投资英国的投资房地产需要多少钱，该找什么样的公司？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-22 11:04 标签： 2018房价下降已成定局

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对于中国家庭来说，英国是个有着特别强烈吸引力的国家。 一般而言，中国人购买英国房产主要有四个动机：投资，生活，移民和教育。到2016年，中国买家对英国房产投资越来越感兴趣，针对英国房地产业的调查增长了60％，其中英国房产投资回报率已然成为英国投资者最关心的的话题。而最新的一组数据显示：过去一年，购房出租的房产，投资回报率最高的前十个地区如下：

从以上数据可以得出，曼城和利物浦等几个城市，平均出租回报率可以达到7%-8%。那么市面上那些高于7%，甚至年租金回报率能达到9%以上的项目，都是如何出现的？它们的风险又是怎样？可控吗？

在有路看来，凡能达到7%以上的项目，一般是租赁需求旺盛的学生公寓，或是HMOs (Houses inmultiple occupation)式的，或是商业地产,比如服务式公寓，酒店，养老院等。

学生公寓为学生量身定制的项目，配套设施一般非常全，所以它的租金一点也不低，年收益率可以达到6-9%，并且一般租赁非常稳定，需求旺盛，且管理完善，非常适合国际投资者。

HMOs项目也是租给学生，但一般这种类型的房子多是在英国本地的人管理，会出现老旧房子复杂的维修情况，找到合适的房源不是非常容易。这种类型的房子的收益率也很高，一般来说相同地区还会比学生公寓的收益高1-2%。

商业地产可以达到高收益，这个是毋庸置疑的事实。

现下，英国房产投资已经成为当下比较流行的投资品。这得益于它的高资本增长，高租金回报。一般来说，伦敦的资本增长率大约是10%---20%，曼城的是15%---20%左右。而英国的房产投资主要分为三类。

第一类是伦敦的资产。伦敦作为世界上最大的金融城市之一，它的资产也是世界上最好的资产之一。伦敦的资产增长率高，为5%。但是租金回报率比较低，为3.5%---5%。

第二类，是曼城和利物浦的普通住宅。但是曼城的发展势头更好，因为它的年租金回报率在6.02%左右，具有较好的资本增长。利物浦为6-7%。

第三类就是高租金收益的学生公寓。学生公寓投资最大的的特点和优势是其8%的强劲净租售比以及99%的入住率(非伦敦地区)。其次，学生公寓的现金流表现非常好，可以达到7%到10%的年租金回报率。

从国内房产的租金效益来看，超过3%就是一个很好的租金回报率。所以作为英国房产投资，个人的租金收入超过5%以上就是非常高了。

所以，在有路看来，超过5%的年回报租金回报率的投资已属于高稳现金流的收益，非常值得投资。而买房最重要，首要是看地段，不要轻易的被其他次要因素而吸引，要知道价格始终是围绕着价值而上下波动的。

本文阐述的是通过公司形式购房所带来财务方面的利益。每个人的税务情况和其解决方案都是不一样的，建议咨询专业会计师和经验的专业人士，本文只是从本人投资经验中分析并作为参考。

首先我们来了解一下现在地产投资的税收政策：无论你是20%或40%税率下的纳税人，房产投资的贷款所需支付的利息可以全部作为支出来抵消租金收入。但是，前英国财相欧思邦在2015年财政预算案上，针对房地产投资者作出的税收政策变化中，除了对非第一套置业买家征收额外3%的印花税外，从2017年4月后政府开始逐步实行对于Buy to let利息免税额限制，直至2020年全面实行。这说明在即将施行的新政策下，对于20%收入的纳税人没有任何变化，但是对于40%收入的纳税人来说，他们将只能用大约50%的银行利息来抵消租金收入。

鉴于新的税收政策所带来的影响，很多投资者包括我自己在内已经开始使用公司形式SPV Limited Company（以下简称公司）来进行投资。因为通过公司形式进行房产投资，所需要支付的利息是可以作为商业支出来抵消租金收入的。SPV（Special Purpose Vehicle）简单来说，它是一个有专门目的公司形式。在房产投资中，这个SPV只是纯粹用来买某一套房子，在完成交易后用出租或转卖这套房获取收益，不能做跟房地产不相关的其它商业服务。所以在建立这个SPV公司的时候需要在Company House上注册指定的服务行业范围代码（SIC Code），在房产SPV公司中，它的代码必须是和房地产行为相关的，常见的代码有：68100，68209和68320。如果公司没有注册这三个代码，有可能会影响公司以后的贷款申请。

下面分析一下开始流行用公司形式购买房产的原因：

1. 上面已经阐述了通过公司形式进行房产投资产生的银行利息可以作为支出来抵消租金收入。除此以外正如其它普通公司，房产投资公司运营中所产生的绝大部分支出都是可以作为商业支出，这些都是100%可减免的税款。

2. 公司营运的收入只需交公司税Corporation Tax（目前是20%, 2020年将降到17%）。缴纳公司税的多少与公司董事或股东的个人收入情况没有关系。如果需要将公司收入转去个人名下，则会产生个人收入税Income Tax, 个人收入税需要支付的多少与你本身是哪个税率下的纳税人有关。另外公司董事或股东可每年从公司获得红利Dividend，?5000以内是免税的，超过则根据个人收入税率按比例收取税款。

3.  房屋资产卖出的时候产生的利润（Gain），只需要交公司税，并没有资本利得税Capital Gain Tax。

4. 投资房产所产生的利润如果不提取出来而是继续投放在其它新项目来创造更大的利润，则暂时不需要交公司税或个人收入税。直到最后所得利润提取出来时才需要缴税。

5. 用公司名义购房，变更股份来转让房产拥有权相对比较容易，而且可避免繁杂繁重的税务。

6. 在土地注册处Land Registry上登记的房屋拥有人是公司，公司有关的董事和股东的名字则不会出现在房产登记证上，可以保护私隐。

7. 通过将公司股份转让给子女或配偶达到赠予房产的目的。但请注意此转让行为会产生遗产税。

Let产品不是相差很大。此外使用公司形式申请Buy to Let 贷款时银行的审核标准与个人申请是没有太大区别的，但是通常银行会要求所有公司董事提供个人财务担保Personal Guarantee（万一公司拖欠还款，银行有权从董事的其它个人收入中收取当作还款）。

如果你想长期投资房产，并建立一套自己的投资组合（Portfolio），从税收的角度，建议使用公司形式是比较合适的。

上面说了这么多用公司投资置业的优势，但是并不是每个投资人都适合用公司来购房，个人形式投资也有其税务方面的优势，例如个人可以有资本利得税的豁免额等。这都要根据每个人的实际情况来分析。建议投资前先咨询合资格专业和有经验的会计师。

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