楼市315：十大常见房产维权问题
众所周知，买房子这件事就是一个麻烦体。买房到装修到入住以后，每个过程都可能引起纠纷。在买房过程中常见问题有哪些?业主们该如何维权?
1、我买的房子到底是不是70年产权?
买房支招：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。
此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。
市民可到发证机关相关网站，查询这些证件的真伪。一般来说，市民在购买商品房时，可重点查看《商品房预售许可证》，因为若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。
2、开发商推迟交房怎么办?
买房支招：购房者遇到逾期交房等违约违法行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。
具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。
另外，购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、开发商推迟办证怎么办?
买房支招：按照购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。
根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。
其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。
4、房产面积缩水怎么办?
买房支招：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的。按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
5、学区房不等于划片房?
买房支招：不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻，但孩子的学籍能否划入该片并不确定。有些楼盘与学校仅一墙之隔，也不能划入该学校就读。学区房也需要有“资格认证”，而且学区房不等于划片房。
幼儿园社区可以自行配建，但小学、中学的划片还需要教育局的整体规划。市民买房时还是要多去了解房屋所在的区域范围，购房合同中也会对房屋坐落的地址进行详细说明，市民可以将其与教育局划片范围进行对比，这样就可以清楚明白地了解该楼盘的划片学校，以免购买了所谓的学区房，却仍不能入学。而对一些规划中的教育资源，到底什么时候能够投入使用也要了解清楚。
6、空置房物业费如何收取?
买房支招：按照规定，连续三月无装修空置房，物业费按20%缴纳。
7、房屋质量不达标怎么办?
买房支招：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题，因此，孔小姐可以退房，并要求开发商承担赔偿责任。
8、定房时交了订金又不想要了怎么办?
买房支招：常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。
9、期房交房开发商要求涨价，合理吗?
买房支招：作为开发商应履行合同义务，不可擅自变更合同约定内容。作为购房者，在面对开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。
10、开发商加层怎么办?
买房支招：一般来讲，开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。
如果你认为规划局调整规划违法，你可以举报和控告。
如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同，则开发商的行为构成违约，你可以解除合同，追究开发商的违约责任。
维权有哪些途径呢？
维权途径一：与开发商直接交涉。
采取和解协商的办法途径这种方式比较快捷及时、直接、平和，对于较小的纠纷或讲信誉的开发商来说，采用此种方式解决矛盾双方都能获得较满意的结果。
维权途径二：到消费者协会投诉。
如果协商和解不成，购房者可以到消费者协会投诉。向消协投诉，请求消协调解是最常见的方式，能够较为顺利、有效地解决纠纷。
维权途径三：找负责主管机关。
房子出现质量问题，可以建委；房屋合同，则可以找工商局进行申诉。
维权途径四：根据原先约定仲裁。
购房者与开发商达成仲裁协议，通过仲裁解决争议。不过存在的问题就是如果双方当事人没有达成仲裁协议，只有一方当事人请求仲裁而另一方当事人已向法院起诉，仲裁机构则不予受理。
维权途径五：到人民法院起诉。
它是针对前四种方式无法解决争议时的一种更有力度的解决方式。但相对于其他争议解决方式来说，周期较长，程序也较为复杂，对此购房者应有充分的准备。
维权途径六：媒体曝光。
以上途径无效，可以考虑诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，进行维权。
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中国房地产问题的核心：不是泡沫，也不是货币，而是供需错配
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（原标题：中国房地产问题的核心：不是泡沫，也不是货币，而是供需错配）
摘要：中国房地产市场高房价和高库存并存，高房价的地方供应不足，高库存的地方供应过剩。所以，关键不是事先规划好人口增长目标，并据此决定土地供应，而是应该根据人口实际流动的情况和房价水平来决定土地供应。
本文作者为麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊，原文标题《房地产的核心在于供需错配》。
房地产无疑是中国经济最重要的问题之一。部分城市过去10多年房价的大幅上涨，导致年轻人在大城市定居越来越难，也使居民之间的财富鸿沟日益加深。而部分城市房地产的高库存，又成为中国经济的主要风险之一。金融机构和地方政府被房地产深度捆绑，使政策举步维艰。
中国经济未来是否能平稳增长，并且避免财富分配的进一步恶化，很大程度上取决于能否妥善解决房地产问题。从认识论的角度，分析和解决任何社会经济问题，关键在于找到问题的核心。如果核心没有抓对，就很难预测事物的发展方向，也不容易找到解决问题的正确办法。中国房地产问题的核心，不是泡沫，也不是货币，而是供需错配。
房地产的核心矛盾：供需错配
供需错配意味着房地产的供给需求，在地区间是不匹配的。有的地方需求大于供给，所以房价持续上涨；而有的地方供给大于需求，所以库存不断累积。因此，在全国范围内出现高房价和高库存并存的现象。当然，这只是简单的现象描述。要真正理解供需错配背后的原因，就需要对房地产市场的需求和供给有一个更深刻的理解。
房地产的需求主要来自三个方面：来自城市化的需求，拥有住房带来的其它好处，以及房屋作为一种金融资产的需求。
首先，是来自城市化的需求。一个刚毕业的大学生，为什么希望留在大城市，而不愿意回家乡？原因就在于大城市能够提供的职业机会和生活质量，要高于别的地方。实际上，城市之所以产生，就在于不论是生产还是娱乐，面对面的接触都是难以替代的。所以人类活动在地球上不是均匀分布的，而是聚集成一个个点。
有研究发现，房价涨幅和小学生增速有紧密的关系。这种相关性背后的因果关系是，如果一座城市能够提供有吸引力的工作机会和生活质量，就会吸引年轻人口的流入。相应的，房屋需求和小学生人数就会同时上升。例如上海户籍人口已经高度老龄化，1400万户籍人口中有450万是60岁以上的老年人，小学生人数本应持续下降。但由于上海能够不断吸引外来人口的流入，导致上海小学生在校人数和10年前相比上升了接近50%。而人口的流入，也为上海的房价的持续上涨提供了动力。
当然，这种对于居住地点的需求，可以通过租房而非买房来满足。但是，中国只有5%不到的人口住在一线城市，上海作为中国最大的城市，6300平方公里辖区只居住了全国1.7%的人口。相比日本30%的人口住在8500平方公里的东京都市圈，韩国47%的人口居住在2700平方公里的首尔都市圈，中国的大城市存在巨大的潜在住房需求。即使上海人口只占中国人口的4%，也意味着上海变成拥有5500万人口的超级城市。在现有的土地和房屋政策下，租赁市场很难充分满足需求。
其次，是拥有住房带来的其它好处。在《美国新闻与世界报道》的全美最佳医院评选中，排名第一的梅奥诊所，位于明尼苏达州一个小城。排名第二的克利夫兰诊所，位于俄亥俄州的另一个小城。但中国优质的医疗资源，几乎都位于一线城市。所以北京上海的居民，大多会选择在本地养老，而不是移居到生活成本更低的外地。教育资源同样如此，正是由于学区与和拥有住房相联系，才导致学区房被热炒。
第三，是房屋作为一种金融资产的需求。中国仍然存在一定程度的金融压抑，普通人投资渠道非常有限，房产成为不多的选择之一。而且存款利率被人为压低，很长一段时间内处于负利率的状态，也提高了房屋作为资产的价值。
对房屋的需求既有全世界共有的因素，也有中国特有的因素。既有经济因素，也有社会心理因素。有研究发现，即使在海外，华人拥有房地产的比例仍然比当地人高。但需求大不代表价格一定上升，关键在于供给不能匹配需求。而中国大城市的高房价，正在于供给不能跟上需求。
高房价的原因在于供给不能跟上需求
大多数市场里面，供给都能跟上来满足需求。但受制于中国特有的土地制度，房地产在地区间产生了严重的供需错配，导致了高房价和高库存并存的情况。
首先，土地供应在大城市的供应相当有限。像上海城区面积在6300平方公里左右，但用于城市住宅的土地大约只有10-15%。中国的土地财政沿袭自香港，那里土地供应不足的问题更为严重。例如香港只有7%的土地用作住宅，而这7%中还有3%是用于低密度的村屋，只有4%是用于市区住宅发展。毫不奇怪，不论是北京上海还是香港，新房价格中超过一半都是地价。
第二，土地用途方面也存在着许多限制，当然也是土地财政的应有之义。例如上海仍然保有1800平方公里的耕地。而且出于对拉动经济和税收的考虑，政府往往倾向于低价出让工业和商业用地，像上海的工业及仓储用地的规模，甚至要超过住宅用地。同样道理，香港在工业移向内地之后，大量的工厂大厦或转为商业，或闲置，而不是转为住宅用地。
第三，在有限的住宅用地上，容积率也不高。北京和上海过去5年成交的住宅类土地，平均容积率都只有2左右。而且，北京大学的周黎安教授及其合作者发现，人口增长越快的城市，容积率越低。很显然，人口在流入，但土地供应在收紧，而且新建楼房的容积率又偏低，这就导致了供需缺口的增大。
第四，供需错配的另一面是过度供应。不少人口增长缓慢甚至存在人口流出的中小城市，供应了太多的土地，造成了房地产的高库存。一方面，经济欠发达地区的财政收入中，对于土地的依赖更高。反而是大城市，因为有更多的税收来源，对土地收入依赖有限，比如深圳的财政收入中，土地收入占比不到10%。另一方面，政策制定者也常常出于地区均衡的考虑，将建设用地指标向中西部倾斜，而对一线城市则制定严格的城市规划，严格限制建设用地的增加。
所以，从一个非常简单的供需框架就不难看出，中国高房价和高库存并存的根本原因，在于供需在地区间的错配。同样的供需框架，也能帮助我们预判未来房价的走势。
从需求看，除非虚拟现实技术的发展，能够极大降低人们面对面交流的需求。否则，人口向大城市集聚的需求是客观存在的。剩下的就是供给面。如果一线城市根据目前的规划供应土地，房价则依然有很大的上升压力。但如果人口流动的趋势是向大城市集中，许多三四线城市未来将面临人口流出压力，如果供应又不能得到有效控制，库存的压力将卷土重来。
除了供需错配之外，更多人认为房地产的核心是泡沫或货币。但是，这两种解释，无论从预测和政策设计的角度，都有很大问题。
泡沫论预测意义有限
首先，泡沫论不能解释高房价和高库存并存的现象。中国一线以及部分二线城市的房价，不论是涨幅还是相对于当地收入水平，的确非常高。但对于大多数三四线城市而言，并非如此。泡沫论只能解释一部分地区的高房价现象，而不能解释全国范围内高房价和高库存并存的现象。
第二，即使房价相对于收入很高，也不意味着一定不可持续。比如目前上海房价是家庭收入的32倍，而东京是23倍，看上去上海房价的泡沫比东京大。但是未来20年，如果上海可以保持5%的收入增速，而东京只有2%。那么，这两个地方的房价都相当于年平均收入的18倍左右。同样道理，未来的利率水平以及通货膨胀，都会对房价的可持续性产生重要影响。
第三，一线城市房价的上涨不是由投机性的短炒来驱动。从2011年开始的限购和限贷政策，以及高额的交易成本，使得一线城市楼市不存在短炒的基础。如果把一线城市房价的持续上涨视作源于投机炒作的泡沫，就无法解释过去十几年各种“史上最严格”的政策都无法长期打压那里的房价。
第四，政府不论在土地市场，房屋市场和信贷市场上，都拥有强大的调控能力。比如这一轮棚改货币化，就对三四线房地产去库存起了非常大的作用。而且中国的首付比例要远远高于美国次贷危机前的状态，同时房贷利率有不少下行空间，也几乎不存在以房贷为基础资产的金融衍生产品，在资本账户尚未完全开放的情况下，金融体系的风险是可控的。
如果潜在购房者认为房价为泡沫，既然泡沫总是要破的，那么最好的做法就是静静等待其破灭，甚至做空房地产相关产业。但正如笔者在《中国房地产是不是泡沫》一文中所指出的，将房价比作泡沫，固然能得到不少掌声，但预测价值却很有限。至于既认为房价是泡沫，又认为其不会破，将之称为“坚硬的泡沫”，则是一种文字游戏，意义不大。
如果政策制定者认为房价是泡沫，那么最好的做法就是通过限贷限购等多种手段抑制需求，调控房价。同时压缩土地供应，避免受泡沫的影响过度建设。但在“供需错配”论看来，来自城市化的需求很难打压，而压缩大城市的土地供应，只会使供需缺口更加恶化，导致房价进一步上升。
货币论对房价的理解过于片面
相比泡沫论，更多人相信高房价是货币超发的结果。这种认识不无道理，房价这么多年的上涨，的确和货币供应量的上升有关系，但货币视角无法解答一些重要问题。
首先，货币无法解释中国高房价和高库存并存的情况。换言之，为什么货币只流向一小部分城市，而没有流向剩下的大部分城市？
其次，过去几年中国通货膨胀率并不高, 甚至在个别年份出现了通缩的现象。为什么货币流向了一部分城市的楼市，而没有流向其它商品市场呢？2011年的时候，也有许多人用货币来解释大宗商品的价格，认为M2上升这么多，所以大宗商品价格会继续上涨。但接下来的5年里，螺纹钢的价格跌去了70%。有趣的是，从2016年初到现在，螺纹钢价格又上涨了130%，但同时期M2增速却从13%下降到9%。
第三，许多商品也曾经出现价格暴涨的现象。像大蒜价格曾上涨到被民间称为“算你狠”，又好像之前的普洱茶，寿山石以及各种艺术品，当时人们也将这些现象归于货币超发。但这些商品价格，都不像一线城市的房价那样能够长期坚挺。
第四，房地产和货币是互为因果的。当人们加杠杆买房，就会拉动货币供应的上升。在2016年火爆的楼市下，四大行的新增贷款中房贷的比例都超过了60%。所以，不是先把货币增速降下来，才能解决房价问题。而是如果房价能够解决，货币增速就会降下来。而解决房价问题关键在于解决供需问题，一旦供需平衡，房价的上涨就不会那么剧烈，也就不会有那么多人着急入市了。
对于普通人而言，如果相信房价上涨认为货币超发所致，那么除非货币大幅收紧，房价只涨不跌。但“供需错配”论认为，如果改变了供需状况，房价和其它商品一样，当然能涨也能跌。所谓“京沪永远涨”，背后最主要的原因，不是货币的高增长，而是一线城市的房屋供给无法满足需求。
而对于政策制定者而言，如果相信房价上涨是因为货币超发所致，那么对付房价只有一个办法，就是把货币增速降下来。当然，笔者也相信只要货币足够紧，房价的确能降下来，但那时中国经济一定早已陷入通缩和衰退。这里的错误，就是把一个结构性的供需错配问题，误认为是一个总量问题，不能对症下药，即使能看好病，也去了半条命。
解决房地产供需错配已经刻不容缓
认识到房地产问题的核心是供需错配，是解决房地产问题的第一步。而中国经济接下来20年能够持续健康稳健发展的关键，则在于是否能够化解过度依赖房地产所带来的经济增长下降，以及财富分配恶化的问题。
过去20年中，土地财政在中国经济中的作用日益上升。地方政府通过将土地注入融资平台，然后用土地作为抵押品，撬动更多的资金进行投资。而这些投资带来更多更好的基础设施，能使土地进一步升值，并带来更多的资金。中国奇迹的一大关键，就是这种能够自我强化的城市化进程。因此，即使政策制定者了解房地产问题的背后是供需错配，而供需错配的背后是土地问题，也很难下决心改变。但不管土地财政在过去如何成功，长期来看，房地产问题如果迟迟得不到解决，其成本要远远大于单个所谓“黑天鹅”事件。
对于任何一个经济体，最重要的两个考虑都是财富分配和经济增长。近年来国际经验已经清楚表明，一旦增长停滞而财富分配失衡，民粹主义必然上升。而房地产问题如果得不到解决，将同时影响财富分配和经济增长。
高房价使财富不平等上升
由于房地产是中国居民财富最重要的组成部分，所以房价的大幅上升会导致财富分配不平等大幅上升。这种不平等会发生在有房者和无房者，城乡之间，城市之间以及代际之间。
第一，有房阶层相对于无房阶层，随着房价上升，财富差距迅速扩大。长此以往，有房阶层和无房阶层的利益对立，将成为最严重的社会矛盾。任何导致房价会上涨或下跌的政策，都会导致其中一个集团的反对，未来这会成为一个重要的政治经济学问题。
第二，由于农民拥有的房产无法在市场上抵押和转让，6亿的农村人口和8亿城镇居民，在财富上最大的差异，就来自于房产的增值。
第三，由于大城市的房价涨幅超过小城市，导致地区的差距在扩大。例如过去15年里，同样面积的房子，在北京上海可能从50万涨到500万，在另一个城市可能从20万涨到50万，家庭财富的差距就从2.5倍上升到10倍。
第四，过去15年里，大城市的房价涨幅要远远超过工资。所以越晚工作，收入中用于住房的比例也越大，这就导致代际之间的财富差距不断扩大，越来越多的年轻人放弃在大城市落户的希望。
从历史和国际经验来看，财富分配的不平等会自我强化，直到有强大的外力如战争和瘟疫来袭，才会发生改变。而由于房地产导致的财富分配不平等上升，也有自我固化的趋势。
由于土地供应不能因人口流入而上升，因此大城市普遍存在限制人口流入的动机，像所谓 “以证管人”、“以学控人”等，再加上居住成本高，这就使得许多人进城后，把子女仍然留在原籍，产生了6000万留守儿童的问题。同时，由房价带来的财富上升，也使不少年轻人可以负担更好的教育。目前，仅美国就有来自中国的本科生接近14万人。这种两级分化的趋势，将使阶层差异在未来不断扩大并固化。
高房价会降低长期经济增长
短期而言，房地产对于经济增长和财富分配存在取舍的关系。过去当经济不好的时候，政府就会放松房地产政策来刺激经济。但从长期来看，高房价不仅会恶化财富分配，对于经济增长也有不利影响。
第一，高房价导致资本错配。笔者在“中国债务虚与实”一文中曾指出，中国债务问题的核心在于资本在不同部门的错配，而土地财政是资源从民间向政府集中的重要渠道之一。同时，国企和地方政府拥有更多土地和房产作为抵押品，也导致信贷更多向它们而不是民营企业倾斜。
第二，高房价导致消费过低。房价本质是一种从居民到政府，从买房者到卖房者的转移支付。而居民的消费倾向比政府高，而买房者的消费倾向比卖房者高（卖房者往往更富有），这就是中国经济整体而言消费过低的原因之一。
第三，高房价提高劳动力成本。采取高地价政策的地方，都不得不建设保障房来降低劳动力成本。香港在上世纪50年代开始推动公屋建设，也是这个原因。彼时香港经济从转口贸易港向轻工业转型，在高地价的环境下，需要廉租房来降低生产成本，增加出口竞争力。最近北京推，上海出让“只租不售”住宅地，也是出于这个考虑。
第四，高房价对其它行业产生挤出效应。许多企业会因为参与房地产利润更高，降低对自身主营业务的投资，把资金投在商业用地或者开发上。在看到过去几次周期里房地产都是“大而不能倒”之后，有的企业甚至通过从借钱来放大杠杆，对赌政府不会让房价下跌。
第五，高房价遏制了城市化潜力。高房价提高了城市的生活成本，使得许多人被迫流向其它城市，局限了大城市所能达到的规模。对于一线城市居民，在高居住成本下，也倾向于选择降低生育率。所以北京上海既集中了全国教育水平和收入水平最高的人群，也拥有最低的生育率水平，这是非常可惜的。
本质上，一个国家的经济增长主要来源于生产要素的增长，以及更有效率的配置这些要素。但是目前的土地制度对于资金市场，劳动力市场和土地市场都有相当大的扭曲，成为降低生产要素配置效率的重要原因。
从供需视角看房地产调控政策
正如前面所言，供需错配主导房地产市场，既恶化了财富分配，也降低了经济增长。同样的供需框架，也能帮助我们更好的理解目前的调控政策。
调控房价，不外乎抑制需求和增加供应。从需求看，严格的限贷，限售和限购能够压制需求。租售同权使人们不需要买房也能享受一系列福利，能够起到降低需求的作用。而一直被热议的，能提高了房屋的持有成本，也能降低了房屋作为金融资产的需求。从供应看，廉租房和共有产权房的建设，也为居民提供了商品房之外的选择。
但这些政策能否成功，关键在于控制大城市人口。比如香港和新加坡都实行了很久的廉租房和共有产权房制度，但它们的人口都是给定的，不会在短期内大幅增加。德国的房地产市场也相对稳定，但那里的城市化进程几十年前就已完成。德国超过100万的城市群，其人口占全国人口的比例，过去50年几乎没有变化。德国最大的城市柏林，两德统一以来人口一直维持在340万左右。
而中国目前只有5%的人居住在四个一线城市，不到10%的人口居住在人口超过400万的二线城市，城市化需求巨大。大城市如果不辅以严格的人口控制，保障房体系就很难起到抑制房价的作用。就像最近北京第一个共有产权住房摇号，据媒体报道，一共427套单位，却有超过12万户家庭参与。何况地方政府也很难有动力，长期以低于市价供应土地，以及满足建设的资金需要。
一般认为，一个城市每增加1万居民，能从国土资源部得到1平方公里的建设用地指标。所以对大城市人口的控制，意味建设用地增加非常有限甚至下降。这时，保障房的建设可能会挤出商品房的供应，并且推高商品房的价格。就像香港接近一半人口住在公屋或居屋，但廉租房的居民看到房价不断上涨，自己的财富和有房者不断拉大，当然会渴望也能够买房，所以房屋一直是香港社会的核心矛盾。可见，即使存在大量廉租房和共有产权房，房屋的供需仍然是核心。
总而言之，以上的种种做法，能在一定程度上帮助缓解供需的缺口，但都难以根本解决供需错配的问题。供需错配之所以存在，主要在于供给和需求是脱节的。比如北京在2004年规划， 到2020年将总人口控制在1800万人左右，再根据规划来决定土地供应和公共服务。但是，北京在2010年人口就超过了1800万，远远超过之前的规划，导致住房供应和公共服务都捉衿见肘，不得不以越来越严的政策控制人口流入。
解决房地产问题的关键在于解决供需错配
中国房地产市场高房价和高库存并存，高房价的地方供应不足，高库存的地方供应过剩。所以，关键在于放弃计划经济的思路，不是事先规划好人口增长目标，并据此决定土地供应，而是应该根据人口实际流动的情况和房价水平来决定土地供应。
有人担心这会导致北京上海周边耕地的消失，但在经济欠发达地区把耕地变成房地产库存，在一线城市周围维持大量耕地，本来就是土地资源的浪费。实际上，城市对土地的使用要远比农村节约。城市化反而可以腾出更多的土地，这样才能在不改变耕地总量的情况下，解决土地供应在地区间错配的问题。
当然，这一过程牵涉到土地，户籍，财税等一系列制度的改变，对过去的经济增长机制有大的改变。但中国经济发展到今天，也已经到了以创新和服务业推动的阶段。人类历史上，城市一直是创新的中心，而城市中人口的集聚也有利于推动服务业的发展，应当推动一线城市的发展以作为新的增长引擎。
从长远看，一线城市的规模将进一步膨胀，但这是值得欢迎的。根据Demographia的数据，今天中国最大的城市群上海，以人口计在全世界只排到第七。不同文明的竞争，很大程度上就是城市的竞争。在中华文明的全盛时期，从唐到清，世界上最大的城市一直在中国，不论是长安，汴梁，临安还是北京，直到近代之后才让位于其它地区。所以不应该从均衡发展的视角出发，刻意限制一线城市的规模。事实上，过去种种使城市规模平等化的努力，反而导致城市间财富分配更不平等。
现行的土地和房屋政策在过去的发展中起了重要作用，但也导致了房地产市场严重的供需错配问题。从长期来看既会影响经济增长，又会恶化财富分配，导致社会阶层的撕裂和民粹主义的上升。越往后，房地产和中国经济的捆绑越来越深，改革就越难。所以，问题的解决已经刻不容缓，而改变又会为中国经济未来的发展提供新的引擎。
本文来源：华尔街见闻
责任编辑：王晓易_NE0011
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