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购买二手房中介没有把责权向买家说清有哪几方面
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购买二手房中介没有把责权向买家说清，有哪几方面
购房签约要注意哪些问题？&五类合同陷阱需多加注意&商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。&第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。&第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。&第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。&第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。&第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。&■补充条款应对陷阱&一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：&一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。&二、关于标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的用具、用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。&三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。&四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。&五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。&■开发商拒签补充协议怎么办&建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。&什么叫二手房?&二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。&“二手房”买卖法律问题攻略&共有二手房出售需全体共有人同意&我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。&在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。&三方需明确各自的权责利&卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状，&以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。&买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。&买家须实地查看卖家房屋有无出租&如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。&妥善解决签约后的后续事项&买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。&“两个定金”大不同&定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。&第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。&当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。&三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查&常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。
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先把轨道装好,把漏电器装在轨道二手房商业贷款流程，个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款，即为二手房商业按揭贷款。那么二手房商业贷款都有哪些流程了&二手房商业贷款流程是怎样的了&二手房商业贷款流程：买卖双方提交材料→签署银行文件→房屋评估→银行审核通过→办理产权过户→银行放贷→抵押登记→按月还贷。&二手房商业贷款的条件：年龄在65岁以下具有完全民事行为能力的自然人；具有稳定职业、稳定收入，有按期偿付贷款本息的能力；住房贷款期限与房龄之和最长不超过35年，&贷款期限加借款人年龄不能超过65岁。
一般二手房交易流程如下,据我多年操作经验分以下两种,贷款和不贷款贷款篇:签约首付,去银行核对身份按揭,然后房东三证交于房管局开始转证,一般两证过户就可以交钥匙付尾款,大概是15天左右,三证全部办好大约30个工作日,看到一些有些人的回答真的寒心,都不懂的都乱说,哎不贷款的只要把所有的钱和三证交付给第3方,就是中介,有他操作,然后把三证交到房管局,10个工作日2证过户,第3证就是土地证需要25天以后,但是比按揭买房要提前几天
A：买方全款购房
1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
2、买方支付卖方定金
3、双方共同去做房屋过户
4、双方共同去做物业交割
5、买方全款付清给卖方
A：北京购买二手房税费：
1、营业税：(税率5.65%卖方缴纳)
根据(财税[2011]12号)规定，自日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足5年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、个人所得税：(税率交易总额1%或两次交易差的20%
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。
3、印花税：(税率1‰
买卖双方各半)
不过从2009年至今国家暂免征收。
4、契税：(基准税率3%优惠税率1.5%
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90
平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
1.36元/平米
总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6、二手房交易手续费总额
住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
7、登记费：(工本费)
80元，共有权证：20元。
以上价格来源于网络，仅供参考。
A：《现代风水学理论注释》
风水讲求的就是空间气流磁场,空间气流的是否良好简称环境的好与坏，专业的风水是很科学的，但社会存在的假风水师也特别多，所以让很多人对此学术各抒己见，说法不一，有迷信的，有科学的。但真正能了解风水的学术研究是有一个的年龄阶段，其实风水也称堪舆学，是易经的一部分，至于易经是中国东方文化的高层次理论，具有四千多年的经历，所以风水是得以验证和有所讲究的。很多人认为风水是迷信的，只因他们的知识面比较淡薄，了解易经比较少，因为易经早几年已经列入大学的课程，但对于学生的开课并没有对较低年龄的人去开设，只是以哲学系，历史学，社会学，建筑学，环境规划等课程来开选修课，北大，清大，山东师大，武大，香港大，浸会大学，华南理工，台大等等大学都有易经的课程，因为易经包括着儒家说话，道家学说和阳阴术的理论，所以一般年纪比较轻的人很难去接受道的深层含义，所以开设选修课程都是以硕士，博士或社会各企业的CEO,总经理开设培训对象，而且课程的费用相当贵，其实专业的风水是公式定位的理论，以公式才能有风水的说法。所以风水并是靠把口的，而是有公式得出吉凶位再加以分析，催吉避凶，达到天人合一。
阴宅的环境选址不好,会造成先人后辈三代血亲的健康,财运,家宅是否顺景有着不可忽视的关系.
阳宅的风水不好，会影响健康，财运，生活的顺利与否，婚姻，人缘等等，不良的空间气流磁场会改变人，人也可以改善环境，所以风水就是通过环境的不好而进行改善加以放置物品布局的。长时间的不良空间磁场会影响人的情绪，行为的，就比如你在一间很压抑的空间里逗留，不需太长时间，你就因压抑的空气而产生脾气，这就能自己变得生气，这就是气流影响人的行为学。换句话，如果这个压抑的空间气流指的是家宅，那就容易将脾气变成矛盾，将矛盾发泄于某个家庭成员身上，那就有争斗了。所以居住的环境是很重要的。因为每个家宅都具有四大吉位，和四大凶位的。你要好好了解风水，或者慢慢通过风水讲述的主要意义是什么的话，我相信你很快有科学的角度来对等风水这个名词的，风水已经越来越普及了，已经传遍了整个欧美了，如果我们再不重视这门风水，我们的国学将会很快流失,果国人再有鄙视的目光去看待这门学术的话，我们的国学将会很快被淘汰的.
风水虽然称不上精密科学，但更不能与迷信混淆一谈，它与任何宗教都没关系的。风水布局是通过磁场方位学的公式计算而来，
但目前能够真正了解风水的人甚少，而且社会上存在的假风水师特别多，很多都是混水摸鱼的，而且在帮人勘测家居时，只是简单几句说那里不好，这里不好就走了，连基本的磁场方位学公式也不会计算，更不知这是怎么的一回事，更何况说三道四，真的害人不浅的，纵使社会仍然存在太多的假风水师，才让很多人对风水这个名词产生分歧或鄙视之。真正的风水理论其实讲述的就是环境空间的气流磁场变化，由于地球本身所具有的地心吸引力和地球所处宇宙外轨道自西向东旋转的物理运动过程中，不同方位的球体轨迹位置产生不同的磁场气流变化，而且这些自然界中的环境气流磁场是密切地影响着人类起居生活，风水学上的气流也称之为环境气流，有句俗语：环境改变人，意思是指长时间居住在不同的气流磁场下，会产生不同的健康结果，我们在风水布局中所使用的金、木、水、火、土五行特性，主要是用于改善环境的。比如说：人体对气体流动的最合适速度为每秒约15-20厘米，体内流动速度约为每秒2厘米，它们的共振率约为一比十，当外界气体流动大于体内流动，人会感到不舒服
，所以风水师遇到有气流冲煞的时候，就会替客户用屏风或植物去抵挡气流速度，使人达到舒畅效果。前提下，风水并不是万能的，哪家风水师说风水
A：　　1、产权人身份证
　　2、户口本
　　3、房屋所有权证
　　4、原购房发票（复印件）、原购房合同
　　5、共有产权人声明
　　6、结婚证复印件
　　7、产权人印章
　　8、土地使用权证
　　9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供
相关的审批和申请手续。
　　10、买卖合同
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签订二手房买卖补充协议需要注意哪些问题？
来源：房天下 &&发布时间：
的作用是对合同约定不明或履行过程中出现的细节问题进行补充约定。由于买卖双方对房屋买卖的知识和经验存在差异，现实生活中补充协议的制定者一般是中介，目的在于减轻自身责任，在出现不利于自身的情况时金蝉脱壳，逃避法律的追究。签补充协议又需要考虑哪些问题呢？ 一、公共的问题 通常来讲，买卖双方的销售价格里已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能够随着房子一起转移，因此，买卖双方在签订补充协议条款的时候，应该约定好双方办理公共维修基金过户的时间和地点。 &二、遇到一房二卖的情况应该如何处理 为了防止买方陷入人财两空的境地，购房者可以对购买的房产签订，这样一来，产权人就不能私下里处理该不动产了。 &三、无法顺利办理时双方的责任问题 在买方办理手续的时候，可能因为买方、房子甚至银行的原因，而无法顺利办理，因此在签订补充协议时，应该明确按揭未能正常办理时买卖双方各自的责任问题。 &四、买卖双方碰到冲突该如何解决 近些年来，买卖双方因为合同内容不一致，责任不明而导致纠纷的情况时有发生。因此在签订合同的时候，需明确出现冲突后的具体处理方法。
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