& 二手房屋买卖独家代理,中介要求将房产证押在中介，合理吗？
二手房屋买卖独家代理,中介要求将房产证押在中介，合理吗？
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合理 双方保障 防止业主一房多买 或者私下和其他人成交
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Copyright&&&&&All Rights Reserved&&&房屋买卖适用“家事代理”？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师
微信：chinazhang2014
《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金； (二)生产、经营的收益； (三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； (五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《婚姻法解释一》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
上述法律规定就是我国法律对家事代理权的规定。从上述规定可以看出，家事代理的范围仅限于因日常生活的需要而处理非重要的家庭共有财产（如用夫妻共有的财产买油盐酱醋等日常生活用品，出售夫妻共有的废旧家具家电等等）。对上述夫妻共有财产的处分，即便其中一方事前没有同意，时候也没有追认，甚至事后还明确要求确认处分行为无效也不会得到支持。其法理依据是《合同法》第四十九条（行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。）关于表见代理的规定。即交易的相对人有理由相信夫或妻有权代理对方对一些非重要的家庭共有财产做处分，法律为了维护交易的安全、便捷而认定这些交易（包括债权行为和物权行为）是有效的。
但是，所谓的家事代理权不是没有边界的。《婚姻法解释一》第十七条第二项的第一句（夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。）规定了家事代理的边界，即非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，不适用所谓的家事代理权，而应当由夫妻双方平等协商决定。房产是家庭的重要财产（甚至是最重要财产），房屋买卖不适用家事代理。在房屋交易的过程中，房产交易中心要求房产证上有名字的人（或其全部的法定代理人）全部亲自签字（有公证委托的除外），也说明了房产管理部门也认可房产是家庭重要财产，不适用家事代理。
但是，房屋买卖是适用表见代理的。《婚姻法解释一》第十七条第二项的第二句（他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。）即即便房产证上写的是夫妻双方的名字，但是交易相对人有理由相信夫或妻出售房产给其是夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意的买房人。例如：夫或妻持公证委托书出售夫妻共有房产给买房人，夫或妻不能再以其所作的公正委托不是其真实意思表示（如被欺诈或者被胁迫等）为由主张配偶的处分行为无效。
另外，房屋买卖也是适用善意取得的。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
即如果买房人不知道房产是夫妻共同财产，且以合理价格购买该房产，且该房产已经过户给了买房人，则买房人善意取得了该房产的所有权，主张配偶无权处分的夫或妻不能再以无权处分为由追回该房产。例如：买房人买房时房产证上只有卖房人一人的名字，买房人不知道卖房人已经结婚，更不知道该房产是其与其配偶的夫妻共同财产，买房人支付了合理的对价，过户取得了该房屋，则卖房人的配偶不得再以卖房人无权处分为由主张追回该房屋。
附：史某某、杨某等与金某某、薛某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：史某某与杨某某系夫妻关系，杨某为双方婚生之子。王某某与金某某系母子关系。杨某某原为上海市白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的承租人。2004年，杨某某经人介绍认识王某某，意欲通过王某某办理银行贷款自用。为此，杨某某与金某某通过公有住房差价换房形式，将系争房屋租赁户名变更至金某某名下。2005年3月27日，上海万千投资开发有限公司（以下简称“万千公司”）作为出售人、上海万志物业有限公司（以下简称“万志物业公司”）作为其代理人，金某某作为购房人，就系争房屋签订《公有住房出售合同》，购买系争房屋产权，为此支付房款人民币（以下币种均为人民币）19，048元、房屋首期维修基金904元，共计19，952元。系争房屋产权登记在金某某名下后，为获得银行贷款，金某某于2005年5月12日与薛某某就系争房屋签订《房地产买卖合同》，将系争房屋产权过户至薛某某名下。2005年5月20日，薛某某与中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行（以下简称“工商银行长宁支行”）签订《房屋担保借款合同》，向工商银行长宁支行借款16.6万元。双方约定：借款期限为240个月，月利率为5.1&，以系争房屋作为抵押物，抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、实现债权而发生的费用等；薛某某未按约履行还款义务连续三个月或累计六个月的，银行有权提前收贷并处分抵押物，所得价款优先受偿等。同日，薛某某之父薛某发向银行书面承诺，对薛某某的借款承担共同还款责任。同年6月22日，工商银行长宁支行向薛某某发放了贷款16.6万元。之后，由于薛某某未按约归还借款本息，故工商银行长宁支行于2007年向上海市长宁区人民法院（以下简称“长宁法院”）提起诉讼。长宁法院于2007年6月19日依法作出（2007）长民二（商）初字第399号民事判决，判决薛某某、薛某发共同归还工商银行长宁支行借款本金160，493.07元、截至2007年5月11日的利息6，158.03元及自2007年5月12日起至判决生效之日止的逾期利息；若薛某某、薛某发到期未履行上述还款义务的，工商银行长宁支行可与薛某某协议，以系争房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归薛某某所有。该判决生效后，工商银行长宁支行向长宁法院申请执行。2009年12月10日，薛某某与案外人马某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号812854），将系争房屋出售，转让价款为50万元。2010年1月6日，系争房屋产权登记在马某名下。嗣后，薛某某与工商银行长宁支行结清了上述借款本息。2014年1月14日，史某某、杨某以对系争房屋买卖事宜不知情，且签订房屋买卖合同的目的是为套取贷款给杨某某，并非真实房屋买卖为由，向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认金某某与万千公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、确认金某某与薛某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本案诉讼费由杨某某、金某某负担。另：系争房屋内现有史某某、杨某及杨某某三人户籍，其中史某某户籍于2008年2月19日自安徽省安庆市迁入系争房屋。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第183号】公民的合法权益受法律保护。本案中，史某某、杨某以对系争房屋买卖事宜不知情，且签订房屋买卖合同的目的是为套取贷款给杨某某，并非真实房屋买卖为由，诉请要求确认金某某与万千公司就系争房屋签订的《公有住房出售合同》以及金某某与薛某某签订的《房地产买卖合同》均无效。根据查明的事实，杨某某与王某某签订《委托代理协议》，约定由王某某将系争房屋由使用权公房转为产权房，以此向银行申请贷款给杨某某。王某某、金某某据此进行的一系列操作，结合万志物业公司述称的房屋承租户名变更时，金某某、杨某某均须至物业公司处办理相关手续的意见，表明金某某成为系争房屋承租人、产权人是征得杨某某同意的。另根据杨某某与薛某某签订的《协议书》、杨某某出具的《承诺书》，也表明杨某某同意薛某某以系争房屋产权人名义向银行申请贷款，并约定每月贷款由杨某某归还至结清。原审庭审中，杨某某称不清楚《协议书》、《承诺书》上的签名是否本人所签，虽经法院释明，但杨某某明确表示不申请对此进行鉴定，故由此产生的对其不利的诉讼风险应由杨某某自行承担。综上，虽然两次房屋买卖合同签订的目的是为帮助杨某某取得银行贷款，但上述行为均在获得杨某某同意的情况下进行。基于史某某与杨某某的夫妻关系，双方间适用家事代理，且史某某户籍于2008年自安徽省安庆市迁入系争房屋时，根据相关规定，需征得房屋户口簿户主、承租人或产权人同意，并持有系争房屋户口簿及租用公房凭证或产权证才能办理户籍迁入手续。当时，系争房屋已是薛某某名下的产权房，其所持有的租用公房凭证是物业公司留存卡，加之史某某、杨某长期居住系争房屋且不支付房租的事实，如其对系争房屋状态不闻不问，并对系争房屋买卖事宜不知情，显然有悖常理，综合上述分析和判断，史某某、杨某对系争房屋状态变化的事实知晓，且并未对此提出异议。史某某、杨某提供的证据不足以证明其待证事实，史某某、杨某的诉请，不符合法律规定，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：对史某某、杨某全部诉讼请求均不予支持。本案受理费6，195元，由史某某、杨某负担。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第800号】本院认为，根据查明的事实可以认定，杨某某与王某某签订《委托代理协议》，约定由王某某将系争房屋由使用权公房转为产权房，以此向银行申请贷款给杨某某，以及系争房屋承租户名的变更，包括薛某某以系争房屋产权人名义向银行申请贷款，并约定每月贷款由杨某某归还至结清，杨某某均是清楚并同意的。而根据相关规定，夫妻一方在行使日常家事代理权时，无论对方对该代理行为知晓与否、追认与否，夫妻双方均应对该行为的法律后果承担连带责任。本案中，史某某与杨某某系夫妻关系，且长期居住系争房屋，原审法院适用家事代理并无不当，其理由原审法院已作阐述，本院不再赘述，故上诉人史某某、杨某以对系争房屋买卖事宜不知情为由，要求确认金某某与万千公司就系争房屋签订的《公有住房出售合同》以及金某某与薛某某签订的《房地产买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。上诉人杨某某对其上诉主张未提供证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析：见正文。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房产独家代理是什么鬼？有哪些好处有什么问题
摘要：最近有市民反映，在中介签了独家代理协议的房源，想要撤回土地证却遭到中介的拒绝。最终，由于该市民在独家代理合同中并没有约定相关条款，警察也无法调解。那么，什么是二手房独家代理？签订独家代理协议时应该注意什么？
本站消息 最近有市民反映，在房产中介处签了独家代理协议，协议没到期她想要拿回土地证遭拒绝。由于她在独家代理合同中并没有约定相关条款，警察也无法调解，无法解除协议。那么，房产独家代理究竟是什么呢？独家代理有什么好处？可能遇到什么问题？签订独家代理协议时应该注意什么？365二手房为您详解。
案例：签了独家代理协议想要撤回引纠纷
市民吴女士在某房产中介公司签了独家代理合同想要出售自己名下一套100多平方米的住宅，合同标明卖价135万，约定代理期90天，期间房主不不能通过其他途径销售。同时，吴女士还把土地证押在了房产中介公司。
后来，代理期限还没到，房子也没有卖出去，吴女士不想卖了，她想拿回土地证遭到了拒绝。中介公司称，约定的90天还没到期，提前索要土地证明显违约。由于双方签订的独家代理合同中并没有抵押土地证的条款，因此警察也无法调解，只能建议吴女士走司法途径。
律师分析：未约定不能撤回 单纯撤回不卖不违约
针对吴女士的案例，365二手房采访了江苏友为律师事务所执行主任封鹏军，封律师表示：&由于签订的独家代理协议中，只规定房屋不能自行出售，也不能通过其他中介出售，并没有规定不能撤回不卖。像吴女士这种情况，如果单纯的只是撤回不卖了，虽然没有到约定的90天的期限，也在法律允许的范围内，不构成违约。&是否违约的关键，要看协议约定的内容。
什么是二手房独家代理？
365二手房主编文涛介绍，房屋独家代理通常指房主将自己的房子委托给某家房产中介公司出售，签订《独家代理协议》，约定在规定期限内（南京一般是90天）代理方负责将该房屋以不低于约定价格出售。有的房产中介公司为了获得更多独家代理房源，会和房主约定&限时销售&，如果约定期限内，房屋没有出售，代理方要赔付房主一定的金额。同时，在代理期内，房主不能绕过代理方通过其他方式出售该房屋，否则，需要赔付一定比例的违约金。
选择&独家代理&的好处和问题
文涛介绍，选择&独家代理&，并签订《独家代理协议》有利有弊：
好处：对于独家代理房源，房产中介公司一般会投入资源，通过线上线下多种渠道加大推广力度，有利于房主快速卖房。
问题：由于签了《独家代理协议》，该房屋不能再私自出售，也不能再委托其他房产中介出售，只能通过委托方卖房。
签订《独家代理协议》应该注意哪些问题？
封鹏军建议，签订《独家代理协议》中规定的双方权益应当对等。即约定的房主自行出售的违约金不应该高于中介公司的实际劳务付出，如果抵押&两证&（房产证和土地证），那么中介公司的保证金的比例应当相对提高。
文涛提醒房主，签订协议前要仔细看清协议条款，有疑问应该询问清楚或者咨询律师。
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