房贷款是贷10年好还是20年好？问题详情：23万对于个人来说可能就不算多少钱了，可否提前还钱！2？谢谢，是否我要付出什么代价、如果公积金贷款的话？如果行的话，钱是一直贬值的，压力还是很大的……”请问是这样子吗，这样：“因为你想啊，但有人告我不如贷20年，但在第三年时又赚了一笔钱足以把剩下的贷款还清，我打算10年还清，我贷了5年？请分析一下贷款10年划算还是贷款20年划算， 需要贷款23万两个问题，但你10年还，到了后期、我买了一套房子，现在通胀这么厉害，他的理论是：1推荐回答：甚至高于贷款利息的稳健非常多，本金实际没还多少，你提前还的时侯其实已经没剩多少利息要还了。不用也没必要马上还，本金从前往后是承现金字塔型的。也就是说，因为你应该做的是“等额本息”的还款方式，利息是倒金字塔型 的，那么为了达到每月还款额度的一致性、提前还款也是比较不建议的，现在相当于。2，最好算准在退休以前还完贷款。但最后要建议你考虑你的实际年龄，现在房贷的利率是所有银行贷款中最低的、他的理论我较为赞成1住房公积金贷款18万贷10年好还是20年好？问题详情：？提前还公积金贷款好不好10年话每月还贷2100的样子 20年的话还贷1500的样子我应该根据什么来判断？谢谢解惑?是不是公积金贷款贷得越久越好吗推荐回答：公积金的利率是一样的 年限跟利率没有关系 具体是你能贷多少万 年限随你自己定的 ，每月缴交的 有存款也可以提出来使用公积金贷款带20年好还是三十年好，大家帮出出主意，我经济条件一般，但估计房贷就算带20年也会提前还的问题详情：情况请问该带20年了还是30年，结合利息和违约金公积金贷款带20年好还是三十年好，在提前还的前提下，但估计房贷就算带20年也会提前还的，我经济条件一般，大家帮出出主意推荐回答：呵呵，但目前的情形下，某种情况下借贷也是一种理财，人也老了，即使到现在你要还20万，受益了，30年肯定是多的，都是20年比较合适。不管你现在经济条件和年龄。30年有点长，你的条件和心里你肯定也愿意。如你20年前借贷10万的话是富翁。利息和其他的都没区别，有借贷比存款实惠。30年心里负担重，违约金很低的提前还贷买房时，办理贷款10年合算还是20年合算？推荐回答：1，根据自身经济能力条件选择。2，贷款10年的利息肯定比20年的利息少些。3，贷款10年的 每月所缴纳的月供 数目 肯定比 20年的每月所缴纳的月供多些。4，建议可以申请20年贷款，在此期间 如果有能力 一次还清贷款数目，可以向银行 申请 提前还款，这个是可以的。5，具体的要询问所贷款的银行的按揭专员，让其详细说明，贷款10年和20年还款的具体事宜和注意细节问题。一定要问清楚细节，再作打算。贷款买房是2011年10月提前还贷好，还是20年好、10年好，相差多少？推荐回答：买主就比较高兴，也不会把上百万的钱存在银行里到买房时一起取出来（就算是存也不是同一时间存进去的），现在钱生钱的方式那么多（或买基金或买保险或其它理财），先决条件，这你比谁都清楚，那时候银行里还欠着款，这就要看你的积蓄是多是少，就不用讲哪年哪月了，利息越多，假如你真有卖这座房子的时候。但我个人认为只要钱紧张就不要一次还清，所以我敢肯定，贷些款让银行帮助你分担一些风险【因为房子买到手了。至于是否提前还或是按揭，只是觉得买房时的纠结心理曾经困扰过我， 又要看你的还贷能力？（也或许是他等着结婚用房也许是他与老人不合也许是他家孩子上学也许是为了工作方便）才现想到买房住，如果能一次还清当然最好（但基本生活保障必须保证）。话又说回来！最后祝你心想事成。至于是10年还是20年还贷。】说了一些后话。哪家就算再有钱，时间越长，买你房子的人按理比你的经济条件稍差一些，有可能将来会卖掉，我想以我的经验帮帮你：他是有一定经济基础的，因为给你的毕竟是一部分而非房款的全部金额，因为他要是有钱还会来买你的二手房吗利率是全国统一的：买你房子的人会一次付清你的私人款，不知能不能帮到你可能提前还贷 贷款10年划算还是20年划算，利息怎么算，请详细说明 ，万分感谢！！！推荐回答：贷款利率是会有浮动的，贷款利率浮动区间在0.9％至1.7％之间。等额本息计算公式：〔贷款本金月利率（1＋月利率）＾还款月数〕〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）每月利率其中＾符号表示乘方。举例说明假设以100000元为本金、在银行贷款10年、基准利率是6.65％。比较下两种贷款方式的差异：等额本息还款法： 月利率=年利率12=0.. 月还款本息=〔＋0.）＾120〕〔（1＋0.）＾120－1〕=11431.27元合计还款 137175元 合计利息 37175万元等额本金还款法 ： 每月还款金额 = （贷款本金还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）每月利率=（）+（10000— 已归还本金累计额）0.首月还款 1387.5元 每月递减0.462元合计还款 133527元 利息 33527元房贷40W，我是贷款20年10年还完合适，还是贷10年还完合适问题详情：如题：房贷40W，我是贷款20年10年还完合适，还是贷10年还完合适推荐回答：10年的划算。贷款40万，20年期限，还款金额根据还款方式不同而不同，通常有等额本息和等额本金还款两种方式，按照图示基准利率水平，这两样还款方式下还款金额如下：如果是10年：10年的还款额要少10万多。按揭贷款10年好还是20年好推荐回答：选用最常见的等额本息还款来举例说明：贷10年，每贷1万，月供为114.36元，10年期满后，还款总额为13723.65元，利息总额为3723.65元。贷20年，每贷1万，月供为75.50元，20年期满后，还款总额为18120.54元，利息总额为8120.54元。也就是说，每贷1万，月供差近40元，还款金额差约4400元。建议还是选择10年。展开全部买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来压在了上面，但在还贷的过程中大部分人买房都是采用按揭贷款的方式，先拥有了房子，然后再每个月去还房贷。在房产贷款的时候，可以有几种还贷的方法。房贷还不起如何是好： 方法1、延长贷款期限，降低月供 借款人如果实在是遇到一些难以解决的突发状况，导致长时间无法顺利还贷，那就2016年马上就要过去，如果年终奖金有多余的，提前还房贷是个不错的选择。2015年和2016年房贷利率都有着不同程度的调整，很多人对于房贷利率调整后房贷利息的计算方法可能还不是非常的清楚，一起来具体的看看吧~房贷现在很多人买房都会选择贷款，如果您要贷款买房就要了解房贷利率，今天我们要和您分享的就是2016年最新的房贷基准利率的情况。个人房贷申请条件是什么呢？房贷申请是所需资料都是什么呢？下面就带大家去了解了解个人房贷申请条件有哪些，怎样才能快速解决房贷。很多第一次买房的人对于房贷利率的情况可能还不是非常的清楚，下面我们就来一起看看房贷还款方式的计算公式的情况吧~房贷利率怎么算 等额本息计算公工行房贷优势： 工行房贷，全称为中国工商银行个人房屋抵押贷款。一般选择贷款银行，购房者最关注的会是贷款额度和贷款利率上。房贷政策就是买房贷款的政策，是广大人民非常关心的政策之一。在2015年政府出台了最新的房贷政策，下面我们来看看最新房贷政策中的相关内容。贷款20年和10年那个提前还款更合算？？_百度知道
贷款20年和10年那个提前还款更合算？？
我住房贷款387万，大约7、8年后能够提前还清，我的问题是：哪种方式提前还更合算？是贷20年合算呢？还是10年合算？另外，是采取等额本金方式呢还是等额本息方式呢？请详细说明银行的人说贷20年提前还合算，可我自己算着10年更合算。
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
　　不管使用那种还款方式，10年和20年都一样，因为5年以上的贷款利率是一样的。不过如果提前还款，当然就可以少付一些利息是肯定。不过提前还款又牵扯到还款方式的选择问题。　　　　如果是等额本息还款法，提前还款要一次性归还本金，不然银行会以利息优先归还原则，提前还的钱要先扣除你应还的利息。　　如果选择等额本金还款法，那么就可以不需要一次性归还全部本金，因为每个月的利息不固定，是按照当月贷款余额来计算的，你提前还一部分本金，以后的利息就可以少很多，直到本金还完为止，这种还款方式是以本金优先归还为原则。根据现实的操作情况而言，如果是等额本息还款法，提前一次性还款，银行只收取等于一个月利息的金额作为提前还款的违约金。
黄金分析师
贷10年或是20年哪个合算，这个问题没什么意义，本质上也不存在合不合算的问题！ 银行或是其他人回答的10年或20年，都是没有任何理论依据的，完全是一种不很“负责”的个人解释而已。即使要分析也要根据具体的计算式子来进行，且这种分析完全只是基于对支出总额的分析，你这个“合不合算”的问题，是无法根据算式来分析的了。实际的“合不合算”可能不完全是纯粹的总利息支出多少的问题合不合算完全取一是决于你的需要，你需要20年那就是20年的合算，你需要10年那就是10年的合算；二是取决于还贷本金及利息在你收入中所占比例的大小和你借贷资金的实际用处，如果你贷了钱用处不大，手上又有很多多余的钱拿着，那么多还利息就是一种浪费了，肯定是不合算的，早点还掉贷款早点节省利息支出。如果你贷了钱，还把手上多余的钱用来做投资，产生更多的利润或是财产性收益，那么你贷着钱慢慢还就是合算的，时间越长你就越合算对你的第一个问题那是完全可以通过利息计算公式分析得到解答的。答案就是：等额本金还贷法节省总利息支出，并且有利于提前还贷！需要的话，你可以点我的名字，进去看看我给别人的解答，我已经回答了很多有关利息的问题了，并且答案也被很多网友所采纳，如果需要还可以给你作具体计算，当然也得可以用算式分析的问题 ：））
本回答被提问者采纳
贷款10年：优点是贷款的期限短，利息自然就少，从节约利息的角度来说当然是时间越短越好。缺点是每年付出的资金量大，流动资金少，不利于再投资。也就是“机会成本”的问题。贷款20年：优点是贷款的期限长，每年付出的资金量小，可控资金量大，利于再投资。缺点当然是付出的利息多。从上面看出，二者正好优缺点互换，总体而言，如果你有多余的资金可以投资其他更好的项目，当然20年好，否则当然10年好，何必给银行送利息。至于等额本金还是等额本息，前者比后者节约利息，但期初要付的资金量大，以后逐月递减，适合比较激进型的投资者。这个与10年还是20年还贷关系不大。
当然是20年的
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央行自日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 日起，央行上调存款准备金率0.5个百分点 北京、上海等多个城市相继推出更为严格的楼房限购令
核心提示：央行自日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
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您认为加息后资金将主要流向哪个领域？
加息后您的购房计划是否会受影响？
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中央财大中国银行业研究中心主任郭田勇
可发挥利率的杠杆作用，挤出资金占用多、回报率低的项目，从而腾挪出更多资金进入中小企业…中国外汇投资研究院院长谭雅玲 我们的市场基础不足，尤其是政策的效率并非发达国家的结果，加息之后更纠结是不可避免的…国泰君安首席经济学家李迅雷 由于市场利率水平持续走高，0.25加息仍不足以将资金引向储蓄，故加息只是对负利率的部分补偿。
房地产独立评论家 牛刀 好啦，等结果吧，三个月后，房价普降。英大证券研究所所长李大霄 央行加息为应对通胀高位运行状态,对市场影响负面.但因为市场有所预期故负面影响有限…
原外汇管理局资本司副司长陈炳才
下半年物价平均即使在4-5%，也可以保障长期利率为正。预计此次加息以后，年内利率将不再调整…
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央行历次调整利率时间及调整后股市表现一览 次数调整时间调整内容公布第二交易日股市表现(沪指)22日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点
21日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点
4月7日沪指涨0.22%
20日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2月9日沪指涨1.58%19日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点12月27日沪指下跌1.89%18日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点20日沪指上涨0.07%17日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点23日大盘跌4.55%16日一年期存贷款基准利率下调1.08个百分点11月27日，沪指上涨1.05%15日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点10月31日，沪指上涨2.55%14日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点10月10日，沪指跌3.57%13日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点9月17日 跌2.90%12日一年期存款基准利率上0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点12月21日 涨1.15%11日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点9月17日 涨2.06%10日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点8月23日 涨1.49%9日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点7月23日 涨3.81%8日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点5月21日 涨1.04%7日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点3月19日 涨2.87%6日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%8月21日 上涨0.20%5日金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%4月28日 涨1.66%4日提高了住房贷款利率3月17日 下跌0.96%3日一年期存、贷款利率均上调0.27%10月29日 跌1.58%2日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%7月12日 跌2.65%1日各档次定期存款年利率平均提高2.18%各项贷款利率平均提高0.82%5月17日 跌2.35%
如何应对房贷
如果你手头还有余钱，就考虑提前还贷吧。除了将剩下的房贷一次性还清外，还可提前还一部分贷款，此时大致有3种方式：将剩余贷款保持每月还款额不变，或剩余贷款每月还款额减少 在利率长期保持稳定的情况下，等额本息更好用。但在加息预期之下，采用等额本金还款，可省不少利息。等额本金还款方式，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出 所谓“双周供”，就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次，两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。借款人每月还款负担没有增加很多，但每年共有26个双周 所谓固定利率房贷，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规定的固定利率支付利息，锁定房贷成本。结构性固定利率房贷，就更灵活点
理财计算器
房地产板块走势一览到底买不买房？10年后的差距竟然这么大！
来源：综合自央视财经（cctvyscj）、央广新闻（ID：cnr_cnr）、中国经济网（ID：ourcecn）、人民日报（ID：rmrbwx）
今天和大家算笔账，买房或者不买房，10年后财富差别有多大？
第一种人：买房
假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。
那么十年的月供总计为 ≈23.6万。
第二种人：租房
租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
第10年房租：25342元
则租房人：
A、10年房租总计：
+16854+……+≈20万；
B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算
20*1.05^10 ≈ 32.6万；
C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万；
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设
未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。
买房人财富是租房人的3倍有余。
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。
租房人胜出。
单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。
可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。
最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。
延伸阅读：如果买房，房贷的还法你都清楚？
现在有一种比较流行的说法，说银行放贷要先收利息，月供前期还的都是利息，等利息都还完了再还本金。其实，这种说法并不正确。
银行在为借款人计算房贷还款额的时候，一般是按月计息。借款人所还的月供金额由两部分组成，一部分是本金，一部分是利息。两者相加，正好是每月所还的月供金额。
目前，银行的房贷分为“等额本息”与“等额本金”两种还款模式。等额本息，就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
对于买房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少买房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦，而更多人选择等额本息。
如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：
这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的买房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
那等额本金应该用在什么地方呢？对于投资性买房者和买房首付比例较高的买房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性买房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。
等额本息法
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：
每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
每月利息= 剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
等额本金法
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：
等额本息：
每月还款金额=【‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元
等额本金：
第一个月=() + ()×5‰=5500
第二个月=() + (0)×5‰=5487.5
实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价。
——END——
执行主编： 徐暮，资深商业主编、创业者 （微信 wanheistock）；版权、建议、投稿：；互推联系：QQ
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加息来袭，购房者坐不住了！
近期一个重磅消息突袭市场：央行向市场传递清晰加息预期！央行前不久投放了800亿元的“中央国库现金管理商业银行定期存款”，为期3个月，中标利率是4.5%，较上次利率上浮30个基点。这次购房者坐不住了！按揭贷款压力越来越大，房价上涨预期不明，未来房地产会一路走弱嘛？关注暴财经，告诉你什么样的房子最具投资价值！
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今日搜狐热点按揭贷款十个“必须知道”
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　　一问：个人房贷有哪些要求？ 　　目前，北京市各银行对贷款对象的要求虽有所不同，但都要求贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备以下条件： 　　1、具有北京城镇常住户口或有效居留身份的自然人、持有北京市的暂住证或北京市的工作居住证的外地人、持有特别行政区护照或身份证的香港人和澳门人，以及持有中国护照的其他人； 　　2、有稳定的职业和收入、信用良好，即有按期还贷款本息的能力； 　　3、拥有至少能够支付房屋总价款20%以上的购房首期付款； 　　4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；有银行认可的资产作为抵押物（一般是指借款申请人申请按揭贷款的房屋），还要由有足够代偿能力的单位（一般是指将商品房出卖给借款申请人的房地产开发商）作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人； 　　5、具有预售备案登记购房合同或协议，购房合同已做完预售备案登记，且所购住房价格基本符合银行或该行认可的房地产估价机构的评估价值； 　　6、符合银行规定的其他条件。 　　二问：公积金贷款与商业性贷款 　　有何区别？公积金个人住房贷款与商业性个人住房贷款之区别在于： 　　1、商业贷款的贷款对象比公积金贷款要宽泛些。公积金贷款的贷款对象是住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工；商业贷款则不分建立公积金与否，都可以申请。 　　2、公积金贷款利息负担比商业贷款低。公积金贷款属于政策性贷款，利息负担比商业贷款要低一些，目前二者的利差为0.99个百分点,但是这种利差会随政策的变化而调整。 　　3、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房时，目前必须进行评估需交纳评估费, 总房款为100万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100万元以上― 1000万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。 　　4、商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取贷款总额2‰― 3‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。 　　例1：一位名叫欧阳妙兔的网友，芳龄22，所买房屋总价60 万元，借款30 万元，贷款期限10 年，还款方式是采用等额本息还款从上表可以得出，公积金贷款本息及费用总和要比商业贷款少28827.5 元。 　　三问：如何办理组合贷款？ 　　申请组合贷款应向住房资金管理中心或其分中心提出申请，并由住房资金管理中心进行初审。申请人应先到公积金中心归集部领取《个人住房担保委托贷款借款申请表》，内容包括拟购房价款，拟借金额、期限和本人及配偶或共同申请人公积金余额等，同时提交已签署的“房屋认购书”及公积金中心要求提供的其他材料。公积金中心进行初审后，通知房地产评估。评估内容包括房屋产权情况、物业价格等，一般评估费用为：房款20万以下1500 元；20 一50万元2500 元；50 万之上3500 元。评估事务所出具评估意见书后，公积金中心归集部便签发贷款承诺书。申请人就可以签订正式购房合同了，至此公积金贷款部分宣告完成。申请银行贷款部分，申请人须填写《个人住房款借款申请表》等相关文件及提交相应的申请贷款的资料，并向协助申请人办理按揭贷款的律师事务所缴纳律师费等相关费用（律师费为贷款额的千分之二或千分之三），由律师进行初审符合条件的报送银行，经银行审批放贷后，由银行将贷款金额一次性转入开发商专户内。 　　四问：如何办理贴息贷款？ 　　贴息贷款将借款合同、保证合同、抵押反担保合同一体化，借款担保申请手续同时办理，省去了买房人来回奔波之苦，解决了组合贷款手续复杂难以办理的问题，但是只有属于北京市住房公积金中心的公积金缴纳人才可以使用贴息贷款，属于中直、国管、铁路的公积金交存人除外。采用担保中心申请个人住房担保委托贷款时，借款人需缴纳贷款金额3‰的律师费和担保服务费，担保服务费中包括了评估费、人寿险、财险等费用。享受贴息办法的贷款成数最高为购房总价80%，其中享受贴息贷款优惠的最高金额一般为40万元，但是也可因信用度高而享受一定比例的上浮贷款金额，期限最长不超过30 年。贷款利率还是执行商业贷款利率，公积金贷款利率和商贷利率之间的利差由公积金中心每半年返还一次，返还方式为直接将利差金额划入借款人的还款账户，返还条件是借款人必须按期还款，否则当期利差额不再予以补贴。 　　五问：还款方式有哪几种？ 　　目前最常用的还贷方式有三种：到期一次还本付息法，等额本息还款法，等额本金还款法。除这三种还款方式外，还有两种新的计息还贷方式，这两种新的计息还贷方式在发达国家地区已十分通行，目前国内只有少数银行（如建设银行）在大中城市试点。 　　1、等比累进还款法 　　也称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定固定的比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 　　例2：孤雁单飞（网名）向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择等额本息还款法，其每月还款额为1089．20 元，10年后他总共需支付本息130704 元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择“等比累进还款法”。以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5 年上浮50％；那么第一个5 年内，他每 月还款约在905 元左右，第二个5 年内，每月还款约在1358元左右，比905 元上浮了50％。10年后他总共需支付约 135780 元。从计算数据可看出，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法”多5000余元。这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要多支付一些利息。 　　2、等额累进还款法 　　也称等额递增（减）累进法，它与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。上述两种还贷方式计算复杂。由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还较少被银行所采用。但是，从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看，其确是国际上十分通行的两种消费信贷还款方式，尤其受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎，因为新婚不久的夫妇在买房或买大宗耐用消费品后往往资金吃紧，但其家庭收入通常是递增的，现在采取头几年少还、后几年多还的方式，使有潜力的青年购房能够缓解眼前暂时的资金不足，同时也使购房支出更贴近其实际收入变化的趋势。除上述五种方式外，国外银行还采取一种叫“增本减息法”的计息还贷方式，就是在“等额本金法”的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额是一样的。但是目前在我国银行界已经出现了另一种较为方便灵活的还款方式――民生银行推出的移动按揭组合还款方式，其非常适合于年轻人置业。 　　六问：等额法与递减法哪种更合算？ 　　目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种，即每月本金加利息总额固定的等额本息法（简称等额法）和每月本金相同的等额本金法（简称等本法）。由于大部分借款人对银行的计算方法不了解，常常不知道如何选择适合自己的方式，甚至有人对银行产生误解，认为选择等额法后，一旦要提前还款，银行提前收取的利息不能退还，借款人就吃亏了。其实，借款人无论选择何种还款方式，银行都遵循借贷的基本原则，即按实际发生的利息结算，绝不会提前收取未发生的利息。 　　银行房贷专家认为，借款人在选用两种还款方法时，不能单纯地将这两种还款方法作比较，而应该综合多种因素作出全面合理的选择。例如： 　　1、中年人购房的，由于其收入处于高峰期并有一定的积蓄，那么使用等额本金还款方式就较为划算，因为就整个还款期而言，其应当归还的本息总额会比使用等额本息还款方式节省几万元。 　　2、年轻人购房的，由于其工作年限较短，收入一般不高且积蓄不多，使用等额本息还款方式比较好，因为月供压力不会太大不会降低其生活品质。加上其使用了移动按揭的组合还贷法，不但可以缓解月供的压力而且还可以节省不少的利息。 　　3、有意提前还款的借款人使用等额本息还款方式则较为经济。 　　例3：一位名叫南方浪子的网友需要贷60万元个人住房商业性贷款，在对两种还贷方法作了初步了解后，认定等额本金还款法可少支出利息，并提出贷20 年。银行工作人员计算后得出，第一个月的还款数是5020 元，并告知该人士提供本人与其朋友每月的收入证明，总金额必须是借款额的两倍，即必须超过10000 元。这让该网友感到为难了，该网友虽然家境殷实，还款没有问题，但朋友双方单位开具的收入证明却只有8000 元。如果采用等额本息还款法，每月还款额是3973 元，8000 元的收入证明正符合。但南方浪子认定了等额本金法，便让工作人员按第一个月还4000元左右来推算借款期限，这样银行工作人员便推算出，借30 年的话，首月还款是4187元，于是该客户选择贷款30 年。殊不知，该网友将原来计划贷20年的期限拉长至30年，利息就要多支出十万余元。原来，60万元30年等本还款法利息是45.5 万元，而60万元20 年等额本息法就是35.4 万元。该网友借60万元，原本希望贷20 年，又只能开8000 元的收入证明，显然，该网友此时选择等额本息还款法才是最合适的。假如其使用了移动按揭的组合还贷法，则可以按照其收入的成长曲设定的比例，在同时期缴纳最符合其收入的月供 ，在不降低生活品质的同时足额还清贷款本息。 　　例4：以10年期10万元的公积金贷款为例，等额法月还款额固定为1040.73 元，而等本法首月的还款额则为1170.83 元（本金833.33 元＋利息337.5 元），以后每月逐步递减。可以看到，在开始的几年里，等本法要归还的本金总额大大高于等额法，按照借贷的原则，归还本金的金额越多，当然相应的利息也就越少。其实两种还款方式在还款的首月应偿付的利息都是相同的，都为337.5 元（按月利率0.3375％计算），原因是首月的本金都是10万元，但由于等额法偿还的本金只有703.23 元（1040.73 ― 337.5 ），而等本法偿还的本金达833.33 元（ 个月），这样从第二个月开始，等本法应偿付的利息就少于等额法了。选用等额法的借款人在提前还款时，剩余的本金较多，可能会觉得不合算，但其实提前还款可以节省今后的利息，以前发生的利息也没有损失，当然是合算的。两种还款方式表面上看利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事，不存在银行占便宜。因为两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了贷款人的利息，因为这两种还贷方式都是按照贷款人占用银行资金的时间价值来计算的。造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于贷款人占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于房贷人一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。 　　七问：贷款后何种情况下可改变还款方式？ 　　住房贷款的期限一般较长，多的可达30年，在这漫长的还款期内不免出现这样那样的问题，如果遇到问题那该怎么办？当出现以下情况时，经与银行协商并征得银行同意后，个人住房贷款人可对还款期限、购房人、抵押物做如下变更： 　　一是提前还款。如果经济允许，可以提早结束借款，银行可以办理提前还款，从而减少利息支出。一般只需要提前一个月向银行申请、办理提前还款手续即可； 　　二是变更还款期限。如果你的还贷能力增强了，但又不足以一次性还清，可通过减少年限的方法改变贷款计划，这也是提前还款的一种方式，提前归还一定数目的本金后，银行会重新计算本息且默认贷款年限缩短、月供金额不变。如果你的还款能力下降了，可以申请延长还贷期限，但最长仍不能超过30 年； 　　三是变更借款人。如果出现家庭成员不幸死亡、离婚等情况的或者将还贷期内的商品房转让他人办理转按揭的，都可以申请更换借贷人； 　　四是变更抵押物。在特殊情况下，购房者可以通过协商等方式与房产商达成协议，在同一家房产商开发的楼盘中，或者在不同的楼盘之间调换原先购买的住房，也能到银行办理变更抵押物手续，即所谓的换按揭。 　　八问：提前还贷合算吗？ 　　提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月足额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。我国《合同法》第208 条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应按照实际借款的时间计算利息”。一般而言，提前还款可为借款人省下不少钱，但提前还贷到底合不合算？这里面大有学问。因为提前还贷，应根据贷款人的具体情况来确定。如果你对自己未来的还款能力有足够信心，那么，你更应多考虑如何制定一个合理的贷款计划，而不是提前还贷。 　　例5：阿文准备向银行申请一笔20万元10年期的贷款用于买房，同时却又打算在手头资金充裕时，用四五年的时间就将贷款全部还清，以节省一部分利息。以目前国内商业银行通常采用的“等额本息还款法” 计算，一笔20万元10年期的贷款，年利率为5．04％，在第5年末提前还贷的话，总利息支出为40021 元。而该笔贷款只按揭5 年的话，年利率为4．77％，总的利息支出仅为25192 元，比前一种方法要少14829 元。因此，从资金成本的角度看，事先合理控制好住房贷款期限的长短，显然比到时再提前还贷更能够省钱。而且，贷款期限越长，先期支付的利息越多，自然损失也就越大。对于年龄偏大者来讲，如果对将来收入的预期趋于保守，则应从注重稳健的角度出发，尽量减少负债，这时应注意选好住房贷款的还款方式。不同还款方式对提前还贷的影响也有差别。 　　九问：如何办理“转贷”？ 　　如果你想卖掉贷款所购房屋，但因贷款没还清拿不到房产证卖不了，你可在找到买家后与他共同到银行办理“贷转贷”，把你名下的贷款转到另一个同意买你的房并已向你交付了你已交的首付款的购房人身上。如果所购房产已经办理了抵押登记，你要向为该住房贷款的银行提出申请，其程序是：提出申请，房产评估（交易的房屋如果房龄不满2年的话则不需要进行评估），银行审批，签署合同，注销原抵押，交易过户，抵押备案，发放贷款。如果你的房产抵押尚未办理，则应首先与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝为你转贷。因为根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和贷款时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因为目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。 　　十问：购房贷款要交哪些费用？ 　　购房贷款属于商业行为，买房人要取得贷款，就要遵守买房人选择的贷款银行规定，除了要付贷款利息外，还要承担一些其他费用。除公积金贷款评估费和抵押登记费外，政府没有规定。个人住房贷款究竟要花多少费用，首先要搞清三个方面的问题： 　　1、个人住房贷款费用＝评估费（期房商贷不需要）＋律师费或公证费＋抵押登记费＋保险费，除抵押登记费外，其他费用并不固定。 　　2、个人住房贷款分为三种形式：公积金贷款，商业贷款（含贴息贷款），组合贷款。 　　3、个人住房贷款有四种担保形式：（1）财产抵押担保；（2）财产质押担保（目前银行很少采用，严格来讲并不属于个人住房贷款范畴）；（3）连带责任保证担保；　　（4）财产抵押加连带责任保证担保。买房人贷款究竟要负担多少费用，直接受买房人选择贷款形式和担保形式的影响。 　　（一）评估费 　　1、公积金贷款 所购房屋为商品房、拆迁房的需对抵押物进行评估，北京市物价局1996年和1997年两次发文，要求执行国家计委、建设部制定的收费标准：总房款为100 万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100 万元以上―1000 万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。由于目前北京市公积金贷款评估仍是一家垄断，国家关于评估费可下浮20％的规定，由于没有竞争，买房人仍然无法受惠。所购房屋为经济适用房不需要评估，经办机构认为需要的除外；所购房屋为单位售房、房管所售房、安居房可以不评估，但购买单位或房管所售房买房人须提供房改方案、方案批复、大产权复印件（或确权证明）。 　　2、商业贷款 建设银行规定：新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费，如果按要求必须评估的，则其费用按500 元计收。 　　工商银行规定：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。农业银行规定：二手房的评估费按4‰收取。 　　3、组合贷款 同公积金贷款。（二）律师费或公证费办理公积金贷款时不需支付律师费；办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额的2‰-3‰支付律师费或公证费，每单最低额度为100 元；办理组合贷款时，公积金部分不收，商业贷款部分收。二手房贷款需要办理公证，每件200元左右。 　　（三）抵押登记费 　　抵押登记部门（各区、县房屋土地管理部门的权属科）会收取抵押登记费，收费标准为80元。买房贷款人在取得房产证后才能办理抵押登记。 　　（四）保险费 　　保险费是贷款费用中最贵的，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险（又叫房屋险）或贷款信用保险又叫人身险（商贷一般不需要），并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息，保险费用由买房贷款人承担，抵押期间保险单由贷款银行保管，在借款合同执行期间，买房贷款人不得以任何理由中断或撤销保险，但是提前还款可以根据年限的变化退还相应的保险费，否则贷款银行有权代为投保，保险费仍由买房贷款人承担。但买房贷款人并不是在贷款时一律要购买房屋险和人身险。 　　1、公积金贷款 按国务院1999年4月颁布的《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担”，买房人用公积金贷款，不论采用什么担保形式，可以不购买保险。按北京市住房资金管理中心1999 年10月发布的[99]京房资中心计字第119 号文规定，买房人采用公积金贷款仍要购买人身险，但是这个文件同时规定了在抵押登记办理完成或贷款还清之后的人身保险费，保险公司在扣除手续费后可以办理退保手续，即退还抵押登记完成后或贷款还清后已交的保险费。北京市2000 年5月房屋险已改为自愿购买（经办机构认为必须的除外）。 　　2、商业贷款采用财产抵押担保的：须购房屋综合险（房屋险＋人身险），因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险。 　　采用财产抵押加连带责任保证担保的：须购买房屋险。采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。 　　3、组合贷款 保险费的计算分为两部分：房屋险按商业贷款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式缴纳保费。 　　例6：贷款申请人天马行空（网名）今年32岁，欲购买一套商品房，拟成交价格为60万元，钢筋混凝土结构，建筑面积100 平方米，准备申请个人住房贷款39 万元，贷款期限为15 年。天马行空（网名）需要交的费用有：如果申请个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款），需要交纳的费用有：评估费3000 元；律师费无；如担保方式为财产（房产）抵押加连带责任保证担保，则不需要交保险费；如担保方式为财产抵押加购房综合险，则需交纳保险费（寿险）6702．54 元。如果申请纯商业贷款，需要交纳的费用有：评估费无；律师费1170元；保险费（房屋财产险）4334.4元。 　　综上所述，购房贷款要交评估费、律师费或公证费、抵押登记费、保险费等费用。
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