房价这么高，哪个城市买房最划算？_网易财经
房价这么高，哪个城市买房最划算？
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（原标题：房价这么高，哪个城市买房最划算？）
中西部区域的二线开始接过房价上涨的接力棒。手握重金的你，知道在哪些城市投资买房风险大、哪些城市能大赚么?
近日，上海易居房地产研究院发布的《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告显示，根据预测，未来一年(2016年下半年~2017年上半年)内呼和浩特、海口、太原、兰州、长春楼市风险最大;南昌、广州、郑州、杭州、宁波的风险最小。
市场需求：乌鲁木齐最强，大连最弱
从市场需求方面来看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。
市场需求排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强;排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高;宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象;贵阳增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。而市场需求排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱;排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱;排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。
(注：依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，报告得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。)
市场供应：兰州压力最大，石家庄最小
从综合排名看，兰州、太原、海口在市场供应方面排名最靠前，这表明以上城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。
而石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。
(注：通过城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素，对各城未来住宅供应情况进了行对比研究。得分越高的城市，市场供应压力越大，企业进入风险越大。)
供求关系：呼和浩特去化压力最大，南京最小
在市场供求关系方面，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。
南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。
(注：主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。)
房价收入比：深圳、上海、厦门明年中或进入调整
报告显示，偏离度属于正区间的城市有23个，这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高;处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现&回暖&和&区域分化&双重特征。
对于偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，同策咨询研究总监张宏伟认为，从目前情况来看，这些城市房价上涨较快，地王频出，推动房价进一步了上涨，但由于承载了过大的上涨压力，三地楼市未来有调整的趋势，预计2017年年中会进入调整状态。
而偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，张宏伟判断，未来趋势还是以去库存为主导，价格上涨预期不强烈，整体价格走势相对平稳，不会出现快速上涨的状态。
(注：依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，报告得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。)
买房风险：南昌最小，呼和浩特最大
综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，报告最后得出综合得分，根据该评分，买房风险排名前五位的城市分别为呼和浩特、海口、太原、兰州、长春;风险排名后五位的城市分别是南昌、广州、郑州、杭州、宁波。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一些经济欠发达的城市，楼市的发展潜力也不会太大。比如呼和浩特、兰州等城市本身整个城市的投资也不是很大，而且当地的部分空城现象也比较严重。而类似太原此类市场，一直以来都非投资重点，这也影响了此类城市的房地产投资。
而对于南昌等城市来说，房屋均价总体偏低，后续成长性也不错，从实际情况看，目前购房者也比较认可此类城市的核心地段的投资。大体上此类投资的风险会比较小，而且从后续情况看，也不排除会出现房价快速上涨的可能。
同时，严跃进提醒，风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险，也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。
(注：得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。)
本文来源：第一财经日报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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中华写字楼网　发布日期： 5:49:49
编辑：1004
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新闻提要 &&&
摆在买房人面前的难题是：一方面国内空置房屋面积达到了7亿平方米，单单是去库存化就得十多年，还不算如今正在火热建设施工中的新建房屋;另一方面是如同炒股要选好股一样，选择在哪里买房，在什么时间节点买房也成为令买房人纠结的难题，买不到具有上涨潜力的房子，还不如不买，毕竟现在房价这么高，投资买房的成本一点也不低。
&&& （）：房价这么高 2017年该去哪里买房
2017年的新春佳节，从千里之外的东南西北赶回家乡过年的游子们在和家人畅谈亲情之际，在和青梅竹马们一起打趣童年往事之际，酒过三巡之后，分享各地的房价走势总是一个绕不过去的话题。
的确，在经历了2016年一线城市和部分二线城市房价的再一次疯涨之后，国内的房价已经高到了令买房人头昏目眩的地步。在这个节点，选择去哪里买房，买哪个地段的房子，是一个让买房人十分头痛的问题。
摆在买房人面前的难题是：一方面国内空置房屋面积达到了7亿平方米，单单是去库存化就得十多年，还不算如今正在火热建设施工中的新建房屋;另一方面是如同炒股要选好股一样，选择在哪里买房，在什么时间节点买房也成为令买房人纠结的难题，买不到具有上涨潜力的房子，还不如不买，毕竟现在房价这么高，投资买房的成本一点也不低。
在讨论2017年该去哪里买房的问题之前，让我们先看一眼权威预测部门发布的研究报告。1月5日，中国科学院预测科学研究中心举行了“2017年中国经济预测发布会”，发布了对2017年中国经济增长、投资、消费、进出口、国内物价和国际大宗商品价格、房地产、粮食产量等方面的年度预测值。预计2017年全国商品房销售均价约为7687元/平方米，同比上涨3.4%，其中住宅平均销售价格约为7435元/平方米，较2016年同比增长4.1%。在调控政策的影响下，预计2017年商品房销售面积将回归平稳增长，房地产开发完成投资额增速保持低速增长。
看看，中国科学院预测科学研究中心预测今年房价涨幅仅为3.4%，这个预测结果是不是会让你打消买房的念头啊，因为房价的这点涨幅根本就无法覆盖你投资买房的机会成本啊?更为要命的是，在房价涨幅趋缓的同时，央行突如其来的加息给今年房价的上涨蒙上了新的阴影。
春节假期结束后的第一个工作日，中国人民银行上调了逆回购利率和常备借贷便利利率。而在春节放假前，中期借贷便利利率就已上调。这些利率的名称，对于普通老百姓来说，并不常见，可能大多数老百姓也弄不明白，但这些利率的接连上调，又实实在在的引发了市场的高度关注。毕竟来说，央行的这一举动，无疑是向市场发出了一个极为明确的信号，那就是货币宽松的时代已经结束，大水漫滩的资金流动性已经一去不复返。
说的通俗一点，这次央行“出手”的对象，是存在于银行等金融机构之间的货币市场，而不是直接影响公众和实体企业的存贷款领域。也就是说，这次上调的是央行给金融机构提供资金时收取的利率，并没有上调存贷款基准利率。所以这次央行上调利率不完全等同于加息。虽然央行此举并未直接加息，但是市场已经深深的感受到了加息已经是箭在弦上，只欠东风。
对于完全依赖于银行贷款的房地产市场而言，央行的加息信号比加息更加刺痛市场的神经，因为较低的银行贷款利率是促成2016年上半年国内楼市出现涨幅巨大的主要原因之一。一旦央行发出明确的加息指令，在房价高昂的今天，买房人只能是望房兴叹。
在新春亲朋好友拜年之际，谈及楼市，大多数人都认为今年一线城市和二线城市的房价可能会出现滞涨局面。导致一线城市和二线城市房价今年滞涨的最重要因素在于需求的减弱。这种需求减弱一方面来自于新房限购政策的影响，很多具备购房支付能力的人们因为受到限购新政的影响无法出手买房，另一方面很多刚刚具备了在一线城市买房资格的人们由于首付贷的取消无法凑足买房的首付款，心有余而力不足。 一线城市和二线城市房价的滞涨并不是说这些地方的楼市就不涨价了，只是说房价上涨的势头受到阻碍，不会呈现出象2016年上半年那样的疯涨了。
除了限购新政、首付贷取消以及央行加息可能对今年楼市影响颇大之外，如今困扰国人的雾霾天气让身处一线城市和二线城市的人们不得不开始考虑继续在大城市闯荡还值不值得，网上也是出现了不少选项，移民去外国，去丽江，去一个山清水秀的地方。很多国人开始有了移民或者移居的念头，这让拥有众多闲置新房的三线城市、四线城市看到了新的商机。原本这些小城市的新房因为需求不足而大量过剩，但是在雾霾的影响下，很多人想从大城市回归小城市，过起“采菊东篱下，悠然见南山”的生活。这使得小城市特别是山清水秀的小城市房价有望从2017年开始上涨，由于这些小城市的新房购买没有限购政策，加上房价相对一线城市和二线城市低了很多，很多在大城市打拼的人们都把在小城市买房作为自己的度假房，这样既能享受房价可能上涨带来的投资收益，也可以在闲暇时间带上家人来到小城市作为度假之用。
除了度假地产成为雾霾经济的新宠，民宿也可能成为2017年房地产的最大亮点。2016年年末，国家首次提出了发展“庄园经济”的提法，而民宿作为庄园经济的一个重要组成部分，正在开始显现其价值。以莫干山民宿为榜样，各地的特色小镇、特色民宿的投资力度不断加强，民宿正在成为地产商开发的新目标。尤其是在分享经济的大潮流下，好而不贵的民宿有望成为国人出游住宿的新模式。
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城市分站：内谁说2018年房价：下一轮房价将暴涨更高！
谈2018年房价称调控错了，房价将暴涨更高！错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
▲ 主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：
供应端：土地供应已经连续两年下滑
2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少？1960亿。去年才到前年的差不多40%。
而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。
....................
黄奇帆：现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。
..................................
翻看了一线城市的库存量，确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况，我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？给出的数据是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。
需求端：一线城市人口还将继续飙升
目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”
人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。
结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢？
▲ 只要M2在涨，房价必然上涨
那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？包括这次任总何以如此自信，坚信下轮会涨得更高。
我总结出来大概有以下几种：
一、由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。
经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。
而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。
比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。
股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。
信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。
大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。
二、只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。
这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。
房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。
这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。
最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。
一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。如果是真正的刚需，读懂君也建议，只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。
....................
因为要购买第二套刚需房子，最近和住房公积金、银行接触，房贷十分紧张，银行被窗口调控，控制房贷的放款金额和速度，住房公积金，本地放款在今年2月份就把17年的额度用完了，2月之后申请的全部要等18年的额度了。
1金币8金币18金币58金币88金币188金币
余额不足，
支付即为同意
- 分级最好、复杂轮动。
因为一二三，所以四。所以房价会继续暴涨。房价上涨是可以”算“出来的。
这篇文章主要是用来安慰被冰冻无法卖出的投机客惶惶不可终日的心理罢了。
哪有什么真正的刚需，所谓刚需都是炒出来的，有一套的人看房价涨想买两套，给老人住，有两套的想买三套，给孩子留着，他们真的必须要那么多房子？明年房价的确会暴涨，因为供应在减少，又有一批炒房的会被套在高位接盘。但暴涨之后呢？世界上真的有只涨不跌的商品？
- 批评不自由，赞美无意义
是的，真正推高房价的是供地的不足。
如果政府真的要根据人口来调整对城市的供地的话，那么高房价就可能终结了。
给出的理由都比较牵强。
黄也说了，政府税收过于依赖房地产，而官员的考核是GDP，而发展就需要钱，房地产来钱快；不增加供应、还在人为制造需求（拆迁、棚改、房子与教育、医疗绑定等），保持了上涨的动力；至于上涨动力不足（工资增速不够），那冻结交易，等你钱攒的差不多了，再放开，不是很好吗？；至于一说到房价泡沫，言必称崩盘，似乎也太极端，要分化的嘛
- You can't trust figures put out by banking industry. It's easy to report a little more earnings. —Charlie Munger Feb. 2017
房价涨吧！房价涨一倍，我的内房可以涨5-10倍！
- 虚心学习，市场唯一的可确定性是不确定性。
M2涨房价就必定上涨？看到这里就不想看了。
市场有必定的事？
再涨，搞虚假交易撸银行羊毛的会冒出来一堆。
M2既可以上涨也可以湮灭
- 最会理财的程序员，最懂编程的投资者
需求端：一线城市人口还将继续飙升
不要臆想，这个有数据支持么？
拿东京做对比，日本的国土面积有可比性么，日本有我们计划生育带来的人口断层么？
- 这次没什么不同
继续看涨一线，同意大炮观点，2018年的房价再次逼空上涨
- 90后小散
16年下半年的研讨会，现在又被拿出来炒作，看来渴望套现的投机客不少啊，呵呵呵
楼主在北京没房子吧？mmd
【楼主 king100 于
13:41 拉黑了 xxldh 的回复】
这篇文章通篇说的是2016年房价的基本面，一点都没说2018年的事
你敢涨，中央就敢打压，谁放纵，谁下台，目前形势很明了。
- 90后小韭菜 大四
按着逻辑，因为房价过去20年是涨的，所以房价未来20年还会继续涨。
说的好有道理，我进无言以对……
因为m2涨所以房价涨，因为房价涨所以m2涨。就像武当大侠的梯云纵，左脚踩右脚，不断拔高...
回测20年，发现房价涨不停！
- 80后工科男
几年想房价下跌再买的现在都哭晕在厕所里了，事实证明在一个计划经济的政权里，房价就是横盘-上涨-横盘-上涨的K线。房子最重要的一点是，不是你想买就能买的，社保，户口，贷款资格在那儿呢。不客气的说一句，房子是全中国最低风险投资
现在房价根本不是要涨还是要跌的问题了，而是要跌多少的问题了，银行放出去的贷款一大半是房贷，好多企业贷款实际上转弯抹角也进入楼市，还有透支信用卡的，以及其他各种渠道借钱来炒房的，加在楼市上面的杠杆远远超出一般人想象，再不摁住，真要金融危机了！
- 慢、关键是慢
炒房是不会被冰冻住的，手里三四年前买的现在出货一点问题也木有。
现状是：再吸一口鸦片就要丧命了。你还敢吸？
一个基本问题是，这篇借xxx发出的声音，xxx本人并没有公开承认。因此，可能就是假造的。特别是经过xxx本人同意假造的。
为什么一谈房产供应只谈新房，大量做为投资用的2手房呢？把这部分空置房逼向市场，房子还会供应不足？
- 稳健投资
房价的上涨或下跌，其时根本无法预测，你们列举的上涨或下跌的理由，都是皮毛，真正决定房价走势是政府的意愿，试问政府愿意房价下跌吗？
- 最大的风险是朝令夕改的政策
我几年前抵制任大炮高调唱多房价，一直看跌，今天我肠子都快悔青了……
- 牛市讲故事，熊市看估值
房地产最大的危险在于对一线房价永远涨的一致性预期，一旦趋势改变，结果无法预料。我还是相信改革开放近40年，政府已经没有能力直接跟市场对着干了。
现在房价暴涨，手中有房产的大量投资客兴高采烈，问题是这些财富你兑现了吗？等大家都想兑现的时候，价格还是这个价格吗？
房子跌了怎么卖地还债？基建这么多，都是钱啊
- it seems as it was spring already
内房股创新高，恒大今年已经翻三倍，据说股市是经济的晴雨表？
任的看涨房价主要逻辑是供给段那边一线土地住宅量不断减少。所以说房价涨！我觉得没什么错。至于需求段政府很难控制。短期可以执行限购。长期确实看城市吸引力和人口结构。
有兴趣的人可以看看上海15-16年住宅土地供应量是多少？严重供给不足。政府现在短期就是冷冻买卖双方。怕出什么大事。
货币泛滥+供求失衡才是导致过去十年一线城市房价上涨的罪魁祸首。而拍卖土地制度地方财政依赖土地出让金是推波助澜的作用。整个生物链政府和房地产供应链都是得利的。最后买单的是买房者。
房价有泡沫难道只能用房价暴跌化解嘛？当在最为难的时候，政府会不会像俄罗斯那样选择在汇率上做个选择利用外汇贬值来化解内地资产泡沫的问题。那这时，持有现金期待房价暴跌的屁民们又一次被撸羊毛了。
- 最大的风险是朝令夕改的政策
限购后两个月内二手房反而再涨两次20-30%，我是没看懂这个逻辑，关键是涨价后还卖掉了……
正在买第六套，买的有点艰难。
这篇文章早几年就有了，现在把时间点换了一下，呵呵呵呵。自从这个任被禁言，他的那支利益集团已经倒了，不知道是谁在媒体死不要脸的散布这种low级玩意
股市房市维稳都维出反方向了哈哈
- 80后工科男
再次重申一下：
1. 现在根本就不是房价跌或者涨的问题，而是你不买的话，根本就买不到的问题。
想买房，社保年限到了吗？有户口吗？有机会买房，一定买，这就是中国过去和未来十年的真理。
2. 买入一线房子，你就与中国的权贵阶层站在一起！
一线的房子基本上垄断在中国的权贵、精英一族手里，大多人都是3套以上，像郑渊洁一样十套以上的比比皆是。想房价跌，你问过他们吗？这些人都是政策的制定者啊。
未来中国经济出现困难的话，一定也是牺牲无房阶级的利益来过度的
还是这么一句：在中国特色的市场经济里面，任何时候买房子都是低风险投资
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