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裁决书支持我的按日支付逾期违约金,直到交付时止,裁决书生效后十日内支付
裁决书支持我的按日支付逾期违约金，直到交付时止，裁决书生效后十日内支付。目前对方还未交付。我可以单独要求执行违约金吗?对方没钱。我也欠对方比违约金多尾款。如果对方没可执行财产。我能在执行申请书上要求在这种情况下。违约金抵消部分尾款吗？有相应支持我的法律依据吗?之前接触过执行法官，他只同意执行（肯定执行不到），不同意抵消，让我...
裁决书支持我的按日支付逾期违约金，直到交付时止，裁决书生效后十日内支付。目前对方还未交付。我可以单独要求执行违约金吗?对方没钱。我也欠对方比违约金多尾款。如果对方没可执行财产。我能在执行申请书上要求在这种情况下。违约金抵消部分尾款吗？有相应支持我的法律依据吗?之前接触过执行法官，他只同意执行（肯定执行不到），不同意抵消，让我自己协商（对方不同意，不然也不会走法律程序）。如果符合法定抵消条件，也需要征得对方同意吗?刚得知执行书正式转到这名法官手里了。先谢谢各位律师百忙中抽看时间看我问题，并请给我指点。
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楼盘开发商违约逾期交房 20户购房人申请仲裁获赔
近日,广西柳州柳江县人民法院快速执结了一批商品房买卖合同纠纷,20户购房者从房地产开发商手中得到6.4万余元的违约金。 购房者:20户联合追讨违约金 阿华是玉林市博白县人,
　　近日,广西柳州柳江县人民法院快速执结了一批纠纷,20户购房者从商手中得到6.4万余元的。 　　购房者:20户联合追讨违约金 　　阿华是玉林市博白县人,在柳州做生意。2007年3月,他看中柳州市柳北区某楼盘的房子,与房开商签订一份《商品房买卖合同》,决定以个人按揭贷款的方式,向房开商购买一套商品房,房屋总价为21万余元。 　　阿华向《法制日报》记者介绍说,双方在合同中约定,房开商应当在日前将验收合格的商品房交付,但如遇气象部门的气象记录有连续两天以上降水的,可据实予以延期；同时,商品房达到交付使用条件后,房开商应当书面通知办理交付手续,如果逾期交房,每日按已付房款的万分之一支付违约金；而房开商应当在商品房交付后的90日内办理备案,否则也要支付违约金。 　　阿华说,直到日,房开商才在媒体发布交房公告,他在同年12月1日收房。因此,阿华以房开商违约为由,根据合同约定向柳州提起,要求对方支付违约金。 　　与阿华有类似遭遇的还有19户购房者,他们均认为房开商逾期交房及逾期办理产权登记,联合起来向房开商索赔。 　　房开商:下雨延误工期可免责 　　房开商有如下的辩解理由。 　　房开商代理人在仲裁时出示了在媒体上公布的交房公告,以及柳州市气候评价所出具的相关气象证明。其代理人表示,根据双方的合同约定,他们在媒体上公布交房公告,说明已经在日向阿华交付了商品房,而双方签订商品房买卖合同至约定的交房时间日,气象部门证明的&连续两天以上降水&时间为183天,房开商据此可以顺延交房,&因此,即使在日交房,我们也没有延期,可以免除逾期责任。& 　　房开商的代理人还指出,对于其余19户购房者,他们有同样证据证明受天气影响施工,可以免除逾期交房责任。 　　仲裁委:房开商逾期办产权备案 　　柳州仲裁委员会在审查双方证据后认为:关于争议的房屋交付时间,虽然房开商在媒体上刊登公告,&但该公告只是通知阿华前来办理交接手续,并不是正式交付房屋,因此应当以阿华在日收房时间为准&。 　　关于房开商顺延交房的时间,因双方约定延期交房情形,即气象部门有连续两天以上降水记录,而房开商又提交柳州市气候评价所的气象资料,阿华没有否认该证据的真实性,&因此,房开商虽然逾期交房,但出现延期交付情形,按照合同约定,房开商得以免除逾期交房责任。& 　　最终,柳州仲裁委员会只认定房开商逾期办理备案,裁定房开商向阿华和其他19户购房者支付逾期备案违约金。 　　由于房开商的住所地在柳江县,该系列案交由柳江县法院。仲裁员同时指出:对于期间是否出现降水、降水是否影响工期、是否需要延期交房,房开商都应以适当方式告知购房者,房开商在履行合同中存在瑕疵。 　　合同详细约定避免分歧 　　无庸置疑,买房是老百姓生活中的大事,一旦遇到房开商延期交房颇觉心烦,而后者延期理由多以&下雨影响工期&为普遍。如何在买房时更好维护自身权益,《法制日报》记者就此采访了相关法律人士。 　　针对此案争议焦点,广西律师李发翔建议,买卖双方,尤其是购房者应当要求在中,对延期交房情形作出详细约定,&比如下雨,阿华等人的合同虽然约定&连续两天以上降水&,但可以更加细致,如约定每天降水超过10毫米或者20毫米,连续超过若干天,才能影响施工。这样方能避免双方分歧。&事实上,仲裁员也指出了上述合同条款的瑕疵。 　　对于交房具体时间,李发翔认为,我国民法通则及都规定,财产或标的物的,自交付时起转移,而法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　&一般来说,购房者去收房,房子的所有权才转移,这才算房开商的交房时间。&李发翔解释说,法律既然规定&当事人另有约定除外&,指的就是双方在合同中约定的&以书面通知&形式交房。这位律师认为,这里的&书面通知&,通常是一对一的通知,比如挂号信、特快专递等形式,而房开商在媒体刊登公告,不能算是合同约定的&书面通知&；按照法律规定,即使进行公告,也只有在受送达人下落不明,或者用其他方式无法送达的情况下才能进行。因此,房开商应该提供证据,证明购房者收到专门的&书面通知&,否则双方办理房屋交接手续的时间,即为购房者的收房日期。
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各位好，我因为开发商延期交房违约，申请仲裁后裁决解除签订的商品房买卖合同开发商在做出裁决后是不是故意变更法定代表人以逃避执行呢？
延期开庭:是指仲裁庭确定开庭审理的日期之后或者在开庭审理的过程中，由于出现法定事由，导致仲裁审理程序无法按期进行时，仲裁庭根据当事人的请求，将仲裁审理推延到另一日期的行为。
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甲与开发商签订购房合同交付房款，开发商延期交房。甲领取房子后与乙签订二手房买卖合同，将房子出售过户给乙。现在还在诉讼期内，乙能否起诉开发商延期交房。乙能否得到开发商的违约赔偿吗？
常见的纠纷有哪些，怎样解决|||　　常见的买房纠纷有哪些，怎样解决，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　一、常见的买房纠纷有哪些　　1、逾期交付房屋引起的纠纷　　上家在约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下详细>>
开发商延期交房能不能解除合同，延期交房可以退房吗？
即开发商解除与者之间的，将购房款退还给购房者。在办理退房手续的过程中有两个问题比较重要，一是购房者要解除什么合同；二是解除这些合同过程中的先后顺序。如果购房者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的。的解除，意味着双方财产的返还或权利的恢复，对于已经入住的购房者而言，需要将已经占有的住宅交还给开发商，对于还没有入住的购房者者来说，则需要放弃占有即将入住的住宅。开发商则不能再根据合同要求购房者支付房款，对于已经收取的部分要退还给购房者。履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可以完成。借款合同的解除，表明购房者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与购房者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为购房者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转帐的形式由开发商取得。如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的。银行只有收到开发商以购房者名义还来的借款后，才能认定购房者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题；从实际行为上，认为目前较为普遍的有以下三种：一、购房者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。二、购房者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款。三、购房者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。这三种过程有一个共同的特点，就是购房者首先要与开发商解除买卖合同，表明购房者放弃对住宅行使占有的权利。在这种情况下，购房者存在一种风险，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则购房者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”。如果开发商在此期间出现破产，则购房者损失更为巨大，不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作被拍卖，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付年限不等的银行借款。为了使购房者最大限地避免上述风险，在开发商不会破产的前提下，认为在实际操作时可以通过以下程序：一、购房者首先与开发商签订一个补充协议，一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。二、购房者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。三、开发商归还银行借款，购房者与银行签订的协议中确定的条件出现，购房者与银行的借款。四、开发商归还购房者的首付款，并协助办理购房者退房的各种相关手续。五、第三、第四个行为履行完毕后，第一步中双方签订的协议中假设的条件出现，购房者与开发商的买卖合同解除。同时提醒，如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括，如果违约金不足以弥补损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿
开发商延期交房怎么办，延期交房如何解除购房合同
根据规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说者并不能马上解除合同，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付。可以的十种情况：第一，延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还或支付房款利息。第二，开发商缺少有效证件与批文，导致。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与人签署的合同属于。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。第三，开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。第四，拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到，购房人也可以要求退房。第五，无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。第六，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。今年3月15日启用的新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。第七，房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。第八，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。这是今年3月15日启用的新版合同规定的，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第九，房屋质量导致严重影响使用。根据2003年出台的最高法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。第十，开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。
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法院视执行裁决书为一纸空文！血汗钱将无归，我该怎么办！
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城阳法院视执行裁决书为一纸空文！血汗钱将无归，我该怎么办！2007年2月,我用半辈子的血汗钱18万，购置了位于城阳区仲村社区，由青岛国际服装城置业投资有限公司开发的商铺。准备下岗后依此谋生。但至今青岛国际服装城置业投资有限公司都没有交房，也不退房款。与开发商交涉多次无效后，我于2008年8月，到城阳法院要求立案。一开始立案庭明确答复我：上面有指示，对此项目一律不予立案（按照我国法律的规定，提起诉讼是宪法和法律赋予一个普通公民的基本人权）。通过我多次到相关部门投诉后，立案庭让我与开发商签署调解书。鉴于开发商以前出尔反尔，我认为他们根本就没有诚信可言，其根本目的就是赖账。所以期初我不同意调解，要求马上立案，并对其资产进行冻结。但立案庭称如果不同意调解，法院不仅不予立案，以后就一概不管了。迫于无奈我于2009年4月，在城阳法院民事调解书上签字。民事调解书上明确写到：开发商于日前，一次性支付本息，如逾期未付，将承担违约金5万元。到了还款期限，开发商果然象我预料的那样，拒不偿款，并嚣张的对我说：能告就告吧，越告越不给，我们不怕。而此时城阳法院立案庭又称，开发商不还钱，他们也无能为力，把我推到执行庭。从立案到现在，城阳法院立案庭一直充当开发商“保护伞”的角色。难道执行庭会为老百姓伸张正义？虽然我认为他们就是在推脱责任，把我的问题像一个球一样踢来踢去。但是，不申请执行，就只能眼睁睁的看着我的血汗钱打水漂！万般无奈，我于日，将申请强制执行的材料，递到到执行庭，要求执行庭对开发商强制执行（法院一工作人员看到法院调解书后，笑着对我说，这份调解书就是忽悠你们）。事情果然象我预料的那样，城阳法院执行庭出具执行裁定书后，此案便石沉大海。因为执行裁定书中写得明白：等待后续执行！我问城阳法院执行庭：后续执行是什么时候执行？城阳法院执行庭相关人员答复我：具体时间我们也不知道！并且告诉我，作为当事人，我有责任和义务，向法院提供开发商的住址、没有被查封的银行账号等等，如果发现开发商的行踪（法院不能24小时监控），可以给他们打电话。当然，即便开发商就是赖账，我们法院也不能随便抓人，需要公安局、检察院等部门配合。我问：你们也承认开发商故意赖账，你们不去想办法将这些“老赖”绳之以法，却让我们去“执法”？假如我们及时报案了，开发商能等你们都协调好了再跑吗？那没办法！！！城阳法院执行庭相关人员很干脆、很无奈的答复我。其实，并不是城阳法院执行庭找不到被执行人，开发商开发的房产，就在城阳法院附近，并且开发商天天豪车出入，城阳法院根本就不去执行！开发商公然声称：城阳法院没到我这里强制执行一户！不错，正是由于城阳法院承当开发商的保护伞，开发商至今依然逍遥法外，用我们的血汗钱过着一掷千金的生活！难道真是衙门口朝南开，有理无钱莫进来？城阳法院究竟是人民的法院还是开发商的法院？！最高人民法院院长王胜俊日，在十一届全国人大常委会会议上指出：司法不廉……执行领域消极腐败现象较为严重，……个别法院搞钱权交易……，个别法院窝案、串案问题严重……，社会影响极坏。最高人民检查院检查长曹建明也指出：彻查司法领域腐败，突出查办民生领域渎职犯罪……，查办司法不公背后的职务犯罪……。现在全国各地长法院的立案庭、执行庭庭长，因贪污受贿的事件，屡屡被曝光。城阳法院为什么公然庇护开发商欠钱不还！背后有什么利益驱使！如果自己没有利益，为什么身为人民法院领导，不替人民伸张正义，反而承当开发商的“保护伞”！开发商的人在、钱在、房屋在，并且就在城阳法院的眼皮底下，到现在为什么不执行？法院不去执行，我的血汗钱怎么办？
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同情你，现在的政府就是这个样子，你要做好打持久战的准备！
｜｜引用｜
我表姐也在那里买过房子，拖了很久，最好耗不起，还找人疏通送礼，只拿回本金。（要回自己的钱还要送礼）开发商有钱（有钱也不还）！关键是城阳法院根本不管。。所以，你的事......够呛！
老百姓辛苦大半辈子，攒下点钱，就这样被开发商黑了？这和抢有什么不一样？我最恨城阳法院，助纣为虐！就没有部门能管？？?咱还是共产党的天下吧！我不甘心
以下是引用勒布朗的帖子：同情你，现在的政府就是这个样子，你要做好打持久战的准备！
｜｜引用｜
同情楼主.青岛房子问题都上焦点访谈了,楼主要有信心,还有中院高院还有中央都可以找.
回复:青岛臣民
老百姓辛苦大半辈子，攒下点钱，就这样被开发商黑了？这和抢有什么不一样？我最恨城阳法院，助纣为虐！ 就没有部门能管？？? 咱还是共产党的天下吧！ 我不甘心 --------------------------------------------------------------------------------
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开发商在交房时应妥善处理的法律风险
开发商在交房时应妥善处理的法律风险
文/浙江腾飞金鹰律师事务所& 金鹰& 吴方荣
近年来，因国家连续出台的宏观调控政策及房地产市场剧烈起伏的发展变化等综合因素的影响，全国各地交房纠纷频发，其中以浙江的杭州等地区最为突出，甚至有媒体将这一现象称为开发商的“交房危机”，不少开发商为此伤透了脑筋。远的不说，最近的萧山通和戈雅公寓的交房纠纷就闹的沸沸扬扬，媒体长篇累牍的报道，对开发公司的负面影响可想而知。2010年又是杭州房地产市场的一个交房高峰，且目前房地产市场的形势又非常微妙，因此对于像前期积累了一些矛盾且房价较高的楼盘如保利东湾、坤和和家园等楼盘，亦应对交房引起足够的重视。
笔者所在的事务所作为一家以房地产领域法律服务为特色的专业型律师事务所，早在2004年就介入处理房地产交房纠纷，并积累了丰富的经验。2005年本所在全国第一家（目前也是全国唯一）推出了交房专项法律服务，并先后协助百余个楼盘交房，在五年多的市场实践中，该专项法律服务因其出色的风险控制能力而得到了客户的高度认可。总结这些年来的生动案例，我们认为开发商在应对商品房交付使用时应妥善应对和处理以下法律问题：
一、要高度重视商品房交付使用条件的符合性
（一）要达到法律规定的商品房交付使用条件
我国现行多部法律对房地产开发项目的交付使用作出了交付使用的相关规定，如《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”建筑法第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
这里需要特别说明的是，国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。在我们提供交房法律服务的楼盘中，出现这么一个案例：开发商在国务院取消综合验收审批项目前，与买受人签订了《商品房买卖合同》，约定商品房的交付使用条件为“该商品房经综合验收合格”，但在该楼盘交房时，建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批，为此该楼盘多户业主与开发商间引发了关于交付使用条件成就与否、逾期交房成立与否的集体纠纷，并诉至一审、二审，直至省高院申诉。法院一审、二审、申诉裁决没有支持业主诉求，并且通过这一交房集团诉讼的判例，在司法实践中确立了这么一个观点：在国务院取消综合验收审批项目后，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定作为特别法的规定取消，双方当事人约定的交房条件已不可实现，因此开发商应当取得拟交付房屋符合现行法律规定交付使用条件的证明，即具备了交房条件。
那么，现行法律规定的交付使用条件，除上述《城市房地产管理法》的原则规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定，如，《城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。”此外，我国对建设工程质量采用备案制度，因此开发商应当在建设工程竣工验收合格后将规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设主管部门备案，并最终取得政府部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，业主认购商品房所在楼盘取得该备案证明文件即表明国家建设主管部门对该建设工程质量的认可，也就是商品房经验收合格符合交付使用条件的证明文件。
（二）要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件
开发商与买受人在《商品房买卖合同》中对商品房交房期限、交付使用条件通常均予约定。
如浙江省2000版《商品房买卖合同》（示范文本）第八条（交付期限）列出了“该商品房经验收合格”、“该商品房经综合验收合格”、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”等几种交房条件供当事人选择。这些交房选项是有区别的，如，杭州市部分楼盘在2000版合同中选择“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，事实上该交房条件的本意是地方政府规定商品房达到交付使用条件的标志是商品房经验收合格后必须取得当地建设行政主管部门颁发的商品房交付使用批准文件，实质是实行交付使用许可制度，如上海市，规定新建住宅建设工程竣工验收合格后，取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用；而杭州市建设行政主管部门目前未实行类似交付使用许可制度。因此，开发商应结合项目实际情况、地方政府规定与买受人审慎约定交房条件。
现行浙江省2008版《商品房买卖合同》第九条（交付期限及条件）对商品房交付使用条件的约定是，开发商应当将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、其他约定的条件。此外，第十五条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定中，开发商承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的排水、排污、电信、电视、宽带等基础设施、公共配套建筑达到使用条件。
这里，我们提示开发商在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件。杭州市建设主管部门对房地产开发项目基础设施、公共配套建筑的建设监督管理主要依据2006年12月施行的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》。该条例规定，开发商按照配套设施建设合同约定完成配套设施建设义务的，应当向建设行政主管部门报告，主管部门对开发商履行合同情况进行检查，确认开发商已完全履行配套设施建设合同义务后，予以核发《配套设施建设合同履行确认证明》，为此，开发商在取得该确认证明前，应提交供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。
房地产楼盘交房实践中，部分开发商往往会忽视或客观上无法及时取得上述确认证明或验收合格意见，对于杭州市政基础设施建设，开发商显然无法回避，也无法改变，如不及时在交房前期工作中进行充分风险评估，将因此给楼盘交房、甚至后续办证等造成违约损失赔偿等种种不利影响。
二、要充分论证、评估规划设计变更的法律风险，谨慎变更
规划设计变更是房地产项目开发过程中必然会遇到的情况，因为规划设计变更有可能对商品房的质量和使用功能产生影响，从而损害买受人的合法权益，故一般在买卖合同中对出卖人作了规划设计变更的约束性规定。
（一）规划设计变更的程序
房地产项目的规划设计方案批准以后，因发生新的情况，确需变更原规划设计方案时，应当报请原审批机关同意。按照《行政许可法》等法律法规的规定，如果涉及他人重大利益关系的，行政机关在作出变更决定前，应当按照法律的规定履行告知、听证等程序。
在各地买卖合同中相关规划设计变更的约定也不仅相同，有的地方要求出卖人在规划设计变更前必须征得买受人同意（比如上海）；有的地方是要求出卖人在规划设计变更经同意或批准后的约定时间内通知买受人，如，浙江省2008版《商品房买卖合同》第十一条（规划设计变更）约定，“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。”具体某项规划设计变更是否属于应当通知的情形，判断的标准主要看该项变更内容是否对商品房的质量和使用功能会产生影响。
若开发商对应该通知的变更内容未进行书面通知或通知超出合同约定期限，则买受人就得到了退房的权利。若买受人选择退房的，根据《商品房买卖合同》第十一条约定和《浙江省实施&中华人民共和国消费者权益保护法》办法》第二十八条第二款的规定，遇房屋价格下降时，买受人可选择按原价格退还房款；遇房屋价格上涨时，买受人要求按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。若买受人选择不退房的，按照《合同法》相关规定，其有权要求出卖人赔偿损失。对于赔偿额度的确定，若该违约情形造成的损失是能够明确证明或评估的，则可根据证据或委托专业评估机构评估确定，若该违约情形造成的损失无法确定或无法评估的，则司法裁判人员将根据自由裁量权酌情确定。
（二）规划设计变更对交房的影响
部分房地产项目在开发建设过程中，因发生新的情况，为公共利益需要等会出现建设规模调整、容积率变更等情况，如分期建设的项目，首期售完后项目出现建设规模调整、容积率变更、楼层变更、景观水系调整等情况，这就涉及到已销售的商品房，并且对商品房的质量和使用功能产生影响，开发商按照《商品房买卖合同》约定，应在变更之日起十日内进行书面通知，而开发商一旦忽略通知义务或认为小变更不影响而不通知的情况下，极其容易在集体交房时爆发出退房纠纷或出现巨额索赔的后果。
为此，我们在提供交房法律服务中，通常会审核项目土地出让合同、立项批复、方案设计批复和初步设计批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、变更批复、联系单等前期行政审批文件，因为很多交房阶段出现的矛盾纠纷，其矛盾根源几乎都可追溯到前期行政审批阶段固有的瑕疵，甚至包括前期行政审批行为本身的瑕疵。
鉴于规划设计变更法律风险是直接面对业主的退房要求或重大损失的赔偿请求，对集体交房的影响重大，我们建议开发商应在交房前腾出合理时间理清小区设计变更、每套商品房设计变更情形，并就规划设计变更对商品房的质量和使用功能的影响与否、影响程度进行法律风险评审。
三、要充分重视商品房质量中的强制性规范问题
商品房质量是住宅交付的实质性问题。在现行《商品房买卖合同》（示范文本）中，虽无专门条款约定房屋质量标准，但交付质量合格的房屋是开发商根据法律规定应当履行的法定义务，如房屋质量不符合国家规范要求或当事人特别约定，则开发商应当承担相应违约责任。
我国规定了商品房保修制度。在我们处理的商品房开发项目中，房屋交付时存在质量瑕疵的情况比较多，如墙面空鼓、粉刷层温差伸缩裂缝、门窗安装尺寸误差、栏杆净高，甚至出现楼板承载力不足、结构性裂缝等。从我国目前建筑业技术发展、人员素质水平来说，房产品属于手工作业产品，房屋质量还不可能像标准化生产的工业产品那样完美无缺，这也是国家规定商品房保修制度的初衷。但，我们并不能因此就堂而皇之地否认开发商在房屋质量、楼盘品质上做到尽善尽美的责任，尤其在国家标准有强制性规范要求的情况下，开发商交付买受人使用的房屋必须达到强标规范要求。如，2006年3月1日起实施的《住宅建筑规范》（GB），该国标全部条文为强制性规范；还有如《浙江省居住建筑节能设计标准》、《夏热东冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》等地方性质量标准中的强制性条文。
在法律上，拟交付房屋质量违反强制性规范要求的相关业主可直接拒绝收房并要求出卖人承担违约赔偿责任，严重质量问题甚至将导致商品房交付使用条件合法性出现问题。随着广大购房者法律素质的提高、维权意识的增强，很多“冷门”的质量问题在交房时开始浮现，如“走廊和公共部位通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m”、“住宅应在平面布置和建筑构造上采取防噪声措施。卧室、起居室在关窗状态下的白天允许噪声级为50dB(A声级)，夜间允许噪声级为40dB(A声级)”、“住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照”、“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房、餐厅的上层”等等。为此，本所还专门就房地产项目开发、商品房交付等问题联合浙江省房地产业协会、杭州市房地产业协会、杭州市房地产学会举办“2009――和谐购房”论坛，呼吁开发商提高楼盘品质、购房者理性维权等，当然，在项目交房的实际操作中，我们始终建议开发商在商品房交房前应当严肃、认真地执行房屋质量一户一检要求，并在交房前及时就自行发现的或主管部门验收后提出的质量瑕疵进行整改到位。
四、应防范和避免因楼书广告引起的法律风险
房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众，这是我国法规对房地产广告的原则规定。在法律上界定房地产楼书广告对开发商法律约定力的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
纵观杭州房地产项目纷扬的楼书广告，一般来说，其楼书广告内容或多或少符合最高院司法解释的三个要件，并应视为要约和合同内容，对于这些楼书广告承诺的内容，开发商必须视其与《商品房买卖合同》条款同等重要，若项目实际情况与上述楼书广告内容不相符，则同样构成违约，应承担相应的违约责任。如，我们在楼书广告中常见的有小区内景观、水系、挑高的描述或者广告里的总平图中标划了休闲健身设施、私家花园、网球场、羽毛球场、露天游泳池等设施，从营销策划角度而言，精美的露天泳池、网球场宣传可以吸引众多购买者的眼球，但从交房法律风险控制层面而言，这些诗情画意的营销承诺若开发商最终没有做到或者做的不到位，则无疑将可能成为“交房毒药”，而且不幸“中毒”的开发商往往会在项目尾声疲于应付前赴后继的业主投诉，陷入慢慢无尽地诉累。所以，我们说房地产广告既然是广告，那么就允许开发商做适当合理地渲染性描述；但在法律上克制房地产广告膨胀的夸张描述，显然是开发商营销中必须做足的风险控制作业。
如同众多家长们关注着学子们寒窗数载后的升学考试一样，房地产开发企业经历轰轰烈烈地拿地、紧张棘手地施工、翘首以盼地行销后，最终要向广大买受人、客户提交一份满意的交房答卷。无疑，交房考试中是有落败者的，但从源头上解决“交房难”问题，进一步提高项目楼盘品质，降低法律风险，并不是不可企及的目标。
笔者曾将交房工作中的经验总结成两句话：“态度决定一切“、“细节决定成败”，并将这两句话始终贯穿在交房服务――包括协助开发商公司制定交房方案、优化交房组织机构、交房培训等工作中，从实践看，取得了很好地效果，因此拿出来与大家分享。客观地说，以上我们讨论的也仅仅是房地产交房法律风险中的一部分，算是概而论之，因为房地产项目开发中出现的法律问题是千差万别的，甚至可以说是千奇百怪的，因此房地产开发公司应在相关专业人士的指导下，根据每个项目的实际情况，充分重视交房工作，防患于未然，提前防范和处理因交房而引起的各种纠纷和问题，不断规范自我，提高楼盘品质和质量，实现房地产市场的和谐发展。
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