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卖方无房产证导致无法过户，赔偿买方高额违约金
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　　杨先生是北京市某学校的老师，2012年其夫妇二人看中了一套房子，当时卖方吴某承诺可以直接办理房屋使用权证至杨先生名下。杨先生夫妇是第一次买房，对公房的买卖亦不是很清楚，便相信了吴某的一面之词。 　　
　　日双方签订的《房屋买卖协议》，协议约定：吴某将位于北京市海淀区塔院小区502号房屋出售给杨先生夫妇，合同总价款为115万元。合同签订后，杨先生夫妇依约支付了25万元首付款，后吴某并未按照合同约定将房屋过户至杨先生名下，另据向产权单位了解，该房屋并非吴某所有。 　　
　　情急之下，杨先生报了警，通过警方协调，双方签订了一份《协议书》，约定吴某于日前返还杨先生夫妇首付款25万元，如吴某不能按时归还则按日计算滞纳金。可是协议签订后，吴某仍旧迟迟不履行，杨先生夫妇又着急买其他房子，急等用钱。 　　
　　万般无奈之下，杨先生夫妇找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师求助。在详细了解了案件情况之后，建议其向法院起诉解除双方签订的房屋买卖合同，要求对方退还首付款二十五万元，并按日支付滞纳金。 　　
　　指出，本案吴某出售的房屋使用权人并非吴某，其无权将该房屋使用权过户至杨先生名下，双方签订的《房屋买卖协议》根本无法履行，杨先生主张解除合同依据充分，应获得法院的支持。另外，《协议书》中约定未在9月9日之前退还首付款须按日支付滞纳金，双方的上述约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，理应按照此约定来履行。 最终，海淀区人民法院经过审理，完全采纳了的意见，判决解除双方日签订的《房屋买卖协议》，吴某于判决生效后七日内支付首付款二十五万元，滞纳金人民币二十一万元。 　　
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目前二手房交易在一二线城市非常活跃，发展前景也十分可观。但随着二手房买卖交易的增加，也伴随着很多纠纷，二手房买卖中卖家需要注意哪些事项呢？
一、卖房前哪些工作需要做：
1、二手房产一般系夫妻共有或与其他亲属共有，卖方在打算出售房屋时应与各共有人协商一致，避免在签订买卖合同时其他共有人不愿意配合，导致卖方需承担违约责任。
2、卖房前卖方应汇总房屋存在哪些瑕疵（水管、电路、采光等），在出售信息中一并列明，避免因为房屋瑕疵需要承担违约责任。
二、 委托中介须谨慎：
1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。
“全权委托”卖方需要承担较大的风险，中介公司为自己利益而对买方做出的承诺，卖方就要对此承诺承担责任。
“独家代理”如果中介因某种原因不积极出售房屋卖方就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会，中介向卖方索要费用的情况也极为常见。
如果非要采用上述方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制：比如“委托书上标明签订合同或收款须由卖方本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
2、权属证书原件应该由卖方本人持有。
中介一般会以方便代理为由要求卖方把《房产证》交给中介代为保管，但是一旦卖方和中介发生纠纷，中介往往会扣住产权证不还。卖方要回房产权需要花费大量精力，建议卖方把房产证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。同时卖方应在复印件上注明：此复印件仅供xx中介公司代为出售xx房产之用，不做其他用途。
3、谨慎收取定金
二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。如果房子卖了，定金可以转为佣金，但是如果买方毁约卖方定金不予退还时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
4、 签署合同等文件不能留空白。
卖方在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。避免中介或买方后续填空造成纠纷。
5、 对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。
在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。以免在合同签订后，履行过程中，因费用承担问题产生争议。
三、 房款交割有讲究
1、 在房屋买卖合同签订后，卖方应收取定金，买方第一天签约、第二天反悔很常见。没有定金的约束，买方可以随时违约。卖方通过诉讼等方式主张损失耗时耗力，而且损失数额难以举证。
2、 办理过户时，要确保买方已经拿到了贷款承诺函。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺，且放款一定要直接进入卖方账户。另外卖方也可以要求买方与担保公司签订保证合同，保证卖方过户房产后如拿不到尾款由担保公司承担。目前很多中介公司为促成交易，也会以自有房产提供担保。
3、 更名完成后提醒中介支付过户押金：
此款项属于中介代管款项，一般左右，用于结清水电煤气以及管理费的，交房之后，一定要及时提醒中介返还过户押金。
二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题和国家政策比较多，买卖双方非常容易产生纠纷，建议广大业主在实际交易过程中多了解有关知识并委托律师和专业人员协助操作。
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我卖一处自建房没有房产证协议以签买方交了压金1.规定过不了户卖方退回压金2.过户时卖方协助买方把所有
我卖一处自建房没有房产证协议以签买方交了压金1.规定过不了户卖方退回压金2.过户时卖方协助买方把所有手续办完买方付清全款现在过不了户我把压金退给买方,买方不要非要等着怎么办现在房子我还在住着我可以口头跟买方解除协议吗
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按约解除协议
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房过程中,如买家需要办理银行贷款,那么就要买卖双方一同去银行进行面签。银行贷款面签过程中有哪些注意事项,流程应该怎么走?
银行面签流程、买方卖方需要准备材料有哪些?
书面解除。。。。。。
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二手房-买方-，卖方-贷款-过户-尾款-交房等问题的经验谈
初中二年级
二手房-买方-，卖方-贷款-过户-尾款-交房等问题的经验谈
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初中二年级
这一年来卖了两次房，买了一次房，过一段还要买房，所以当过卖方，也当过买方，对两方的立场都比较了解。在此略谈一下，供大家参考。& & 我去年卖的房是自己联系的买方，等于自行成交，为了办手续方便，找了个熟悉的中介，给了两千块帮忙办理的，过程很顺利，也很和谐。大家都是痛快人，我要价比市价也低了几万，买方也没砍价，一次办完，十分方便，我事先也告诉了买方房子的优缺点和买此房的利弊。签合同的时候，我们充分考虑了各种意外的可能性，都写在补充协议里，互相都留了很多余地。
& &&&买房是通过中介看的，中介帮着砍价，然后砍中介费，心里算了一笔账，把中介费和契税贷款服务费等费用打包谈了一个价，最后中介费大概合1.5%，不算低，不过也认了，打包价能够防止中介在办理贷款什么的过程中出幺蛾子，再搞出一些莫名其妙的费用。接下来的过程也很和谐了，还出现了一些小费用，比如打车，复印，吃饭等，竞相付款的情况。跟房主的合同也是充分考虑了各种情况，在补充协议里注明，过户之后卖方要搬回老家，主动给了我一副钥匙，我也没催他们，因为不急着收房，全款到位之后他们又住了俩星期才搬走的，中间也没有任何争执，各种事情大家都很相互配合。
高中二年级
路过 !!!顶一下
高中二年级
一团和气，最好讲讲合同履行中的各种意外，需要写进哪些呢？呵呵……
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初中三年级
我买房子的时候，就是链家让我们写什么我就写什么，让在那签字就在那签字，也没多想，还好，中介那个小姑娘比较实在，什么都如实的说，买家那个兄弟和他妈妈也都不错，我们也没多想，我们买房子，反正也怎么都行，无所谓， 他们卖房子，也是，早点晚点，贷款全款也都行，到是没遇上什么事情。
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和我一样自由自在
初中二年级
坐等经验啊
初中一年级
链家中介费是几个点啊？能砍到1.5好厉害！传授下砍价经验吧？
小学六年级
楼主，继续写，详细说说
初中二年级
最近卖这套房，是我妈自己操作的，因为在郊区，我也没过去看，就是电话指导。老太太一说卖，就急着卖，给人谈价的时候就节节败退，不过，我觉得还是让她做主好了，就嘱咐了关于税费买方承担这点一定看清楚（虽然是惯例，也有糊里糊涂被绕进去的），结果，后来才发现，补充协议里居然规定了交房时间，没有规定办理其他手续的时间点，买方是贷款，就是买方应在多少工作日之后着手办理贷款手续算是模糊的约束，而且，有些条款相互之间都是矛盾的。
买方急着收房，装修，恨不得马上交房。
因为没有规定买方办手续的时间，时候买方就没消息了，我妈就紧着收拾东西要给人腾房。后来，中介来电话，说是买方出差了，我跟他说给我个时间，不能无限地拖，否则拖上一年两年，他也不算违约，我们也不能卖别人。我告诉他们，承诺一个日子，到那时候不办，撤网签，算他们违约。这时候他们才开始着急了。
办了贷款面签之后，就要进场装修厕所了。我妈就想把房子交人家，这时候，只收了几万定金而已。我妈说人家孩子小，急着装修晾味，孩子要进幼儿园，可怜，不好意思拒绝。我说，人家跟你讲价，协议里签的条款都不利于你的时候，咋就不觉得你可怜了呢？他们签了合同就没消息了，根本也没看出着急来，而且合同写的过户的时候才首付，几万定金就要收房了，这风险也太大了。我妈倒跟我急了，开始替对方说话。我说，人家一般都是全款到账才能交房，顶多过户后交房，现在首付都没付，你就要交房，这也太主动了吧。他们要求交房是不合理要求，有啥不好意思的。
我妈有很大心理压力，老觉得不交房对不起买方，后来我就直接给买方打电话了。买方表示，他们很想付首付，是中介说什么都不让付的。我就说，我们也不着急，但是只收了定金就交房，这个确实不合适，后来他们答应先付首付，然后给钥匙。
买方还是不放心的，又找到中介，在中介的见证下付了首付。过了几天，就通知过户了。我妈好在还知道凡是向我请教，给我一打电话，我就跟中介通话，说让他把批贷函给我们一份，我看看再说。他说，没有批贷函，我说，那复印件，或者贷款承诺书，或者贷款合同，反正任何有银行官方证明的文件都行，至少得让我知道贷款是不是确定了，贷了多少，放款条件才行。他说，没有，统统木有。要批贷函复印件，得给银行几百块钱。又说，肯定不会有事情，人家都是这样的，过户后15个工作日放款，他们老总和银行有关系，等等等等。我说，你不用说这些，给我一个书面的东西，银行的也行，你给的也行，你说肯定没问题，就给我书面承诺有问题你负责，他说，那不可能。
再过两天，他来电话，要求按时过户，答应过户当天给出一个承诺，如果放贷有问题，过户后一个月收不到尾款，由他们垫付。
过户日就是昨天，我不放心，也赶去了。到了建委，他就要房本，要身份证，开始办事，我说，你写的东西呢？他说在店里，现在是在办缴税的东西，办完过户前他去给取。我说不行，你说当天给我，现在又不带在身边，就不能开始办。他说，那我给你手写一个，然后到店里取盖章件。于是他手写了一个，一个月收不到放款他们垫付，不能按时垫付就按银行利率给利息。然后，把手续交给业务员，自己去店里了。
& &&&过了好半天，他把盖章件拿来了。很显然，这是他到店里现打的，今天如果我不来，这件事他就混过去了。办理过户前，他说，一会儿去一趟银行，让我看看批贷函，然后我就把这张条再还给他。
& &&&姐妹们，你们说我能还给他吗？
高中一年级
“我们充分考虑了各种意外的可能性，都写在补充协议里，互相都留了很多余地。”
对这一部分很关心，请lz详细说说！
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我的小窝~~~misswboutique.tao*bao.com
研究生一年级
学习了。。。。。。。。
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初中二年级
下面说说二手房买卖当中的风险和注意事项吧。
1.恶意风险
& && && &就是买房卖房或者中介中某一方是骗子，这一点，过户前风险是买方的，过户后风险是卖方的。总得来说买方的风险更大，重点就是要审好证件，看好房产证，双方的身份证和结婚证。当然这种事情的概率极低，尤其是现在有资质审核，网签等程序，能规避一些风险。不过一旦赶上了，就是大麻烦，因为人家是成心诈骗。在此不多说了。
& && &&&除了存心诈骗之外，依然存在一些恶意风险，主要体现在双方隐瞒事实，或者合同条款中出现法律漏洞。
& && &&&买方的风险有：房子有遗留问题（继承，夫妻意见纠纷，租户权利，已购公房的上市资格，有可大可小的凶宅问题），这一点，买方最好要求卖方出具承诺，规定如果有隐瞒欺骗情节，承担多少钱的责任（不要只空说承担责任），如果卖方身家清白，会欣然签字的。
& && & 卖方的风险有：买方的购房资格，过户前的主要风险是合同条款中关于税费的规定，比如有的案例是没有明确规定税费由买方承担，如果被抓住这个漏洞，卖方就铁定要赔钱了。
& && & 总之，买方要确定房子清白可售，房主能做主，没有遗留问题。不要先交定金，合同和定金要一起交，也不要交什么意向金。卖方要确定买方有资格买房，而且要在合同中把自己摘干净，确认售房款是净得款（另有约定除外）。
& && &还有一种无辜的法律风险就是也许会有双方忽略掉的税费，这个最好要推在中介身上，签合同的时候，买方一定要清楚总房款之外自己还要承担哪些税费，有些小白很糊涂的，让中介给算出总价来，如果有额外税费，让中介承担，这样中介就不会随随便便了。各种营业税，个税，契税是有数的，而有时会有土地出让金，因继承而产生的额外个税等费用，加到一块也许很多，所以这个帐一定算清，知道自己总共要付出多少钱。税费和中介费打包谈也是一个好办法。
初中二年级
2。个人意外风险
& &&&就是买卖双方遇到的意外，在交易过程中出现当事人死亡重病，买方失业，财产损失，房子出现意外事故，被通知拆迁等事项。境况改变，交易无法进行，这种情况下，双方都会有某些损失，这些不会在协议中做出具体规定，往往反映在定金的损失上，也可能涉及首付款，买卖双方都要考虑到天有不测风云的情况下怎么办，是双方免责，还是一方赔偿。不过一般来说，遭受财产损失的一方可能也无力赔偿了。这种情况也比较少见，但是一旦出现，如果有事先想到，并且有了商量，就省了打官司的麻烦。
& && & 还有一种情况是首付款因故无法到账或者卖方因故不能按时过户或者腾房。这个就要规定好滞纳金，滞纳金最好是一个能承担的数字，不要是天价，否则违约方可能就赖皮下去了。我觉得年化利率是理财收益的两倍为宜。有了滞纳金条款，不能按时履约方就会积极采取措施解决问题。所以，合同中一定要规定好时间点，但是这个时间点也不要太紧迫，给双方点余地，按正常流程时间的1.5倍或者两倍为宜。避免无限制地拖下去。
初中二年级
3.不可抗力和系统风险
不可抗力就是地震，战争，火灾等等。遥远？不过别忘了，每次地震，战争爆发的时刻，肯定还有交易在进行中。一般来说，就是双方免责，这也是常规条款。
系统风险一般指国家政策的风险，去年相信不少人经历过，限购，指导价上调，有的导致交易不能进行，有的会让交易成本大幅提高。这种情况，最好也是双方免责。尽量避免风险的办法就是别拖太久，以免夜长梦多，网签，缴税，能早做就早做。还有，别忘了，规定免责的同时，规定中介费也免掉。
交易成本提高最好规定高了多少以上双方免责，如果个税缴纳政策改变，利率提高，一方要多花钱，在一定范围内就只能自认倒霉。如果是因为中介疏忽导致关键时间点错过，造成损失，中介应该赔偿，这点要有所规定。
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二手车位过户需要多少税，买方和卖方全部。
二手车位过户需要多少税，买方和卖方全部。因为中介说，都是购买方出钱的
说是，思念是一种很玄的东西，如影随行，无声又无息，沉没在心底！
现在厦门都是说实收多少钱，税费是由买家出的，具体多少钱中介会算个大概给你
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对呀，就是买家出，问题是两家中介算出来抱的税不一样，差蛮多的，所以
说是，思念是一种很玄的东西，如影随行，无声又无息，沉没在心底！
车位不应该吧，这种又没免税的，税率都是固定的
装修要人命啊!
主要是印花税和契税：大概是，印花税30元，契税为车位总价的3％&&&& 还有一些几百块的手续费等等的
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拍到这极光美极了！
鱼塘美厨娘教你做不一样的茶叶蛋，真是好看又好吃！
公司团建去吃日料，不爱吃生食的我真的是坐如针毡
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