年的小俞2014年4月在太平洋大厦租了一间单身公寓，一年租期，物业费连房租一起缴清。　　今年1月1日，大厦物业撤出。“我交了物业费，却因为个别人没有交，让我深受其害。那我为什么要交？”小俞觉得这是物业服务公司违约了。　　业主与物业的矛盾往往会导致拒交物业费　　“物业服务公司与业主间的矛盾是多方面原因造成的，不单单是物业费的原因。”黄赣浙认为，一些开发商擅自更改规划、缩小面积、简化配套设施，这些问题在业主入住后逐步暴露出来，业主在跟开发商交涉中得不到满意的答复时，会寻求物业服务公司的帮助，物业服务公司因此代人受过。　　在很多小区，多数业主入住后一般不会主动提出建立业主委员会，只有当业主与物业服务公司产生利益冲突时，才会想起成立业主委员会。流于形式的业主委员会，导致业主权益受损得不到解决，物业公司收费困难也没人能帮助解决。　　“管理人员素质偏低，管理服务不到位，规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足。”黄赣浙说，一些物业服务公司自身也存在不足，不能提供质价相符的服务。　　黄赣浙说，这些矛盾最终都导致业主拒交物业费。“不交物业费，物业公司又难以维持运营，这是恶性循环。”　　黄赣浙举了一个例子，以景元花园为例，10年前，保安月工资在800元左右，现在要3000元。“成本快速增加，物业费却没太大提高，盈利空间被大大压缩。公司如果减少成本，那服务就跟不上，整体物业品质难以提高，更谈不上创新服务。”　　物业纠纷，该如何正确维权　　对于物业纠纷，当事双方究竟应该如何处理，如何维权？　　“物业纠纷的案例很多，物业公司没有依据合同履行职责，往往是业主选择拒交物业费的原因。”浙江华顶律师事务所律师潘道广说，业主享受了物业公司提供的服务，即使对服务不满意，拒交服务费的行为也是不合理的。　　潘道广介绍，业主想要维权，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式。　　如果交涉失败，可以向业委会投诉，然后由业委会发函给物业公司。如果物业公司没有作出整改，则可以寻求物业主管部门的帮助，将情况反映给居委会、街道办事处或住房和城乡建设规划部门，由他们出面协调处理。　　“物业公司也应通过正当、合法途径解决欠费问题。”潘道广说，物业公司在经书面向业主催交未果的情况下，可以通过提起诉讼的方式解决。　　潘道广说，一些物业公司为了迫使业主交物业费，而采取拆水表、电表的做法，这是违反法律的。供电、水合同的对方当事人是电力、自来水供应公司，物业公司更没有权利以此催收物业管理费。在线招聘虽然帮助很多人找到了工作，但是虚假信息却从来没有断过。[]
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“不务正业”换来社区双赢 业主满意物业费不难收
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　　“最近小区活动真丰富，一会儿上门送春联，一会儿新春联谊会，前两天又在征集开春旅游了，据说都是物业公司在弄的。”近日，家住长江国际雅园的小沈在QQ群里向朋友们诉说着小区东洲物业的“多管闲事”。虽说有些不解，可小沈和业主们却表示，都挺喜欢物业公司能时不时来一下“不务正业”之举。
　　物业忙着搞活动　　“现在的业主十分关注社区氛围，而物业的使命则是成为社区氛围的维护者。”东洲物业总经理张安红解释，物业公司不是管理员，而是服务生，物业的服务不仅仅是单纯的通通水管、修修电表、看看车辆，更应该是业主生活的方方面面，为业主组织各种活动，虽然增加了物业的工作量，但却能让业主在茶余饭后能有一个消遣和交流的平台，不光有助于业主氛围的融洽，更重要的一点是通过活动，能让业主更为了解物业、接受物业，方便物业今后各种工作的展开与推进。　　正是意识到了这一点，锡城越来越多的物业公司积极搭建活动平台：万科物业组织的植树活动、少儿涂鸦；太湖国际社区物业新近推出的快乐寒假生活；金佳物业多次请来专业的表演团队到小区里举办文艺晚会……
　　业主满意物业费不难收　　目前，我市注册的物业服务企业约有450家左右，物业管理项目1700多个，管理面积约1.5亿平米，其中住宅面积近1亿平米，涉及户数88万户。然而在很多小区，物业公司和业主成了“死对头”：一方面，业主为小区垃圾成山、电梯事故频发、车辆无序停放等事找物业，却被推三阻四；另一方面，物业上门三催四讨，业主就是不缴物业费，让物业大呼撑不下去。　　无锡市物业管理中心副主任丁立志说，业主倾其所有买了一套房，却遇到了糟糕的物业管理服务，纵使有再好的地段、户型、配套，住在其中恐怕也只有烦心了；而业主一旦对物业不满意，便会理直气壮地拒不缴物业费，物业提供的服务随之越来越差，恶性循环的结果只有两败俱伤。　　“每一位业主都希望得到良好的居住环境和氛围，享受到良好的服务，并由此带来物业保值和增值，因此我们先让业主感受服务，然后在保证品质不下降的情况下满足收缴率。”张安红告诉记者，如今小区的物业费不用催，基本上都是业主主动来交的。扬州市住保房管局负责人在无锡参观江苏优秀住宅小区长江国际雅园时直夸“这是个好思路”。
　　“好物业”成置业新标准　　记者采访发现，不少购房者除考虑价格、地段因素外，小区的物业管理服务成为新的购房考察点。“选房子从好物业开始”成为置业者的标准之一。　　现在已有一套房子的孙先生告诉记者，“物业服务好的小区很多人都愿意买，就算价格稍高一点，很多人也会考虑购买，房子的升值空间也更有保证。”　　与此同时，不少置业顾问也称，前几年购房者买房多问及价格、户型，现在除了这些常规问题外，前来看房的市民大都还会问问小区的物业管理服务。比如，哪家物业管理公司、服务标准怎样，有的甚至成为是否购买的关键因素。记者了解到，为了更好地提升楼盘的品质，目前锡城不少楼盘都引进了名牌物业，借此助推销售。　　“优秀的物业确实会使一个小区的房源在售价、租金上都领先于同地段的其他小区。”大众房产李娜告诉记者。如太湖新城板块，向来以物业强著称的万科城市花园在租赁市场上的价值比同类小区高出5―8元/平米/月。而长江国际更是因为档次高、物业好，月租金在全市遥遥领先，一套130多平米的三室两厅，可以租到四五千，如果装了地暖，价格可以翻番。（记者/祝雯隽）
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因为张柏芝而备受关注的张柏芝妈妈，本...
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