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我想购买城中村改造房，需要注意什么？
我想购买城中村改造房，需要注意什么？&& 城中村改造后建成的小区中有分给原村里居住人的房子，请问这些房子可以买吗？因为这些房子比小区内通过房地产商买的房子要便宜，如果买村里人分到的房子需要注意哪些重要事项？
城中村与商品房的本质区别在于土地使用权。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售。城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。
商品房有完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。商品房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金。本栏目在此提醒您，不管购买哪种性质的项目，购买之前都需要查看五证，城中村改造房要上市销售，也需要取得五证。感谢关注！
城中村改造房能否购买，首先应该了解其开发主体是否合法，城中村开发的主体为村民及农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，或者是村委会依法委托的房地产开发企业。而由村民个人或现由集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。所以在购买城中村改造房的时候，应该了解其开发主体合法性，尽可能“选择政府监管比较好的项目”。
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“城中村”改造项目不能享受棚户区改造的有关税收优惠政策
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2014最新城中村改造主要税收政策盘点
　　对外公布的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(简称《意见》)指出，将多渠道筹措资金，保证2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造&&。城中村改造中，必然涉及拆迁补偿问题。拆迁户和企业较为关注的问题就是，取得的拆迁补偿费如何计税?目前国家层面尚未制定统一的&城中村&改造项目税收政策。据查阅，现行涉及&城中村&改造税收文件及主要内容有：
　　营业税
　　《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函发[1997]87号)规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的&销售不动产&&其他土地附着物&税目征收营业税。但《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[号)明确，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[号)规定，不征收营业税。依照新法优于旧法的原则，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，&城中村&改造中个人取得青苗补偿费不属于按照国税函发[1997]87号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函[号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入不征营业税。而对企业纳税人，《营业税税目注释(试行稿)》第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，也不征收营业税。据此，企业因&城中村&改造取得政策性搬迁收入不需缴纳营业税。另外，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，若企业将拥有的土地及房屋建筑物进行转让，要缴纳营业税及城建税和教育费附加(地方附加)。
　　值得注意的是，《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[号)明确如下：一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照&建筑业&税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于&服务业&代理业&行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
　　企业所得税
　　根据《国家税务总局关于发布&企业政策性搬迁所得税管理办法&的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)规定，由于社会公共利益的需要，由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁，为政策性搬迁。日前，依据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[号)规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
　　日起，根据国家税务总局公告2012年第40号规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。其中，下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：(一)从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。(二)从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：(一)在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。注意的是，企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：(一)搬迁规划已基本完成;(二)当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除;企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。
　　国家税务总局公告2012年第40号中规定企业的搬迁收入为搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿;因搬迁、安置而给予的补偿;对停产停业形成的损失而给予的补偿;资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
　　土地增值税
　　《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)规定，纳税人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得收入的，免征土地增值税。符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)进一步细化明确，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》所称：因&城市实施规划&而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因&国家建设的需要&而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况(注：财税〔号规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税)。
　　个人所得税
　　《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复 》( 国税函[号 )规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)重申，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
　　依据《契税条例细则》第十五条第一款规定，货币化拆迁后，以补偿款购买房屋是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。目前，全国绝大部分省市对土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的实行免抵税。因此，以拆迁时获得的拆迁补偿款购买房屋的，免征契税;如所购房屋价款超出拆迁补偿款的，其超价部分应征收契税。《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)细化规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。即根据城市房屋拆迁管理条例的规定，对于拆迁还房，被拆迁人不补缴产权调换差价款的，可免征契税;如果因超面积还房等因素，应补缴产权调换差价款的，对补缴款的部分，按规定征税。《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)废止了财税[2005]45号第二条规定，修改为：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。对比原来的规定，新政策将&住房&修改为&房屋&，扩大了契税优惠对象范围;增加了&居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税&这一规定，使得政策更加细化，可操作性更强。通知中新增的&产权调换&相当于拆迁后还建住房，同样可以享受契税优惠。
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“城中村”改造项目不能享受棚户区改造的有关税收优惠政策
来源：姜涛&　　 |
&&& 税务机关在对某房地产公司2010年度纳税情况进行检查时，发现企业上半年正常缴纳了城镇土地使用税，而下半年没有缴纳。问其原因，企业会计说公司开发的是&城中村&改造项目，国家出台了优惠政策，即财政部、国家税务总局《》（[2010]42号），免征城镇土地使用税，上半年缴纳的税款正要申请退库。&&& 所谓&城中村&，是指在城市总体规划范围内，使用集体建设用地，并以农村集体经济（村民委员会）为组织形式的农民聚居村落。&&& &城中村&改造项目有税收优惠吗？财税[2010]42号文件第一条规定，城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。第七条规定，本通知自日起执行，日至文到之日的已征税款可在纳税人以后的应纳相应税款中抵扣，2010年年度内抵扣不完的，按有关规定予以退税。&&& 那么&城中村&和棚户区是一回事吗？&城中村&改造能否享受棚户区的税收优惠政策？&&& 为认真贯彻国务院《》（国发[2007]24号）和国务院办公厅《》（国办发[号）精神，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，日，住房和城乡建设部等5部门联合印发了《》（建保[号）。为落实指导意见精神，促进房地产市场平稳健康发展，财政部和国家税务总局出台了财税[2010]42号文件。&&& 分析财税[2010]42号文件的适用范围发现，当地的&城中村&和文件中规定的棚户区完全是两码事，主要有三方面不同：一是土地性质不同。&城中村&的土地是集体建设用地，而棚户区是指国有土地上集中连片建设的。二是房屋结构不同。&城中村&是以农村集体经济（村民委员会）为组织形式的农民聚居村落，房屋结构完好，功能健全；而棚户区内简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋。三是批准立项单位不同。当地的&城中村&改造是区政府提出意见，市政府批准的建设项目；而棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目。&&& 所以，该房产公司的&城中村&改造项目不能享受棚户区改造的有关税收优惠政策。【】 责任编辑：Sasha
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城中村改造指的是农村村落在城市化的过程中，由于大部分的耕地被征用了，原来村民的身份转变成了居民。城中村不仅是一种房屋的形态，也是一种社会中的存在形态。那么城中村改造政策有哪些？城中村改造都有什么优惠政策？
城中村改造政策有哪些？ 1、除上缴省里的3%和提取净收益的10%廉租住房建设基金外，市财政在10个工作日内全额返还项目所在地的区政府，用于被拆迁村民的补偿安置。 2、建设过程中涉及的人防工程易地建设费参照的政策，城市基础设施配套费、文物钻探费、考古发掘费、房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费等其他各类行政事业性收费按标准的30%缴纳；新型墙体材料专项基金、散装专项基金等各类政府性基金按规定缴纳。 3、建设中涉及的供水、供电、供气、供暖、电信、广电等综合管网的开口费、初装费等非维护性和非使用性经营服务收费，且属于市级权限范围内设定的，按标准的30%缴纳；市、区政府有关部门管辖单位收取的其他经营服务性费用，原则上按标准的50%缴纳。 城中村改造有什么优惠政策？ 1、个人补偿费免征所得税，只要是按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，均不征收，个人取得的补偿费，属于补偿性质的收入。 2、买超过补偿部分仍要交。根据相关规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新确定土地、房屋权属，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其销售价格或评估价格相当于补偿费部分，免征契税，超过补偿费的部分，仍征收契税。 3、企业搬迁按规定标准从政府取得的补偿收入，其中，应该企业通过招标、拍卖、挂牌等市场形式取得的收入减去。 以上就是“城中村改造政策有哪些？城中村改造有什么优惠政策”的全部内容，国家出台了城中村改造政策，其政策大致就是国家出一部分钱，自己出一部分钱建设新的房屋，这样既满足了国家的需求也满足了人们的需求。
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